ECLI:NL:GHDHA:2015:144 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep over herstelverplichting verhuurder na brand...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.137.615/01

Zaaknummer rechtbank : 2330787 VV EXPL 13-514

Arrest van 3 februari 2015

inzake

[appellant],

wonende te Rotterdam,

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. M.J. Goedhart te Rotterdam,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1]
[geïntimeerde sub 1],

wonende te Berkel en Rodenrijs,

2.
[geïntimeerde sub 2],

wonende te Rotterdam,

3.
[geïntimeerde sub 3],

wonende te Oude Tonge,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. M.F. van Immerseel te Amsterdam.

Het geding

Bij exploot van 12 november 2013 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, sector kanton, tussen partijen gewezen vonnis van 15 oktober 2013. In de appeldagvaarding heeft [appellant] zes grieven aangevoerd. Hierna heeft [appellant] voor eis geconcludeerd conform de appeldagvaarding. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden. [appellant] heeft voorts nog een akte uitlaten genomen.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het vonnis van 15 oktober 2013 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende:

1.1.

Tussen partijen is een ‘huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ tot stand gekomen ter zake van een horecaruimte aan [adres 1] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 23 mei 2011.

1.2.

Op 7 september 2012 heeft er een forse brand gewoed in het gehuurde waardoor het gehuurde niet langer kon worden gebruikt.

1.3.

Op 8 februari 2013 schreef Hoogerbrugge per mail aan [appellant]:

“
Verder bespraken wij zojuist dat je de exploitatie gaat hervatten in old village, svp bevestigen”. Op de uitdraai van de mail staat handgeschreven: “
accoord Willem” met een paraaf.

1.4.

In een brief van 22 april 2013 gericht aan Radder Horeca Totaal (t.a.v. dhr[A]) en ondertekend door [appellant], directeur [appellant] Horeca Consultancy B.V., staat onder meer:

“Door middel van dit aangetekend schrijven deel ik u mede dat ik de huurovereenkomst voor de locatie restaurant “Old Village”,[adres 1] en het naastgelegen woonhuis [adres 2] per direct opzeg.

De reden van opzegging is dat er sinds de brand van 6 september 2012 onvoldoende maatregelen door u als verhuurder zijn genomen om tot een snelle heropening – in ieder geval voor de start van het toeristenseizoen 2013 – van het restaurant te komen. De werkzaamheden zoals deze op dit moment worden verricht geven mij ook geen enkel vertrouwen dat er in de toekomst een kwalitatief goede locatie zal worden opgeleverd.

(…)”

1.5.

Bij brief van 26 april 2013 heeft de raadsman van [geïntimeerden] aan [appellant] geschreven:

“(…) Uit uw brief maak ik op dat u de overeenkomst tussentijds per direct wenst op te zeggen.

Dat is niet mogelijk: de huurovereenkomst kent geen mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Cliënten gaan uitdrukkelijk ook niet akkoord met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Cliënten wijzen uw verwijten, inhoudende dat zij onvoldoende maatregelen hebben genomen om te komen tot een snelle heropening, met klem van de hand. Cliënten hebben er alles aan gedaan, doen er alles aan en zullen er alles aan blijven doen, om te komen tot een zo spoedig mogelijke heropening. Dat is ook in hun belang. U hebt zich voorts in februari van dit jaar nog akkoord verklaard met sloop en herbouw van het pand en een hernieuwde exploitatie in Old Village uwerzijds.

Cliënten zijn voorts zeer verbaasd over uw opmerking dat de werkzaamheden zoals die op dit moment worden verricht, u geen enkel vertrouwen geven dat in de toekomst een kwalitatief goede locatie zal worden opgeleverd. U hebt hierover tot op heden geen enkele concrete twijfel, laat staan klacht geuit. Cliënten weten dan ook niet waar u met uw opmerking op doelt. (…)”

1.6.

Bij e-mail van 29 mei 2013 schreef [appellant] aan Hoogerbrugge:

“Op Dinsdag 27 mei hebben we geconstateerd dat de oplevering nog geen plaats kon vinden aangezien er nog een aantal zaken niet voor oplevering (…) klaar zijn”.

1.7.

Op 24 juni 2013 stuurde Hoogerbrugge een mail aan [appellant] met onder meer de volgende inhoud:

“De werkzaamheden die we hebben besproken zijn door de sloper gesloopt en door de schoonmaakploeg bijgewerkt. Dit waren nog de uitstaande dingen die de oplevering in de weg stonden. (…)”

1.8.

[appellant] reageerde diezelfde dag per mail als volgt:

“Je weet dat ik met deze oplevering niet eens ben en ik accepteer deze oplevering (…) dan ook niet. Dinsdag zal ik met specialist de muur wederom bekijken.”

1.9.

Bij aangetekende brief van 19 juli 2013 heeft de rechtsbijstandverzekeraar namens [appellant] aan Hoogerbrugge onder meer het volgende geschreven:

“(…) Om het mogelijk te maken voor cliënt om zijn bedrijf voort te zetten, was het noodzakelijk dat het gehuurde op de kortst mogelijke termijn zou worden herbouwd. Hiervan is echter in de praktijk niet gebleken. Pas in april van dit jaar bent u met de herbouw begonnen en tot op de dag van vandaag verkeert het pand nog steeds niet in een opleverbare staat. (…) Bij brief van 22 april 2013 (met onderwerp “Ontbinding overeenkomst” heeft hij u reeds in kennis gesteld dat hij de huurovereenkomst wenste te beëindigen. Ik beschouw de huurovereenkomst derhalve (op grond van art. 6:267 BW Pro derhalve als buitengerechtelijk) ontbonden. Voor zover noodzakelijk, bericht ik u dat zulks in ieder geval per heden het geval is. (…)”

1.10.

Bij brief van 8 augustus 2013 hebben [geïntimeerden] de buitengerechtelijke ontbinding vernietigd.

1.11.

In de in hoger beroep overgelegde “Rapportage bouwkundig onderzoek” en het rapport “roet/geur risico-onderzoek”, welke rapporten in november 2013 zijn opgemaakt, staat (onder meer) vermeld dat bij de opname op 2 oktober 2013, respectievelijk 29 oktober 2013 het gehuurde niet wind- en waterdicht was, binnenspouwbladen niet terug zijn aangebracht en kozijnen niet zijn vervangen of hersteld, dat een (sterke) brandlucht aanwezig was zowel buiten als binnen het pand, dat op basis van de toenmalige staat het voor de huurder onmogelijk was een horecavergunning te verkrijgen en dat sprake was van roetvervuiling.

1.12.

[geïntimeerden] hebben [appellant] in kort geding gedagvaard en gevorderd hem te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis daadwerkelijk het gehuurde in gebruik te nemen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-.

1.13.

Na verweer van [appellant] heeft de kantonrechter bij vonnis van 15 oktober 2013 [appellant] veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, op straffe van een dwangsom.

2. In hoger beroep heeft [appellant] gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente.

3. De grieven I, II en III zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat van een rechtsgeldige ontbinding geen sprake is en dat [appellant] zijn stelling dat het gehuurde thans niet als horecaonderneming kan worden gebruikt, niet heeft onderbouwd. [appellant] voert aan dat hij reeds vlak na de brand te kennen heeft gegeven dat hij de exploitatie wenste voort te zetten en dat hij in december 2012 opnieuw heeft aangegeven dat hij het gehuurde in gebruik wilde nemen. [appellant] heeft betoogd dat het gehuurde echter (nog steeds) niet wind- en waterdicht is, dat nieuwe elektra ontbreekt, dat sprake is van roetvervuiling en dat ter plaatse een brandlucht waarneembaar is. [geïntimeerden] zijn derhalve hun herstelverplichtingen onvoldoende voortvarend en op ondeugdelijke wijze nagekomen zodat ontbinding gerechtvaardigd is. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4. Partijen zijn het erover eens dat het gehuurde door de brand in september 2012 grotendeels teniet is gegaan, in elk geval zodanig dat het genot dat [appellant] van het gehuurde mocht verwachten, geheel onmogelijk is geworden. [appellant] was derhalve ingevolge artikel 7:210 lid 1 BW Pro gerechtigd om op de voet van artikel 6:267 BW Pro de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [appellant] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt maar heeft ervoor gekozen de exploitatie van het gehuurde voort te zetten, zoals blijkt uit de mail van 8 februari 2013. Hij heeft toen geen voorwaarden gesteld aan zijn instemming met voortzetting van de exploitatie, zoals bijvoorbeeld een termijn waarbinnen het gehuurde hersteld moest zijn. Een en ander neemt niet weg dat op [geïntimeerden] de verplichting rustte om het gehuurde met bekwame spoed te herstellen en [appellant] weer het genot van het gehuurde te verschaffen. Dat [appellant] begin februari 2013 klachten had over de voortvarendheid van herstel blijkt niet. [appellant] heeft nog gesteld dat hij in februari in de veronderstelling was dat het gehuurde binnen een week of vier/vijf gereed zou zijn. Hij heeft echter nagelaten te onderbouwen waarop hij die veronderstelling baseerde. Ook als ervan wordt uitgegaan dat [appellant] reeds begin december 2012 heeft aangegeven dat hij voortzetting wenste, kan – mede in het licht van de hiervoor geschetste omstandigheden – niet worden gezegd dat [geïntimeerden] op 22 april 2013 reeds de redelijke termijn met betrekking tot hun verplichting tot herstel hadden overschreden en dat er grond was voor ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat [appellant] bij e-mail van 29 mei 2013 heeft aangedrongen op de uitvoering van diverse aanvullende werkzaamheden, hetgeen impliceert dat hij zich had neergelegd bij betwisting van de opzegging door [geïntimeerden] in de brief van 26 april 2013. Nog afgezien van de vraag of de brief van [appellant] van 22 april 2013 tussen partijen rechtsgeldig is, kan deze derhalve niet het door [appellant] beoogde rechtsgevolg van beëindiging van de huurovereenkomst hebben.

5. Naar het oordeel van het hof ligt dit anders voor wat betreft de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van 19 juli 2013. In deze brief heeft [appellant] zich (wederom) op het standpunt gesteld dat [geïntimeerden] niet hebben voldaan aan hun verplichting om het gehuurde tijdig te herstellen. [appellant] had bij brief van 22 april 2013 aangegeven dat hij tot een snelle heropening – in ieder geval voor de start van het toeristenseizoen 2013 – van het restaurant wilde komen. Gesteld noch gebleken is dat dit, gelet op de toestand van het gehuurde, op dat moment een onmogelijk verlangen was. Met de hiervoor onder 1.11 genoemde rapporten, waarvan de inhoud door [geïntimeerden] niet is betwist, heeft [appellant] voldoende aannemelijk gemaakt dat het gehuurde (zelfs) in oktober 2013 nog steeds niet in opleverbare staat verkeerde, zodat aannemelijk is dat dit op 19 juli 2013 ook niet het geval was. Het gehuurde verkeerde ten tijde van de ontbinding derhalve niet in de staat die [appellant] mocht verwachten en bovendien was er reeds geruime tijd verstreken na het moment waarop [appellant] had aangegeven dat hij de exploitatie wilde voortzetten.

6. Het hof is op grond van voornoemde omstandigheden van oordeel dat voorshands aannemelijk is dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in hun verplichting het gehuurde deugdelijk en met bekwame spoed te herstellen en [appellant] weer het genot van het gehuurde te verschaffen. [geïntimeerden] hebben zich nog op het standpunt gesteld dat [appellant] in schuldeisersverzuim verkeerde omdat hij niet aan de oplevering heeft meegewerkt door niet aan te geven waar hij de meterkast en verwarmingsketel geplaatst wilde hebben. Het hof is van oordeel dat van schuldeisersverzuim geen sprake is omdat uit voornoemde rapporten volgt dat de gebreken (die overigens niet de ketel en meterkast betreffen) van zodanig ernstige aard waren dat [appellant] zijn medewerking niet hoefde te verlenen en oplevering mocht weigeren.

7. Anders dan [geïntimeerden] hebben betoogd, was voor ontbinding geen ingebrekestelling vereist omdat op het moment van uitbrengen van de ontbindingsverklaring van 19 juli 2013 de in het verleden liggende tekortkoming niet meer ongedaan kon worden gemaakt door alsnog na te komen. Het gaat hier om een voortdurende verplichting en in een zodanig geval is ontbinding art. 6:265mogelijk ook zonder dat sprake is van verzuim (HR 20 januari 2006, NJ 2006, 80 en HR 27 mei 2011, ECLI:NL:2011:BP6997). Het hof is voorshands van oordeel dat [appellant] terecht een beroep heeft gedaan op de buitengerechtelijke ontbinding van 19 juli 2013. Voor zover [geïntimeerden] nog hebben betoogd dat een buitengerechtelijke ontbinding op grond van art. 7:231 BW Pro niet mogelijk is, miskennen zij hiermee dat – anders dan de verhuurder bij wanprestatie door de huurder – de huurder de huurovereenkomst wel zonder rechterlijke tussenkomst kan ontbinden op grond van wanprestatie door de verhuurder. De grieven II en III slagen derhalve.

8. Het voorgaande betekent dat de overige grieven geen behandeling behoeven en dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerden] afwijzen. [geïntimeerden] zullen tevens als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente zoals gevorderd.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 15 oktober 2013,

en
opnieuw rechtdoende:

- wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot op 15 oktober 2013 begroot op € 75 aan griffierecht en € 452 aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 299 aan griffierecht, € 76,71 aan kosten exploot dagvaarding en € 1788 aan salaris advocaat;
bepaalt dat voornoemde bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, T.G. Lautenbach en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 februari 2015 in aanwezigheid van de griffier.