ECLI:NL:GHDHA:2014:4014

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.131.838 / 01

Rolnummer rechtbank : C/10/408776 / HA ZA 12-777

arrest van 23 december 2014

inzake

de gemeente Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. F. Sepmeijer te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam.

Het geding

1. Bij exploot van 2 augustus 2013 is de gemeente in hoger beroep gekomen van een tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 juli 2013. Bij memorie van grieven met producties heeft de gemeente vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en haar vordering verminderd. Bij memorie van antwoord tevens houdende (voorwaardelijke) vermeerdering van eis met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Op 27 oktober 2014 heeft een pleidooi plaatsgevonden. De zaak is voor [geïntimeerde] bepleit door zijn advocaat en voor de gemeente door haar advocaat en door mr. F.M. Guljé, advocaat te Den Haag. Ten behoeve van het pleidooi zijn door de gemeente nog twee producties overgelegd. Daartegen heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt.

2. Vervolgens is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

3. Tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank achter 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis zijn geen grieven gericht, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

In het kadaster staat de gemeente ingeschreven als eigenaar van (onder meer) een perceel kadastraal bekend Kralingen, sectie D, nummer 9667,[adres](hierna: het perceel). De gemeente staat tevens ingeschreven als eigenaar van de naastgelegen percelen, kadastraal bekend Kralingen, sectie D, nummers 8107, 8108, 8109 en 8110. De op deze percelen gesitueerde onroerende zaak bestaat uit een pakhuis en vier woningen. [geïntimeerde] bewoont sinds 1985 de woning die wordt aangeduid met het adres[adres]. De overige woningen, met kadastrale nummers 8108, 8109 en 8110, worden aangeduid als[adres 2], [adres 3] en [adres 4].

De gemeente heeft de woning [adres 3] vanaf 1958 in gebruik gegeven aan de ouders van [geïntimeerde]. In 1970 is met betrekking tot de woning [adres 3] een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen tussen de gemeente als verhuurder en de ouders van [geïntimeerde] als huurders.

Vanaf 1980 heeft de broer van [geïntimeerde] de woning [adres] bewoond. In een interne dossiernotitie van 6 augustus 1985 van de gemeente is opgenomen: “
Brief GWB aan GB, dragen voor verkoop voor [adres]. In 1979 een bouwval, sloop was onvermijdelijk. In begin 1980 toegewezen aan Dhr. [broer] zonder dat een huurprijs werd overeengekomen. Nu alsnog geprobeerd huurovereenkomst te sluiten maar hij is geint in koop. Inmiddels voor tienduizenden guldens verbouwd.”

In een ongedateerd intern besprekingsverslag van de gemeente, opgemaakt door R.A. Roosendaal, (zowel destijds als thans) verbonden aan de gemeente, is onder meer opgenomen:
“Op 17-11-’92 gesproken met de bewoner ‘s-Gravenweg [adres]. (…) Het verhaal van J.A. [geïntimeerde]: zijn broer [broer] woonde samen met mevr.[partner]“om niet” in de woning[adres] Door hen is (met toestemming cq medeweten GWR) de woning opgeknapt. Sinds ± 1-11-’85 woont[geïntimeerde] ter plaatse, later samen met zijn echtgenote. Hij betaalt f 150,= / maand als huur aan mevr. [partner], thans wonende (…). Volgens zijn zeggen eea met toestemming cq medeweten GWR. (…) Ik heb [geïntimeerde] meegedeeld: - dat de woning ’s-Gravenweg [adres 4] t/m[adres]tzt gesloopt dient te worden (dit was al bekend; [geïntimeerde] zegt hieraan medewering te willen verlenen). (…)”

Op 6 november 2005 schreef de toenmalig echtgenote van [geïntimeerde] aan de gemeente onder meer:
“Wij hebben vernomen dat onze buurvrouw ,mevr. [buurvrouw], per 21 november 2005 gaat verhuizen. Nu willen wij u vragen of wij het huis van de buurvrouw bij ons huis mogen betrekken. Na ons telefoon gesprek van vorige week kreeg ik de indruk dat u bang bent dat wij nooit meer zouden verhuizen als wij het huis van de buurvrouw erbij krijgen. Ik moet u echter gerust stellen, want wij hebben een stuk grond bij de ringvaart gekocht (zie bijlage). (…)”.

Op 9 februari 2010 schreef de toenmalig echtgenote van [geïntimeerde] de gemeente een e-mail met onder meer de volgende inhoud:
“Ik huur een huis van jullie (onder de naam [geïntimeerde]) op de[adres]Rotterdam. Door huiselijke omstandigheden ben ik het huis ontvlucht en ben ik bezig een urgentieverklaring, deze kan ik krijgen maar dan moet u voor mij een verhuurdersverklaring invullen en er een stempel op geven. (…)”.

In een ongedateerde brief uit mei 2010 schreef [geïntimeerde] aan (de burgemeester van) de gemeente onder meer:
“(…) Ook zou ik graag met u spreken over het O.B.R. (…) Gaarne wil ik woningruil [adres]tegen het oude pand (…) nr 586?”Bij brief van 21 juni 2010 heeft (de burgemeester van) de gemeente [geïntimeerde] bericht dat woningruil niet mogelijk is.

In 2012 is tussen partijen discussie ontstaan over de vraag of [geïntimeerde] door verjaring eigenaar van het perceel is geworden.

In een schriftelijke verklaring van 15 oktober 2014 van R.A. Roosendaal is onder meer opgenomen:
“De aantekening is op 17 november 1992 door mij gemaakt na afloop van het gesprek dat ik met de heer[geïntimeerde] had. Ik maakte destijds vaker dergelijke aantekeningen voor intern gebruik, nadat ik met een huurder of gebruiker van de gemeente had gesproken. Ik kan mij herinneren dat ik met de heer [geïntimeerde] heb gesproken over de gebruikssituatie van de woning aan de[adres]. Ik weet niet meer precies wat wij toen allemaal hebben besproken, maar ik weet zeker dat de heer [geïntimeerde] nooit aan mij heeft aangegeven dat hij de woning aan de[adres]als eigenaar bewoonde. Indien dat wel het geval zou zijn geweest, had ik dat zeker in desbetreffende aantekening opgenomen”.

4. [geïntimeerde] vordert in dit geding, na een voorwaardelijke vermeerdering van zijn eis in hoger beroep, dat voor recht wordt verklaard dat hij eigenaar is geworden van het perceel[adres], Kralingen, sectie D, nummer 9667 en dat wordt gelast dat [geïntimeerde] in de kadastrale registers als eigenaar wordt opgenomen en dat de uitspraak in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte. Voorts vordert hij dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.160,- aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. [geïntimeerde] legt aan zijn vordering, samengevat weergegeven, ten grondslag dat hij het perceel in 1985 in bezit heeft genomen en dat hij daarom inmiddels door verjaring eigenaar is geworden.

5. De gemeente vordert in reconventie, na vermindering van eis, dat voor recht wordt verklaard dat zij eigenaar is van het perceel. Zij vordert voorts de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 5.355,- en de proceskosten.

6. De rechtbank heeft de vordering in conventie toegewezen, behoudens voor zover deze betrekking had op de buitengerechtelijke incassokosten. De vordering in reconventie is afgewezen. De grieven komen tegen deze veroordeling in conventie en de afwijzing van de vordering in reconventie op en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

7. Beoordeeld moet worden of [geïntimeerde] door verjaring eigenaar is geworden van het perceel. [geïntimeerde] heeft zich in dit verband beroepen op het bepaalde in artikel 3:105 lid 1 BW, waaruit volgt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dit goed verkrijgt. Tussen partijen is terecht niet in geschil dat vereist is dat [geïntimeerde] gedurende een termijn van 20 jaar bezitter van het perceel is geweest.

8. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. De vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt of voor een ander wordt volgens het bepaalde in artikel 3:108 BW beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 3:109-117 BW en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het komt daarbij aan op uiterlijk waarneembare feiten waaraan het verkeer een erkenning van bezit vastknoopt en dus op feiten waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De (niet naar buiten blijkende) interne wil om als rechthebbende op te treden is voor het zijn van bezitter dan ook van geen betekenis. Uit artikel 3:112 BW volgt dat bezit wordt verkregen door inbezitneming, door overdracht of door opvolging onder algemene titel. Artikel 3:113 BW bepaalt dat een goed in bezit wordt genomen door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Wanneer een goed in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor een inbezitneming onvoldoende, aldus artikel 3:113 lid 2 BW. Daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat de inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, slechts kan bestaan in een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvattingen de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden. Uit artikel 3:117 lid 1 BW volgt dat een bezitter van een goed het bezit verliest (onder meer) wanneer een ander het bezit van het goed verkrijgt.

9. De maatstaven van artikel 3:107 BW e.v. wijken niet af van hetgeen gold naar oud recht waarvoor ingevolge art. 1992 BW (oud) gold dat sprake moest zijn van "niet dubbelzinnig" bezit. Het vereiste van ondubbelzinnigheid ligt in wezen besloten in het begrip bezit zelf en is om die reden niet meer expliciet in artikel 3:107 BW e.v. gesteld. Er is geen sprake van (ondubbelzinnig) bezit indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid, zoals bijvoorbeeld die van gebruiker krachtens een persoonlijk recht of een beperkt recht (HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178). Aldus is verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn ingeval de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende (eigenaar of beperkt gerechtigde) te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.

10. Ten aanzien van onroerende zaken zal minder snel tot inbezitneming worden geconcludeerd dan ten aanzien van roerende zaken die men met zich mee kan voeren. Wanneer een onroerende zaak reeds bij een ander in bezit was, volstaat niet een voor anderen duidelijk zichtbare macht over de zaak waaruit de pretentie van eigendom blijkt, maar daarnaast zal duidelijk moeten zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de zaak is geëindigd. Daarbij komt het steeds aan op alle omstandigheden van het geval, zoals de aard en bestemming van het goed waarom het gaat, en de wijze waarop de bijzondere betrekking tot die zaak is ontstaan.

11. Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente bezitter was van het perceel op het moment waarop [geïntimeerde] in 1985 de woning [adres] betrok. Dit bezit duurde volgens de regel die thans is neergelegd in artikel 3:117 lid 2 BW voort totdat zich een van de in het huidige artikel 3:117 lid 1 BW bedoelde wijzen van bezitsverlies heeft voortgedaan. Dat brengt mee dat op [geïntimeerde] de stelplicht en de bewijslast rust ten aanzien van feiten waaruit is af te leiden dat hij het perceel in bezit heeft genomen. Het bepaalde in het huidige artikel 3:109 BW maakt dat niet anders omdat het in dat artikel neergelegde vermoeden wordt ontkracht door het gegeven dat de gemeente bezitter was op het moment waarop [geïntimeerde] de woning betrok en dat bezit eerst ten einde moet komen voordat [geïntimeerde] als bezitter kon gaan gelden. Het enkele houderschap, dat leidt tot het in artikel 3:109 BW neergelegde vermoeden is daartoe, gelet op het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW, niet voldoende.

12. Uit de stellingen van [geïntimeerde] is slechts af te leiden dat hij bezitter door inbezitneming is geworden, aangezien hij zich niet op het standpunt heeft gesteld dat hij door een van de andere in het huidige artikel 3:112 BW genoemde manieren bezitter is geworden. Bij beoordeling van de vraag of uit de door [geïntimeerde] gestelde feiten kan worden afgeleid dat hij het perceel in 1985 in bezit heeft genomen, neemt het hof in aanmerking dat de woning [adres 3] al geruime tijd door de ouders van [geïntimeerde] op grond van een huurovereenkomst werd gebruikt, dat [geïntimeerde] daar destijds bij zijn ouders op grond van die huurovereenkomst heeft gewoond en dat [geïntimeerde] niet stelt dat zijn broer in de periode van 1980 tot 1985 het perceel in bezit had. Evenmin heeft [geïntimeerde] weersproken dat hij ervan op de hoogte was dat de gemeente voornemens was de onroerende zaak waarvan de woning deel uitmaakte, op enig moment te slopen. [geïntimeerde] heeft voorts ter zitting verklaard dat het gebruik dat hij in 1985 van het perceel is gaan maken, aansloot op het gebruik dat zijn broer daarvan maakte. Daar komt bij dat ter zitting is gebleken dat [geïntimeerde] al in de jaren ’70 een garage op het perceel heeft gebouwd en sindsdien gebruikt heeft, kennelijk zonder dat hij zichzelf op dat moment als bezitter van (dat deel van) het perceel beschouwde.

13. Aangezien het bij het bezit gaat om uiterlijk waarneembare feiten waaruit de eigendomspretentie is af te leiden, is het enkele feit dat [geïntimeerde] de woning [adres] bewoonde en het perceel gebruikte, mede gelet op de hiervoor omschreven context niet voldoende om een inbezitneming aan te nemen. Die bewoning kon immers ook plaatsvinden zonder eigendomspretentie zoals ook door de broer van [geïntimeerde] is gebeurd en zonder welke eigendomspretentie [geïntimeerde] kennelijk (veel) eerder ter plaatse ook een garage heeft gebouwd. Het feit dat [geïntimeerde] in de gemeentelijke basisadministratie op het perceel staat ingeschreven en de gemeente blijkens de hem in 1986 verleende chauffeursvergunning wist dat [geïntimeerde] daar al lang woonde, maakt dit niet anders aangezien die feiten los staan van de vraag of hij het perceel voor zichzelf heeft gehouden, maar slechts duidelijk maken dat hij daar woonde.

14. [geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat hij werkzaamheden aan en rondom de woning heeft verricht. Het hof acht dat in de gegeven context niet doorslaggevend omdat het onderhoud van de woning door de gebruiker past in de situatie waarin de gemeente het gebruik om niet in afwachting van sloop, gedoogd heeft. Ook wanneer zou moeten worden aangenomen dat [geïntimeerde] een hekwerk rondom het perceel heeft geplaatst, hetgeen de gemeente betwist, volgt daaruit in de gegeven omstandigheden niet dat de gemeente er rekening mee moest houden dat [geïntimeerde] het perceel op enig moment voor zichzelf ging houden, omdat het hekwerk, dat van gaas was, evenzeer bedoeld kan zijn geweest als feitelijke afscherming van de omliggende percelen die bij anderen in gebruik waren, en zoals die ook door een bruiklener aangebracht zou kunnen worden. Datzelfde geldt voor de andere door [geïntimeerde] gestelde werkzaamheden aangezien die ook zouden kunnen passen bij een gedoogd gebruik om niet, in afwachting van de sloop van de onroerende zaak. Weliswaar behoren tot de gestelde werkzaamheden ook meer ingrijpende werkzaamheden die duiden op een voorgenomen langer verblijf in de woning, maar deze wegen niet op tegen de hierboven achter 12 opgesomde omstandigheden, dit nog daargelaten dat de gemeente terecht heeft opgemerkt dat het aanbrengen van een nieuwe CV-installatie voor haar niet kenbaar is geweest en dat de garage al in de jaren ’70 is gebouwd, dus ruimschoots vóór de gestelde inbezitneming. Voor de conclusie dat [geïntimeerde], anders dan voorheen en anders dan zijn broer bij het gebruik van het perceel, wel eigendom pretendeerde vanaf het moment dat hij de woning betrok, is dan een daad vereist die het eerdere patroon op voor de gemeente duidelijk kenbare wijze doorbrak en waaruit was af te leiden dat aan de macht van de gemeente over het perceel een einde was gekomen. Een dergelijke daad is niet aan te wijzen. Het hof voegt daaraan ten overvloede toe dat niet duidelijk is wanneer de afzonderlijke gestelde bezitsdaden hebben plaatsgehad en vanaf welk moment die daden, in samenhang bezien, zouden kunnen leiden tot de conclusie dat er sprake is geweest van bezit.

15. Het hof gaat voorbij aan de stelling van [geïntimeerde] dat hij nimmer heeft toegelaten dat door de gemeente onderhoud aan het perceel en de woning [adres] is verricht aangezien die stelling, tegenover de betwisting daarvan door de gemeente, niet van een voldoende onderbouwing is voorzien. In ieder geval is nergens uit af te leiden dat [geïntimeerde] de gemeente actief van het perceel heeft geweerd en aldus zijn eigendomspretenties duidelijk heeft gemaakt.

16. Van inbezitneming van het perceel is zodoende geen sprake geweest. De gemeente is het bezit dus niet verloren en [geïntimeerde] is evenmin door verjaring eigenaar van het perceel geworden. Grief 2 en de daarop voortbouwende grieven slagen daarom. De vordering van [geïntimeerde] stuit daarop af. Voor het overige kunnen de grieven van de gemeente onbesproken blijven.

17. Gelet op het bovenstaande kan in het midden blijven of [geïntimeerde] de woning in 1985 van zijn broer is gaan huren. Eveneens kan in het midden blijven of de toenmalig echtgenote van [geïntimeerde] zichzelf als bezitter van het perceel beschouwde.

18. De bewijsaanbiedingen van [geïntimeerde] in de punten 26 en 47 van de memorie van antwoord hebben geen betrekking op feiten die in het licht van het bovenstaande tot een andere beslissing kunnen leiden en zullen dus worden gepasseerd.

19. Nu niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] eigenaar van het perceel is geworden, komt de vordering van de gemeente voor toewijzing in aanmerking. Dit geldt niet voor de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten aangezien de gemeente niet heeft onderbouwd dat deze kosten zijn gemaakt en dat het gaat om kosten voor werkzaamheden die meer hebben omvat dan het op gebruikelijke wijze samenstellen van een dossier en (eventueel herhaalde) correspondentie.

20. Het bovenstaande betekent dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft – HR 19 maart 2010, LJN: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 juli 2013,

en
opnieuw rechtdoende:

in conventie:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de gemeente tot op 3 juli 2013 begroot op € 575,- aan verschotten en € 904,- aan salaris advocaat;

in reconventie:

verklaart voor recht dat de gemeente eigenaar is van de strook grond kadastraal bekend Kralingen, sectie D, nummer 9667, plaatselijk bekend[adres];
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de gemeente tot op 3 juli 2013 begroot op € 452,- aan salaris advocaat;

en voorts in hoger beroep:

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de gemeente begroot op € 92,82 aan explootkosten, € 683,- aan griffierecht en (3 punten x tarief II=) € 2.682,- aan salaris advocaat;

- bepaalt dat de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de hierin uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.Y. Bonneur, J.J. van der Helm en H.C. Grootveld en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 december 2014 in aanwezigheid van de griffier.