Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-13/01723
uitspraak d.d. 3 december 2014
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Barendrecht, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 oktober 2013, nummer AWB 13/00337 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 233.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Barendrecht.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank). Er is een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een aanvulling daarop ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 oktober 2014. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met een aparte berging en een nabij het appartement gelegen parkeerplaats. De inhoud van het appartement is ongeveer 315 m3.
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd waarbij een matrix is gevoegd. De matrix bevat gegevens van de woning en van enkele naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten). In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de matrix gewijzigd. De gewijzigde matrix is hieronder samengevat.
De woning
[a-straat 2]
[a-straat 3]
[a-straat 4]
Inhoud appartement
315 m3
283 m3
250 m3
283 m3
Rekenprijs per m3
€ 679
€ 671
€ 704
€ 682
Berekende waarde
appartement
€ 214.000
€ 190.000
€ 176.000
€ 193.000
Rekenprijs berging
en parkeerplaats
€ 19.000
€ 19.000
€ 19.000
€ 19.000
WOZ-waarde
€ 233.000
€ 209.000
€ 195.000
€ 212.000
Verkoopprijs
€ 202.000
€ 195.000
€ 208.000
Verkoopdatum
06-02-2012
01-12-2010
31-08-2011
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen:
"1. Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2013, is voor van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) de waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 233.000, onder gelijktijdige oplegging van een aanslag onroerende-zaakbelastingen. Na daartegen door [belanghebbende] gemaakt bezwaar, zijn in het bestreden besluit deze waarde en aanslag gehandhaafd.
2. [Belanghebbende], eigenaar van de woning, betwist de vastgestelde waarde en stelt dat de waarde ten hoogste € 211.000,- bedraagt.
3. De rechtbank oordeelt als volgt.
3.1.
Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan [de Heffingsambtenaar] om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op wat [belanghebbende] daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging/daling van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardestijging/-daling of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang.
3.2. [
De Heffingsambtenaar] heeft aan de hand van een aantal vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de taxateur van [de Heffingsambtenaar] onder meer een tweetal vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die te maken hebben met dezelfde omgevingsfactoren als de woning van [belanghebbende].
3.2.1.
Dat de uitspraak op bezwaar niet is voorzien van een deugdelijke motivering, zoals [belanghebbende] heeft aangevoerd, is geen zodanige schending van de fiscale procesregels op, dat zij op zich bezien een vernietiging van die uitspraak rechtvaardigt (vgl. Gerechtshof ’s-Gravenhage 22 april 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD0354). Daarbij is van belang dat de uitspraak op bezwaar in beroep inhoudelijk juist blijkt te zijn en dat in beroep een eventueel motiveringsgebrek is hersteld.
3.3.
Ten slotte weegt mee dat [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde tegenover het oordeel van de taxateur van [de Heffingsambtenaar] niet heeft onderbouwd met een eigen ten behoeve van de WOZ-waardering uitgevoerde taxatie.
3.4.
Alles overziend heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Nu uit wat [belanghebbende] naar voren heeft gebracht ook verder niet volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte geen stand kan houden, bestaat er geen grond voor vernietiging daarvan. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond."
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar daarentegen ontkennend. Voor de onderbouwing van deze standpunten verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 211.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
Niet in geschil is dat het appartement, de berging en de parkeerplaats tezamen één onroerende zaak vormen. Gelet op het bepaalde in artikel 16 van Pro de Wet WOZ alsmede op hetgeen over het appartement, de berging en de parkeerplaats in de stukken van het geding en ter zitting is opgemerkt, acht het Hof deze gemeenschappelijke opvatting van partijen juist.
6.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
6.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport en de onder 4.2 samengevatte matrix overgelegd. Naar uit het taxatierapport en de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het taxatierapport en de matrix worden drie vergelijkingsobjecten genoemd. Eén van de vergelijkingsobjecten, [a-straat 4], heeft een betere ligging dan de woning doordat het uitzicht heeft op water en niet, zoals de woning, op de trambaan.. Voorts veroorzaakt het tramverkeer op de [a-straat] voor de bewoners van het vergelijkingsobject [a-straat 4], anders dan voor die van de woning, geen geluidsoverlast van betekenis. Gelet hierop is de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [a-straat 4] naar het oordeel van het Hof niet of slechts in beperkte mate geschikt om bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning te worden gebruikt. Het Hof verbindt hieraan geen consequenties omdat de verkoopprijzen van de beide andere vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [a-straat 3] tezamen een voldoende onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn wel goed vergelijkbaar met de woning. Zij hebben, net als de woning, uitzicht op de trambaan en ook wat betreft de door het tramverkeer veroorzaakte geluidsoverlast is er, naar de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, geen verschil tussen de woning en de beide vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport en de matrix is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [a-straat 3] ermee rekening gehouden dat de woning respectievelijk circa 10 percent en circa 20 percent groter is dan de vergelijkingsobjecten. Van het bestaan van andere voor de waardebepaling relevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [a-straat 3] is niet gebleken.
6.5.
Aan het bovenstaande doet naar het oordeel van het Hof niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Een herleiding van de waarde van de woning voor 2012 uit de voor eerdere of latere jaren vastgestelde waarden is niet verenigbaar met artikel 18 van Pro de Wet WOZ waarin is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak telkenjare dient te worden bepaald op de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Evenmin verenigbaar met artikel 18 van Pro de Wet WOZ is een bepaling van de waarde van de woning voor 2012 op basis van een middeling van de voor twee andere jaren vastgestelde waarden.
Dat, zoals belanghebbende stelt, de Heffingsambtenaar tekort is geschoten in het verstrekken van door belanghebbende gevraagde informatie, is – wat daar overigens van zij – niet van invloed op de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Ook de door belanghebbende aangevoerde omstandigheid dat “de courantheid in de huidige appartementenmarkt slecht is” tast de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning in het taxatierapport en de matrix niet aan omdat deze omstandigheid – veronderstellenderwijs aannemende dat deze zich voordoet – voor zowel de woning als voor de vergelijkingsobjecten geldt. De grief van belanghebbende over het gebruik door de Heffingsambtenaar van een ‘kavelwaarde’ behoeft geen behandeling omdat in de onderbouwing die de Heffingsambtenaar in het taxatierapport en de matrix van de vastgestelde waarde heeft gegeven, deze ‘kavelwaarde’ niet voorkomt. Tenslotte is de ‘gemiddelde waarde’ van de vergelijkingsobjecten niet van belang bij de bepaling van de waarde van de woning omdat – indien belanghebbende onder de ‘gemiddelde waarde’ het gemiddelde van de voor de vergelijkingsobjecten vastgestelde waarden verstaat – de ‘gemiddelde waarde’ geen op de markt gerealiseerde prijs is maar een afgeleide van drie door de Heffingsambtenaar berekende waarden en – indien belanghebbende met de ‘gemiddelde waarde’ de gemiddelde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten bedoelt – deze niet kan worden aangemerkt als de op de voet van artikel 17 lid 2 van Pro de Wet WOZ bepaalde waarde, die immers – zoals onder 7.2. is overwogen – gelijk is aan “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
6.6.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, B. van Walderveen en J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. F.A. Mijnans. De beslissing is op 3 december 2014 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan
binnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
binnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.