Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-13/01388
Uitspraak d.d. 24 september 2014
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leiderdorp, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 10 september 2013, nummer SGR 11/4482, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 361.000 per 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009.
1.2.
Aan belanghebbende is voor het jaar 2009, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Leiderdorp naar een heffingsmaatstaf van € 361.000.
1.3.
Het aanslagbiljet waaruit van de beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 31 december 2010.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het onderzoek heropend ter voorbereiding van een nadere uitspraak over immateriële schadevergoeding.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Ter zake is een griffierecht geheven van € 118. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend. Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken toegezonden aan het Hof. Een afschrift hiervan is toegezonden aan de heffingsambtenaar.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 augustus 2014, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn tegelijk behandeld de hoger beroepen van belanghebbende met de kenmerken BK-13/01388, BK-13/01389, BK-13/01392, BK-13/01393, BK-13/01391, BK-13/01390 en BK-12/00772-isv. Voor zover door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht in alle genoemde zaken te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in alle genoemde zaken. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. Een deel van het perceel waarop de woning is gelegen, heeft een bedrijfsbestemming. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.493 m2.
3.2.
Tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar is ter zake van de waardevaststelling van de woning op 9 augustus 2002 een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin is opgenomen:
”In compromis is overeengekomen:
l. De waarde wordt vastgesteld op EUR 204.200,- ( fl. 450.000,-) naar peildatum 1 januari 1999,
2. De waarde geldt voor de belastingjaren 2001, 2002, 2003 en 2004,
3. Bij verbetering, renovatie van de woning, niet zijnde aanpassingen aan de eisen des tijds, zal een nieuwe taxatie plaatsvinden,
4. De aanslag gemeentelijke belastingen 2005 met de waarde van de woning, naar peildatum 1 januari 2003, zal worden aangepast door middel van de stijgingspercentages genoemd door de NVM, Kadaster en VNG,
5. Voor deze waardevaststelling zal in de loop van 2003 een afspraak met u worden gemaakt,
6. De aanslagen gemeentelijke belasting 2003 en 2004 zullen worden voldaan binnen de daarvoor geldende termijnen,
7. De aanslag gemeentelijke belastingen 2002 zal per omgaande voldaan worden nadat de vermindering is vastgesteld,
8. Voor de belastingjaren 2002, 2003 en 2004 wordt geen aanspraak gemaakt op een verzoek voor kwijtschelding van gemeentelijke belastingen, er zullen geen bezwaar- beroepsprocedures worden opgestart.”
3.3.
In de brief waarin het compromis is neergelegd is ook opgenomen:
”Uit, de door u, verstrekte gegevens van kamer van koophandel en belastingdienst, is gebleken dat er op het adres [a-straat 1] een tuinderij is gevestigd. Derhalve moet er bij de waardevaststelling rekening gehouden worden met agrarische grond.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1.
Tussen partijen is in geschil of
1e. de heffingsambtenaar ten onrechte heeft nagelaten belanghebbende te horen alvorens de onder 1.1. vermelde beschikking te geven;
2e. de heffingsambtenaar ten onrechte heeft nagelaten belanghebbende te horen alvorens uitspraak op het bezwaar van belanghebbende te doen;
3e. de onder 1.1. vermelde beschikking moet worden vernietigd omdat zij niet tijdig is gegeven;
4e. de artikelen 8:42, lid 1, 8:55 en 8:66 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zijn geschonden;
5e. de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld;
6e. de rechtbank de juiste beslissing op belanghebbendes verzoek om toekenning van een vergoeding van door haar geleden immateriële schade heeft genomen.
4.2.
Voor de standpunten van partijen en de gronden, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1.
Het hoger beroep van belanghebbende strekt - naar het Hof begrijpt - tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 230.250 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.1.
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als ”eiseres” en de heffingsambtenaar als ”verweerder” heeft aangeduid:
“Aanslag rechtsgeldig opgelegd? Aanslag tevens niet in 2009 opgelegd.
6. De aanslag is op 31 december 2010 opgelegd. Volgens verweerder heeft de heer
[A] de aanslag opgelegd. Volgens de stukken van het geding is
[A], allround beleidsmedewerker in vaste dienst sinds 1 december 2008, per
1 februari 2009 door het college van burgemeester en wethouders aangewezen als
gemeentelijk heffingsambtenaar, waarbij zijn functieomschrijving is uitgebreid.
In het aanwijzingsbesluit van 28 september 2010, bekendgemaakt op 7 oktober 2010, wordt
als gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b van de Gemeentewet
aangewezen onder meer de allround beleidsmedewerker cluster belastingen.
Voor zover eiseres heeft willen bepleiten, dat het aanwijzingsbesluit niet, dan wel te laat zou
zijn gepubliceerd, faalt die beroepsgrond, omdat de rechtbank met hetgeen verweerder
dienaangaande in de stukken, met name die van 25 augustus 2011, heeft aangevoerd,
aannemelijk acht, dat de aanwijzingsbesluiten wel voldoende tijdig zijn gepubliceerd.
Artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht mist toepassing aangezien de
bevoegdheid van deze gemeenteambtenaren niet berust op mandaat (HR 30 januari 2004,38
442, LJN: AI0753).
De stelling van eiseres dat de aanslag niet binnen de in artikel 24, eerste lid, van de Wet
WOZ vermelde termijn is bekend gemaakt, kan ingevolge de leden 2 en 9 van dat artikel
niet tot de nietigheid van de aanslag leiden.
Uitspraak op bezwaar te laat gedaan?
7. Ingevolge artikel 236, tweede lid van de Gemeentewet, doet de in artikel 231, tweede lid,
onderdeel b van de Gemeentewet bedoelde gemeenteambtenaar, in afwijking van
artikel 7:10, eerste lid van de Awb, op een bezwaarschrift dat niet is ingediend in de laatste
zes weken van een kalenderjaar uitspraak in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is
ontvangen. Nu het bezwaarschrift van eiseres in januari 2011 is ingediend en de uitspraak
op bezwaar is gedaan op 17 mei 2011, is er geen sprake van het te laat doen van een
uitspraak op bezwaar.
Verweerschrift te laat ingediend?
8. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het verweerschrift is ingediend binnen de
door de rechtbank daartoe verlengde termijn. Zo dit niet het geval zou zijn geweest, dan zou
deze overschrijding geen gevolgen hebben gehad, daar artikel 8:42 van de Awb geen
sancties verbindt aan de overschrijding van deze termijn.
Afspraak voor dit jaar?
9. Voor zover eiseres bedoeld heeft een beroep te doen op de vaststellingsovereenkomst,
zoals hiervoor opgenomen onder 2., omdat verweerder zijn verplichtingen uit die
vaststellingsovereenkomst niet zou zijn nagekomen, faalt deze beroepsgrond, aangezien de
vaststellingsovereenkomst zich niet uitstrekt tot de waardering van het object voor het
onderhavige jaar.
Het tarief is te hoog/in strijd met de wettelijke bepalingen
10. Het vaststellen van de hoogte van het tarief is voorbehouden aan de gemeenteraad (zie
artikel 216, jo artikel 217 van de Gemeentewet). Niet is gebleken dat het tarief in strijd met
de wettelijke bepalingen is vastgesteld. Verweerder heeft het tarief toegepast voor eigenaren
van onroerende zaken die in hoofdzaak tot bewoning dienen ingevolge artikel 5 van de
Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelastingen 2009 in
verbinding met artikel 220f van de Gemeentewet. Derhalve faalt deze beroepsgrond.
Waardering object
11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken 11 1993/94, 22 885, nr. 36,
blz. 44).
12. De rechtbank overweegt dat het verweerder volgens vaste jurisprudentie vrijstaat om
ook in de beroepsfase de waarde met nieuwe feiten te onderbouwen en daartoe nieuwe
vergelijkingsobjecten aan te dragen zoals in deze zaak door middel van een nieuw
opgemaakt taxatierapport. Nu dit rapport niet heeft geleid tot een andere waardering van het
object en eiseres overigens voldoende gelegenheid is geboden om op de onderbouwing in
het rapport te reageren, acht de rechtbank eiseres niet geschaad in haar procesbelang.
13. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de vergelijkingsobjecten wel geschikt
zijn ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. In het geval van eiseres gaat het om een
min of meer uitzonderlijk object waarvan geen exact vergelijkbaar object in de omgeving
aanwezig is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voorts in voldoende mate
rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object wat
betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen.
14. De grond van eiseres dat, naar de rechtbank begrijpt, bij de waarde geen rekening is
gehouden met het feit dat het object een agrarisch bedrijf betreft, faalt. De rechtbank neemt
daarbij in aanmerking dat met hetgeen eiseres heeft aangevoerd niet is bewezen dat sprake is
van een dergelijk agrarisch bedrijf, terwijl verweerder de agrarische bestemming van het
object heeft weersproken en dat eiseres het tegendeel niet aannemelijk heeft gemaakt.
Verweerder heeft op goede gronden bij de waardering van de onroerende zaak daarom geen
vrijstelling toegepast voor tuindersgrond, aangezien niet aannemelijk is geworden dat het
perceel wordt gebruikt als tuindersgrond.
15. De rechtbank gaat voorbij aan de grief dat aan de voormalige koelcel geen waarde kan
worden toegekend omdat deze van asbest is, nu verweerder aan de berging/garage niet
langer een waarde heeft toegekend.
16. Aangezien verweerder niet langer de mogelijkheid van nieuwbouw als uitgangspunt
neemt voor de waardering, gaat de rechtbank voorbij aan de in verband daarmee naar voren
gebrachte grieven van eiseres aangaande nieuwbouw (sloopkosten).
17. Met betrekking tot de ligging van de onroerende zaak in de nabijheid van een jachtwerf,
heeft verweerder, gelet op de daarbij toegepaste correctie op de waarde, voldoende rekening
gehouden bij de waardering van het object.
18.Verweerder heeft aangaande de grief van eiseres dat bij de waardering geen rekening is
gehouden met de burenruzies aangevoerd dat er geen sprake is van een situatie die het
woongenot wezenlijk beïnvloedt. Hetgeen eiseres hier tegenover heeft aangevoerd, leidt de
rechtbank niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft daarom terecht hiermee geen
rekening hoeven te houden bij de waardering van het object.
19. Op eiseres rust de bewijslast aannemelijk te maken dat sprake is van milieuvervuiling
van het object. Tegenover de weerspreking daarvan door verweerder met hetgeen
verweerder op dat punt heeft aangevoerd, is eiseres niet geslaagd dat bewijs te leveren.
20. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat deze hondenoverlast geen invloed op de
waarde heeft. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze hondenoverlast het woongenot
dermate negatief beïnvloedt dat dit de waarde van het object vermindert.
21. Met hetgeen eiseres met betrekking tot de ligging aan de openbare weg heeft
aangevoerd, is niet aannemelijk geworden dat van die ligging een waardedrukkend effect
uitgaat. Daarom faalt ook dit betoog van eiseres.
22. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te
hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het
door hem overgelegde taxatierapport met dagtekening 4 juli 2011 en hetgeen hij overigens
heeft aangevoerd, hierin geslaagd.
23 . Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning
alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het gelijk in
zoverre aan verweerder.
24. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
24.1.
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het taxatieverslag voldoet aan
de daaraan volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gestelde
eisen.
24.2
De grief van eiseres dat er ten onrechte geen (allesomvattend) compromis met eiseres
is aangegaan, miskent dat beide partijen volstrekt vrij zijn om zo'n compromis al dan niet
aan te gaan.
24.3.
Verweerder heeft terecht aangegeven dat eiseres niet om een hoorzitting heeft
verzocht. Dat eiseres in dat verband op het arrest van de Hoge Raad van 13 mei 2011 , nr.
10/03845
,heeft gewezen, kan haar niet baten, daar dit arrest geen betrekking heeft op een
,heeft gewezen, kan haar niet baten, daar dit arrest geen betrekking heeft op een
geval als het onderhavige waarin er geen verzoek is gedaan. In het geval dat in het arrest aan
de orde was, had eiser wel verzocht om een hoorgesprek. Derhalve faalt deze grief van
eiseres.
24.4.
De grief van eiseres dat zonder haar medeweten het object is gewaardeerd blijft zonder
rechtsgevolg. Verweerder heeft hierover in het stuk van 25 augustus 2011 het volgende
opgemerkt:
"Het pand is daartoe jaarlijks van buitenaf opgenomen en overigens ook nog in het najaar
van 2005 inpandig opgenomen." Voor verweerder bestaat niet de verplichting om aan
eiseres mede te delen dat sprake is geweest van een uitpandige taxatie.
24.5.
Al hetgeen eiseres overigens nog heeft aangevoerd, doet aan de voormelde oordelen
niet af. De rechtbank zal daarom het beroep ongegrond verklaren.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1.
Ingevolge artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof, dus met voorbijgaan aan de zo-even bedoelde termijn, enkele dozen gevuld met stukken aan het Hof aangeboden met het verzoek om deze stukken in de beoordeling van het geschil te betrekken. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende. Ook indien een partij bij het aanbieden van stukken de in artikel 8:58 lid 1 Awb gestelde termijn niet in acht neemt, is het - zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft overwogen in haar uitspraak van 16 oktober 2013 in zaken nrs. 201300837/1/R1 en 201302394/1/R1 - aan de rechter om te beslissen of de goede procesorde zich ertegen verzet dat de desbetreffende stukken in het geding worden toegelaten. Naar het oordeel van het Hof zou door het toelaten dat de door belanghebbende te laat aangeboden grote hoeveelheid stukken in het geding wordt gebracht, de heffingsambtenaar belemmerd worden om daarop adequaat te reageren en zou de goede voortgang van de procedure in het gedrang komen. Derhalve laat het Hof het overleggen van deze stukken in deze stand van de procedure niet toe.
Met betrekking tot het eerste geschilpunt
7.2.
Anders dan belanghebbende betoogt, mist het arrest Sopropé te dezen toepassing, reeds omdat het onderhavige geval een zuiver interne aangelegenheid van Nederland betreft, zodat gemeenschapsrecht niet van toepassing is. In een vergelijkbare verplichting voorziet het nationale recht niet. Evenmin is het Hof gebleken dat belanghebbende doordat de heffingsambtenaar haar niet heeft gehoord alvorens de onder 1.1. vermelde beschikking te geven, in haar procespositie is geschaad.
Met betrekking tot het tweede geschilpunt
7.3.
In het bezwaarschrift van belanghebbende valt niet te lezen dat belanghebbende wenste te worden gehoord. Met name het voorstel om te komen tot een compromis behoefde de heffingsambtenaar niet als een zodanig verzoek te beschouwen. Het Hof volgt belanghebbende daarom niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar haar ten onrechte niet heeft gehoord alvorens uitspraak op haar bezwaar te doen.
Met betrekking tot het derde geschilpunt
7.4.
Ingevolgde artikel 24, lid 2 van de Wet WOZ brengt het niet naleven van het voorschrift dat de beschikking wordt genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt, geen nietigheid van de beschikking mee. Derhalve faalt deze hogerberoepsgrond.
Met betrekking tot het vierde geschilpunt
7.5.
Van schending van artikel 8:55 Awb kan geen sprake zijn omdat deze bepaling het doen van verzet betreft en derhalve in de onderhavige procedure niet aan de orde is. Met hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken niet heeft ingezonden. Ook overigens is het Hof daarvan niet gebleken. Aan de overschrijding van de in artikel 8:66 van de Awb vermelde termijn voor het doen van een schriftelijke uitspraak, heeft de wetgever geen consequentie verbonden. Het een en ander brengt mee dat ook deze hogerberoepsgrond faalt.
Met betrekking tot het vijfde geschilpunt
7.6.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald.
7.7.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is hij daarin geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
7.8.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij een “Taxatiematrix wpd 1-1-2008” is gevoegd. De matrix bevat gegevens van de woning, van drie naar de opvatting van de heffingsambtenaar vergelijkbare vrijstaande woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) en van een aantal twee-onder-een-kapwoningen en tussenwoningen in de nabijheid van de woning (hierna tezamen: het referentiekader). Hieronder zijn opgenomen de in de matrix vermelde gegevens inzake de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen, percelen en de deelobjecten, de berekende waarden op waardepeildatum van de woning en de vergelijkingsobjecten alsmede de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de data waarop deze zijn behaald.
[a-straat 1]
[a-straat 2]
[b-straat 1]
[c-straat 1]
Inhoud hoofdgebouw
450 m3
465 m3
544 m3
540 m3
Rekenprijs per m3
€ 495
€ 410
€ 500
€ 685
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 222.750
€ 190.650
€ 272.000
€ 369.500
Oppervlakte perceel
1.000 m2
493 m2
1.493 m2
1.059 m2
645 m2
494 m2
Rekenprijs per m2
€ 393
€ 56
€ 225
€ 470
€ 685
€ 605
Berekende waarde grond
€ 420.608
€ 497.730
€ 441.825
€ 298.870
Deelobjecten &
rekenprijzen;
correcties
kas klein
kas groot
schuur/garage
dakkapel(len)
tuinhuis/schuur
garage
correctie asbest
correctie onderhoud
correctie ligging
€ 0
€ 0
€ 0
€ 6.000
-/- € 7.500
-/- € 150.000
-/- € 130.000
€ 3.000
€ 5.000
€ 15.000
€ 15.000
Berekende waarde op wpd
1-1-2008
€ 361.858
€ 698.000
€ 728.000
€ 684.000
Verkoopdatum
31 oktober 2008
1 december 2010
17 februari 2010
Verkoopprijs
€ 700.000
€ 670.000
€ 650.000
7.9.
Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige omvang dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. Met de forse correcties die bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn aangebracht in verband met de aanwezigheid van asbest, het achterstallige onderhoud en de mindere ligging van de woning, is in voldoende mate met het waardedrukkende effect van deze verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten rekening gehouden. Weliswaar zijn de verkoopprijzen van twee vergelijkingsobjecten, te weten [b-straat 1] en [c-straat 1], behaald op tijdstippen die respectievelijk bijna drie jaar onderscheidenlijk ruim twee jaar na de waardepeildatum liggen, doch daar tegenover staat dat de verkoopprijzen van de twee-onder-een-kapwoningen en tussenwoningen in de nabijheid van de woning (het referentiekader), welke verkoopprijzen zijn behaald op data die minder ver van de waardepeildatum zijn verwijderd, de aannemelijkheid van de vastgestelde waarde bevestigen. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat het bruikbaarste vergelijkingsobject het naast de woning gelegen object [a-straat 2] is. Dit object is op 31 oktober 2008 verkocht voor € 700.000, welke verkoopprijs eveneens aannemelijk doet zijn dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is.
7.10.
Aan het bovenstaande oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
7.11.
Het Hof begrijpt de grieven die belanghebbende in hoger beroep aanvoert met betrekking tot de vastgestelde waarde aldus dat naar de opvatting van belanghebbende de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning:
a. had moeten uitgaan van het compromis, hiervoor weergegeven onder 3.2.;
b. (i) (een groot gedeelte van) de bij de woning behorende grond had moeten aanmerken als agrarische grond waarop de cultuurgronduitzondering van toepassing is dan wel
(ii) deze grond voor een veel lagere rekenprijs in aanmerking had moeten nemen dan die waarvan in het taxatierapport en de matrix is uitgegaan;
c. een hogere aftrekpost had moeten toepassen voor de kosten die gemoeid zullen zijn met de verwijdering van asbest en een aftrekpost had moeten toepassen voor milieuverontreiniging van de bodem en
d. de kosten die gemoeid zullen zijn met de sloop van de op het perceel aanwezige bouwvallige opstallen, zoals de kassen en de koelcel, op de waarde in mindering had moeten brengen.
7.12.
De onder 3.2. geciteerde tekst van het compromis van 9 augustus 2002 laat geen andere conclusie toe dan dat hetgeen daarin is overeengekomen geldt voor het waardetijdvak 2001 tot en met 2004, en dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2005, naar de waardepeildatum 1 januari 2003, zal worden berekend op basis van de voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 overeengekomen waarde door middel van de stijgingspercentages genoemd door de NVM, het Kadaster en de VNG. Uit de tekst valt op geen enkele wijze op te maken dat de heffingsambtenaar zich ook heeft willen verbinden voor latere belastingjaren, waaronder het thans in geding zijnde jaar 2009.
Voor zover belanghebbende in het nader stuk, door het Hof ontvangen op 17 juli 2014, beoogt te stellen dat ook indien het compromis niet geldt voor het onderhavige jaar, voor de bepaling van de waarde moet worden uitgegaan van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2004, volgt het Hof belanghebbende niet in dit standpunt. De waarde ingevolge de Wet WOZ dient voor iedere waardepeildatum opnieuw bepaald te worden. De vaststelling van de waarde naar een eerdere waardepeildatum is daarbij in de regel niet van belang. Dat er redenen zijn om van deze regel af te wijken, heeft belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, niet aannemelijk gemaakt.
7.13.
Met betrekking tot de waardering van de grond behorende bij de woning geldt het volgende. Ingevolge artikel 2, lid 1, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (tekst 2007; de Uitvoeringsregeling) wordt bij de bepaling van de waarde (van een onroerende zaak: Hof) buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Niet in geschil is dat geen sprake is van bosbouw. Van landbouw is sprake bij akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluimveehouderij, tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen, de teelt van griendhout en riet en elke andere tak van bodemcultuur met uitzondering van bosbouw. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake indien de exploitatie plaatsvindt in het kader van een onderneming. Daaronder wordt verstaan een organisatie van kapitaal en arbeid, gericht op het maken van winst. De bewijslast dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie rust op belanghebbende.
7.14.
Belanghebbende heeft geen feiten gesteld die de conclusie kunnen dragen dat zij in 2009 feitelijk het landbouwbedrijf bedrijfsmatig heeft uitgeoefend. Voor zover belanghebbende de grond gebruikt voor het telen van gewassen, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat dat dit een hobbymatige activiteit te boven gaat. Voor het antwoord op de vraag sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond is niet relevant dat belanghebbende een onderneming heeft doen inschrijven in het register van de Kamer van Koophandel. Voorts is niet van belang dat zich op het perceel (overblijfselen van) tuindersopstallen bevinden. Evenmin is relevant welke bestemming aan het perceel op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening is toegekend. Voor zover belanghebbende zich beroept op de onder 3.3 aangehaalde passage in de brief waarbij de heffingsambtenaar haar het compromis, waarvan de tekst onder 3.2 is opgenomen, heeft toegezonden, geldt dat deze passage, evenals het compromis (vergelijk overweging 7.11), geen betrekking heeft op het onderhavige kalenderjaar. Voorts is de onder 3.3 aangehaalde passage wat betreft het kalenderjaar 2009 feitelijk onjuist. Het een en ander volstaat om de heffingsambtenaar niet langer aan de onder 3.3 geciteerde passage gebonden te achten. De cultuurgronduitzondering van artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken mist in dit geval toepassing. Derhalve heeft de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning de waarde van de daarbij behorende grond terecht niet buiten aanmerking gelaten.
7.15.
Zonder onderbouwing, welke ontbreekt, faalt de (subsidiaire) stelling van belanghebbende dat de grond bij de woning bij de waardebepaling voor een te hoog bedrag in aanmerking is genomen en dat dit aanleiding is de waarde van de woning te verlagen. Voor een afzonderlijke waardering van de woning en het perceel, los van elkaar, biedt de Wet WOZ geen aanknopingspunt.
7.16.
Naar het oordeel van het Hof wordt de woning, gelet op de vaststaande feiten en hetgeen onder 7.13 en 7.14 is overwogen, uitsluitend voor woondoeleinden gebruikt. Daarvan uitgaande hebben partijen ter zitting eenparig verklaard dat de (mogelijk aanwezige) milieuverontreiniging van de bodem niet van invloed is op de waarde van de woning. Met betrekking tot de invloed op de waarde van de woning van de kosten voor het afvoeren van asbesthoudende materialen vanaf het perceel waarop de woning is gelegen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat met deze invloed voldoende is rekening is gehouden doordat hij ter zake € 7.500 op de waarde in mindering heeft gebracht. Hetgeen belanghebbende op dit punt heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Haar stelling dat zij tot het maken van hogere kosten gedwongen is, nu belanghebbende deze stelling niet heeft onderbouwd, daartoe onvoldoende.
7.17.
Belanghebbende heeft in hoger beroep nog een stuk in het geding gebracht dat betrekking heeft op een aanvraag van een vergunning om op het perceel drie woningen te mogen bouwen. Het Hof zal aan dit stuk voorbij gaan omdat, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, het Hof niet kan inzien op welke wijze een en ander relevant zou kunnen zijn voor de WOZ-waardebepaling op de waardepeildatum.
7.18.
Hetgeen belanghebbende in hoger beroep overigens ter betwisting van de vastgestelde waarde aanvoert, is een herhaling van standpunten die zij voor de rechtbank heeft ingenomen. De rechtbank heeft deze standpunten terecht en op goede gronden verworpen.
Met betrekking tot het zesde geschilpunt
7.19.
Voor zover het hogerberoepschrift zich richt tegen de overwegingen van de rechtbank met betrekking tot de immateriële schadevergoeding stelt het Hof vast dat de rechtbank ter voorbereiding van een nadere uitspraak over schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaar- en beroepsfase het onderzoek heeft heropend. Het oordeel van de rechtbank na heropening ligt in deze procedure niet voor zodat het Hof aan hetgeen belanghebbende aanvoert met betrekking tot de immateriële schadevergoeding wegens de overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaar- en beroepsfase bij de beoordeling van het onderhavige hoger beroep niet toekomt.
Voor zover in het hogerberoepschrift gelezen zou moeten worden dat belanghebbende een immateriële schadevergoeding verzoekt wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep dient dit verzoek te worden afgewezen. Het hogerberoepschrift is ingediend op 1 oktober 2013. De behandeling ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2014 en de uitspraak is gedateerd op heden. Dat laat geen andere conclusie toe dan dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden.
7.20.
Het vorenstaande voert tot de slotsom dat het hoger beroep faalt. Derhalve moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten/ integrale schadevergoeding
8.1.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
8.2.
Belanghebbende heeft om een integrale schadevergoeding verzocht van de werkelijk door haar geleden schade. Aangezien de Wet nadeelcompensatie en schadevergoeding bij onrechtmatige besluiten slechts van toepassing is op schade die is veroorzaakt door een besluit dat is bekendgemaakt na het tijdstip waarop deze wet voor dat besluit in werking treedt (1 juli 2013) is deze wet reeds daarom op dit geschil niet van toepassing.
Nu, ingevolge artikel 8:73 van de Awb, de rechter indien deze het beroep gegrond verklaart het bestuursorgaan kan veroordelen tot vergoeding van de schade die een partij lijdt, en in dit geval het beroep en hoger beroep ongegrond zijn, bestaat geen reden op deze grond aan dit verzoek van belanghebbende tegemoet te komen.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
het Gerechtshof wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding in hoger beroep af.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. M.C.M. van Dijk, G.J. van Leijenhorst en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. F.A. Mijnans. De beslissing is op 24 september 2014 in het openbaar uitgesproken.
bij afwezigheid van de voorzitter:
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.