Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.131.648/01
Rolnummer rechtbank : 304808 CV EXPL 12-6170
Arrest van 18 februari 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te Dordrecht,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. R. van der Zwan te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te 's-Gravendeel,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. W.W.H. de With te 's-Gravendeel.
Het geding
Bij exploot van 5 augustus 2013 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van
4 juli 2013, door de rechtbank Rotterdam, team kanton, locatie Dordrecht (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen partijen. Op de rolzitting van 13 augustus 2013 is de zaak aangebracht, waarna bij arrest van 24 september 2013 een comparitie van partijen is gelast. Op diezelfde dag heeft [appellant] bij memorie van grieven (met producties) acht grieven aangevoerd tegen de beslissing van de kantonrechter in conventie. Vervolgens heeft op 19 december 2013 de comparitie van partijen plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft op deze dag de memorie van antwoord genomen. Van de comparitie van partijen is proces-verbaal opgemaakt. Voor de gang van zaken en het besprokene ter comparitie wordt verwezen naar dit proces-verbaal. Vervolgens is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
Tussen partijen staat, zakelijk weergegeven en voor zover thans in hoger beroep van belang, het volgende vast.
(1.1) [appellant] huurt met ingang van 1 juni 2008 van [geïntimeerde] de woning aan de[adres] (hierna: de woning) tegen een maandelijks te betalen bedrag aan huur van laatstelijk € 1050,--. [appellant] en [geïntimeerde] zijn familie van elkaar.
(1.2) Op 24 maart 2009 zijn partijen overeengekomen dat [appellant] een koopoptie op de woning had, inhoudend dat [appellant] het huis zou kopen als hij de financiering daarvan rond zou krijgen. [appellant] heeft van deze koopoptie geen gebruik gemaakt en is de woning blijven huren.
(1.3) Bij brief van 30 januari 2012 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] aangekondigd de huurbetalingen voorlopig te staken. In deze brief heeft hij onder meer geschreven:
“(…) In ieder geval heb ik onder meer besloten om naar aanleiding van jouw brief de geldkraan richting de familie [geïntimeerde] dicht te gaan draaien totdat jullie aan jullie betalingsverplichting richting mij hebben voldaan met betrekking tot alle verbouwingen die ik aan de woning (…) heb gedaan. Al het werk dat ik de afgelopen 3,5 jaar aan jullie huis heb verricht wil ik nu eindelijk wel eens terugbetaald krijgen. (…).”(1.4) Met ingang van 1 februari 2012 heeft [appellant] € 1,-- per maand aan huur betaald en de rest gereserveerd op een aparte bankrekening.
(1.5) Vervolgens heeft [geïntimeerde] zich bij dagvaarding van 19 juli 2012 tot de kantonrechter gewend, waarbij [geïntimeerde] heeft gevorderd, zakelijk weergegeven,
(I) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning;
(II) veroordeling van [appellant] tot betaling van € 7.343,-- aan achterstallige huur,
plus rente en € 833,-- aan buitengerechtelijke kosten;
(III) veroordeling van [appellant] tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen van
€ 1.050,-- vanaf 1 augustus 2012, zolang [appellant] in gebreke blijft met
ontruiming;
(IV) veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
(1.6) [appellant] heeft in deze procedure verweer gevoerd. Hij heeft zich (in conventie) beroepen op verrekening met een tegenvordering wegens gestelde verbouwingen en aangevoerd dat hij direct het tekort aan huurpenningen zal aanzuiveren, mocht hij volgens de kantonrechter niet tot verrekening gerechtigd zijn. Daarom is er naar zijn zeggen geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. [appellant] heeft voorwaardelijk, voor het geval het beroep op verrekening wordt verworpen, een reconventionele vordering ingesteld, waarbij hij, kort gezegd, heeft gevorderd:
a) een verklaring voor recht dat met betrekking tot de woning een huurovereen-
komst vigeert; en
b) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 59.450,85, met rente, wegens
de gestelde door [appellant] uitgevoerde werkzaamheden.
(1.1) [appellant] huurt met ingang van 1 juni 2008 van [geïntimeerde] de woning aan de[adres] (hierna: de woning) tegen een maandelijks te betalen bedrag aan huur van laatstelijk € 1050,--. [appellant] en [geïntimeerde] zijn familie van elkaar.
(1.2) Op 24 maart 2009 zijn partijen overeengekomen dat [appellant] een koopoptie op de woning had, inhoudend dat [appellant] het huis zou kopen als hij de financiering daarvan rond zou krijgen. [appellant] heeft van deze koopoptie geen gebruik gemaakt en is de woning blijven huren.
(1.3) Bij brief van 30 januari 2012 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] aangekondigd de huurbetalingen voorlopig te staken. In deze brief heeft hij onder meer geschreven:
“(…) In ieder geval heb ik onder meer besloten om naar aanleiding van jouw brief de geldkraan richting de familie [geïntimeerde] dicht te gaan draaien totdat jullie aan jullie betalingsverplichting richting mij hebben voldaan met betrekking tot alle verbouwingen die ik aan de woning (…) heb gedaan. Al het werk dat ik de afgelopen 3,5 jaar aan jullie huis heb verricht wil ik nu eindelijk wel eens terugbetaald krijgen. (…).”(1.4) Met ingang van 1 februari 2012 heeft [appellant] € 1,-- per maand aan huur betaald en de rest gereserveerd op een aparte bankrekening.
(1.5) Vervolgens heeft [geïntimeerde] zich bij dagvaarding van 19 juli 2012 tot de kantonrechter gewend, waarbij [geïntimeerde] heeft gevorderd, zakelijk weergegeven,
(I) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning;
(II) veroordeling van [appellant] tot betaling van € 7.343,-- aan achterstallige huur,
plus rente en € 833,-- aan buitengerechtelijke kosten;
(III) veroordeling van [appellant] tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen van
€ 1.050,-- vanaf 1 augustus 2012, zolang [appellant] in gebreke blijft met
ontruiming;
(IV) veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
(1.6) [appellant] heeft in deze procedure verweer gevoerd. Hij heeft zich (in conventie) beroepen op verrekening met een tegenvordering wegens gestelde verbouwingen en aangevoerd dat hij direct het tekort aan huurpenningen zal aanzuiveren, mocht hij volgens de kantonrechter niet tot verrekening gerechtigd zijn. Daarom is er naar zijn zeggen geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. [appellant] heeft voorwaardelijk, voor het geval het beroep op verrekening wordt verworpen, een reconventionele vordering ingesteld, waarbij hij, kort gezegd, heeft gevorderd:
a) een verklaring voor recht dat met betrekking tot de woning een huurovereen-
komst vigeert; en
b) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 59.450,85, met rente, wegens
de gestelde door [appellant] uitgevoerde werkzaamheden.
(1.7) De kantonrechter heeft bij het thans bestreden vonnis van 4 juli 2013
in conventiehet beroep op verrekening verworpen, omdat de tegenvordering van [appellant] geenszins op eenvoudige wijze is vast te stellen. Daarnaast heeft de kantonrechter geoordeeld dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal worden toegewezen, nu [appellant] sinds februari 2012 nagenoeg geen huurpenningen heeft betaald. Vervolgens heeft de kantonrechter in conventie de vordering van [geïntimeerde], uitvoerbaar bij voorraad, vrijwel geheel toegewezen. De kantonrechter heeft daarbij de ontruiming gelast binnen twee maanden na het vonnis.
De kantonrechter heeft
in reconventiede gevorderde verklaring voor recht toegewezen en omtrent de gestelde tegenvordering onder meer bewijs opgedragen aan [appellant]; verder heeft de kantonrechter elke beslissing aangehouden.
in conventiehet beroep op verrekening verworpen, omdat de tegenvordering van [appellant] geenszins op eenvoudige wijze is vast te stellen. Daarnaast heeft de kantonrechter geoordeeld dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal worden toegewezen, nu [appellant] sinds februari 2012 nagenoeg geen huurpenningen heeft betaald. Vervolgens heeft de kantonrechter in conventie de vordering van [geïntimeerde], uitvoerbaar bij voorraad, vrijwel geheel toegewezen. De kantonrechter heeft daarbij de ontruiming gelast binnen twee maanden na het vonnis.
De kantonrechter heeft
in reconventiede gevorderde verklaring voor recht toegewezen en omtrent de gestelde tegenvordering onder meer bewijs opgedragen aan [appellant]; verder heeft de kantonrechter elke beslissing aangehouden.
(1.8) [appellant] is bij exploot van dagvaarding van 5 augustus 2013 tegen dit vonnis in hoger beroep gekomen.
(1.9) Op 16 augustus 2013 heeft [appellant] een kort geding aangespannen tegen [geïntimeerde], waarbij [appellant] schorsing van de executie van de ontruiming heeft gevorderd. Deze vordering is door de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam (onder voorwaarde van tijdige betaling van de maandelijkse huur) toegewezen bij vonnis van 26 september 2013 (onder rol-/zaaknummer C/10/431748/KG ZA 13-899), en wel totdat in hoger beroep op de ontruiming is beslist.
2.
[appellant] heeft zijn hoger beroep tegen het thans bestreden vonnis van 4 juli 2013 uitdrukkelijk beperkt tot de beslissing
in conventie. [appellant] klaagt met zijn grieven 1, 2 en 3 over het passeren van het beroep op verrekening en de toepassing van artikel 6:136 BW, met grief 4 klaagt hij over het passeren van het beroep op opschorting, terwijl grief 5 een klacht bevat over het buiten toepassing laten van de uitzondering van artikel 6:265, eerste lid (slot) BW. Met grief 6 klaagt [appellant] over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de beslissingen van de kantonrechter, terwijl grief 7 en 8 zogenaamde ‘veeggrieven’ zijn. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
heeft zijn verzoek tot het treffen van een voorziening hangende het hoger beroep niet langer gehandhaafd, gelet op het (in rechtsoverweging 1.9 genoemde) kort geding vonnis.
in conventie. [appellant] klaagt met zijn grieven 1, 2 en 3 over het passeren van het beroep op verrekening en de toepassing van artikel 6:136 BW, met grief 4 klaagt hij over het passeren van het beroep op opschorting, terwijl grief 5 een klacht bevat over het buiten toepassing laten van de uitzondering van artikel 6:265, eerste lid (slot) BW. Met grief 6 klaagt [appellant] over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de beslissingen van de kantonrechter, terwijl grief 7 en 8 zogenaamde ‘veeggrieven’ zijn. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
heeft zijn verzoek tot het treffen van een voorziening hangende het hoger beroep niet langer gehandhaafd, gelet op het (in rechtsoverweging 1.9 genoemde) kort geding vonnis.
Beoordeling van de klachten tegen het vonnis van 4 juli 2013
3.
Partijen zijn het er inmiddels over eens dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbetaalde tijd met betrekking tot de woning. In het midden kan blijven of partijen mogelijk aanvankelijk de intentie hebben gehad een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Voorts staat vast dat [appellant] vanaf februari 2012 tot na het vonnis van de kantonrechter (gedurende een periode van ongeveer anderhalf jaar) bijna geen huur heeft betaald. In die periode is de huurachterstand opgelopen tot ongeveer
€ 20.000,--. Ook staat vast dat [appellant] ter voldoening aan het vonnis deze achterstand inmiddels (op 17 juli 2013) heeft ingelopen en dat hij sindsdien regelmatig de huur betaalt.
€ 20.000,--. Ook staat vast dat [appellant] ter voldoening aan het vonnis deze achterstand inmiddels (op 17 juli 2013) heeft ingelopen en dat hij sindsdien regelmatig de huur betaalt.
4.
[appellant] stelt in de eerste plaats dat hij bevoegd was om zijn huurschuld te verrekenen met een tegenvordering wegens werkzaamheden aan de woning, zodat zijn huurschuld hiermee was voldaan. Dit beroep op toepassing van artikel 6:127, eerste lid BW wordt verworpen, omdat [appellant] geen bevoegdheid tot verrekening heeft zolang zijn tegenvordering – zoals in dit geval – niet vaststaat. Dit betekent dat zijn verplichting om maandelijks de huur te betalen is blijven bestaan.
5.
[appellant] beroept zich in de tweede plaats (in grief 4) op opschorting op grond van artikel 6:262 lid 1 BW. Hij stelt daartoe dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de op haar rustende verplichting gebreken aan de woning voortvarend te herstellen. Dit beroep wordt verworpen, aangezien in het door [appellant] gestelde geen grond wordt gevonden voor de vrijwel totale opschorting van de huurpenningen gedurende circa anderhalf jaar. De gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] uit hoofde van de huurovereenkomst zijn immers gering. Hoogstens als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW kunnen worden aangemerkt (i) rotte deklijsten plus (te vervangen) achterdeur van de woning en (ii) herstel van de nokvorsten. Met het herstel van (i) is naar schatting hoogstens een paar duizend euro gemoeid – partijen moeten zich hierover verder nog uitlaten in eerste aanleg –. De nokvorsten (ii) betreffen volgens de kantonrechter een bedrag van € 337,50, zodat het hof hier voorshands van zal uitgaan. Deze gebreken, veronderstellenderwijs aannemende dat [geïntimeerde] met het herstel hiervan in verzuim was, rechtvaardigen geen opschorting van anderhalf jaar huur ten bedrage van ongeveer € 20.000,--.
6.
Ten overvloede wordt nog als volgt overwogen. Naar het hof begrijpt heeft [appellant] in appel zijn beroep op een tegenvordering wegens verbouwingen/verfraaiingen niet langer gehandhaafd. [appellant] spreekt immers in de memorie van grieven (bij grief 4) slechts over artikel 6:262 lid 1 BW en het verzuim van [geïntimeerde] om gebreken aan het gehuurde te herstellen. Ook [geïntimeerde] heeft dit opschortingsberoep thans in deze zin opgevat en ook zo mogen opvatten. Mocht [appellant] desondanks hebben bedoeld om ook deze tegenvordering aan zijn beroep op opschorting ten grondslag te leggen (ingevolge artikel 6:52 BW), dan faalt ook dit beroep. In het licht van het partijdebat, mede gezien de overwegingen van de kantonrechter, is door [appellant] thans onvoldoende onderbouwd en acht het hof het voorshands onaannemelijk dat deze tegenvordering bestaat, laat staan dat deze in een dusdanige omvang bestaat dat deze een beroep op opschorting van de huurpenningen tot een bedrag van ongeveer € 20.000 rechtvaardigt (zie ook HR 21 september 2007, ECLI:NL:HR: BA9610).
7.
[appellant] klaagt in hoger beroep in de derde plaats over de omstandigheid dat de kantonrechter ondanks de tegenvordering waar [appellant] een beroep op doet, toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 6:136 BW. Ook deze klacht wordt verworpen. De tegenvordering van [appellant] is zeer zeker niet eenvoudig vast te stellen. Sterker nog, het debat hierover is nog niet uitgekristalliseerd en in reconventie moet hierover nog bewijslevering volgen. Onder deze omstandigheden heeft de kantonrechter op goede gronden toepassing gegeven aan zijn bevoegdheid om dit beroep op verrekening te passeren.
8.
Uit het voorgaande vloeit voort dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit huurovereenkomst, te weten de verplichting tot tijdige betaling van de huur. De stelling van [appellant] dat hij inmiddels aan deze verplichting heeft voldaan, maakt dit niet anders, nu hij niet
tijdigaan deze verplichting heeft voldaan en aangezien ‘te laat betalen’ ook een tekortkoming van [appellant] oplevert, welke tekortkoming door betaling niet kan worden opgeheven.
tijdigaan deze verplichting heeft voldaan en aangezien ‘te laat betalen’ ook een tekortkoming van [appellant] oplevert, welke tekortkoming door betaling niet kan worden opgeheven.
9.
Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (hierna ook: de uitzonderingsbepaling). [appellant] stelt dat van dit laatste sprake is. Hij voert hiertoe het volgende aan.
(i) [appellant] heeft onmiddellijk na het bestreden vonnis de huurpenningen, die op een aparte rekening waren gereserveerd, betaald.
(ii) De kantonrechter is tot een onjuiste belangenafweging gekomen.
(iii) De kantonrechter heeft geen rekening gehouden met de tegenvordering van [appellant].
(iv) In reconventie heeft de kantonrechter weliswaar nog geen eindvonnis gewezen, maar uit de tussenbeslissing volgt dat de vordering van [appellant] in ieder geval gedeeltelijk zal worden toegewezen. Onbegrijpelijk is dus dat de kantonrechter het verzuim van [geïntimeerde] niet bij de beoordeling heeft betrokken.
(v) Het belang van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst is aanzienlijk groter dan het belang van [geïntimeerde] bij ontruiming.
(vi) [appellant] heeft oprecht gemeend dat hij tot verrekening gerechtigd was.
(i) [appellant] heeft onmiddellijk na het bestreden vonnis de huurpenningen, die op een aparte rekening waren gereserveerd, betaald.
(ii) De kantonrechter is tot een onjuiste belangenafweging gekomen.
(iii) De kantonrechter heeft geen rekening gehouden met de tegenvordering van [appellant].
(iv) In reconventie heeft de kantonrechter weliswaar nog geen eindvonnis gewezen, maar uit de tussenbeslissing volgt dat de vordering van [appellant] in ieder geval gedeeltelijk zal worden toegewezen. Onbegrijpelijk is dus dat de kantonrechter het verzuim van [geïntimeerde] niet bij de beoordeling heeft betrokken.
(v) Het belang van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst is aanzienlijk groter dan het belang van [geïntimeerde] bij ontruiming.
(vi) [appellant] heeft oprecht gemeend dat hij tot verrekening gerechtigd was.
10.
Ook het beroep op de uitzonderingsbepaling wordt verworpen. Anders dan [appellant] stelt gaat het hierbij niet om een zuivere belangenafweging, maar om de vraag (kort gezegd) of de tekortkoming dusdanig gering was dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof is van oordeel dat het inhouden van 18 maanden huur geen geringe tekortkoming vormt. De overige argumenten van [appellant], voor zover nog niet besproken, maken dit niet anders. Het komt voor rekening van [appellant] wanneer hij willens en wetens nalaat tijdig de huur te betalen.
11.
Voor de goede orde wijst het hof er nog op dat de kantonrechter niet definitief heeft beslist over de tegenvordering van [appellant] (in reconventie), maar in ieder geval al wel heeft aangegeven dat een groot deel van de posten voor afwijzing gereed ligt. Nu de reconventie expliciet buiten het hoger beroep is gehouden, zal het hof hier niet verder op ingaan.
12.
Het hof is van oordeel dat de kantonrechter met juistheid dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Grief 6 waarin dit oordeel, onder meer met verwijzing naar artikel 7:272 BW, wordt aangevochten, wordt verworpen. Niet alleen ziet genoemd artikel op ‘opzegging van de huurovereenkomst’ en niet op ‘ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkoming van huurder’, maar bovendien is het hof van oordeel dat het belang van [geïntimeerde] bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad, gelet op alle omstandigheden van het geval, zwaarder weegt dan het belang van [appellant] bij behoud van de huidige toestand.
De slotsom is dat het hof het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen, zal bekrachtigen. De grieven falen en hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. Bij deze beslissing past de veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
BeslissingHet hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot zover aan de zijde
van [geïntimeerde] bepaald op € 299,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris
van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en
T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 februari 2014 in aanwezigheid van de griffier.
De slotsom is dat het hof het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen, zal bekrachtigen. De grieven falen en hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. Bij deze beslissing past de veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
BeslissingHet hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot zover aan de zijde
van [geïntimeerde] bepaald op € 299,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris
van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en
T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 februari 2014 in aanwezigheid van de griffier.