Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.126.729/01
Rekestnummer rechtbank : 1228241 RP VERZ 12-51190
Beschikking van 18 maart 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
verzoeker in hoger beroep,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. E. van Riet te Arnhem,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS "PARK OUD WASSENAAR" TE WASSENAAR,
gevestigd te Wassenaar,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: de VVE,
advocaat: mr. J.P. Pelle te Den Haag.
De verdere loop van het geding
Bij tussenbeschikking van 8 oktober 2013 heeft het hof de overlegging van een aantal stukken en voortzetting van de mondelinge behandeling gelast. De VVE heeft vervolgens de gevraagde ledenlijst en bouwtekeningen overgelegd. Ten behoeve van de voortzetting van de mondelinge behandeling hebben beide partijen voorts een nadere toelichting, met bijlagen, als bedoeld in rechtsoverweging 3.6 van voornoemde tussenbeschikking aan het hof en de wederpartij toegezonden. De voortgezette mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2014. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Hierna is opnieuw uitspraak bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
Het gaat in dit geding – zakelijk weergegeven – om de vraag of de rookkanalen in het appartementencomplex "Park Oud Wassenaar" behoren tot de gemeenschappelijke delen als bedoeld in het Splitsingsreglement. Tussen partijen staat (inmiddels) vast (en dat strookt met de bouwtekeningen), dat ieder appartement een eigen rookkanaal heeft en dat telkens 5 naast elkaar gelegen, van elkaar gescheiden, rookkanalen van de boven elkaar gelegen appartementen, met elk een aparte pijp op het dak uitmonden, in één schoorsteen. Dit betekent dat ieder rookkanaal slechts door één eigenaar wordt gebruikt.
2.
Zoals het hof in zijn tussenbeschikking heeft overwogen blijkt naar zijn oordeel uit de notulen van de vergadering van de VVE van 21 november 2012 onmiskenbaar, dat de vergadering een besluit heeft genomen over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van de rookkanalen. In de notulen is een en ander als volgt verwoord: "
Voor zover nog onduidelijk wordt er door de ALV nogmaals vastgesteld dat de open haard kanalen een verantwoordelijkheid zijn van de individuele eigenaren."
Voor zover nog onduidelijk wordt er door de ALV nogmaals vastgesteld dat de open haard kanalen een verantwoordelijkheid zijn van de individuele eigenaren."
3.
[appellant] is primair van mening dat dit besluit nietig is, omdat de rookkanalen van de open haard tot de gemeenschappelijke delen als bedoeld in artikel 2 van het Splitsingsreglement moeten worden gerekend. Het feit dat in de opsomming van artikel 2, "rookkanalen" niet met zoveel woorden worden genoemd doet daaraan naar zijn oordeel niet af, schoorstenen zijn in die opsomming immers wel genoemd. Bovendien is die opsomming niet limitatief. Onder schoorsteen wordt niet alleen het deel dat boven het dak uitsteekt verstaan, maar het gehele rookkanaal vanaf een stookplaats tot het gedeelte dat boven het dak uitsteekt. De rookkanalen zijn dus aan te merken als schoorsteen, dan wel zijn onderdeel van de schoorsteen; zij moeten tezamen met de schoorsteen bovendaks als één geheel worden beschouwd. Dit volgt ook uit de systematiek van de splitsingsakte en het Splitsingsreglement. De kanalen lopen van onder tot boven dwars door het gebouw heen en bevinden zich dus niet uitsluitend in de privégedeelten; grote delen van de rookkanalen van de appartementen kunnen niet via de het privé gedeelte worden bereikt, aldus nog steeds [appellant].
4.
De VVE is van oordeel dat uit de enkele omstandigheid dat rookkanalen in de opsomming van artikel 2 van het Splitsingsreglement niet worden genoemd voortvloeit dat rookkanalen niet gemeenschappelijk zijn. Hiernaar heeft de VVE ook altijd gehandeld.
5.
Het hof overweegt als volgt.
In zijn uitspraak van 1 november 2013, ECLI:NL:2013:1078 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor de thans aan de orde zijnde vraag bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op de splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten, respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
6.
Voor het onderhavige geval betekent dit dat voor de vraag of de rookkanalen behoren tot de gemeenschappelijke of de privé gedeelten slechts acht mag worden geslagen op hetgeen daarover in de splitsingsakte waaronder het Splitsingsreglement en de splitsingstekening staat vermeld. Blijkens artikel 1 van het Splitsingsreglement zijn gemeenschappelijke gedeelten: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; gemeenschappelijke zaken zijn alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder gemeenschappelijke gedeelten. In artikel 2 is bepaald dat tot de gemeenschappelijke gedeelten onder meer worden gerekend; schoorstenen en ventilatiekanalen.
7.
Vaststaat dat de rookkanalen niet zijn bestemd om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden. Rookkanalen worden in de opsomming van artikel 2 van het Splitsingsreglement ook niet met zoveel woorden als gemeenschappelijke gedeelten aangeduid, schoorstenen daarentegen wel. Wat in dit kader onder "schoorstenen" moet worden verstaan, is niet aanstonds duidelijk, omdat schoorsteen in het spraakgebruik meerdere betekenissen heeft en blijkens "Van Dale" zowel staat voor i) het (gemetselde) rookkanaal dienend om de voor de verbranding nodige luchttrek te krijgen en tot doorlating en uitleiding van de rook, als ii) het bovenop het dak gemetseld of zich als vrijstaand bouwwerk verheffend deel van een rookkanaal. Dit betekent dat op basis van een puur taalkundige uitleg niet met zekerheid kan worden vastgesteld welke betekenis moet worden toegekend aan het begrip "schoorsteen" in artikel 2 van het Splitsingsreglement. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat de opsomming in artikel 2 blijkens de woorden "onder meer" niet limitatief is bedoeld, en dat er argumenten te bedenken zijn waarom gemeenschappelijkheid gelet op de splitsingssystematiek in de rede ligt, maar dat betekent nog niet dat zijn uitleg van het begrip schoorsteen de enige juiste is. Hetzelfde geldt voor het argument dat in het latere model-splitsingsreglement de rookkanalen met zoveel woorden als gemeenschappelijk worden aangemerkt. Dit kan immers ook duiden op een bewuste wijziging dan wel verfijning teneinde de in het vorige modelreglement bestaande onduidelijkheid op te heffen.
8.
Voor een situatie van twijfel als hier aan de orde is in het Splitsingsreglement voorzien door artikel 3:
"Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering."Naar het oordeel van het hof was de VVE daarom bevoegd een besluit te nemen als bedoeld in artikel 3 van het Splitsingsreglement. Van een – wegens strijd met het Splitsingsreglement – nietig besluit is dus geen sprake.
"Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering."Naar het oordeel van het hof was de VVE daarom bevoegd een besluit te nemen als bedoeld in artikel 3 van het Splitsingsreglement. Van een – wegens strijd met het Splitsingsreglement – nietig besluit is dus geen sprake.
9.
Daarmee komt het hof toe aan de vraag of het besluit van de VVE om de rookkanalen niet als gemeenschappelijk, maar als behorende tot de privégedeelten aan te merken in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW. [appellant] betoogt dat dit het geval is, omdat het besluit impliceert dat niet is gekozen voor een gemeenschappelijke aanpak van de rookkanalen. [appellant] acht het onwenselijk dat iedere appartementseigenaar individueel werkzaamheden aan "zijn" rookkanaal laat verrichten, omdat dit ertoe kan leiden dat zestig individueel gekozen verlengstukken in de gemeenschappelijke schoorstenen op het dak worden geplaatst. Een gemeenschappelijke aanpak acht hij voorts gewenst vanuit veiligheidsoverwegingen, omdat gevaar zoals koolmonoxidevergiftiging ontstaat als individuele eigenaren herstel van de rookkanalen geen prioritiet geven en de VVE naleving van het stookverbod niet goed kan controleren. Bovendien is hij van mening dat pas veilig gestookt kan worden als het probleem van de onderdruk in het complex – waardoor de rook van de haard van het ene appartement, door een naastgelegen rookkanaal van een ander appartement naar binnen kan worden "gezogen" – collectief is aangepakt. Het centrale mechanische ventilatiesysteem dat – in combinatie met de door de diverse bewoners dichtgemaakte ventilatieroosters en -ramen – verantwoordelijk is voor de onderdruk in het gebouw, is gemeenschappelijk, dus de rookkanalen zouden dat naar zijn mening uit veiligheidsoverwegingen ook moeten zijn.
10.
Het hof volgt [appellant] hierin niet. Het mag zo zijn dat er veel voor te zeggen is om de problemen rond de onderdruk in het gebouw en de aanpassing van de rookkanalen tegelijkertijd en gemeenschappelijk aan te pakken, maar dat brengt niet mee dat de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid niet heeft kunnen komen tot het besluit om de rookkanalen niet te rekenen tot de gemeenschappelijke gedeelten. Dit klemt te meer omdat de aanpassing van de rookkanalen (het aanbrengen van een RVS-binnenvoering, het aanbrengen van een rookgasventilator en het periodiek controleren/vegen van de rookkanalen) aanzienlijke kosten met zich brengt, terwijl maar een beperkt aantal appartementseigenaren de wens heeft uitgesproken gebruik te willen maken van de haard en dus het rookkanaal. Onder deze omstandigheden zou de VVE (ook wanneer de rookkanalen wel gemeenschappelijk zouden zijn) in redelijkheid kunnen besluiten de problemen met de rookkanalen niet aan te pakken, maar het stookverbod uit een oogpunt van veiligheid te laten voortbestaan. Dat de VVE niet in staat is het opgelegde stookverbod te controleren of de naleving van de bij de ontheffing daarvan opgelegde voorwaarden te garanderen doet hieraan niet af. Gesteld noch gebleken is dat de appartementseigenaren het stookverbod overtreden. Het is dus niet onredelijk dat de VVE de rookkanalen als behorende tot de privégedeelten heeft aangemerkt en het aan de individuele appartementseigenaren over laat om te besluiten of zij op individuele basis ontheffing van het stookverbod wensen, en dat zij – indien die ontheffing gewenst is – zelf de kosten dragen van de daaraan verbonden aanpassingen aan het rookkanaal.
11.
Nu [appellant], daarnaar gevraagd ter gelegenheid van de tweede mondelinge behandeling, heeft aangegeven dat hij de vraag of de VVE wel de juiste voorwaarden heeft gesteld bij het besluit om in individuele gevallen ontheffing van het stookverbod te verlenen (en met name de vraag of het gevaar van de onderdruk daarbij voldoende onder ogen is gezien), niet door het hof getoetst wil zien los van de vraag of het besluit om de rookkanalen te rekenen tot de privégedeelten het juiste is, komt het hof aan de toetsing van die voorwaarden niet toe.
12.
Een en ander betekent dat de grieven falen en de bestreden beslissing zal worden bekrachtigd. Het hof ziet aanleiding [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de tussen partijen gegeven beschikking van de rechtbank Den Haag, , team kanton, locatie Den Haag van 15 april 2013;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VVE tot op heden begroot op € 683,-- aan griffierecht en € € 2.682,--- aan salaris advocaat;
- wijst af het anders of meer verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.J. van der Ven, A.E.A.M. van Waesberghe en C.G. Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 maart 2014 in aanwezigheid van de griffier.