Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.115.510/01
Rolnummer rechtbank : 1149397 RL EXPL 12-6601
arrest d.d. 7 januari 2014
inzake
[appellante],
wonende te Den Haag,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. F-N. Grooss te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde]
wonende te Leidschendam (gemeente Leidschendam-Voorburg),
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. C.C.J. Hiebendaal te Den Haag.
Het verdere verloop van het geding
Voor het verloop tot het tussenarrest van 11 december 2012, verwijst het hof naar dat arrest. De in voornoemd tussenarrest gelaste comparitie van partijen heeft op 28 januari 2013 plaats gevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellante] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Daarna heeft [appellante] een akte (met producties) genomen en [geïntimeerde] een (antwoord)akte.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1
[geïntimeerde] was eigenaar van het pand [adres 1], alsmede van het naastliggende pand [adres 2] te Den Haag. Het pand aan de Denneweg was gesplitst in twee appartementsrechten, te weten een winkelruimte op de begane grond (verder:[winkelruimte]) en een bovenwoning (verder: [bovenwoning]).
2.2
Op 1 oktober 2006 hebben [appellante] als huurder en [geïntimeerde] als verhuurder, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de Winkelruimte. In de overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:
"(…)
Artikel 2
1
Deze huur en verhuur zijn aangegaan voor de tijd van 5 jaren plus 5 optiejaren, ingaande 1 oktober 2006 en alzo eindigende op 30 september 2011.
2
Indien niet met inachtneming van een termijn van één jaar, derhalve voor 1 juli 2011 door één der partijen een huuropzegging (…) heeft plaatsgehad, wordt deze huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden verlengd voor de tijd van tekens 5 jaar.
(…)
Artikel 17
1
Verhuurder geeft hierbij aan huurder voor de duur van deze overeenkomst, een voorkeursrecht van kop met betrekking tot het huurobject. Ten aanzien van dit voorkeursrecht van koop gelden de volgende in dit artikel opgenomen bedingen.
2
In geval van voorgenomen verkoop van het huurobject zal verhuurder dit eerst aan huurder bij aangetekende brief of deurwaardersexploit te koop moeten aanbieden voor een daarbij door verhuurder te noemen koopsom k.k. Huurder heeft gedurende één maand na de ontvangst door hem hiervan de gelegenheid dit aanbod voor de daarbij genoemde koopsom k.k. bij aangetekende brief of deurwaardersexploit aan verhuurder te aanvaarden.
3.
Bij gebreke van aanvaarding bij aangetekende brief of deurwaardersexploit door huurder bij het in 17.2 bedoelde aanbod binnen de in de bepaling genoemde termijn heeft verhuurder het recht het huurobject aan derde of aan derden te verkopen voor een koopsom liggende op of boven het bedrag waarvoor het huurobject bij het in 17.2 bedoelde aanbod door verhuurder aan huurder k.k. te koop was aangeboden.
(…)"
2.3
Toen de Bovenwoning leeg kwam, heeft [geïntimeerde] deze tezamen met [adres 2] via een makelaar te koop aangeboden.
2.4
Oosthoek Beleggingen o.g. B.V. (verder: Oosthoek) toonde bij de makelaar niet alleen belangstelling voor [adres 2] en de Bovenwoning, maar eveneens voor de Winkelruimte.
2.5
Op 16 juni 2010 deed Oosthoek per e-mail gericht aan de makelaar een bod op de Winkelruimte van € 575.000,--, met als koper Oosthoek en/of een nader te noemen meester.
2.6
Op 17 juni 2010 ondertekenden [geïntimeerde] als verkoper en Oosthoek met twee andere partijen (verder: Oosthoek c.s.) als koper een "overeenkomst [adres 1] [adres 2]Den Haag" waarin was bepaald dat Oosthoek c.s. de drie panden tezamen kocht voor een koopprijs van € 1.150.000,--. In deze overeenkomst was bepaald:
"4. Verkoper neemt voor wat betreft de levering en verkoop van de [winkelruimte] het voorbehoud op dat de huidige huurder afziet van haar eerste recht van koop. Dit voorbehoud vervalt uiterlijk 17 juli 2010.
5.
Indien verkoper gebruik maakt van haar voorbehoud genoemd onder punt 4 zullen de andere beide objecten [bovenwoning] en [adres 2] wel aan koper worden verkocht en geleverd en wel tegen een totale koopsom van Euro 575.000,00 (…) Kosten Koper".
2.7
Vervolgens hebben bovengenoemde partijen op respectievelijk op 24 en 28 juni 2010 een NVM-koopovereenkomst opgemaakt met betrekking tot de Winkelruimte met een koopprijs van € 575.000,-- en een ontbindende voorwaarde in verband met het voorkeursrecht van [appellante], en een NVM-overeenkomst met betrekking tot de andere twee panden voor eveneens een koopprijs van eveneens € 575.000,--.
2.8
[appellante] heeft afgezien van het voorkeursrecht.
2.9
Bij brief van 22 september 2010 heeft [appellante] de huur van de Winkelruimte opgezegd tegen 30 september 2011.
2.1
Op 29 oktober 2010 zijn de panden via een zogenoemde ABC-constructie geleverd. De levering van de drie panden door [geïntimeerde] aan Oosthoek c.s. heeft plaatsgevonden in één akte, als koopprijs is slechts melding gemaakt het bedrag voor alle panden tezamen, te weten € 1.150.000,--. Over deze koopprijs werd € 69.000,-- overdrachtsbelasting geheven.
2.11
Op eveneens 29 oktober 2010 heeft Oosthoek c.s. de Winkelruimte en [adres 2]voor een prijs van respectievelijk € 485.000,-- en € 200.000,-- doorgeleverd aan W.L. [betrokkene] (verder: [betrokkene]) en de Bovenwoning voor een prijs van € 530.000,-- aan C.V. Kataballo Investments.
2.12
In de (concept)akte van levering tussen Oosthoek c.s. en [betrokkene] met betrekking tot de Winkelruimte is onder het kopje "OVERDRACHTSKOSTEN" bepaald:
"1. De overdrachtsbelasting en de kosten van overdracht van het verkochte zijn voor rekening van koper.
2.
De op deze akte verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt ingevolge de toepassing van artikel 13 van Pro de Wet belastingen van rechtsverkeer NIHIL en is berekend over voormelde koopprijs verminderd met de heffingsgrondslag waarover ten tijde van de verkrijging van het verkochte door verkoper (korter dan zes maanden geleden) reeds overdrachtsbelasting is geheven, te weten (…) EUR 485.000.000 (…) Het door koper genoten voordeel wegens vermindering van overdrachtsbelasting komt ten goede aan verkoper. (…)"
2.13
In een op verzoek van [appellante] gehouden voorlopig getuigenverhoor zijn R.J.E. Zwaan (de notaris ten overstaan van wie de akte van levering is gepasseerd) en J. van Harmelen (voormalig notarisklerk) als getuigen gehoord. Aan de zijde van [geïntimeerde] zijn,[makelaar 1],[makelaar 2] (makelaar), [betrokkene]en [geïntimeerde] zelf als getuigen gehoord.
2.14
In deze procedure vordert [appellante], zakelijk weergegeven:
I. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] op verwijtbare wijze tekort is gekomen bij de nakoming van het tussen partijen overeengekomen voorkeursrecht van koop van de Winkelruimte;
II. de veroordeling van [geïntimeerde] om bij wijze van voorschot op schadevergoeding aan [appellante] te betalen een bedrag van € 120.000,--, vermeerderd met rente;
III. de veroordeling van [geïntimeerde] tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat,
met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.
2.15
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen, overwegende dat uit de (concept)akte van levering van Oosthoek c.s. aan [betrokkene] niet blijkt dat het voorkeursrecht is geschonden, en dat dit ook niet is komen vast te staan op basis van de verklaringen van de getuigen. Ten overvloede heeft de kantonrechter overwogen dat het causaal verband tussen de door [appellante] gestelde schade en de gestelde wanprestatie niet is gebleken.
3.1
In hoger beroep vordert [appellante] de vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende toewijzing van haar inleidende vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
3.2
De eerste twee grieven zijn gericht tegen overweging 5.2 van het bestreden vonnis waarin de kantonrechter motiveert waarom uit de akte van Oosthoek c.s. en [betrokkene] niet valt af te leiden dat Oostvliet de Winkelruimte van [geïntimeerde] heeft gekocht voor een bedrag van € 485.000,--. Deze grieven falen. Het enkele feit dat uit deze akte blijkt dat ten tijde van de verkrijging door Oosthoek c.s. reeds overdrachtsbelasting is geheven over een bedrag van € 485.000,-- rechtvaardigt niet de conclusie dat Oosthoek c.s. het Winkelpand van [geïntimeerde] heeft gekocht voor een bedrag van € 485.000,--. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen is immers niet uit te sluiten dat de oorspronkelijke totaalprijs voor de drie panden gezamenlijk door Oosthoek c.s. zo is uitgesplitst dat het voor de heffing van overdrachtsbelasting gunstig uitkwam. Ook hetgeen Ter Haaar heeft gesteld over de waarde van de desbetreffende panden ten tijde van de koop leidt niet tot die conclusie. Daar komt bij dat [geïntimeerde] geen verantwoordelijkheid draagt voor de inhoud van deze akte, nu hij daarbij geen partij was. Ten slotte is van belang – zoals de kantonrechter heeft overwogen in rechtsoverweging 5.3, tegen welke overweging geen grief is gericht, zodat het hof van de juistheid daarvan moet uitgaan – dat de processen-verbaal van getuigenverhoor evenmin aanknopingspunt bieden voor de stelling dat [geïntimeerde] de Winkelruimte voor een lager bedrag heeft verkocht aan Oosthoek c.s. dan het bedrag waarvoor hij het pand aan [appellante] heeft aangeboden. Reeds hierop strandt het hoger beroep.
3.3
Gelet op het vorenstaande ten overvloede overweegt het hof nog het volgende.
[appellante] stelt schade te hebben geleden, omdat zij door de schending van haar voorkeursrecht werd geconfronteerd met een nieuwe verhuurder, die aanzienlijke (renovatie)plannen met de Winkelruimte had, waarbij een navenante huurverhoging zou passen. Die renovatieplannen (waarvan [appellante] omzetschade vreesde, alsmede aanstaande huurverhogingen en onvermijdelijke kosten van juridische bijstand) hebben [appellante] doen besluiten de huur op te zeggen en haar eenmanszaak op te heffen. De schade van deze voortijdige bedrijfsbeëindiging wijt zij geheel aan de (vermeende) schending van het voorkeursrecht door [geïntimeerde].
3.4
Het hof is – met de kantonrechter – van oordeel dat [appellante] op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat zij als gevolg van de (vermeende) schending van het voorkeursrecht genoodzaakt was om de exploitatie van de winkel te staken. Koop breekt immers geen huur (artikel 7:226 BW Pro) en een verhuurder, dus ook de nieuwe eigenaar van de Winkelruimte, kan niet zo maar – tegen de wil van de huurder in – tot renovatie met huurverhoging besluiten om zo een door hem gewenste huurverhoging door te voeren (artikel 7:220 BW Pro). Tot slot valt niet in te zien waarom [appellante] – indien zij zelf de exploitatie van haar onderneming niet met een andere verhuurder wilde voortzetten – niet heeft getracht haar onderneming te verkopen. Zij had dan om indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW Pro) kunnen verzoeken. Op die wijze zou in ieder geval de door haar gestelde verloren gegane goodwill behouden zijn gebleven. Dit betekent dat de derde grief geen doel treft en ook op die grond het hoger beroep niet kan slagen.
3.5
Dit betekent dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellante], als de in het ongelijk te stellen partij, zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De gevorderde rente over de proceskosten is toewijsbaar al na te melden.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 8 augustus 2012;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 291,-- aan griffierecht en € 2.235,-- [1] aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.Y. Bonneur, M.J. van der Ven en R.C. Schlingemann en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 januari 2014 in aanwezigheid van de griffier.