Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-12/00359
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 15 maart 2013
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Graafstroom, hierna: de Inspecteur,
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 30 maart 2012, nummer AWB 11/1451, betreffende na te melden beschikking en aanslag.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 5 maart 2013, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting een proces-verbaal opgemaakt.
Beslissing
Het Gerechtshof:
vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
vernietigt de uitspraak op bezwaar,
wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010 wordt vastgesteld op € 245.000,
vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011 tot een berekend naar een waarde van € 245.000,
veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 55,
gelast de gemeente Graafstroom aan belanghebbende een bedrag van € 115 aan griffierecht te vergoeden.
Gronden
1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 255.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-
zaak-belasting voor het jaar 2011.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft voor de bewijsvoering van de door hem verdedigde waarde gebruik gemaakt van de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in oppervlakte en inhoud. Als vergelijkingspanden heeft de Inspecteur de volgende panden in aanmerking genomen: [b-straat 1], [c-straat 1], [d-straat 1], [c-straat 2], [e-straat 1] te [Q] en [f-straat 1] te [R].
4. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaken te [Q] en te [R] als vergelijkingspand kunnen dienen. Zij liggen in andere woonplaatsen en de Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat het waardeniveau hetzelfde is. Verder zijn die woningen naar uiterlijk aanzicht en bouwjaar niet vergelijkbaar. Voorts kan het verkoopcijfer van [c-straat 2] niet in de vergelijking worden betrokken. De verkoop van die woning vond een jaar en drie maanden na de waardepeildatum 1 januari 2010 plaats en kan daarmee niet ter vergelijking dienen. De overige panden die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft genomen, [b-straat 1] en [c-straat 1], ondersteunen de door de Inspecteur vastgestelde waarde niet voldoende. Anders dan de Inspecteur ter zitting heeft gesteld is het vrije uitzicht van [b-straat 1] en de ligging van de tuin op het zuiden niet in aanmerking genomen in de vergelijking met de woning van belanghebbende. Eerstgenoemde woning ligt immers net als de door belanghebbende genoemde hoekwoning aan de [b-straat 2] ook op het zuiden met de tuin en heeft aan de voorkant eveneens een vrij uitzicht. Hiervoor had de Inspecteur een vermindering bij de berekening van de prognosewaarde van de woning van belanghebbende in aanmerking dienen te nemen.
5. Het Hof acht evenmin aannemelijk dat de waarde van de woning dient te worden gesteld op het door belanghebbende gestelde bedrag van € 235.000. Daarvoor richt belanghebbende te eenzijdig zijn blik op de verkoop van het pand [b-straat 2], dat weliswaar een garage heeft en een vrij uitzicht aan de voorkant en een tuin op het zuiden, maar geen aanbouw heeft en geen dakkapel en daardoor niet beschikt over dezelfde inhoudsmaat als de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft met betrekking tot de door hem gestelde koop door zijn zoon van een woning met dezelfde ligging als die van belanghebbende zelf geen concrete gegevens genoemd als adres en datum. De gestelde koop biedt derhalve geen aanknopingspunt voor de vaststelling van de waarde van de woning.
6. Bij de waardebepaling van het pand van belanghebbende kunnen de panden [b-straat 1], [c-straat 1], [d-straat 1] en ook [b-straat 2] in aanmerking worden genomen. Wel dienen de onderlinge verschillen in oppervlakte, de omstandigheid dat sprake is van een tussenwoning of een hoekpand en de ligging van de tuin en
het uitzicht aan de voorkant in voldoende mate bij de waardering te worden betrokken.
7. Uit het voorgaande volgt dat het Hof zowel de door de Inspecteur als door belanghebbende verdedigde waarde van de woning niet aannemelijk acht. Het Hof zal daarom de waarde in goede justitie vaststellen, en stelt deze op € 245.000.
8. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hoger beroep gegrond is.
9, Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 55 aan reis- en verletkosten.
10. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 115 te worden vergoed.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 15 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.