Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-11/00658
Uitspraak d.d. 12 maart 2013
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 4 augustus 2011, nummer AWB 10/3246 WOZ-T3, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) is de waarde per 1 januari 2009 (de waarde) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 901.000. Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2010. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar, heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.
1.4. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de woning vastgesteld op € 850.000, bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 655 en vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 gelast.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 112 is geheven.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 januari 2013, gehouden te Den Haag. Belanghebbende is verschenen. De Inspecteur is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 13 december 2012 aan [adres], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens bij PostNL ingewonnen informatie is de vorenbedoelde brief op 14 december 2012 op het voormelde adres uitgereikt. De Inspecteur heeft niet verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3. Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 790 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 642 m².
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 oktober 2010 door ing. [A], WOZ-taxateur (het taxatierapport [A]). De taxateur heeft de waarde van de woning getaxeerd op € 905.000.
3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 april 2010 door [B], taxateur onroerende zaken (het taxatierapport [B]) De taxateur heeft de waarde van de woning getaxeerd op € 803.000.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet. Belanghebbende staat een waarde voor van € 803.000. De Inspecteur verdedigt dat de waarde € 850.000 bedraagt. Voorts is in geschil of de rechtbank voor de beroepfase terecht een proceskostenvergoeding op basis van een wegingsfactor van 0,5 heeft toegekend.
4.2. Belanghebbende stelt dat hij met het taxatierapport [B] de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De panden [b-straat 1] en [c-straat 1] zijn geschikt om als vergelijkingspanden te dienen. Met het taxatierapport [B] is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding stelt belanghebbende dat deze berekend moet worden op basis van een wegingsfactor van 1 omdat in beroep ook een materieel geschilpunt in het geding was.
4.3. De Inspecteur stelt dat hij de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt met de in het taxatierapport [A] en de in het verweerschrift in hoger beroep vermelde matrixen waarin de transactieresultaten van drie respectievelijk vier vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Hij heeft daaraan toegevoegd dat het nagenoeg identieke object [a-straat 2] al twee jaar te koop staat met een vraagprijs van € 989.000. Hij betoogt dat de objecten [b-straat 1] en [c-straat 1], die in het taxatierapport [A] zijn vermeld, bij nader inzien minder geschikt zijn om te dienen als vergelijkingsobjecten. [b-straat 1] ligt in een andere woonkern dan de woning. Elke woonkern heeft een eigen karakter en uitstraling en daarom is het gewenst dat de waarde van de woning onderbouwd wordt met transactieresultaten van vergelijkingsobjecten in de eigen woonkern. Het object [c-straat 1] is veel ouder dan de woning en is daarom minder geschikt als vergelijkingsobject. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding betoogt hij dat de wegingsfactor terecht is gesteld op 0,5 aangezien het geen beroepschrift betreft met fiscaal juridische punten.
4.4. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde tot op € 803.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het navolgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
” 2.7 De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten [d-straat 1], [d-straat 2] en [e-straat 1], alle te [Z], onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.
2.7.1 Het vergelijkingsobject [d-straat 1] is op 7 februari 2007 voor € 740.000,-- verkocht. De rechtbank acht de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum verwijderd om dit verkoopcijfer voor de waardebepaling van eisers woning te gebruiken. Dit geldt eveneens voor het object [e-straat 1], dat op 29 april 2010 is verkocht voor € 706.400,--.
2.7.2 Het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [d-straat 2], met een grondoppervlakte van 519 m² en een inhoud van 855 m³, is op 29 september 2008 voor € 840.000,-- verkocht. Gelet op de verkoopdatum is dit object geschikt om de waarde van eisers woning te bepalen.
2.7.3 Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het verschil tussen deze verkoopprijs en de vastgestelde waarde onvoldoende onderbouwd. Het perceel van eisers woning is groter en de woning zelf kleiner.
2.7.4 Anderzijds kan ook de door eiser voorgestane waarde niet als juist worden aanvaard. Het ter ondersteuning van zijn primaire standpunt aangevoerde object [b-straat 1] is door de ligging in een andere gemeente minder geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Het object [c-straat 1] kan wel dienen ter bepaling van de waarde van eisers woning. Dit object is echter veel ouder dan eisers woning en heeft een gunstiger ligging en andere bouwstijl. Eiser is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat hij bij de herleiding naar de door hem voor de woning verdedigde waarde voldoende rekening heeft gehouden met deze onderlinge verschillen.
2.8 Nu in het geding de waarde niet is komen vast te staan, ziet de rechtbank aanleiding zelf in de zaak te voorzien door de de waarde - in goede justitie - vast te stellen op € 850.000,--. De rechtbank houdt daarbij rekening met een oppervlakte en inhoud van de woning, die tussen partijen niet in geschil zijn, van 642 m² en 790 m³, de ten opzichte van het meest gerede vergelijkingsobject [d-straat 2] grotere grondoppervlakte en kleinere inhoud van eisers woning.
2.9 De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met het beroep en het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken en bepaalt deze kosten op (2 punten à € 437,-- x 0,5 voor het gewicht van deze zaak) € 437,-- aan kosten van door een derde in beroep beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op € 218,-- voor in bezwaar verleende bijstand, totaal € 655,-. De rechtbank heeft in beroep de zaak als licht aangemerkt omdat in beroep grotendeels naar het bezwaar (het taxatierapport) is verwezen. Voor het opmaken door [B] van het taxatierapport bestaat naast het verlenen van een vergoeding als gemachtigde, geen aanleiding. ”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Overeenkomstig artikel 17, lid 2, van de Wet moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als de onderhavige worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met drie van de vier door de Inspecteur gehanteerde objecten kan de woning echter niet worden vergeleken omdat de verkoopdata van deze objecten te ver verwijderd liggen van de waardepeildatum, 1 januari 2009, zodat slechts het object [d-straat 2] overblijft als vergelijkingsobject. De Inspecteur heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe, in vergelijking met dat object, de door hem voorgestane waarde ad € 850.000 van de woning is vastgesteld. Niet duidelijk is hoe met de verschillen tussen de woning en dit object bij de waardering rekening is gehouden. Anders dan de Inspecteur heeft betoogd kan de vraagprijs van het object [a-straat 2] niet als onderbouwing van de waarde dienen omdat daaraan gerealiseerde verkoopprijzen ten grondslag moeten liggen. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat de Inspecteur de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
7.3. Vervolgens komt de vraag aan de orde of de door belanghebbende voorgestane waarde als juist kan worden aanvaard. Belanghebbende heeft het taxatierapport [B] overgelegd met een matrix waarin een aantal verkopen van vergelijkingsobjecten zijn vermeld. De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning is vastgesteld op basis van de hiervoor omschreven vergelijkingsmethode. De in de matrix van belanghebbende vermelde drie objecten zijn goed vergelijkbaar met de woning. Het zijn vrijstaande woningen die gelegen zijn in de gemeente Lansingerland en die wat betreft kwaliteit en grootte vergelijkbaar zijn met de woning. Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardevaststelling met het verschil in ligging tussen de woning en de objecten [b-straat 1] en [c-straat 1] rekening is gehouden door voor de woning een grondprijs te hanteren die lager is dan de grondprijs van voormelde objecten. De woning heeft voorts een kubieke meterprijs die € 179 hoger is dan de kubieke meterprijs van het object [c-straat 1], waardoor rekening is gehouden met het verschil in bouwjaar tussen de woning en dat object. Gelet op het vorenstaande is aannemelijk geworden dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Zulks leidt tot het oordeel dat belanghebbende met het taxatierapport [B], de daarin opgenomen matrix en de ter zitting gegeven toelichting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden bij de waardering is rekening gehouden. Het Hof acht de door belanghebbende bepleite waarde juist.
7.4. In de beroepsfase was de waarde van een onroerende zaak onderwerp van geschil. Het Hof is van oordeel dat de zwaarte van een dergelijke zaak als gemiddeld kan worden bestempeld en stelt deze op 1. De totale kosten voor beroep worden gesteld op € 874 (2x € 437 x1), zodat belanghebbende aanspraak heeft op een aanvullende vergoeding van (€ 874 -/- € 655 =) € 219.
7.5. Het vorenoverwogene leidt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag voor de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op € 874 (2 punten (hogerberoepschrift en verschijnen ter zitting bij het Hof) x 1 (wegingsfactor) x 437).
8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak van de Inspecteur;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 803.000;
- vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen aldus, dat deze nader wordt berekend naar een heffingsmaatstaf van € 803.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 219 in bezwaar, € 874 in beroep en op € 874 in hoger beroep;
- gelast de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 112 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.J.J. Engel en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 12 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.