ECLI:NL:GHDHA:2013:4562 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep over vaststelling WOZ-waarde vrijstaande won...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-12/00487

Uitspraak van 23 juli 2013 ter verbetering van de uitspraak van 14 juni 2013

in het geding tussen:

[X] te [Z], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Nederlek, de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 27 april 2012, nummer AWB 11/391, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

De uitspraak van 14 juni 2013

Op 14 juni 2013 heeft het Gerechtshof schriftelijk uitspraak gedaan. Op dezelfde datum zijn afschriften van die uitspraak aan partijen gezonden.

Bij brief van 1 juli 2013 heeft [A], in de hoedanigheid van procesvertegenwoordiger van belanghebbende, het Hof verzocht de uitspraak van 14 juni 2013 te rectificeren. Deze brief luidt - voor zover thans van belang -:

"In deze uitspraak kent u een proceskostenvergoeding toe voor de hoger beroeps-, beroeps-, en bezwaarfase. Ik denk dat u zich bij de wegingsfactor voor de bezwaarfase vergist / verschreven heeft. U kent namelijk een wegingsfactor 0,5 toe, terwijl in de uitspraak van de rechtbank in r.o. 2.4.4.1. wordt gezegd dat een wegingsfactor van gemiddeld (1) op zijn plaats is. In de uitspraak tref ik ook geen overweging aan, waarom u vindt dat het een wegingsfactor van 0,5 zou moeten zijn in de bezwaarfase. Graag verneem ik van u of het om een verschrijving gaat en zo ja dan verzoek ik u dit middels een rectificatie te herstellen."

Het verzoek ziet op rechtsoverweging 8.1 volgens welke het Hof voor de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase wegingsfactor 0,5 (gewicht van de zaak) heeft toegepast, bijgevolg ook op het in rechtsoverweging 8.2 vermelde totaalbedrag van de toe te kennen proceskostenvergoeding en op het bedrag vermeld onder het kopje
Beslissing, vijfde gedachtestreepje betreffende de proceskostenveroordeling.

De griffier heeft op 9 juli 2013 telefonisch contact met de partijen opgenomen om te bevestigen dat sprake is van een vergissing van het Hof en hen op de hoogte te stellen van het voorgenomen herstel van de uitspraak van 14 juni 2013. Daarbij is van de zijde van de Inspecteur, bij monde van [B] (SVHW), te kennen gegeven tegen zodanig herstel geen bezwaar te hebben.

De uitspraak van heden strekt ertoe de uitspraak van 14 juni 2013 wat betreft de hiervoor vermelde onjuistheden te verbeteren.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 412.000 per 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2010.

1.2. Aan belanghebbende is voor het jaar 2010, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Nederlek naar een heffingsmaatstaf van € 412.000.

1.3. Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 28 februari 2010.

1.4. Bij twee in een geschrift, gedagtekend 10 februari 2011, vervatte uitspraken heeft de Inspecteur het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 397.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 82. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 mei 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft de Inspecteur bij brief van 26 april 2013 een extra onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning toegezonden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1925 met eveneens vrijstaande schuur en garage. De inhoud van de woning is berekend op 439 m3.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1.Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend. Daarnaast zijn de proceskosten in geschil.

4.2. Voor de standpunten van partijen en hetgeen zij daaraan ten grondslag hebben gelegd wordt verwezen naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde naar € 343.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:

“2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.

2.4.2. De beroepsgrond dat verweerder het bedrag van € 397.000, als waarde voor de woning niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.

2.4.2.1. De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn over de inhoud van de objecten [a-straat 2], [a-straat 3] en [a-straat 4], in die zin dat de tussen partijen bestaande verschillen als afrondingsverschillen dienen te worden gekwalificeerd. Verder hebben partijen ter zitting gesteld dat de perceeloppervlakte van het object [a-straat 2], anders dan vermeld in het taxatierapport, 450 m2 bedraagt, waaronder een stuk van ongeveer 50 m2 dat buitendijks is gelegen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

2.4.2.2. Tevens stelt de rechtbank vast dat in de matrix van het taxatierapport van 3 juni 2011 voor het object [a-straat 3] van een verkeerde verkoopdatum is uitgegaan. Zoals ook in het verweerschrift vermeld is de verkoopdatum van dit object 2 juli 2009 en niet 20 oktober 2008. De prognosewaarde van dit object dient dan ook buiten beschouwing te blijven.

2.4.2.3. Derhalve kan verweerder niet uitgaan van de juistheid van de conclusie in het taxatierapport van 3 juni 2011. De vastgestelde waarde van € 397.000,- heeft verweerder evenwel aannemelijk gemaakt.

2.4.2.4. De resterende vergelijkingsobjecten [a-straat 2], [b-straat 1] en [a-straat 4] kunnen wel in de vergelijking worden betrokken. In weerwil van hetgeen eiser stelt is de in het taxatierapport gebruikte vergelijkingsmethode bruikbaar om de WOZ-waarde van een object te bepalen. De drie resterende objecten zijn, gelet onder meer op het type woning, bouwperiode en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning en uit het rapport volgt dat rekening is gehouden met de verschillen daarin, onder andere door het toepassen van verschillende staffels. De gemiddelde prognosewaarde van deze drie objecten is (afgerond) € 416.000,-. Bij het object [a-straat 2] is echter ten onrechte een stuk buitendijksgelegen grond niet meegenomen. Als de rechtbank uitgaat van een waarde van € 181,- per m2 zoals door eiser in zijn matrix aangehouden, is de waarde van het stuk grond naar boven afgerond € 10.000,-, zoals ook ter zitting door eiser bepleit. Indien dit in mindering wordt gebracht op de gemiddelde prognosewaarde van de drie resterende objecten, resulteert dit in een gemiddelde prognosewaarde van € 406.000,-.

Het door eiser overgelegde waarderapport van [C] van 30 december 2010 kan aan het voorgaande niet afdoen. In dit kader heeft verweerder terecht opgemerkt dat uit dit waarderapport niet blijkt hoe rekening is gehouden met het feit dat [a-straat 2] ten tijde van de aankoop in matige staat verkeerde. Verder is [a-straat 4] een twee onder een kap woning, gelegen op de dijk, terwijl de woning van eiser vrijstaand aan de dijk is gelegen. Onduidelijk is gebleven of voor deze ligging een correctie is toegepast. Daarnaast blijkt uit het waarderapport niet waarom bij [a-straat 3] op de grondwaarde een correctie van 10 % is toegepast. Derhalve geeft het waarderapport geen aanleiding om een lagere gemiddelde prognosewaarde van € 406.000,- aan te houden.

2.4.3. De rechtbank stelt vast voorts vast dat verweerder de waarde van de woning op € 397.000,- heeft vastgesteld, € 9.000,- minder dan voormelde gemiddelde prognosewaarde van € 406.000,-. De overige door eiser aangevoerde omstandigheden zoals verschillen in luxe rechtvaardigen geen correctie van meer dan € 9.000,-. Tevens acht de rechtbank van belang dat de waarde ook niet op een te hoog bedrag is vastgesteld gelet op het verkoopcijfer en de daaraan gerelateerde prognosewaarde van € 404.305,- van [b-straat 1], welke woning het dichtst hij de waardepeildatum is verkocht.

2.4.4. De beroepsgrond dat verweerder de proceskostenvergoeding in bezwaar op een te laag bedrag heeft vastgesteld, leidt niet tot het daarmee beoogde doel. Bij een vaststelling van de hoogte van te vergoeden kosten gemaakt in de bezwaarfase, komt de rechtbank met € 432,40 uit op en lager bedrag dan wat is vergoed door verweerder, € 472,01.

Het bedrag van € 432,40 is als volgt opgebouwd:

- € 218,- ter zake de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand (1 punt voor de indiening van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 218,- en wegingsfactor 1),

- € 208,25 ter zake de kosten van de werkzaamheden van de taxateur (opstellen waarderapport en het bijwonen van de hoorzitting),

- 5,90 ter zake de kosten van uitreksels uit openbare registers.

Ter toelichting merkt de rechtbank het volgende op.

2.4.4.1. Verweerder heeft in de bezwaarfase voor de proceskostenvergoeding in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ten onrechte een wegingsfactor van 0,5 toegepast. In bezwaar betrof het een procedure waarbij eiser de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde inhoudelijk bestreed. Op grond van de aard van de zaak, het belang en de ingewikkeldheid ervan en de omvang van de verrichte werkzaamheden in het kader van de verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase, beoordeelt de rechtbank deze als van gemiddeld gewicht, waarvoor een wegingsfactor 1 geldt. Dat de motivering van het bezwaarschrift zou zijn ontleend aan een taxatierapport en dat daarbij gebruik zou zijn gemaakt van standaardteksten, doet hieraan niet af.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

7.2. De Inspecteur heeft bij de onder 2.2. genoemde brief ter onderbouwing van zijn standpunt een nieuw taxatierapport in het geding gebracht (hierna: het nieuwe rapport). Ter zitting heeft hij verklaard dat dit taxatierapport het eerdere taxatierapport vervangt. Ter zitting heeft de Inspecteur voorts verklaard dat de taxateur bij de taxatie opdracht heeft gekregen door middel van het nieuwe rapport de al vastgestelde waarde beter te onderbouwen.

7.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, waaronder het nieuwe taxatierapport, dient te worden geoordeeld dat de Inspecteur, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbende, geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum met € 397.000 niet te hoog is vastgesteld.

7.4. Uit de onder 7.2. genoemde verklaring van de Inspecteur moet worden afgeleid dat eerdere taxatiegegevens van onwaarde zijn. Deze kunnen dientengevolge geen rol meer spelen bij de beoordeling van dit geschil. Nu bij de opstelling van het nieuwe rapport de reeds vastgestelde waarde als uitgangspunt is gehanteerd, kan niet worden gesproken van een onafhankelijke vaststelling van de waarde van de woning. Dit betekent dat het rapport niet bruikbaar is om die waarde aannemelijk te maken.

7.5. Het rapport kan ook overigens niet dienen om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. In het rapport worden vijf vergelijkingsobjecten genoemd: [a-straat 2], [a-straat 3], [a-straat 5], [a-straat 4] en [b-straat 1]. Met betrekking tot de objecten [a-straat 5] en [a-straat 3] heeft de Inspecteur ter zitting verklaard dat hij deze terug neemt. Zij kunnen derhalve niet meer dienen ter onderbouwing van de waarde. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [a-straat 2] geldt dat de Inspecteur ter correctie in verband met de betere onderhoudstoestand waarin de woning verkeert, in plaats van de voor dit object vastgestelde vierkantemeterprijs van € 282, uitgaat van een vierkantemeterprijs van € 403. Ter zitting heeft de Inspecteur niet genoegzaam kunnen verklaren wat dit verschil rechtvaardigt. De verklaring dat de vierkantemeterprijs op € 403 kan worden vastgesteld, omdat deze wordt ondersteund door de vierkantemeterprijs van de andere vergelijkingsobjecten is onvoldoende nu hij niet heeft duidelijk kunnen maken hoe het verschil van € 121 is opgebouwd. Dat betekent dat ook het object [a-straat 2] niet kan dienen om de waarde van de woning aannemelijk te maken.

7.6. Anderzijds is het Hof van oordeel dat een waardering van de woning op de waardepeildatum op het door belanghebbende verdedigde bedrag van € 343.000 evenmin als juist kan worden aanvaard. Dat [b-straat 1] geen bruikbaar vergelijkingsobject is omdat het niet op de vrije markt is aangeboden, is door de Inspecteur in zijn verweerschrift gemotiveerd weersproken. Het vergelijkingsobject [a-straat 4] wordt ook door belanghebbende gebruikt. Bij de waardering van de woning kan met deze vergelijkingsobjecten rekening worden gehouden, zij het dat daarbij de verschillen tussen de objecten in ligging, oppervlakte en kwaliteit in aanmerking moeten worden genomen.

7.7. Gelet op vorenstaande overwegingen en in aanmerking nemende de met betrekking tot de woning voorhanden zijnde gegevens, waaronder ook alle door partijen opgesomde specifieke factoren, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 370.000.

7.8. Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof ziet reden de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt de kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 944 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 472 x 1), op € 944 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank (2 punten à € 472 x 1), op € 470 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten à € 235 x 1) en € 238 (4 uren maal € 50 te vermeerderen met 19 percent omzetbelasting) voor kosten taxateur. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.

8.2. In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding derhalve € 2.596.

8.3. De Inspecteur dient belanghebbenden het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van € 82 respectievelijk € 115 te vergoeden.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 370.000;

- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.596; en

- gelast de Inspecteur aan belanghebbende € 197 aan griffierecht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, J.J.I. Verburg en M.C.M. van Dijk, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 23 juli 2013 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.