Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.118.330/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 302374 CV EXPL 12-4929
Zaak-/rolnummer rechtbank : 302374 CV EXPL 12-4929
Arrest d.d. 3 september 2013
inzake
STICHTING TRIVIRE,
gevestigd te Dordrecht,
appellante,
hierna te noemen: Trivire,
advocaat: mr. M.M. Broere-Blokland te Dordrecht,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Dordrecht,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
in hoger beroep niet verschenen.
Het geding
Trivire is bij exploot van dagvaarding van 29 november 2012 in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter in de rechtbank Dordrecht (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 30 augustus 2012. [geïntimeerde] is in hoger beroep niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend. Bij memorie van grieven heeft Trivire drie grieven aangevoerd, waarna zij onder overlegging van de stukken arrest heeft gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
[geïntimeerde] heeft van Trivire de woning aan [adres] (hierna: de woning of het gehuurde) gehuurd tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs. De huurprijs bedroeg tijdens de procedure in eerste aanleg € 520,42 per maand. Een deel hiervan, te weten de huurtoeslag à € 239,00,per maand werd – na eenmalige machtiging van [geïntimeerde] – rechtstreeks aan Trivire betaald. Het resterende deel, groot € 281,42, (hierna ook: het resterende deel) moet [geïntimeerde] zelf betalen. [geïntimeerde] heeft het resterende deel over de maanden april, mei en juni 2012 onbetaald gelaten. Aldus was sprake van een betalingsachterstand van € 844,26.
2.
Trivire heeft [geïntimeerde] vervolgens gedagvaard voor de kantonrechter met vorderingen, uitvoerbaar bij voorraad,
(A) tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning;
(B) betaling van de huurachterstand van € 844,26, wettelijke rente tot 5 juni 2012 ad
€ 4,23 en buitengerechtelijke incassokosten van € 178,50 (in totaal € 1.026,99);
(C) € 281,42 vanaf 1 juli 2012 tot de ontbinding van de huurovereenkomst;
(D) € 281,42 als schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] na ontbinding in gebreke blijft met de ontruiming van de woning;
(E) veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
(A) tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning;
(B) betaling van de huurachterstand van € 844,26, wettelijke rente tot 5 juni 2012 ad
€ 4,23 en buitengerechtelijke incassokosten van € 178,50 (in totaal € 1.026,99);
(C) € 281,42 vanaf 1 juli 2012 tot de ontbinding van de huurovereenkomst;
(D) € 281,42 als schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] na ontbinding in gebreke blijft met de ontruiming van de woning;
(E) veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
3.
[geïntimeerde] is in eerste aanleg in persoon verschenen. Hij heeft de huurachterstand erkend en bij de kantonrechter naar voren gebracht dat hij het niet eens is met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Hij is naar zijn zeggen onder behandeling van het Leger des Heils voor zijn drankverslaving en wordt hierbij begeleid door de GGD en het Leger des Heils. Binnenkort zal, aldus [geïntimeerde], met de deurwaarder een betalingsregeling worden afgesproken.
4.
De kantonrechter heeft de vordering (B) als onweersproken toegewezen en [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding en ontruiming (A) en de daarmee samenhangende vorderingen (C) en (D) afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat [geïntimeerde] minder dan drie maanden huurachterstand heeft, uitgaande van de (volledige) huurprijs, zodat de gestelde tekortkoming van [geïntimeerde] (slechts drie maanden resterende deel) daarom niet van dien aard is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met nevenvorderingen rechtvaardigt.
5.
De drie grieven van Trivire hebben als strekking dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft afgewezen. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De vorderingen C en D zijn in hoger beroep niet gehandhaafd.
Meer specifiek betoogt Trivire (i) dat in beginsel elke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij de beoordeling of een wanprestatie voldoende is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, moet het gewicht van het woonbelang worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder. Het is aan huurder om zich voldoende gemotiveerd te beroepen op het feit dat de wanprestatie zo gering van aard is dat er aanleiding zou zijn de ontbinding af te wijzen. Volgens Trivire (ii) was het dus aan [geïntimeerde] om zich op dit laatste te beroepen. Hij heeft echter slechts gezegd dat hij verslavingsproblemen had. De ambtshalve toetsing door de kantonrechter en de strikte hantering van de kantonrechtersformule van drie maanden huurachterstand vindt geen grondslag in de wet, aldus nog steeds Trivire. Daarnaast (iii) acht Trivire het onjuist om bij de beoordeling van de ernst van de wanprestatie uit te gaan van de rekenkundige bruto-huur. De netto-huur, hetgeen [geïntimeerde] moet betalen, daar gaat om. Tot slot (iv) voert Trivire aan, dat de kantonrechter de belangen van Trivire bij het hanteren van een strikt debiteurenbeheer – dit is uiteindelijk in het belang van huurders zelf – ten onrechte ondergeschikt heeft gemaakt aan de vermeende belangen van [geïntimeerde].
Meer specifiek betoogt Trivire (i) dat in beginsel elke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij de beoordeling of een wanprestatie voldoende is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, moet het gewicht van het woonbelang worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder. Het is aan huurder om zich voldoende gemotiveerd te beroepen op het feit dat de wanprestatie zo gering van aard is dat er aanleiding zou zijn de ontbinding af te wijzen. Volgens Trivire (ii) was het dus aan [geïntimeerde] om zich op dit laatste te beroepen. Hij heeft echter slechts gezegd dat hij verslavingsproblemen had. De ambtshalve toetsing door de kantonrechter en de strikte hantering van de kantonrechtersformule van drie maanden huurachterstand vindt geen grondslag in de wet, aldus nog steeds Trivire. Daarnaast (iii) acht Trivire het onjuist om bij de beoordeling van de ernst van de wanprestatie uit te gaan van de rekenkundige bruto-huur. De netto-huur, hetgeen [geïntimeerde] moet betalen, daar gaat om. Tot slot (iv) voert Trivire aan, dat de kantonrechter de belangen van Trivire bij het hanteren van een strikt debiteurenbeheer – dit is uiteindelijk in het belang van huurders zelf – ten onrechte ondergeschikt heeft gemaakt aan de vermeende belangen van [geïntimeerde].
6.
Het hof oordeelt als volgt. Zoals Trivire met juistheid heeft betoogd is [geïntimeerde] een drietal maanden in gebreke gebleven met het betalen van zijn aandeel van de huur, zodat er sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (hierna ook: de uitzonderingsgrond). Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
7.
Dit betekent in dit geval dat in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Anders dan Trivire stelt, heeft [geïntimeerde] zich, naar het hof begrijpt, in eerste aanleg wel degelijk beroepen op voormelde uitzonderingsgrond. Dit beroep slaagt, zoals hierna zal worden toegelicht.
De verbintenis van [geïntimeerde] uit de huurovereenkomst bestaat primair uit de verplichting zijn huur ad € 520,42 per maand te voldoen. [geïntimeerde] heeft zich deels van deze verplichting gekweten door de machtiging voor de huursubsidie ten gunste van Trivire te tekenen. Daarnaast dient hij zijn eigen deel van de huur (het resterende deel) te betalen. Dit laatste heeft [geïntimeerde] gedurende drie maanden niet gedaan. Aldus is Trivire minder dan twee maanden huur tekortgekomen, te weten een bedrag van € 844,26. Dit nu acht het hof te weinig om in de gegeven omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Dit geldt temeer, gelet op het volgende. Niet weersproken is dat [geïntimeerde] onder behandeling is voor zijn drankverslaving en wordt begeleid door de GGD en het Leger des Heils. Daarnaast is in hoger beroep gesteld noch gebleken dat de betalingsachterstand van [geïntimeerde] verder is opgelopen; sterker nog blijkens het door Trivire bij comparitie in eerste aanleg overgelegde betalingsoverzicht had [geïntimeerde] op dat moment de huur over juli 2012 (inclusief huurverhoging) inmiddels betaald. Evenmin is Trivire ingegaan op de stelling van [geïntimeerde] in eerste aanleg dat er binnenkort een betalingsregeling zal worden afgesproken. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] inmiddels begeleiding heeft bij zijn problemen, waaronder zijn betalingsproblemen met Trivire. Er is althans niets gesteld om daar anders over te oordelen. Het hof acht daarom de tekortkomingen van [geïntimeerde], gelet op dit alles, niet van dien aard dat deze ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Trivire heeft nog (kort gezegd) gesteld bij de toelichting op grief III, dat het juist ook in het belang is van de huurder wanneer Trivire snel in actie komt en snel dwangmaatregelen aankondigt, omdat dan tijdig voordat de huurachterstand almaar oploopt, in samenspraak met een maatschappelijk/financieel hulpverlener tot een oplossing kan worden gekomen voor de huurachterstand. Gelet op het vorenoverwogene speelt dit aspect niet in deze zaak, althans hebben de door Trivire genomen maatregelen kennelijk hun doel bereikt, zodat het hof reeds hierom eraan voorbijgaat.
De verbintenis van [geïntimeerde] uit de huurovereenkomst bestaat primair uit de verplichting zijn huur ad € 520,42 per maand te voldoen. [geïntimeerde] heeft zich deels van deze verplichting gekweten door de machtiging voor de huursubsidie ten gunste van Trivire te tekenen. Daarnaast dient hij zijn eigen deel van de huur (het resterende deel) te betalen. Dit laatste heeft [geïntimeerde] gedurende drie maanden niet gedaan. Aldus is Trivire minder dan twee maanden huur tekortgekomen, te weten een bedrag van € 844,26. Dit nu acht het hof te weinig om in de gegeven omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Dit geldt temeer, gelet op het volgende. Niet weersproken is dat [geïntimeerde] onder behandeling is voor zijn drankverslaving en wordt begeleid door de GGD en het Leger des Heils. Daarnaast is in hoger beroep gesteld noch gebleken dat de betalingsachterstand van [geïntimeerde] verder is opgelopen; sterker nog blijkens het door Trivire bij comparitie in eerste aanleg overgelegde betalingsoverzicht had [geïntimeerde] op dat moment de huur over juli 2012 (inclusief huurverhoging) inmiddels betaald. Evenmin is Trivire ingegaan op de stelling van [geïntimeerde] in eerste aanleg dat er binnenkort een betalingsregeling zal worden afgesproken. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] inmiddels begeleiding heeft bij zijn problemen, waaronder zijn betalingsproblemen met Trivire. Er is althans niets gesteld om daar anders over te oordelen. Het hof acht daarom de tekortkomingen van [geïntimeerde], gelet op dit alles, niet van dien aard dat deze ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Trivire heeft nog (kort gezegd) gesteld bij de toelichting op grief III, dat het juist ook in het belang is van de huurder wanneer Trivire snel in actie komt en snel dwangmaatregelen aankondigt, omdat dan tijdig voordat de huurachterstand almaar oploopt, in samenspraak met een maatschappelijk/financieel hulpverlener tot een oplossing kan worden gekomen voor de huurachterstand. Gelet op het vorenoverwogene speelt dit aspect niet in deze zaak, althans hebben de door Trivire genomen maatregelen kennelijk hun doel bereikt, zodat het hof reeds hierom eraan voorbijgaat.
8.
De slotsom is dat de grieven van Trivire falen en het bestreden vonnis bekrachtigd zal worden. De proceskosten blijven aldus ten laste van Trivire. Een beslissing hierover in het dictum kan achterwege blijven.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het hof voorgelegd.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.J. van der Ven, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 september 2013 in aanwezigheid van de griffier.