Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling civiel recht
Zaaknummer : 200.107.183/01
Zaak-, rolnummer rechtbank : 990438 RLEXPL 10-24948
Arrest van 2 juli 2013 (bij vervroeging)
inzake
[appellante],
wonende te[woonplaats], gemeente [gemeente],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. M. de Boorder te 's-Gravenhage,
tegen
WONINGSTICHTING WOONINVEST,
gevestigd te Voorburg, gemeente Voorburg-Leidschendam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Wooninvest,
advocaat: mr. E.J.P. Nolet te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 4 mei 2012 (in na te noemen tussenarrest staat per abuis ‘14 mei 2012’) is [appellante] in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van 7 februari 2012, door de rechtbank
’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter) gewezen tussen partijen. Bij tussenarrest van 19 juni 2012 is een comparitie van partijen bevolen. Deze heeft plaatsgehad op 29 augustus 2012. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellante] bij memorie van grieven acht grieven aangevoerd. Wooninvest heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd. Hierna hebben partijen de zaak op 13 juni 2013 aan de hand van pleitnotities bepleit. Van deze pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt. Voor het verhandelde ter zitting en de ter gelegenheid daarvan overgelegde producties wordt verwezen naar dit proces-verbaal. Hierna is arrest bepaald.
’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter) gewezen tussen partijen. Bij tussenarrest van 19 juni 2012 is een comparitie van partijen bevolen. Deze heeft plaatsgehad op 29 augustus 2012. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellante] bij memorie van grieven acht grieven aangevoerd. Wooninvest heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd. Hierna hebben partijen de zaak op 13 juni 2013 aan de hand van pleitnotities bepleit. Van deze pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt. Voor het verhandelde ter zitting en de ter gelegenheid daarvan overgelegde producties wordt verwezen naar dit proces-verbaal. Hierna is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De feiten die de rechtbank in rechtsoverwegingen 2, 3 en 4 van het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 3 mei 2011 heeft vastgesteld, staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
2.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
2.1 [appellante] heeft in de periode 5 september 2006 tot 5 september 2009 van Wooninvest een flatwoning op de vijfde etage aan de [A-straat 1] te [plaats] (hierna de woning) gehuurd.
2.1 [appellante] heeft in de periode 5 september 2006 tot 5 september 2009 van Wooninvest een flatwoning op de vijfde etage aan de [A-straat 1] te [plaats] (hierna de woning) gehuurd.
2.2
[appellante] heeft bij inleidende dagvaarding van 16 augustus 2010 van Wooninvest vergoeding gevorderd van materiële en immateriële schade wegens gebreken aan de woning, bestaande uit schimmelvorming en lekkage veroorzaakt door een sterk verouderde moederhaard in combinatie met een onvoldoende werkend ventilatiesysteem, alsmede een niet goed afsluitbare kelderbox. [appellante] vordert in dit verband concreet:
a) € 625,-- schimmel op bedden/matrassen;
b) € 290,-- noodgedwongen verkoop fiets wegens het niet kunnen gebruiken van
de kelderbox;
c) € 5.355,-- opknapkosten woning (tevergeefs geweest door de noodzakelijke
verhuizing);
d) € 4.919,66 gederfd woongenot (de Huurcommissie zou, indien ingeschakeld
de huurprijs hebben verlaagd tot 40%);
e) € 6.000,-- pijn en ongemak wegens verergerde reumatische klachten en
opgekomen allergieën.
a) € 625,-- schimmel op bedden/matrassen;
b) € 290,-- noodgedwongen verkoop fiets wegens het niet kunnen gebruiken van
de kelderbox;
c) € 5.355,-- opknapkosten woning (tevergeefs geweest door de noodzakelijke
verhuizing);
d) € 4.919,66 gederfd woongenot (de Huurcommissie zou, indien ingeschakeld
de huurprijs hebben verlaagd tot 40%);
e) € 6.000,-- pijn en ongemak wegens verergerde reumatische klachten en
opgekomen allergieën.
2.3
De kantonrechter heeft in zijn tussenvonnis van 3 mei 2011 ondermeer overwogen, kort samengevat:
(i) Huurvermindering (vordering d) kan niet meer worden toegewezen, omdat [appellante] al 6 maanden geen huurder meer was.
(ii) Dat verkoop van de fiets noodzakelijk was als gevolg van een gebrek is niet gebleken. Omtrent de bedden en matrassen zijn geen bescheiden in het geding gebracht, zodat los van de vraag of er sprake is van een gebrek, de vorderingen terzake (a en b) zullen worden afgewezen.
(iii) De gevorderde immateriële schadevergoeding (vordering e) zal worden afgewezen, omdat deze vordering onvoldoende met stellingen is onderbouwd. .
(iv) Nu Wooninvest betwist dat er sprake is van een gebrek, zal door [appellante] aangetoond moeten worden dat gedurende de hele huurperiode de woning lekte, vochtig was en schimmel vertoonde als gevolg van een gebrek aan het gehuurde dat de huurder (hof: bedoeld is ‘verhuurder’) had moeten verhelpen, alsmede dat er sprake was van een slecht werkende moederhaard. Daarnaast zal [appellante] moeten aantonen dat Wooninvest niet op de klachten reageerde en dat als gevolg van de niet verholpen gebreken de reumatische klachten verergerden als gevolg waarvan [appellante] moest verhuizen (vordering c). De tot dat moment overgelegde foto’s en producties zijn daartoe, aldus de kantonrechter, niet voldoende, ook de verklaring van de longverpleegkundige niet.
(i) Huurvermindering (vordering d) kan niet meer worden toegewezen, omdat [appellante] al 6 maanden geen huurder meer was.
(ii) Dat verkoop van de fiets noodzakelijk was als gevolg van een gebrek is niet gebleken. Omtrent de bedden en matrassen zijn geen bescheiden in het geding gebracht, zodat los van de vraag of er sprake is van een gebrek, de vorderingen terzake (a en b) zullen worden afgewezen.
(iii) De gevorderde immateriële schadevergoeding (vordering e) zal worden afgewezen, omdat deze vordering onvoldoende met stellingen is onderbouwd. .
(iv) Nu Wooninvest betwist dat er sprake is van een gebrek, zal door [appellante] aangetoond moeten worden dat gedurende de hele huurperiode de woning lekte, vochtig was en schimmel vertoonde als gevolg van een gebrek aan het gehuurde dat de huurder (hof: bedoeld is ‘verhuurder’) had moeten verhelpen, alsmede dat er sprake was van een slecht werkende moederhaard. Daarnaast zal [appellante] moeten aantonen dat Wooninvest niet op de klachten reageerde en dat als gevolg van de niet verholpen gebreken de reumatische klachten verergerden als gevolg waarvan [appellante] moest verhuizen (vordering c). De tot dat moment overgelegde foto’s en producties zijn daartoe, aldus de kantonrechter, niet voldoende, ook de verklaring van de longverpleegkundige niet.
2.4
De kantonrechter heeft vervolgens aan de zijde van [appellante] als getuigen gehoord: [appellante], [getuige sub 2], [getuige sub 3] en [getuige sub 4]. Daarna is aan de zijde van Wooninvest gehoord: [getuige sub 5].
2.5
Bij het thans bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter [appellante] niet in haar bewijs geslaagd geoordeeld, waarna hij de vorderingen van [appellante] heeft afgewezen.
Bewijslastverdeling?
3.
[appellante] heeft acht grieven aangevoerd tegen de beslissingen van de kantonrechter in het tussenvonnis van 3 mei 2011 en het eindvonnis van 7 februari 2012. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het voornaamste bezwaar van [appellante] richt zich tegen de bewijslastverdeling. Volgens [appellante] bij memorie van grieven hebben alle woningen in de flat ernstige vochtklachten en een ontoelaatbare hoeveelheid schimmel, veroorzaakt door sterk verouderde kachels en onvoldoende ventilatiemogelijkheden, zodat Wooninvest moet aantonen dat de woning voldeed. [appellante] verwijst daartoe naar het rapport Binnenmilieu van het RIVM uit 2008 (hoofdstuk 3 paragraaf 2, 3, 4 en 5) en de GGD richtlijn medische milieukunde uit 2012 (hoofdstuk 6 paragraaf 1, 2, 3 en 4). Daarnaast stelt zij dat de rond 1970 gebouwde woning niet voldoet aan de huidige normen. Nu de huur al is beëindigd is het aan Wooninvest om onderzoek te doen.
4.
De klachten over de bewijslastverdeling worden verworpen. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op [appellante] de verplichting te bewijzen dat er sprake was van gebreken aan de woning in de zin van artikel 7:204 BW.
De overgelegde algemene rapporten (RIVM-rapport en GGD-richtlijn) waar [appellante] zich op beroept vormen geen grond om de bewijslast om te keren. Zij zeggen immers niets over de gesteldheid van de woning van [appellante] in de periode dat zij daar huurster was. Ook de omstandigheid dat er op enig moment schimmel- en vochtproblemen in de woning zijn geconstateerd is daartoe onvoldoende, nu Wooninvest met kracht van argumenten heeft betoogd dat deze zijn veroorzaakt door het (onjuiste) woongedrag van [appellante] zélf. De omstandigheid dat de huur inmiddels is beëindigd, ligt in de risicosfeer van [appellante] en is geen reden om, in afwijking van de hoofdregel, Wooninvest met het bewijs te belasten. Dit betekent dat uitgangspunt inderdaad dient te zijn dat [appellante] degene is die moet bewijzen. De hierop betrekking hebbende grieven worden verworpen.
De overgelegde algemene rapporten (RIVM-rapport en GGD-richtlijn) waar [appellante] zich op beroept vormen geen grond om de bewijslast om te keren. Zij zeggen immers niets over de gesteldheid van de woning van [appellante] in de periode dat zij daar huurster was. Ook de omstandigheid dat er op enig moment schimmel- en vochtproblemen in de woning zijn geconstateerd is daartoe onvoldoende, nu Wooninvest met kracht van argumenten heeft betoogd dat deze zijn veroorzaakt door het (onjuiste) woongedrag van [appellante] zélf. De omstandigheid dat de huur inmiddels is beëindigd, ligt in de risicosfeer van [appellante] en is geen reden om, in afwijking van de hoofdregel, Wooninvest met het bewijs te belasten. Dit betekent dat uitgangspunt inderdaad dient te zijn dat [appellante] degene is die moet bewijzen. De hierop betrekking hebbende grieven worden verworpen.
5.
Voor zover [appellante] heeft willen betogen dat zij voorshands bewijs heeft geleverd van het bestaan van gebreken, zodat Wooninvest tegenbewijs moet leveren, wordt dit betoog eveneens verworpen. De veelheid van door [appellante] overgelegde producties hebben voor een aanzienlijk deel betrekking op een andere flatwoning (nummer[10]). Er is daarnaast geen aanwijzing dat álle woningen de door [appellante] gestelde gebreken hebben. De omstandigheid dat het om oudere flatwoningen (uit 1962) gaat, is daartoe onvoldoende, De aanwezige moederhaarden zijn weliswaar gedateerd, maar nog steeds toegestaan, terwijl onderzoek (ook door de door [appellante] geciteerde [bouwinspecteur], bouwinspecteur bij de Gemeente) aangeeft dat de door hem bezochte woning nummer[10] voldoet aan het bouwbesluit 2012 bestaande bouw.
Bewijswaardering
6.
[appellante] zal dus dienen te bewijzen dat de woning in de relevante periode gebreken vertoonde. Het hof stelt in dit verband het volgende voorop. Op grond van artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of een eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de woning aan [appellante] niet het genot heeft kunnen verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Het gaat er dus om wat [appellante] mocht verwachten. Vast staat dat de woning in 1962 is gebouwd. [appellante] mocht dus niet verwachten dat de indertijd gebouwde flatwoning voldeed aan de huidige normen (met een moderne ventilatievoorziening), zoals [appellante] kennelijk wil betogen. Evenmin mocht zij verwachten dat het om een woning zonder moederhaard ging, nu deze haard bij aanvang van de huur als verwarmingsbron aanwezig was. [appellante] mocht overigens wél verwachten dat het om een goed onderhouden woning ging. De enkele omstandigheid dat de woning geventileerd moest worden door regelmatig ramen en/of deuren te openen, is geen gebrek, nu niet in geschil is dat dit gebruikelijk is bij woningen uit deze bouwperiode.
Het gaat er dus om wat [appellante] mocht verwachten. Vast staat dat de woning in 1962 is gebouwd. [appellante] mocht dus niet verwachten dat de indertijd gebouwde flatwoning voldeed aan de huidige normen (met een moderne ventilatievoorziening), zoals [appellante] kennelijk wil betogen. Evenmin mocht zij verwachten dat het om een woning zonder moederhaard ging, nu deze haard bij aanvang van de huur als verwarmingsbron aanwezig was. [appellante] mocht overigens wél verwachten dat het om een goed onderhouden woning ging. De enkele omstandigheid dat de woning geventileerd moest worden door regelmatig ramen en/of deuren te openen, is geen gebrek, nu niet in geschil is dat dit gebruikelijk is bij woningen uit deze bouwperiode.
7.
Het hof is mét de kantonrechter van oordeel dat [appellante] niet in haar bewijs omtrent de gestelde gebrekkigheid van de woning is geslaagd. Het hof deelt ook de gronden (rechtsoverweging 4 tot en met 8 bestreden eindvonnis) waarop de kantonrechter zijn oordeel heeft gebaseerd. Hetgeen [appellante] in hoger beroep heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders.
Zoals hiervoor al aangegeven zijn de rapporten van het RIVM en de GGD algemeen van aard, zodat daaraan geen relevante conclusie kan worden verbonden aangaande de staat van de woning van [appellante] gedurende de huurperiode.
De aanwezigheid van de moederhaard in de woning is geen gebrek, nu het gaat om een haard die (nog steeds) is toegestaan en die bij aanvang van de huurovereenkomst normaal functioneerde. De stelling van [appellante] dat de moederhaard continue defect was is onvoldoende onderbouwd. De twee reparatienota’s in het dossier (van de firma[X]) betreffen een kapotte zekering op 3 februari 2009 en een waakvlamstoring op 8 februari 2009, die beide zijn hersteld.
Wat de ventilatievoorzieningen betreft, staat vast dat er sprake is van ventilatiekanalen en ventilatieroosters in/bij de woning. De stelling van [appellante] bij pleidooi dat het schoonmaken van de ventilatiekanalen niet door de bewoners kan worden uitgevoerd, berust op een misvatting. Het gaat om de ‘ventilatieroosters’ (bij de ramen), die door de bewoners moeten worden schoongehouden. Dit zijn immers kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn. Het onderhoud aan de kanalen is voor rekening van de verhuurder. Wooninvest heeft – naar aanleiding van voornoemde (nieuwe) stelling van [appellante] – aangevoerd dat de ventilatiekanalen regelmatig door haar worden onderhouden. Laatstbedoelde stelling is door [appellante] onvoldoende weersproken.
De e-mail van bouwinspecteur van de Gemeente, de [bouwinspecteur] (als productie overgelegd bij pleidooi), waar [appellante] zich op beroept, leidt niet tot een ander oordeel. Niet alleen is de [bouwinspecteur] niet in de woning van [appellante] geweest, maar slechts in woning nummer[10] en dan nog op een ander tijdstip (2012), maar bovendien heeft de [bouwinspecteur] aangegeven dat nummer[10] (na renovatie in 1990 waarbij in de woning extra ventilatieroosters in de kozijnen zijn geplaatst), voldoet aan de wettelijke capaciteit voor luchtverversing en spuivoorziening als deuren, draai- en klepramen en ventilatieroosters openstaan. Nu vaststaat dat in de woning van [appellante] ook ventilatieroosters aanwezig waren, gaat het hof, bij gebreke van aanwijzingen of stellingen van het tegendeel, er van uit dat de ventilatiemogelijkheden bij de woning van [appellante] ook voldeden aan de wettelijke eisen. Zoals hiervoor al aangegeven, kan [appellante] Wooninvest niet tegenwerpen dat daartoe ook regelmatig ramen en/of deuren geopend moesten worden. Aan het gestelde risico voor inbraak gaat het hof voorbij, en wel reeds omdat bij een geopend raam op de vijfde verdieping aan de gevel (niet aan de zijde van de galerij) dit risico verwaarloosbaar is. Een geopende deur, naar het hof begrijpt aan de zijde van de galerij, kan, zo al noodzakelijk bij een regelmatig geopend raam, incidenteel van [appellante] worden gevergd.
Een incidentele koudebrug is geen gebrek, zeker niet bij een woning uit 1962.
Zoals hiervoor al aangegeven zijn de rapporten van het RIVM en de GGD algemeen van aard, zodat daaraan geen relevante conclusie kan worden verbonden aangaande de staat van de woning van [appellante] gedurende de huurperiode.
De aanwezigheid van de moederhaard in de woning is geen gebrek, nu het gaat om een haard die (nog steeds) is toegestaan en die bij aanvang van de huurovereenkomst normaal functioneerde. De stelling van [appellante] dat de moederhaard continue defect was is onvoldoende onderbouwd. De twee reparatienota’s in het dossier (van de firma[X]) betreffen een kapotte zekering op 3 februari 2009 en een waakvlamstoring op 8 februari 2009, die beide zijn hersteld.
Wat de ventilatievoorzieningen betreft, staat vast dat er sprake is van ventilatiekanalen en ventilatieroosters in/bij de woning. De stelling van [appellante] bij pleidooi dat het schoonmaken van de ventilatiekanalen niet door de bewoners kan worden uitgevoerd, berust op een misvatting. Het gaat om de ‘ventilatieroosters’ (bij de ramen), die door de bewoners moeten worden schoongehouden. Dit zijn immers kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn. Het onderhoud aan de kanalen is voor rekening van de verhuurder. Wooninvest heeft – naar aanleiding van voornoemde (nieuwe) stelling van [appellante] – aangevoerd dat de ventilatiekanalen regelmatig door haar worden onderhouden. Laatstbedoelde stelling is door [appellante] onvoldoende weersproken.
De e-mail van bouwinspecteur van de Gemeente, de [bouwinspecteur] (als productie overgelegd bij pleidooi), waar [appellante] zich op beroept, leidt niet tot een ander oordeel. Niet alleen is de [bouwinspecteur] niet in de woning van [appellante] geweest, maar slechts in woning nummer[10] en dan nog op een ander tijdstip (2012), maar bovendien heeft de [bouwinspecteur] aangegeven dat nummer[10] (na renovatie in 1990 waarbij in de woning extra ventilatieroosters in de kozijnen zijn geplaatst), voldoet aan de wettelijke capaciteit voor luchtverversing en spuivoorziening als deuren, draai- en klepramen en ventilatieroosters openstaan. Nu vaststaat dat in de woning van [appellante] ook ventilatieroosters aanwezig waren, gaat het hof, bij gebreke van aanwijzingen of stellingen van het tegendeel, er van uit dat de ventilatiemogelijkheden bij de woning van [appellante] ook voldeden aan de wettelijke eisen. Zoals hiervoor al aangegeven, kan [appellante] Wooninvest niet tegenwerpen dat daartoe ook regelmatig ramen en/of deuren geopend moesten worden. Aan het gestelde risico voor inbraak gaat het hof voorbij, en wel reeds omdat bij een geopend raam op de vijfde verdieping aan de gevel (niet aan de zijde van de galerij) dit risico verwaarloosbaar is. Een geopende deur, naar het hof begrijpt aan de zijde van de galerij, kan, zo al noodzakelijk bij een regelmatig geopend raam, incidenteel van [appellante] worden gevergd.
Een incidentele koudebrug is geen gebrek, zeker niet bij een woning uit 1962.
8.
[appellante] heeft in hoger beroep geen nader bewijsaanbod gedaan dat voldoet aan de daaraan te stellen eisen en of kan bijdragen aan de beslissing in deze zaak. Aan het aangeboden deskundigenonderzoek gaat het hof voorbij, nu het hof daartoe geen grond ziet. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat er sprake was van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Reeds hierom is de grondslag aan de schadevordering van [appellante] komen te ontvallen. De vraag of het (vermeende) gebrek Wooninvest kan worden toegerekend (ex artikel 7:208 BW), behoeft daarom niet te worden beantwoord.
Slotsom
9.
Voor de volledigheid voegt het hof hier nog het volgende aan toe. Tegen de afwijzing van de schadevorderingen (b), (d) en (e) is in hoger beroep niet, althans niet voldoende kenbaar, opgekomen, terwijl schadevordering (a) onvoldoende is onderbouwd. Deze vorderingen zouden ook op die grond dienen te stranden. De resterende schadevordering (c) wordt afgewezen omdat het bestaan van een gebrek niet is aangetoond. Het beroep van [appellante] op de redelijkheid en billijkheid wordt verworpen. De omstandigheid dat een woning uit 1962 mogelijk – gelet op de gezondheidsproblemen van [appellante] – voor haar minder geschikt was, kan, hoe betreurenswaardig ook, niet leiden tot een betalingsverplichting van Wooninvest.
10.
De grieven van [appellante] worden verworpen, althans hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. Hierbij past een proceskostenveroordeling van [appellante].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage van 3 mei 2011 en 7 februari 2012;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Wooninvest tot op heden begroot op € 1.815,-- aan verschotten en € 3.576,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en
C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 juli 2013 in aanwezigheid van de griffier.
C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 juli 2013 in aanwezigheid van de griffier.