Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 12/00063
uitspraakdatum: 18 september 2012
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 28 december 2011, nummer SBR 11/282, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Bilt, (hierna: de Ambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de
a-straat 1 te Z, voor het kalenderjaar 2010 - naar de waardepeildatum
1 januari 2009 - vastgesteld op € 1.325.000. Tegelijkertijd is een aanslag in de onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikking. Dit bezwaar wordt geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag (artikel 30, lid 2, van de Wet WOZ).
1.3. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2010 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.4. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). Bij uitspraak van 28 december 2011 heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.5. Belanghebbende heeft bij brief van 7 februari 2012, ingekomen bij het Hof op
8 februari 2012, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, alsmede – op verzoek van het Hof – de matrix die eerder ter zitting van de Rechtbank was overgelegd.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2012 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, vergezeld van zijn echtgenote, bijgestaan door taxateur A. De Ambtenaar is verschenen, bijgestaan door WOZ-taxateurs A en
B. Het Hof heeft ter zitting het onderzoek gesloten.
1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaand landhuis met parkeerkelder, paardenstal, zomerhuis, houtopslag en hooiloods. De ondergrond van de bebouwde oppervlakte bedraagt in totaal 655 m². De onroerende zaak maakt deel uit van een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW).
2.2. De parkeerkelder heeft een bruto vloeroppervlakte van 168 m² en is via een hellingbaan toegankelijk. Deze kelder heeft natuurlijke lichtinval en kan worden verwarmd. De plafondhoogte van deze kelder bedraagt 240 cm. Vanuit het woongedeelte is de parkeerkelder toegankelijk met een lift. Deze kelder kan worden gebruikt voor het stallen van meerdere auto’s. Verder wordt de kelder gebruikt voor onder meer het stallen van fietsen en grasmaaier, alsmede voor de opslag van wijnen.
2.3. Het landhuis is gebouwd in 2006/2007. De bouwsom bedroeg ongeveer € 1.250.000.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende betwist de juistheid van het door de Ambtenaar ingebrachte taxatierapport en betoogt dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 1.215.000.
3.2. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.325.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Ingevolge artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een woning die deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning. Het eensluidend standpunt van partijen is dat een instandhoudingsfactor van 0,62 in acht moet worden genomen.
4.3. Op grond van artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, lid 1, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling), blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking de onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Gelet op deze bepaling gaan partijen uit van de juiste opvatting dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak niet het volledige perceel maar slechts de ondergrond van de bebouwing, met een oppervlakte van 655 m², in aanmerking moet worden genomen (vgl. HR 5 februari 2010,
nr. 09/02245, LJN BL1949, BNB 2010/106).
4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van taxateur D van 23 maart 2011 waarin de waarde is getaxeerd op € 1.325.000 alsmede naar de ter zitting van de Rechtbank overgelegde matrix. D heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende in of nabij Z-Noord gelegen vrijstaande villa’s als vergelijkingsobject gebruikt:
Object Bouw-jaar bvo Waarde per m² Waarde opstal Perceel Waardeper m² Waarde perceel Bijgebouwen Koopsom
Onroerende zaak
(NSW) 2006/
2007 495 m²
(woon)
168 m²
(kelder) € 2.353 € 1.164.700
(woon)
€ 395.300
(kelder) 655 m²
(onder-grond) € 600 € 393.000 Zomerhuis € 110.000
Paardenstal € 70.000
Houtopslag € 5.000 Wev
€ 2.138.000
Factor 0,62
WOZ
€ 1.325.000
b-straat 1 (na aankoop NSW) 1909 433 m² € 2.767 € 1.198.250 6545 m² € 125 € 823.750 Garage € 38.000 € 2.060.000
(31-07-08)
c-straat 1 1974 475 m²
€ 3.668 € 1.742.650 7125 m² € 119 € 852.750 Garage € 54.600
€ 2.650.000
(24-06-08)
d-straat 1 1999 411 m² € 6.656 € 2.735.650 5715 m² € 136 € 782.250 Garage € 90.000
Zwembad € 35.000
Dakkapel € 7.200 € 3.650.000
(01-04-10)
e-straat 1 2005 421 m² € 3.266 € 1.375.000 3970 m² € 175 € 695.000 Garage € 70.000 € 2.140.000
(27-03-08)
4.5. Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht van taxateur A van 14 mei 2012. Ter zitting heeft A een overzicht overgelegd waarin de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw als volgt zijn weergegeven:
€ €
Zomerhuis 110.000
Paardenstal 70.000
Houtopslag 5.000
Waarde bijgebouwen 185.000
Waarde woongedeelte (414 m² * € 3.250) 1.345.500
Waarde parkeerkelder (168 m² * € 250) 42.000
Ondergrond bebouwing 393.000
Totale waarde 1.965.500
Na correctie instandhoudingsfactor (0,62) 1.218.610
WOZ-waarde kalenderjaar 2010 1.215.000
4.6. Belanghebbende heeft betoogd dat de in 2006/2007 gemaakte bouwkosten voor het landhuis als uitgangspunt moeten worden genomen voor de waardering van de onroerende zaak. Anders dan belanghebbende meent, zijn de door hem aangegeven bouwkosten – onder meer gezien de wijze van prijsvorming van dergelijke kosten – naar het oordeel van het Hof geen goede weerspiegeling van de gezochte waarde in het economische verkeer.
4.7. Het Hof stelt vast dat tussen partijen de waarde van de bijgebouwen (€ 185.000) en de waarde van de ondergrond (€ 393.000) niet in geschil is. Verder staat belanghebbende een waarde van het woongedeelte voor van € 1.345.500, hetgeen de waarde van de onroerende zaak exclusief de parkeerkelder brengt op € 1.923.500. De Ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak inclusief parkeerkelder - zonder rekening te houden met de instandhoudingsfactor - vastgesteld op € 2.138.000. Dit brengt mee dat als aan de parkeerkelder van 168 m² een waarde van ten minste € 214.500 – ofwel € 1.276 per m² – kan worden toegekend, de door de Ambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Gelet op de aard van de parkeerkelder, zoals omschreven in 2.2 van deze uitspraak, acht het Hof een waarde van € 1.276 per m² niet te hoog. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat deze waarde minder dan 40 percent bedraagt van de door belanghebbende aan het woongedeelte toegekende waarde van € 3.250 per m².
4.8. Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. M.J. Peters, in tegenwoordigheid van
mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 september 2012.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.