Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.089.835
(zaaknummer rechtbank 361116)
arrest van de pachtkamer van 12 juni 2012
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. B. Nijman,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MVJ Ontwikkelingen B.V.,
gevestigd te Echt,
geïntimeerde,
hierna: MVJ,
advocaat: mr. J.E. Brands.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 19 mei 2010, 15 september 2010 en 8 juni 2011, die de pachtkamer van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, tussen [appellant] als gedaagde in conventie en eiser in voorwaardelijke reconventie en MVJ als eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie heeft gewezen. Van beide vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
¦ de dagvaarding in hoger beroep van 23 juni 2011;
¦ de memorie van grieven;
¦ de memorie van antwoord;
¦ de akte van [appellant];
¦ de antwoordakte van MVJ.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2 [appellant] heeft in totaal 15.70.20 hectare bouwland verkocht aan MVJ tegen een koopprijs van € 937.500,—, dus € 5,97 per m2. Levering heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 11 september 2008.
3.3 Eveneens bij notariële akte van 11 september 2008 heeft MVJ aan [appellant] dezelfde 15.70.20 hectare bouwland verpacht voor de duur van één jaar, ingaande 1 december 2008 en met een pachtprijs van € 600,— per hectare. Laatstbedoelde akte draagt als opschrift “AKTE REGULIERE PACHTOVEREENKOMST”, en vermeldt onder meer dat als de grondkamer “een lagere pachtprijs met betrekking tot het gepachte vaststelt als maximumpachtprijs”, de pachtovereenkomst geacht wordt “tot stand te zijn gekomen overeenkomstig deze maximum pachtprijs”, alsmede dat partijen bekend zijn “met het wettelijk recht van voorkeur als bedoeld in artikel 7:378 Burgerlijk Wetboek”. De akte houdt voorts een boetebeding voor een bedrag van € 50.000,— in voor het geval pachter “zijn activiteiten als pachter niet beëindigd [lees: beëindigt] casu quo niet vrij van pacht wordt opgeleverd op de datum als overeengekomen in deze overeenkomst”.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit geding heeft MVJ in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat de onder 3.3 bedoelde pachtovereenkomst een geliberaliseerde pachtovereenkomst is voor de duur van één jaar, ingaande 1 december 2008, en met een tegenprestatie van € 600,— per hectare. Daarnaast heeft MVJ onder meer gevorderd: ontruiming van het verpachte, een verklaring voor recht dat [appellant] de overeengekomen boete verschuldigd is omdat hij de verpachte gronden niet per 1 december 2009 aan MVJ ter beschikking heeft gesteld, betaling van de overeengekomen boete ad € 50.000,—, subsidiair een lager bedrag, en schadeloosstelling voor de periode waarin [appellant] in gebreke is om het verpachte op te leveren. In voorwaardelijke reconventie heeft [appellant] vernietiging gevorderd van het boetebeding. De voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld, is dat in conventie voor recht wordt verklaard dat tussen partijen een geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt, van één jaar, waarvan het boetebeding onderdeel uitmaakt.
4.2 Bij tussenvonnis van 19 mei 2010 heeft de pachtkamer in eerste aanleg een comparitie van partijen bevolen. Bij het tussenvonnis van 15 september 2010 heeft de pachtkamer in eerste aanleg MVJ vervolgens toegelaten tot het bewijs dat zij en [appellant] de bedoeling hebben gehad om, kort gezegd, een geliberaliseerde pachtovereenkomst te sluiten voor de duur van één jaar. Na het horen van getuigen heeft de pachtkamer in eerste aanleg bij het eindvonnis van 8 juni 2011 MVJ in dat bewijs geslaagd geacht en de vorderingen grotendeels toegewezen. Tegen die toewijzing richten zich de grieven.
4.3 Zowel bij appeldagvaarding als bij memorie van grieven heeft [appellant] mede geconcludeerd tot vernietiging van het tussenvonnis van 19 mei 2010. Grieven heeft hij echter tegen dat vonnis niet opgeworpen, zodat hij in zoverre in zijn hoger beroep niet-ontvankelijk is.
4.4 Vervolgens zal het hof grief II bespreken, welke grief betrekking heeft op de bewijswaardering in het eindvonnis.
4.5 [appellant] lijkt bij memorie van grieven onder 24 en 25 zelf te aarzelen over zijn belang bij bespreking van de grief in verband met de omstandigheid dat het dictum van het vonnis van 8 juni 2011 niet vermeldt dat sprake is van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. Dat dictum dient te worden uitgelegd in het licht van de overwegingen van het vonnis. Uit die overwegingen blijkt dat de pachtkamer in eerste aanleg wel degelijk heeft beoogd voor recht te verklaren dat van geliberaliseerde pacht sprake is. [appellant] heeft dus belang bij bespreking van de grief.
4.6 De behandelend notaris, [A], heeft als getuige onder meer verklaard:
“Ik heb per abuis boven de door mij opgemaakte pachtovereenkomst de titel “akte reguliere pachtovereenkomst” gezet, maar als u naar de inhoud van die akte kijkt betreft het feitelijk een pachtovereenkomst voor de duur van 1 jaar en daarmee een geliberaliseerde pachtovereenkomst.
(…)
Ten tijde van het opmaken van de onderhavige overeenkomst was het verschil tussen geliberaliseerde en reguliere pacht mij wel enigszins duidelijk, ik meende in essentie dat het alleen ging om de termijn, maar gaandeweg deze procedure is mijn inzicht in deze materie duidelijk voortgeschreden.
(…)
Ik kan mij niet herinneren of (…) door [appellant] of door mij, noch door iemand anders in het gezelschap, het woord “geliberaliseerd” is gebruikt. Ik kan mij niet herinneren of deze term ook voorafgaand aan dit moment door iemand is gebruikt.”
4.7 [B], aandeelhouder van MVJ, heeft als getuige onder meer verklaard:
“Bij het tekenen van die overeenkomst [de koopovereenkomst met betrekking tot de grond] vroeg de verkoper mij of hij de grond nog kon blijven gebruiken. Ik had daar eigenlijk geen trek in, omdat ik de grond zoals gezegd als ruilgrond wilde gebruiken. De onderhandelingen over dat andere project waren echter vertraagd waardoor de grond mogelijk nog een jaar braak zou liggen. Ik dacht dat het dan wel verstandig zou zijn om de verkoper in ieder geval voor korte tijd nog de grond te laten gebruiken. Ik heb dat [appellant] persoonlijk meegedeeld. Ik heb hem heel duidelijk, met aangeven van de reden, gezegd dat ik maar voor 1 jaar een pachtcontract wilde maken, dit was naar mijn waarneming hem volkomen duidelijk.
(…)
Ik weet zeker dat ik in alle besprekingen in 2008 jegens [appellant] heb gesproken over een overeenkomst voor een jaar of korter, maar of ik het woord geliberaliseerd in de mond heb genomen kan ik mij niet herinneren. Voor mij is dit begrip volkomen duidelijk en ik ga ervan uit dat [appellant] als landbouwer die daar dagelijks mee omgaat de inhoud daarvan ook zal kennen.
Ik ben projectontwikkelaar en heb geen specifieke kennis over pacht. In 2008 wist ik wel dat je korte pacht hebt en langdurige. Het was de eerste keer dat ik als ontwikkelaar gronden heb verpacht. Normaal, zij het incidenteel, geef je wel eens grond om niet in gebruik, maar met 15 ha vond ik dat wel erg onzakelijk. Deze procedure heeft mij meer inzicht in het pachtrecht verschaft.”
4.8 [C], destijds makelaar-taxateur-rentmeester voor [appellant], heeft als getuige onder meer verklaard:
“Bij deze ondertekening [van de koopovereenkomst] vroeg [appellant] of hij de grond nog als pachter zou kunnen blijven gebruiken. Ik heb gezien en gehoord dat de heer [B] dat wilde aanvaarden mits uitdrukkelijk voor de duur van 1 jaar en wel van 1 december 2008 tot 1 december 2009. Toen is ook de pachtprijs afgesproken en bepaald op € 600,00 per ha per jaar. Alle partijen waren het eens. Ik kan mij niet herinneren of in dit gesprek de term geliberaliseerde pacht is gevallen. Voor mij is deze term uiteraard duidelijk.”
4.9 E.W.D. Stassen, werknemer van Mulleners Vastgoed B.V., heeft als getuige onder meer verklaard:
“Na tekening van de [koop]overeenkomst vroeg [appellant] of het mogelijk was om de grond nog te pachten. [B] had er eigenlijk geen trek in maar omdat we [met] iemand anders onderhandelden waarbij dit stuk als ruilgrond zou dienen en die onderhandelingen niet opschoten, is [B] tenslotte akkoord gegaan met pacht voor de duur van 1 jaar. Toen is ook de pachtprijs afgesproken op € 600,00 per ha per jaar.”
4.10 Voor de waardering van deze verklaringen is van belang dat niet alleen artikel 7:397 Burgerlijk Wetboek (zogenaamde geliberaliseerde pacht) de ruimte biedt om af te wijken van het regime van artikel 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek (zogenaamde reguliere pacht). Ook de regeling van de reguliere pacht zelf biedt op onderdelen aan partijen de ruimte om af te wijken van wat volgens die regeling in beginsel geldt. Voor het onderhavige geval is van bijzondere betekenis artikel 7:325 Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de duur van een (reguliere) pachtovereenkomst. Volgens het eerste lid van dat artikel geldt een pachtovereenkomst voor los land voor de duur van zes jaar, maar vervolgens bepaalt het derde lid dat een pachtovereenkomst met goedkeuring van de grondkamer – welke goedkeuring ook bij de toetsing van de overeenkomst en dus achteraf kan worden verleend – voor een kortere duur kan worden aangegaan, mits een bepaalde datum van beëindiging is vastgesteld. Tegen deze achtergrond kan uit de omstandigheid dat al de hiervoor bedoelde getuigen hebben verklaard dat partijen pacht voor de duur van één jaar zijn overeengekomen, niet worden geconcludeerd dat partijen geliberaliseerde pacht hebben bedoeld. Dat de getuigen de overeengekomen duur van niet meer dan één jaar zelf wel met het begrip “geliberaliseerde pacht” verbinden, lijkt er uitsluitend op te berusten dat zij de mogelijkheid van een reguliere pachtovereenkomst voor een kortere duur dan de wettelijke duur van zes jaar niet kennen (ook voor zover zij beweren van het onderscheid tussen reguliere en geliberaliseerde pacht op de hoogte te zijn).
4.11 Bij het voorgaande komt nog dat de onder 3.3 bedoelde akte refereert aan toetsing van de pachtprijs door de grondkamer en aan het voorkeursrecht van de pachter, die in geval van een geliberaliseerde pachtovereenkomst beide niet aan de orde zijn. Dat een en ander door partijen anders is bedoeld dan in de akte is uitgedrukt, kan uit de getuigenverklaringen noch uit enig ander bewijsmiddel worden afgeleid.
4.12 Het hof komt tot de conclusie dat MVJ er niet in is geslaagd om tegenbewijs te leveren tegen de inhoud van de onder 3.3 bedoelde akte, zodat grief II slaagt. Bij die stand van zaken heeft [appellant] bij bespreking van de overige grieven geen belang meer.
4.13 MVJ heeft aan al haar vorderingen ten grondslag gelegd dat sprake is van geliberaliseerde pacht, zodat de slotsom moet zijn dat die vorderingen alle dienen te worden afgewezen. Ten overvloede voegt het hof hieraan toe dat deze afwijzing niet zonder meer betekent dat [appellant] ook thans nog als pachter tot het gebruik van de gronden gerechtigd is. Dit zal afhangen van de vraag of de grondkamer, dan wel in hoger beroep de Centrale Grondkamer, de overeengekomen duur van één jaar zal goedkeuren. Naar volgt uit het vierde lid van artikel 7:325 Burgerlijk Wetboek komt het in dat verband aan op de vraag of sprake is van bijzondere omstandigheden die de kortere duur dan de wettelijke kunnen rechtvaardigen. Het komt het hof voorshands onjuist voor wat [appellant] bij conclusie van dupliek onder 34 en bij memorie van grieven onder 32 stelt, namelijk dat zolang de grondkamer de pachtovereenkomst niet heeft goedgekeurd, de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt. Volgens de brieven van de secretaris van de grondkamer van 23 december 2008 en 30 november 2009 (producties 1 en 6 bij conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie) is de pachtovereenkomst op 5 november 2008 bij de grondkamer ingekomen en dus binnen twee maanden nadat de pachtovereenkomst is aangegaan (11 september 2008). Daarmee lijkt aan het voorschrift van 7:321 lid 1 Burgerlijk Wetboek te zijn voldaan en lijkt de sanctie van het erop volgende artikel 7:322 niet aan de orde.
4.14 De voorwaarde waaronder de voorwaardelijke vordering in reconventie is ingesteld, is niet vervuld.
4.15 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof MVJ in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] worden begroot op nihil aan verschotten en op € 1.200,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief in kantonzaken. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van MVJ worden begroot op € 739,81 aan verschotten (€ 90,81 voor dagvaarding en op € 649,— voor griffierecht) en op € 2.446,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (anderhalf punten x tarief IV).
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, van 19 mei 2010;
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, van 15 september 2010;
vernietigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, van 8 juni 2011 en doet opnieuw recht;
wijst in conventie de vorderingen van MVJ alsnog af;
verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, niet vervuld is;
veroordeelt MVJ in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 1.200,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil voor verschotten en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 2.446,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 739,81 voor verschotten;
verklaart dit arrest wat betreft voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2012.