Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.082.233
(zaaknummer rechtbank 183955)
arrest van de tweede kamer van 10 april 2012
in de zaak van
1. [A],
2. [B],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
tegen:
[C],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J. Faas.
Partijen zullen hierna [appellanten] en [C] worden genoemd.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 8 juli 2009, 18 november 2009, 10 februari 2010 en 28 juli 2010 die de rechtbank Arnhem tussen [C] als eiser en [appellanten] als gedaagden heeft gewezen. Van de twee laatstgenoemde vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 21 oktober 2010 [C] aangezegd van de genoemde vonnissen van 18 november 2009, 10 februari 2010 en 28 juli 2010 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [C] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zes grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd en hebben zij bewijs aangeboden. [appellanten] hebben gevorderd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, [C] alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vordering zoals deze door hem in eerste instantie was ingesteld, althans hem deze vordering zal ontzeggen als ongegrond en/of onbewezen, alsmede [C] zal veroordelen om al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [C] hebben voldaan aan [appellanten] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, met veroordeling van [C] in de proceskosten van beide instanties, zulks, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [C] verweer gevoerd met als conclusie dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Daarna hebben [appellanten] een akte genomen, waarna [C] nog een antwoordakte heeft genomen.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de overwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis van 18 november 2009.
4. De beoordeling in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende. Medio november 2007 hebben [appellanten] van [C] een appartement aan de [adres] te [woonplaats] gekocht voor een koopsom van € 740.000,- kosten koper. [appellanten] hebben
– naar als in hoger beroep onbestreden is komen vast te staan – bij brief van 13 december 2007 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 19 van de koopovereenkomst. Dat artikel bepaalt dat de overeenkomst door koper kan worden ontbonden indien uiterlijk op 6 december 2007 (door partijen verlengd tot 13 december 2007) koper voor de financiering van het appartement voor koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldende instelling heeft verkregen (hierna ook te noemen: het financieringsvoorbehoud). [C] heeft dit beroep op het financieringsvoorbehoud niet aanvaard. Hij heeft [appellanten] in gebreke gesteld en hen gesommeerd het appartement binnen 8 dagen na 31 december 2007 alsnog af te nemen. Nadat [appellanten] op de geplande transportdatum van 14 januari 2008 niet bij de notaris waren verschenen, heeft [C] bij brief van 15 januari 2008 aan [appellanten] medegedeeld dat hij de overeenkomst ontbindt en aanspraak maakt op de contractuele boete van
€ 74.000,-, aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal.
4.2 In eerste aanleg heeft [C], na vermeerdering en vermindering van eis, gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld om aan hem te betalen een bedrag van € 137.368,99 met rente en kosten, zijnde de schade die [C] stelt te hebben geleden doordat [appellanten] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen. Zij overwoog daartoe dat [appellanten] hun beroep op het financieringsvoorbehoud niet (tijdig) op de voorgeschreven wijze hebben gedocumenteerd, zodat de brief van 13 december 2007 niet heeft geleid tot ontbinding van de overeenkomst en [C], na de overeenkomst op 15 januari 2008 te hebben ontbonden, recht heeft op de contractuele boete van € 74.000,- alsmede aanvullende schadevergoeding, waaronder de waardedaling van het appartement. Daarbij heeft de rechtbank de actuele marktwaarde per maart 2010 van het appartement op basis van een in opdracht van de rechtbank uitgebracht deskundigenrapport gesteld op
€ 630.000,- en de schade als gevolg van de waardevermindering vastgesteld op € 110.000,-.
4.3 In hoger beroep hebben [appellanten] geen (toereikend uitgewerkte) klacht gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] hun beroep op het financieringsvoorbehoud onvoldoende hebben gedocumenteerd en dat in het midden kan blijven of zij hebben voldaan aan hun inspanningsverlichting om financiering te verkrijgen. De strekking van hun betoog in appel is dat zij zich op de ontbindende voorwaarde hebben kunnen beroepen omdat zij ook bij de vereiste inspanning de benodigde financiering niet hadden verkregen. Met grief I wordt geklaagd dat de rechtbank dit verweer buiten beschouwing heeft gelaten, waarna de grieven II tot en met V (kennelijk) ter uitwerking van dat standpunt zijn gericht tegen oordelen in de bestreden vonnissen die aan honorering van dat verweer in de weg zouden kunnen staan. De grieven V en VI hebben betrekking op de door de rechtbank toegewezen schadeposten.
4.4 Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat de koper die heeft nagelaten om zich in te spannen de benodigde financiering te verkrijgen, althans daarvan niet op de voorgeschreven wijze heeft doen blijken, zich niettemin op de ontbindende voorwaarde kan beroepen, wanneer hij voldoende aannemelijk maakt dat hij de financiering hoe dan ook niet had verkregen. Dat wordt niet anders wanneer, zoals in het onderhavige geval, de inspanningsverplichting met zoveel woorden in de koopovereenkomst is opgenomen.
4.5 Partijen zijn het erover eens dat bij een koopsom van € 740.000,- met kosten koper een financiering voor € 800.000,- nodig was; zij verschillen echter van mening over de vraag wat op grond van hun overeenkomst onder passende financiering moet worden verstaan. Volgens [appellanten], en het hof zal hen daarin volgen, brengt de inspanningsverplichting om een hypothecaire geldlening te verkrijgen voor de financiering van koopsom en kosten in het onderhavige geval mee dat [appellanten] geen eigen vermogen behoefden in te brengen; zij dienden, met andere woorden, het volledige bedrag van € 800.000,- te kunnen lenen. Zoals hieronder nog aan de orde zal komen, betekent dit niet dat het eigen vermogen bij het verkrijgen van de financiering geen rol zou mogen spelen
4.6 Volgens [appellanten] wordt een financieringsaanvraag op basis van uitsluitend het inkomen van de aanvrager getoetst aan een tweetal criteria: de verhouding tussen de leensom en de hoogte van het bestendig inkomen van de aanvrager(s) en de verhouding tussen de leensom en de waarde van het aangekochte en te verhypothekeren onroerende zaak. De financiering zal in zo’n geval alleen verkregen kunnen worden indien voor zowel het eerste als het tweede criterium wordt voldaan aan de door de geldverstrekkende instelling gehanteerde normen. Volgens [appellanten] zou, indien zij bij twee geldverstrekkende instellingen passende financieringen hadden aangevraagd, hun deze op grond van het eerste, maar in ieder geval het tweede zijn geweigerd. Dit standpunt dient als onvoldoende onderbouwd te worden verworpen.
4.7 Ten aanzien van het eerste criterium – waarop de overgelegde financieringsaanvraag bij de WestlandUtrechtbank (hierna: WestlandUtrecht) is afgewezen – laten [appellanten] reeds na te vermelden welke de normen zijn die eind 2007 door de relevante geldverstrekkende instellingen werden gehanteerd. Evenmin inzichtelijk zijn de uitlatingen over het inkomen van [appellanten] in de relevante periode: zij stellen dat Van Ede ten tijde van de financieringsaanvragen uitsluitend nog inkomsten genoot uit de verhuur van aan zijn onderneming toebehorend onroerend goed en zij volstaan verder met een verwijzing naar de overgelegde afschriften van de aangiften Inkomstenbelasting 2004 tot en met 2007 alsmede van de jaarverslagen van de exploitatie van het door de onderneming van Van Ede verhuurde onroerend goed en een overzicht van de huuropbrengsten per 1 januari 2008, welke stukken (met uitzondering van de aangifte IB 2007 die eerst in februari 2009 is ingediend) de financieel adviseur van [appellanten] heeft doen toekomen aan WestlandUtrecht. Wat ook het inkomen is waarvan het hof op basis van deze stukken zou moeten uitgaan, geconstateerd moet worden dat in de aangifte IB 07 sprake is van bezittingen ter waarde van (per saldo)
€ 1.080.885,-, waaronder een effectenportefeuille van € 412.451, -zodat met deze stukken nog geenszins aannemelijk is gemaakt dat [appellanten] de benodigde financiering niet hadden kunnen verkrijgen. Anders dan [appellanten] kennelijk menen, kan uit de overeenkomst en hetgeen partijen over en weer omtrent de strekking daarvan hebben aangevoerd, niet worden afgeleid dat [appellanten] de financiering op uitsluitend hun inkomen dienden te kunnen verkrijgen en dat niet van hen kon worden gevergd dat zij hun eigen vermogen als extra waarborg bij de aanvraag zouden betrekken. Uit de aanvraag bij WestlandUtrecht blijkt overigens dat Van Ede dat ook (tot een bedrag van € 300.000) hebben gedaan. Voorts blijkt uit de brief van 10 december 2010 van WestlandUtrecht aan de advocaat van [C] dat WestlandUtrecht, ook zonder dat de reeds bestaande lening werd afgelost, bereid was een lening van € 850.000,- te verstrekken onder de voorwaarde dat [appellanten] de aanwezigheid van € 500.000,- aan eigen middelen konden aantonen, waarvan
€ 170.000,- op een te verpanden effectenrekening zou moeten worden gestort, zij het dat de tussenpersoon van [appellanten] liet weten dat deze eigen middelen niet aantoonbaar waren.
4.8 Ten aanzien van het tweede criterium brengen [appellanten] naar voren dat het appartement in november 2007 veel minder waard was dan de koopsom van € 740.000,-: .zij noemen een vrije verkoopwaarde van € 630.000,- (of minder) en een executiewaarde van
€ 565.000.-. Zij betogen dat bij een dergelijke waarde nimmer financiering zou zijn verleend, maar zij voeren onvoldoende concrete gegevens aan die deze, door [C] betwiste stelling, ondersteunen. De onder nummer 56 van de memorie van grieven opgenomen niet nader gedocumenteerde rekensom volstaat daartoe niet, reeds omdat niet inzichtelijk wordt gemaakt van welk inkomen en (op normale voorwaarden inzetbaar) eigen vermogen is uitgegaan. Aan bewijslevering op dit punt wordt hierom niet toegekomen. Voor zover [appellanten] bedoelen aan te voeren dat geldverstrekkende instellingen ook in de relevante periode nooit, ongeacht inkomen of eigen vermogen, meer hadden willen lenen dan de vrije verkoopwaarde of 125 % van de executiewaarde en het hof van de juistheid van die stelling uitgaat, dient dit verweer evengoed als onvoldoende gemotiveerd te worden verworpen. Bepalend is dan, zoals [appellanten] onderkennen, of in november 2007 een financieringstaxatie tot het benodigde bedrag had kunnen worden verkregen. De omstandigheid dat het appartement na onderhandelingen waarbij een erkend verkopend en aankopend makelaar betrokken zijn geweest voor een prijs van € 740.000,- is verkocht, levert, zoals [C] ook terecht aanvoert, een krachtige aanwijzing op dat een dergelijke taxatie voor het gewenste en benodigde bedrag zou zijn verkregen. Daartegenover kan uit de door [appellanten] genoemde stukken niet worden afgeleid dat, zoals [appellanten] stellen, maar [C] gemotiveerd heeft betwist, het appartement in november 2007 zoveel minder waard was dan de overeengekomen koopsom dat de financiering zou zijn geweigerd. Daarbij speelt mede een rol dat [appellanten] geen taxatierapport of (voldoende) andere concrete gegevens over de toenmalige waarde van vergelijkbare objecten hebben aangedragen, maar op basis van de door de rechtbank benoemde deskundige getaxeerde waarde per maart 2010 aan de hand van (vooral) marktontwikkelingscijfers hebben willen beargumenteren dat de werkelijke waarde in november 2007 niet wezenlijk hoger geweest kan zijn. Nu [appellanten] op dit punt ook niet voldoende concreet en specifiek bewijs hebben aangeboden, moet hun verweer ook op deze grond falen.
4.9 Op het vorenstaande oordeel dat [appellanten] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij ook bij het naleven van hun inspanningsverplichting geen passende financiering hadden gekregen, stuiten de grieven I tot en met III af. Grief IV behoeft bij gebrek aan belang geen inhoudelijke bespreking meer, omdat [appellanten] ook na de brief van 13 december 2007 geen voldoende gedocumenteerd beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan en zij evenmin hebben aangetoond dat hun aanvragen om passende financiering hoe dan ook zouden zijn afgewezen.
4.10 De grieven V en VI slagen evenmin. De klacht dat [appellanten] niet jegens [C] schadeplichtig zijn geworden omdat zij de overeenkomst met een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben ontbonden, stuit af op het voorgaande. De klacht dat geen sprake is geweest van een waardevermindering berust op de onder 4.8 reeds verworpen stelling dat het appartement in november 2007 niet wezenlijk meer waard was dan de door de deskundige in maart 2010 vastgestelde actuele waarde en miskent voorts dat de rechtbank bij de schadebepaling terecht een vergelijking heeft gemaakt met de tussen partijen overeengekomen prijs, het bedrag dat [C] bij nakoming van de overeenkomst had ontvangen. De klacht met betrekking tot de door [C] voor zijn moeder betaalde verhuiskosten faalt eveneens. [appellanten] bestrijden niet dat [C] deze kosten voor zijn moeder heeft gemaakt; dat hij hiertoe niet (wettelijk) was gehouden is niet van belang. Het gaat erom dat [C] kosten heeft gemaakt in de verwachting dat de overeenkomst zou worden uitgevoerd. Daarmee nam [C] het risico dat [appellanten] zich met succes op het financieringsvoorbehoud zouden beroepen, maar dat geval doet zich hier niet voor. Deze kosten zijn derhalve te beschouwen als schade die [C] heeft geleden doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst heeft plaatsgevonden.
5. Slotsom
De grieven falen, zodat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Arnhem van 18 november 2009, 10 februari 2010 en 28 juli 2010 ;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [C] vastgesteld op € 3.948,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.475,- voor verschotten.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, F.W.J. Meijer en Th. C. M. Willemse en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 april 2012.