Uitspraak
Arrest d.d. 8 mei 2012
Zaaknummer: 200.013.239/01
GERECHTSHOF ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
de besloten vennootschap T.P.M. B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: TPM,
advocaat: mr. H.M.G. van Lotringen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. E. Luijendijk.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het eindvonnis uitgesproken op 19 maart 2008 door de rechtbank Zwolle-Lelystad en de daaraan voorafgegane tussenvonnissen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 19 juni 2008 is door TPM hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis en de daaraan voorafgegane tussenvonnissen met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 9 september 2009. Bij herstelexploot d.d. 21 juli 2008 is de oproepingsdatum gewijzigd in 9 september 2008. Bij memorie van grieven heeft TPM vijftien grieven tegen deze vonnissen aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens heeft TPM een akte genomen en daarbij haar eis verminderd. [geïntimeerde] heeft een antwoordakte genomen. Ten slotte hebben partijen de stukken aan het hof overgelegd voor arrest.
De beoordeling
1. De door de rechtbank bij vonnis van 13 april 2005 onder 1.2 tot en met 1.13 vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang, komen deze feiten op het volgende neer.
(i) TPM oefent in een door haar in 1998 en 1999 gesticht en ingericht gebouw de tandartsenpraktijk uit. In dit gebouw bevinden zich verscheidene praktijkruimtes.
(ii) Vanaf 1 januari 2000 tot 31 maart 2003 heeft [geïntimeerde] in een van die praktijkruimtes haar beroep van mondhygiëniste uitgeoefend. Eind 1999 waren partijen daartoe overeengekomen dat [geïntimeerde] die ruimte van TPM zou huren en dat zij het medegebruik zou krijgen van verdere in het gebouw aanwezige ruimtes, waaronder de wachtkamer/ontvangstruimte.
(iii) In de door haar gehuurde praktijkruimte maakte [geïntimeerde] tevens gebruik van een door TPM ter beschikking gestelde behandelstoel met toebehoren en verdere inventaris.
(iv) Eerst bij brief van 27 augustus 2000 heeft TPM aan [geïntimeerde] concrete bedragen genoemd voor huurprijzen van de ruimtes, de behandelstoel c.a. en airconditioning alsmede voor servicekosten.
(v) [geïntimeerde] diende tevens een bijdrage te betalen voor de loonkosten van het baliepersoneel. TPM, [geïntimeerde] en een ook in het gebouw – zelfstandig en voor zichzelf – werkzame tandarts [X] hebben bij de ING-bank een gezamenlijk rekening geopend, die zij voedden met bijdragen en met behulp waarvan diverse gezamenlijke kosten werden betaald.
(vi) In een van de eerste maanden van 2002 heeft TPM aan [geïntimeerde] een concepthuurcontract voor een en ander doen toekomen. [geïntimeerde] was het met de inhoud daarvan niet eens en daarover, alsmede over enkele andere onderwerpen, ontstond tussen partijen een ernstig verschil van mening. Dit leidde tot een omvangrijke correspondentie tussen (de raadslieden van) partijen. Tussen TPM en [X] ontstonden in die periode vergelijkbare geschillen.
(vii) Bij brief van haar advocaat van 30 december 2002 heeft [geïntimeerde] de huur van de praktijkruimte c.a. opgezegd tegen 31 maart 2003. [X] heeft hetzelfde gedaan.
2. De grieven I tot en met III keren zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de huuropzegging door [geïntimeerde] tegen 31 maart 2003 rechtsgeldig was.
Het hof stelt bij de behandeling van deze grieven voorop dat TPM zich in hoger beroep heeft neergelegd bij het oordeel van de rechtbank dat het door [geïntimeerde] van TPM gehuurde niet is aan te merken als middenstandsbedrijfsruimte in de zin van de destijds van toepassing zijnde artikelen 7A : 1624 e.v. B.W. Daarom heeft de overeenkomst tussen partijen te gelden als een die voor onbepaalde tijd is aangegaan, tenzij zij uitdrukkelijk of stilzwijgend een bepaalde duur zijn overeengekomen. Ook uit de eigen stellingen van TPM blijkt dat van het uitdrukkelijk overeengekomen zijn van een bepaalde duur geen sprake is geweest. Het gaat hier juist om een van de onderwerpen waarover partijen het destijds niet eens konden worden.
TPM voert echter aan dat “het duidelijk was” en het “de bedoeling van partijen” was dat zij zich voor langere tijd aan elkaar verbonden, gelet op de grote investeringen in het pand, het door TPM aantrekken van gezamenlijk personeel, het aangaan van een kostenmaatschap dan wel enig samenwerkingsverband en dergelijke. Volgens TPM dient dan, mede in verband met de afschrijvingstermijn voor de gedane investeringen, en in aansluiting met de regeling voor middenstandsbedrijfsruimte, uitgegaan te worden van een huurtermijn van vijf jaar, in welk verband zij ook termijnen van tien en twintig jaar noemt.
Het hof oordeelt hierover als volgt. Uit de hierboven weergegeven feiten blijkt dat TPM de investeringen in het pand al had gedaan voordat zij met [geïntimeerde] de in het geding zijnde huurovereenkomst aanging. Uit de processtukken blijkt voorts dat het TPM was die het baliepersoneel in dienst nam en verdere investeringen deed; TPM diende voor de kosten daarvan – evenals [X] – een bijdrage te betalen. Reeds hieruit volgt dat TPM tevergeefs aansluiting zoekt met de wettelijke regeling van huur van middenstandsbedrijfsruimte. De in die regeling bestaande wettelijke contractsduur – in beginsel vijf jaar en van rechtswege verlenging met nog eens vijf jaar – beoogde, naar uit de wetsgeschiedenis blijkt, veeleer de huurder dan de verhuurder een termijn te waarborgen waarin hij zijn investeringen zou kunnen afschrijven en hem tegen de nadelen van een gedwongen verhuizing te beschermen. De door een verhuurder in of ten behoeve van een pand gedane investeringen gaan, anders dan die van een huurder, bij vertrek van een huurder in beginsel niet verloren; de verhuurder zal deze voor zichzelf of voor een opvolgende huurder kunnen blijven benutten. De door TPM gedane investeringen leveren dan ook geen grond op voor de veronderstelling van TPM dat zij zonder meer op een contractsduur als door haar voorgestaan zou mogen rekenen. Indien TPM in verband met die investeringen niettemin een langere contractsduur gewenst achtte, had zij deze dadelijk en duidelijk bij het aangaan van de overeenkomst in december 1999 moeten bedingen. Naar vast staat heeft zij dat toen nagelaten.
De omstandigheid dat aan partijen voor ogen stond voor langere duur met elkaar in zee te gaan, levert evenmin grond op voor het aannemen van een contractsduur van (bijvoorbeeld) vijf of tien jaar. TPM had zich dienen te realiseren dat dit toekomstbeeld bij [geïntimeerde] zou kunnen wijzigen, indien – zoals inderdaad is geschied – partijen het over verschillende met de huur samenhangende onderwerpen niet eens zouden kunnen worden. De aanvankelijke bedoeling van [geïntimeerde] bond haar in die situatie niet voor termijnen als hiervoor genoemd aan TPM. Het is niet anders dan dat TPM eind 1999 [geïntimeerde] als huurder heeft aanvaard, zonder dat de voorwaarden waaronder deze huur toen of in de toekomst zou plaatsvinden voldoende waren bepaald. Dit bracht voor partijen wederzijds het risico mee dat de huur tegen een eerder tijdstip zou kunnen worden beëindigd dan hun aanvankelijk voor ogen had gestaan.
Het vorenstaande brengt mee dat het aan [geïntimeerde] op 30 december 2002 vrij stond de huur met inachtneming van een, naar de omstandigheden, redelijke termijn te beëindigen.
De toen door [geïntimeerde] in acht genomen termijn van drie maanden kan de redelijkheidtoets doorstaan. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat op genoemde datum sinds geruime tijd ernstige meningverschillen bestonden over de inhoud van de nader met elkaar te sluiten overeenkomsten, welke meningverschillen aanleiding hadden gegeven tot een omvangrijke briefwisseling, waarin ook de advocaten van partijen waren betrokken; voorts dat toen geen concreet uitzicht bestond dat deze meningverschillen overbrugd zouden kunnen worden, terwijl van de zijde van TPM ook al was gedreigd met huuropzegging. Het ligt voor de hand dat [geïntimeerde] in die situatie naar wegen heeft gezocht om haar toekomstige beroepsuitoefening veilig te stellen. Dat, volgens TPM, de dreiging met huuropzegging slechts was bedoeld om partijen “weer aan tafel” te krijgen doet aan het daarin voor [geïntimeerde] gelegen gevaar niet af.
De onderhavige grieven stuiten op het bovenstaande af.
3. In de toelichting op grief IV erkent TPM dat het haar plicht was in de processtukken aan te geven wat met het overleggen van specifieke producties wordt beoogd. Vervolgens benoemt zij daarvan (alsnog) een aantal en stelt op grond van de inhoud daarvan – kort samengevat - dat het bij [geïntimeerde] heeft ontbroken aan goede wil en dat zij TPM aan het lijntje heeft gehouden en intussen voorbereidingen voor haar vertrek heeft getroffen. Ook voert zij in de toelichting op deze grief aan dat tussen partijen de meningverschillen wel overbrugbaar waren en dat het nog slechts ging om detailpunten.
Het hof heeft door de overgelegde correspondentie een ander beeld van de – met name in de loop van 2002 – ontstane situatie gekregen. Er was, zoals hierboven bij de bespreking van de eerste drie grieven al is overwogen, sprake van ernstige meningverschillen tussen partijen en die betroffen, anders dan TPM thans doet voorkomen, niet (slechts) detailpunten. Zo waren partijen het niet eens over de ingangsdatum en duur van de nader te sluiten overeenkomst, over (indexering) van de huur, over de mate van ieders bijdragen in de kosten van het baliepersoneel, over koop of huur van de behandelstoel c.a. in de door [geïntimeerde] gehuurde ruimte en over de hoogte van de daaraan verbonden prijs. Dat het – ook in de beleving van TPM - niet over kleinigheden ging volgt voorts uit haar diverse dreigementen de bestaande huur aan [geïntimeerde] op te zeggen of om andere rechtsmaatregelen te nemen. Verwezen kan worden naar de door [geïntimeerde] genoemde brieven van 24 juni 2002, 12 juli 2002, 21 oktober 2002 en 18 december 2002.
Kortom: de producties geven geen ander beeld van de situatie dan het hof al bij de bespreking van de eerste drie grieven voor ogen heeft gehad en (mede) op grond waarvan het hof heeft geoordeeld dat de huuropzegging door [geïntimeerde] stand houdt.
4. In grief V komt TPM op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] over de huurprijs geen indexering is verschuldigd.
Vast staat dat partijen bij de aanvang van de huur in december 1999 geen indexering zijn overeengekomen. Volgens TPM gaat het echter om een bestendig gebruikelijk beding. Voor zover zij daarbij verwijst naar hetgeen voor middenstandsbedrijfsruimte gebruikelijk zou zijn, mist deze verwijzing relevantie, nu het hier – naar TPM in hoger beroep niet meer betwist – niet om dergelijke bedrijfsruimte gaat. De rechtbank heeft onder 3.17 van haar vonnis d.d. 13 april 2008 een viertal omstandigheden genoemd op grond waarvan zij heeft geoordeeld dat over de tussen partijen in december 1999 overeengekomen huurprijs geen indexering verschuldigd was. Het hof constateert dat TPM tegen deze vaststellingen niet is opgekomen, zodat de juistheid daarvan vast staat. Het hof verenigt zich op grond daarvan met het door de rechtbank gegeven oordeel. Tegen deze achtergrond heeft TPM haar stelling dat indexering (niettemin) redelijk zou zijn, onvoldoende onderbouwd.
5. Grief VI heeft naast de daaraan voorafgaande geen zelfstandige betekenis, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Dit geldt ook voor de grieven XII, XIII en XIV.
6. Bij haar akte d.d. 1 november 2011 heeft TPM haar vordering verminderd en beperkt tot de volgens haar gederfde huurinkomsten en het door de rechtbank voor de huur van de behandelstoel toegewezen bedrag. Blijkbaar handhaaft zij eveneens haar vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
Vanwege genoemde eisvermindering heeft TPM geen belang meer bij behandeling van de grieven VII tot en met X.
7. Grief XI stelt de beslissing van de rechtbank over de buitengerechtelijke kosten aan de orde. in de toelichting daarop voert TPM aan dat, indien komt vast te staan dat [geïntimeerde] langere tijd aan de huurovereenkomst gebonden is en de opzegging als ongeldig moet worden beschouwd, de ten gevolge van de (uitvoerige) correspondentie ontstane buitengerechtelijke kosten voor rekening van [geïntimeerde] behoren te komen. Zoals uit het vorenstaande blijkt, is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] de overeenkomst wél rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat de door TPM zelf gestelde voorwaarde voor het slagen van de grief niet is vervuld.
8. Het hof passeert het door TPM gedane bewijsaanbod – en verwerpt de in samenhang daarmee voorgedragen grief XV – nu het geen betrekking heeft op specifieke feiten die, indien bewezen, in het licht van het voorgaande tot een ander oordeel kunnen leiden.
9. Het hof zal, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, de vonnissen van de rechtbank bekrachtigen en TPM als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt TPM in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan de uitspraak van dit arrest begroot op € 1.148,= voor vast recht en
€ 1.631,= voor salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, H.Warnink en H.Th. Bouma en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.