Uitspraak
Arrest d.d. 24 april 2012
Zaaknummer 200.086.061/01
(zaaknummer rechtbank: 505067 CV EXPL 10-8360)
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [appellante ],
toevoeging,
advocaat: mr. R. Zwiers, kantoorhoudende te Almere,
tegen
Stichting Woningmaatschap XXX,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Woningmaatschap,
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 10 januari 2012 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
[appellante ] heeft niet, zoals het hof haar bij voormeld tussenarrest heeft gevraagd, bij akte gereageerd op de producties die Woningmaatschap bij memorie van antwoord in het geding heeft gebracht. Zij heeft zich evenmin uitgelaten over de vraag van het hof welk belang zij heeft bij haar vordering tot vernietiging van de beslissing waarbij de huurovereenkomst ontbonden is, nadat zij de woning al ontruimd heeft.
Vervolgens heeft De Woningmaatschap de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
De feiten
1. Het hof gaat van de volgende feiten uit:
1.1 [appellante ] heeft, samen met [partner van appell[partner van appellante], met ingang van 16 september 2000 de woning aan [adres] gehuurd van een rechtsvoorganger van Woningmaatschap tegen een huurprijs van laatstelijk € 801,54 per maand.
1.2 Bij brief van 15 juli 2005 heeft de beheerder van Woningmaatschap geïnformeerd of [appellante ] en [partner van appellante] last hadden van schimmels op wanden en plafonds, welke vraag [appellante ] bevestigend heeft beantwoord.
1.3 Vanaf oktober 2005 tot begin 2006 zijn bouwkundige aanpassingen aan de woning uitgevoerd.
1.4 Vervolgens diende de woning volledig te worden gereinigd. De beheerder heeft aan [appellante ] en [partner van appellante] een Plan van Aanpak gestuurd, welk plan voorzag in vaststelling van eventuele schade aan inventaris en inboedel, het reinigen van de woning en de herinrichting ervan.
1.5 Schade-expert [schade-expert] heeft in de tweede helft van 2006 de schade aan de stoffering van en inventaris in de woning vastgesteld op een nieuwwaarde van
€ 9.645,- en een dagwaarde van € 8.075,-.
1.6 In maart 2007 is de woning gereinigd door [reinigingsbedrijf] Calamiteiten Diensten B.V. [appellante ] en [partner van appellante] hebben die maand tijdelijk elders gewoond. Over die maand is geen huur in rekening gebracht.
1.7 Na de reiniging is [schade-expert] nogmaals gekomen om de schade op te nemen. Sommige zaken bleken niet gereinigd te kunnen worden. De schade is vastgesteld op € 14.315,- nieuwwaarde. Woningmaatschap heeft aangeboden dat bedrag te betalen, vermeerderd met 25% huurkorting over de periode van 1 juli 2005 tot en met februari 2007 (een bedrag van € 3.736,-), onder aftrek van € 3.896,95 dat als voorschot is betaald op een factuur van [reinigingsbedrijf] voor nieuwe, in opdracht van [appellante ] gelegde, vloerbedekking. [appellante ] en [partner van appellante] hebben hiermee niet ingestemd.
1.8 Per 1 maart 2006 zijn [appellante ] en [partner van appellante] gestopt met huurbetaling. In 2007 hebben zij tot september van dat jaar nog enkele malen een deel van de huur betaald en nog eenmaal een bedrag van € 100,- in augustus 2009. Woningmaatschap heeft bij brief van haar raadsman d.d. 25 november 2009 de door haar aangeboden vergoeding verrekend met de openstaande huurschuld, vermeerderd met rente en kosten, en aanspraak gemaakt op het restant, berekend tot en met november 2009, van € 18.054,66 (in de dagvaarding staat overigens: € 17.314,61 - hof) waarvoor zij [appellante ] en [partner van appellante] in gebreke heeft gesteld.
1.9 De woning is eind februari 2011 ontruimd en opgeleverd.
De vordering en beoordeling daarvan in eerste aanleg
2. Woningmaatschap heeft [appellante ] en [partner van appellante] gedagvaard op 28 april 2010 en, na vermeerdering van eis bij repliek in conventie, betaling gevorderd van een bedrag van € 25.598,87 wegens achterstallige huur inclusief rente, berekend tot en met september 2010, nog te vermeerderen met rente, alsmede ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, met doorbetaling van een gebruiksvergoeding tot ontruiming.
3. [partner van appellante] is niet verschenen. In reconventie heeft [appellante ] partiële ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met ingang van 1 augustus 2002 met vaststelling van de huurprijs op 50%, en veroordeling van Woningmaatschap tot betaling van een schadevergoeding van € 29.219,40.
4. De kantonrechter heeft in conventie de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen, alsmede de gevorderde geldsom tot een bedrag van € 22.598,87, berekend tot 1 september 2010, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldag van de huurtermijnen, onder toewijzing van de gebruiksvergoeding tot ontruiming. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen. [appellante ] en [partner van appellante] zijn veroordeeld in de kosten van de procedure in zowel conventie als reconventie.
De omvang van het appel
5. [appellante ] heeft één als zodanig aangeduide grief ingediend, die luidt:
"Ten onrechte heeft de kantonrechter in diens vonnis van 5 januari 2011 de huurovereenkomst (…) ontbonden, [appellante ] veroordeeld die woning binnen veertien dagen na voormeld vonnis te verlaten en te ontruimen, alsmede [appellante ] veroordeeld tot betaling aan Woningmaatschap van de in het dictum van voormeld vonnis vermelde bedragen."
Gelet op de tekst van de grief lijkt deze uitsluitend gericht te zijn tegen het oordeel van de kantonrechter in conventie. In de toelichting op de grief vermeldt [appellante ] dat zij met de grief beoogt de integrale uitspraak aan het oordeel van het hof voor te leggen. Mocht [appellante ] daarmee beogen alle geschilpunten uit de eerste aanleg aan het oordeel van het hof te onderwerpen, dan slaagt zij daarin niet. Als grieven worden aangemerkt alle gronden die de appellant aanvoert waarom de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd, waarbij vereist is dat die gronden voldoende kenbaar zijn. De enkele vermelding in de memorie van grieven dat de appellant het geschil in volle omvang aan de appelrechter wenst voor te leggen is niet voldoende. Alleen de door [appellante ] nader omlijnde bezwaren kunnen in hoger beroep opnieuw aan de orde worden gesteld.
Daaronder valt ook de verholen grief in punt 3.9 van de memorie van grieven, waarin [appellante ] aangeeft dat de kantonrechter ten onrechte haar beroep op opschorting of verrekening heeft afgewezen, evenals haar reconventionele vordering, en de daarop gegeven toelichting, waarop Woningmaatschap heeft gereageerd. Het hof leidt daaruit af dat die verholen grief ook voor Woningmaatschap kenbaar was, zodat deze grief mede de omvang van het appel bepaalt.
De beoordeling van de grief en de verholen grief
6. In de toelichting op de grieven betoogt [appellante ]:
a. dat zij al in 2002 bij de beheerder had geklaagd over vochtoverlast, zwartverkleuring en schimmelvorming;
b. de problemen na 2007 zijn teruggekeerd, zoals blijkt uit een rapport van de GGD d.d. 10 november 2010, als gevolg waarvan
c. [appellante ] na 1 april 2007 niet het overeengekomen huurgenot heeft gehad en niet gehouden kan zijn vanaf die datum de volledige huur te betalen;
d. dat de schadeopstelling van [schade-expert] niet juist is omdat zij na de schoonmaak een aantal zaken niet terug heeft gekregen, waarover zij zich telefonisch bij de beheerder heeft beklaagd;
e. dat de kantonrechter ten onrechte haar beroep op opschorting of verrekening heeft afgewezen, evenals haar reconventionele vordering.
7. Van de stelling onder 6a, die Woningmaatschap ook in eerste aanleg al had betwist, heeft [appellante ] geen bewijs bijgebracht en evenmin heeft zij in hoger beroep een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan van een dergelijke melding in 2002. Klachten van buren kunnen niet als een klacht van [appellante ] en [partner van appellante] worden aangemerkt. Omdat deze stelling de basis vormt voor haar beroep op partiële ontbinding en huurkorting in reconventie, heeft de kantonrechter dit onderdeel van de reconventionele vordering terecht afgewezen. Het hof laat dan nog daar dat sinds 1 augustus 2003 de partiële ontbinding van huurovereenkomsten wordt geregeld in art. 7:207 BW Pro (welk artikel onmiddellijke werking heeft), en dat dit artikel in beginsel een behoorlijke kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder vereist, waarna de huurder huurprijsvermindering kan vorderen.
8. Daarmee is ook het lot van de stellingen onder 6b en c bezegeld. Tegenover de ontkenning van Woningmaatschap heeft [appellante ] geen concreet bewijs aangeboden van een melding aan Woningmaatschap. Sterker nog: [appellante ] heeft zelfs niet gesteld dat zij Woningmaatschap voorafgaande aan deze procedure in kennis heeft gesteld van teruggekeerde klachten.
9. Woningmaatschap heeft in eerste aanleg aangevoerd, als verweer tegen het in reconventie gevorderde schadebedrag voor verloren goederen waarop thans stelling 6d ziet, dat [appellante ] voor het eerst in 2010 heeft gesteld dat zij bij de schoonmaak in 2007 goederen is kwijtgeraakt waarvoor geen vergoeding is verstrekt. [appellante ] heeft ook in hoger beroep niet aangevoerd dat zij dit al veel eerder heeft gemeld, en van die melding bewijs aangeboden. Het hof is van oordeel dat het volstrekt ongeloofwaardig is dat [appellante ] inboedel ter waarde van ruim € 29.000,- (nieuwprijs) zou zijn kwijtgeraakt nu zij daarvan niet terstond melding heeft gemaakt. Zij heeft ook niet geprotesteerd tegen het rapport van [schade-expert] en/of om contra-expertise gevraagd. Reeds daarom mocht de kantonrechter deze reconventionele vordering afwijzen. Het hof komt dan ook niet toe aan het bewijsaanbod van [appellante ] dat zij kort voor de schoonmaak goederen in huis had die na de schoonmaak niet zijn teruggegeven.
11. Voor zover al sprake is geweest van opschorting van betaling in plaats van het gewoonweg niet betalen van de huur, faalt het beroep op dat opschortingsrecht reeds om de enkele reden dat opschorting slechts is toegestaan voor zover de beweerde tekortkoming van de verhuurder dat rechtvaardigt. Voor volledige opschorting van huur is slechts plaats wanneer elk huurgenot ontbreekt, hetgeen in dit geval -behoudens de schoonmaakperiode in maart 2007 over welke maand geen huur in rekening is gebracht- niet aan de orde is geweest.
Nu [appellante ] verder niets heeft aangevoerd waaruit kan volgen dat zij ten onrechte is veroordeeld tot betaling van het in conventie toegewezen bedrag dan wel dat haar reconventionele vordering ten onrechte is afgewezen, falen de grieven.
De slotsom.
12. Het vonnis waarvan beroep dient zowel in conventie als in reconventie te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellante ] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (geliquideerd salaris advocaat 1 punt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, zowel in conventie als in reconventie gewezen;
- veroordeelt [appellante ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van Woningmaatschap tot aan deze uitspraak op € 649,- aan verschotten en € 894,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. H. De Hek, voorzitter, M.E.L. Fikkers en
M.C.D. Boon-Niks en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 24 april 2012 in bijzijn van de griffier.