Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00540
uitspraakdatum: 27 maart 2012
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 27 mei 2011, nummer SBR 10/3113, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Ronde Venen (hierna: de Ambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 – naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 585.000.
1.2. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2010 de beschikking gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 mei 2011 ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij faxbericht van 12 juli 2011 bij het gerechtshof te Amsterdam hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank.
1.5. Het gerechtshof te Amsterdam heeft deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.6. Belanghebbende heeft zijn hogerberoepschrift aangevuld bij brieven van
26 augustus 2011 en 26 september 2011.
1.7. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 februari 2012 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De Ambtenaar is verschenen bijgestaan door taxateur A.
1.9. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een
twee-onder-een-kapwoning met twee dakkapellen en een garage. De inhoud van de woning is 477 m³ en van de garage 54 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 326 m². Het bouwjaar is 1972.
2.2. Belanghebbendes gemachtigde heeft bij brief van 2 maart 2010 bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikking. In deze brief is verzocht het taxatieverslag toe te zenden en is verzocht alle correspondentie te richten aan de gemachtigde. Blijkens een bijlage bij deze brief heeft belanghebbende een machtiging verstrekt aan zijn gemachtigde tot het instellen van bezwaar en (hoger) beroep.
2.3. De Ambtenaar heeft bij brief van 20 juli 2010 een concept van de uitspraak op bezwaar gezonden aan de gemachtigde. In de begeleidende brief is belanghebbende in de gelegenheid gesteld te worden gehoord. In de conceptuitspraak is opgemerkt dat de gemeente geen taxatieverslag meestuurt met de WOZ-beschikking, dat de taxatiegegevens via het internet beschikbaar zijn, dat het taxatieverslag op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ alleen rechtstreeks naar belanghebbende wordt gezonden en dat bij belanghebbende het taxatieverslag kan worden opgevraagd.
2.4. De Ambtenaar heeft op 28 juli 2010 het taxatieverslag gezonden naar het adres van belanghebbende. In de begeleidende brief is vermeld dat het taxatieverslag is toegezonden op verzoek van de gemachtigde.
2.5. De Ambtenaar heeft in een ongedateerde brief, welke op 3 augustus 2010 is ontvangen, aan de gemachtigde een afschrift van een gedeelte van de tekst van de Wet WOZ toegestuurd, waarbij het woord “uitsluitend” in artikel 40, lid 2, Wet WOZ is onderstreept.
2.6. De Ambtenaar heeft op 6 augustus 2010 de uitspraak op bezwaar gezonden aan de gemachtigde.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2. Belanghebbende staat een waarde voor van € 556.000. Ter staving daarvan verwijst belanghebbende naar een taxatierapport van B van 26 september 2011 waarin de waarde is getaxeerd op € 556.000.
3.3. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 585.000.
3.4. Verder klaagt belanghebbende over schending van artikel 6:17 Algemene Pro wet bestuursrecht (hierna: Awb).
4. Beoordeling van het geschil
4.2. In artikel 6:17 Awb Pro is bepaald dat als iemand zich laat vertegenwoordigen, het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval aan de gemachtigde toezendt.
4.3. Het bepaalde in artikel 6:17 Awb Pro heeft ook te gelden indien een partij zich laat vertegenwoordigen in een procedure over een WOZ-beschikking.
4.4. In het onderhavige geval is de Ambtenaar vanaf 2 maart 2010 (zie 2.2) ermee bekend dat belanghebbende zich door zijn gemachtigde laat vertegenwoordigen. Desondanks heeft de Ambtenaar op 28 juli 2010 het taxatieverslag wel aan belanghebbende, maar niet aan de gemachtigde toegestuurd. Daarmee heeft de Ambtenaar het bepaalde in artikel 6:17 Awb Pro geschonden.
4.5. Belanghebbende betoogt dat vanwege de schending van artikel 6:17 Awb Pro, een hogere (forfaitaire) proceskostenvergoeding moet worden toegekend als het hoger beroep gegrond is. Hij bepleit in dat verband de toepassing van een hogere wegingsfactor: factor 1,5 (zwaar) in plaats van factor 1 (gemiddeld). Bij onderdeel 5 zal het Hof op dit betoog ingaan.
WOZ-waarde
4.6. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.7. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de Ambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar.
4.8. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van A van 27 oktober 2010 waarin de waarde - na een inpandige opname op 27 oktober 2010 waarbij tevens is gesproken met belanghebbende - is getaxeerd op € 585.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende in dezelfde wijk gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouwjaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde
inhoud Perceel Waarde
per m² Waarde perceel Bijgebouwen WOZ
(01-01-09) koopsom
a-straat 1 1972 477 m³ € 775 € 369.675 326 m² € 590 € 192.340 Garage € 15.000
Dakkapel (2) € 8.000 € 585.000
a-straat 2 1972 477 m³ € 798 € 380.646 250 m² € 577 € 144.250 Garage € 15.000
Dakkapel (1) € 4.000 € 544.000
€ 535.000
(04-01-08)
a-straat 3 1972 477 m³ € 885 € 422.145 293 m² € 580 € 169.940 Garage € 15.000
Dakkapel (1) € 4.000 € 611.000
€ 605.000
(06-05-08)
a-straat 4 1972 477 m³ € 778 € 371.106 362 m² € 400 € 144.800 Garage € 15.000
Dakkapel (1) € 4.000 € 535.000
€ 525.000
(01-05-09)
4.9. Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht van B van 26 september 2011 waarin de waarde - na een geveltaxatie op 7 september 2011 - is getaxeerd op € 556.000. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat deze waarde, anders dan is vermeld in het taxatierapport waarin als waardepeildatum 1 januari 2010 wordt gehanteerd, is getaxeerd naar waardepeildatum 1 januari 2009. Dit is door de Ambtenaar niet bestreden. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende in dezelfde straat gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouwjaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde
inhoud Perceel Waarde
per m² Waarde
perceel Bijgebouwen Waarde
(01-01-09) koopsom
a-straat 1
1972 477 m³ € 774
€ 369.250
326 m² € 504
€ 164.368 Garage € 14.850
Dakkapel (2) € 8.000 € 556.469
a-straat 2 1972 477 m³ € 790 € 376.830 250 m² € 578 € 144.500 Garage € 14.850
Dakkapel (1) € 4.000 € 540.180
€ 535.000
(04-01-08)
a-straat 5 1972 477 m³ € 800 € 381.600 250 m² € 577 € 144.250 Garage € 30.250
Berging € 5.000
Dakkapel (1) € 4.000 € 565.100
€ 555.000
(01-10-09)
a-straat 4 1972 477 m³ € 711 € 339.147 362 m² € 466 € 168.692 Garage € 14.850
Dakkapel (1) € 4.000 € 526.689
€ 525.000
(01-05-09)
4.10. Het Hof heeft vastgesteld dat in beide taxaties de waardeopbouw van de onroerende zaak nagenoeg uitsluitend verschilt wat betreft de aan het perceel (de grond) toegekende waarde. Beide taxaties zijn ook met betrekking tot de waardeopbouw van het vergelijkingsobject a-straat 2 vrijwel gelijkluidend. Volgens beide taxaties dient aan het perceel van a-straat 2, groot 250 m², een waarde van ongeveer € 144.000 te worden toegekend. Volgens eensluidend standpunt van partijen is het perceel van a-straat 2 qua ligging goed te vergelijken met het perceel van de onroerende zaak.
4.11. Het Hof heeft ter zitting aan de Ambtenaar voorgehouden dat de gemiddelde waarde van het perceel van de onroerende zaak van € 590 per m², hoger is dan de gemiddelde waarde van het vergelijkingsobject a-straat 2 van € 577 per m². Het perceel van de onroerende zaak is echter 76 m² groter dan het perceel van a-straat 2. Het Hof acht zonder een nadere onderbouwing – welke de Ambtenaar niet heeft gegeven – een dergelijk waardeverschil niet aannemelijk, in aanmerking genomen dat een groter oppervlakte in de regel leidt tot een lagere gemiddelde waarde per m². In zoverre heeft de Ambtenaar de waarde derhalve niet aannemelijk gemaakt.
4.12. Belanghebbende bepleit een waarde van € 556.000. Blijkens het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport (zie 4.9) wordt daarbij uitgegaan van een waarde van € 504 per m². Gelet op de in dit taxatierapport gehanteerde waarde per m² van € 578 en € 577 voor de percelen van a-straat 2 en 5 – welke percelen qua ligging goed te vergelijken zijn met het perceel van de onroerende zaak – heeft belanghebbende met de enkele verwijzing naar het verschil in grootte van de percelen niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.
4.13 Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vaststellen op € 570.000.
Slotsom
Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
5.1. Het Hof vindt aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op
€ 218 voor de bezwaarfase ( 1 punt voor bezwaarschrift, waarde per punt € 218), € 874 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 437), en op € 874 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 437). Verder wordt de Ambtenaar veroordeeld in de kosten, ten bedrage van € 386, die belanghebbende heeft gemaakt voor het taxatierapport.
5.2. Het Hof vindt, anders dan belanghebbende heeft bepleit (zie 4.5), geen aanleiding om bij de proceskostenveroordeling vanwege de schending van artikel 6:17 Awb Pro, met een wegingsfactor van 1,5 rekening te houden. Naar het oordeel van het Hof is door deze schending de zaak niet zodanig ingewikkeld geworden dat daardoor een hogere wegingsfactor is gerechtvaardigd.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 570.000;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van
€ 2.352;
– gelast dat de gemeente De Ronde Venen de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 153 (€ 41 in verband met het beroep en € 112 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. R.F.C. Spek en mr. G.T.K. Meussen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2012.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 maart 2012.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.