Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.003.333
(zaaknummer rechtbank 544437)
arrest van de pachtkamer van 28 februari 2012
inzake
de commanditaire vennootschap Gebroeders [appellante] C.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante in het principaal beroep,
geïntimeerde in het incidenteel beroep,
advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te ’[woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal beroep,
appellanten in het incidenteel beroep,
advocaat: mr. J.J.Y. Kleingeld.
Het hof zal partijen hierna verkort aanduiden als [appellante] (in vrouwelijk enkelvoud) respectievelijk [geïntimeerde] (in mannelijk enkelvoud).
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 3 augustus 2006, 3 april 2007, 9 augustus 2007 (ten onrechte als “rolbeschikking” aangeduid) en 5 februari 2008, die de pachtkamer van de rechtbank ’s Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, tussen [appellante] en [geïntimeerde] heeft gewezen. Van genoemde vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
¦ de dagvaarding in hoger beroep van 4 maart 2008;
¦ de memorie van grieven;
¦ de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het incidenteel beroep;
¦ de memorie van antwoord in het incidenteel beroep;
¦ de pleitnotities van de advocaten van partijen bij wijze van schriftelijk pleidooi.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
De pachtkamer van het kantongerecht te Delft heeft bij vonnis van 5 januari 1999 een pachtovereenkomst vastgelegd tussen (de rechtsvoorganger van) partijen. Tot het gepachte behoren kassen.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit geding heeft [appellante] in conventie onder meer gevorderd, kort samengevat, ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van achterstallige pachtpenningen en ongedaanmaking van aan het gepachte aangebrachte wijzigingen. In reconventie heeft [geïntimeerde] onder meer gevorderd, eveneens kort samengevat, verrekening van de kosten van zelf verrichte noodzakelijke reparaties en/of machtiging tot het zelf verrichten van zulke reparaties en ontslag uit de pacht van geïntimeerden sub 1 en sub 2. Bij het vonnis van 3 augustus 2006 heeft de pachtkamer in eerste aanleg (na dupliek) een comparitie van partijen bevolen. Bij het vonnis van 3 april 2007 heeft de pachtkamer in eerste aanleg geoordeeld, kort samengevat, dat de vorderingen in conventie grotendeels niet toewijsbaar zijn en de vorderingen in reconventie gedeeltelijk wel. Bij genoemd vonnis is aan [geïntimeerde] op de voet van het tweede lid van artikel 55 Pachtwet (oud) een terme de grâce gegund en heeft de pachtkamer in eerste aanleg aan toewijzing van de vordering tot ontslag uit de pacht van geïntimeerden sub 1 en sub 2 de voorwaarde verbonden van het stellen van een bankgarantie. Bij het eindvonnis van 5 februari 2008 heeft de pachtkamer in eerste aanleg vervolgens in conventie [geïntimeerde] (slechts) veroordeeld tot het betalen van de wettelijke rente over een bedrag van € 22.639,47 en in reconventie geïntimeerden sub 1 en sub 2 uit de pacht ontslagen.
4.2 [geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat [appellante] in hun hoger beroep niet-ontvankelijk zijn. In dit verband beroept [geïntimeerde] zich in de eerste plaats erop dat de appeldagvaarding is uitgebracht op naam van de commanditaire vennootschap “Gebroeders [appellante] CV.”, terwijl uit het handelsregister blijkt dat slechts bestaat de commanditaire vennootschap “Gebr. [A.] en [B] C.V.” Deze onvolkomenheid in de tekst van de appeldagvaarding leidt echter niet tot niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep, omdat sprake is van een kennelijke vergissing en voor [geïntimeerde] redelijkerwijs kenbaar was welke vennootschap werd bedoeld. [geïntimeerde] heeft zich in de tweede plaats erop beroepen dat [B] en [A], die in eerste aanleg partijen in het geding waren, in de appeldagvaarding niet worden vermeld, waaruit hij de conclusie trekt dat dezen niet in hoger beroep zijn gekomen. Ook deze omstandigheid leidt niet tot niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep, ook niet voor zover voor de vorderingen die in dit geding aan de orde zijn, geldt dat noodzakelijk is dat op hen wordt beslist in een geding waarin alle bij de rechtsverhouding betrokkenen tezamen partijen zijn. Een commanditaire vennootschap is geen rechtspersoon. Indien op naam van een commanditaire vennootschap wordt geprocedeerd, procederen in werkelijkheid de gezamenlijke beherende vennoten. Uit het door [geïntimeerde] als productie 1 bij memorie van antwoord in het principaal beroep overgelegde uittreksel uit het handelsregister blijkt dat zowel [B] als [A] beherend vennoot is. [appellante] kan dus in haar hoger beroep worden ontvangen.
4.3 Het hof zal de grieven in het principaal beroep en de grief in het incidenteel beroep zoveel mogelijk gezamenlijk behandelen.
4.4 Volgens de appeldagvaarding richt het hoger beroep zich mede tegen het vonnis van 3 augustus 2006. Tegen dat vonnis heeft [appellante] echter geen grief opgeworpen, zodat het hoger beroep in zoverre dient te worden verworpen.
4.5 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Het nieuwe recht heeft volgens artikel 68a lid 1 Overgangswet Nieuw BW in beginsel onmiddellijke werking. Hierna zal zo nodig nader op het overgangsrecht worden ingegaan.
4.6 Grief 1 in het principaal beroep richt zich tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent het beroep van [geïntimeerde] op hun opschortingsrecht in verband met de omstandigheid dat [appellante] groot onderhoud achterwege had gelaten (vonnis van 3 april 2007 onder 21). In de toelichting op de grief leest het hof diverse bezwaren tegen het bestreden vonnis.
4.7 In de eerste plaats stelt [appellante] zich op het standpunt dat van een opschortingsrecht van [geïntimeerde] geen sprake kan zijn, omdat [geïntimeerde] jegens haar in verzuim verkeerde. In dit verband voert [appellante] aan dat “het regelmatig voorkwam (ook voor 1 november 2004)” dat [geïntimeerde] de pachtpenningen “slechts betaalden indien hen dit uitkwam”. Eind 2004 zou vervolgens iedere betaling zijn gestopt. Het hof begrijpt deze stellingen in het licht van de vereisten voor opschorting aldus dat volgens [appellante] in plaats van [geïntimeerde] zij zelf zich op een opschortingsrecht kan beroepen, dat in verband met artikel 6:59 Burgerlijk Wetboek [geïntimeerde] in schuldeisersverzuim verkeerde en dat gelet op artikel 6:54 aanhef en onder a Burgerlijk Wetboek [geïntimeerde] daarom niet tot opschorting bevoegd was. [appellante] heeft in hoger beroep niet concreet de omvang van de betalingsachterstand gemotiveerd. Voor zover [appellante] het oog heeft op het betalingsoverzicht dat zij als productie 2 bij inleidende dagvaarding heeft overgelegd, geldt dat uit dit overzicht volgt dat in februari 2004, toen [geïntimeerde] het groot onderhoud aan de kassen aan de orde heeft gesteld, alleen de termijnen van januari en februari 2004 door [geïntimeerde] nog niet waren betaald. In dat licht lag het op de weg van [appellante] om nader te motiveren waarom deze achterstand een opschorting van haar verbintenis tot het verrichten van groot onderhoud rechtvaardigde, wat zij heeft nagelaten.
4.8 [appellante] voert in de tweede plaats aan dat de brieven van 6 februari 2004 en 26 februari 2004 (producties 4 en 5 bij conclusie van antwoord in conventie), bij welke brieven [geïntimeerde] het groot onderhoud aan de kassen aan de orde heeft gesteld, “vaag zijn”. Het is onduidelijk welke gevolgtrekking [appellante] hieraan wenst te verbinden. Voor zover zij bedoelt aan te voeren dat de bedoelde brieven niet als een ingebrekestelling kunnen worden beschouwd, geldt dat voor het ontstaan van een opschortingsrecht voldoende is dat de schuldenaar een opeisbare vordering op zijn schuldeiser heeft, mits voldoende samenhang bestaat tussen vordering en verbintenis om de opschorting te rechtvaardigen, en dat niet nodig is dat de schuldeiser in verzuim verkeert. Gelet daarop is niet van belang of de bedoelde brieven als een ingebrekestelling kunnen worden gekwalificeerd.
4.9 [appellante] voert in de derde plaats aan dat er wel degelijk groot onderhoud werd verricht. Voor zover [appellante] bedoelt te betogen dat zij groot onderhoud heeft verricht, geldt dat zij die stelling niet (voldoende) heeft toegelicht. Voor zover [appellante] zich er op beroept dat [geïntimeerde] als pachter op diverse momenten groot onderhoud heeft verricht, geldt dat deze stelling op geen enkele wijze eraan kan afdoen dat [geïntimeerde] met betrekking tot het groot onderhoud een opeisbare vordering op [appellante] had wat betreft in ieder geval de slijtlaag op het binnen- en buitenpad van de kas. In dit verband verwijst het hof naar hetgeen hierna naar aanleiding van grief 2 wordt overwogen.
4.10 De toelichting op grief 1 in het principaal beroep bevat in de vierde plaats nog een bewijsaanbod. Bij gebreke van voldoende concrete stellingen komt het hof aan bewijslevering echter niet toe.
4.11 Uit hetgeen is overwogen, volgt dat grief 1 in het principaal beroep in al haar onderdelen vergeefs is opgeworpen.
4.12 Grief 2 in het principaal beroep richt zich tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent het aanbrengen van een nieuwe slijtlaag op het binnen- en buitenpad van de kas (vonnis van 3 april 2007 onder 22). In de toelichting op de grief leest het hof diverse bezwaren tegen het bestreden vonnis.
4.13 [appellante] betwist in de eerste plaats dat het aanbrengen van een nieuwe slijtlaag noodzakelijk was, afgezien van het stukje pad dat ten tijde van de descente in eerste aanleg nog niet van een nieuwe slijtlaag was voorzien. In zoverre heeft [appellante] haar standpunt onvoldoende toegelicht. In dit verband is van belang dat [A] volgens het proces-verbaal van de descente in eerste aanleg heeft verklaard dat het “op zich” nodig was dat het pad van een nieuwe deklaag werd voorzien en dat, volgens de onbetwiste stellingen van [geïntimeerde], [appellante] ook zelf een offerte heeft aangevraagd ter zake van vernieuwing van de asfaltlaag, namelijk bij [Z].
4.14 [appellante] stelt zich in de tweede plaats op het standpunt dat het onderhoud noodzakelijk is geworden als gevolg van onzorgvuldig handelen van [geïntimeerde], namelijk het gebruik met heftrucks (zonder daarvoor rijplaten te gebruiken), in plaats van met lichte veilingkarren. [appellante] heeft echter niet toegelicht op grond waarvan het gebruik met heftrucks aan [geïntimeerde] niet vrijstond. Het hof leest in de memorie van grieven geen gemotiveerd bezwaar tegen de overweging van de pachtkamer in eerste aanleg dat in de omstandigheden van het geval het gebruik van een heftruck als normaal gebruik moet worden aangemerkt.
4.15 In de derde plaats beroept [appellante] zich er op dat zij de eventueel op haar rustende onderhoudsverplichting mocht opschorten in verband met de omstandigheid dat [geïntimeerde] de pachtpenningen niet betaalde. Ook in dit verband heeft [appellante] echter niet gemotiveerd waaruit volgt dat, op het moment dat [geïntimeerde] het groot onderhoud aan de orde heeft gesteld (dus februari 2004), sprake was van een betalingsachterstand die opschorting van haar verplichting tot groot onderhoud rechtvaardigde.
4.16 In de vierde plaats leest het hof in de toelichting op de grief het bezwaar dat achteraf een machtiging op de voet van artikel 26 Pachtwet (oud) is verstrekt, hoewel zonder overleg de werkzaamheden reeds hadden plaatsgevonden. Het hof oordeelt op dit punt als volgt. Op zichzelf gaat [appellante] terecht ervan uit dat een machtiging als bedoeld in artikel 26 Pachtwet (oud) niet achteraf kon worden verstrekt. Dit neemt echter niet weg dat indien de verpachter met het verhelpen van gebreken in verzuim was, een pachter ook naar oud recht bevoegd was om de gebreken zelf te verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verpachter te verhalen. Voor het huidige recht vloeit die bevoegdheid voort uit het derde lid van artikel 7:339 Burgerlijk Wetboek en voor het oude recht uit de algemene regels over schadevergoeding in geval van tekortkoming. Klaarblijkelijk heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vordering van [geïntimeerde] ook zo opgevat, althans met toepassing van artikel 25 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de rechtsgronden aangevuld. De pachtkamer in eerste aanleg heeft immers onderzocht of [appellante] in verzuim is geraakt en zich in dit verband de vraag gesteld of een nadere aanmaning nodig was, welke vraag door haar vervolgens ontkennend is beantwoord. Een gemotiveerd bezwaar hiertegen heeft het hof in de memorie van grieven niet kunnen ontwaren, zodat ervan moet worden uitgegaan dat [appellante] inderdaad in verzuim verkeerde. Gelet hierop heeft de pachtkamer in eerste aanleg [appellante] terecht veroordeeld tot betaling van de door [geïntimeerde] gemaakte kosten, voor zover deze kosten redelijk waren. Dat de pachtkamer in eerste aanleg inderdaad heeft bedoeld de vordering van [geïntimeerde] toe te wijzen op grond van de algemene regels over schadevergoeding in geval van tekortkoming, leidt het hof bovendien nog af uit de omstandigheid dat waar het bestreden vonnis spreekt over het achteraf verlenen van een machtiging, die machtiging vervolgens slechts “voor zover nodig” wordt verleend.
4.17 Een vijfde bezwaar van [appellante] tegen het bestreden vonnis heeft betrekking op de offerte en de factuur van de firma [X] (productie 14 bij conclusie van antwoord in conventie). Volgens haar blijkt niet dat de offerte niet mede betrekking heeft op het pad ter plaatse van wat partijen aanduiden als “kas/perceel II”, een kas/perceel dat niet tot het gepachte behoort. Volgens [geïntimeerde] snijdt dit verweer geen hout omdat het pad niet door kas II loopt maar erlangs. Omdat uit het dossier niet is op te maken wie op dit punt gelijk heeft, houdt het hof in zoverre de beslissing op grief 2 aan. Het hof zal een plaatsopneming bevelen volgens hetgeen hierna naar aanleiding van de grieven 3 en 4 in het principaal beroep wordt overwogen en die plaatsopneming zal mede ertoe kunnen dienen om de onderhavige kwestie op te helderen.
4.18 In de zesde plaats leest het hof in de toelichting op de grief een bewijsaanbod. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [appellante], afgezien van de discussie over de offerte en factuur van de firma [X], haar stellingen onvoldoende concreet heeft gemotiveerd, zodat bewijslevering in zoverre niet aan de orde is.
4.19 Grief 3 in het principaal beroep richt zich tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent de vervanging van de schuifdeur (vonnis van 3 april onder 23).
4.20 Voor zover [appellante] tegen de beslissing van de pachtkamer in eerste aanleg wat betreft de schuifdeur dezelfde bezwaren opwerpt als tegen die omtrent het aanbrengen van een nieuwe slijtlaag op het binnen- en buitenpad van de kas, faalt de grief op de gronden als naar aanleiding van grief 2 overwogen. Ook wat betreft de schuifdeur geldt dat de pachtkamer in eerste aanleg heeft onderzocht of een nadere aanmaning nodig was en dus of [appellante] in verzuim was en dat een machtiging slechts “voor zover nodig” is verleend.
4.21 In de toelichting op de grief leest het hof nog twee andere (gemotiveerde en voldoende begrijpelijke) bezwaren, namelijk:
¦ de vervanging van de schuifdeur, die ten tijde van de descente in eerste aanleg reeds had plaatsgevonden, was niet noodzakelijk;
¦ voor zover sprake is van de noodzaak tot onderhoud/vervanging van de deur, is die noodzaak ontstaan doordat [geïntimeerde] onvoldoende aan klein onderhoud heeft gedaan, zowel wat betreft schilderwerk als de bewegende schuifonderdelen.
4.22 Het hof zal een plaatsopneming bevelen om de situatie ter plaatse in ogenschouw te nemen. Naar het hof uit de memorie van antwoord in het principaal beroep onder 38 begrijpt, is de vervangen schuifdeur nog te zien.
4.23 Naar aanleiding van de memorie van grieven in het principaal beroep onder 13 overweegt het hof nog als volgt. Op [geïntimeerde] als pachter rust de stelplicht en bewijslast wat betreft de noodzaak van vervanging van de deur en op [appellante] de stelplicht en bewijslast ter zake van haar stelling dat die noodzaak is ontstaan door het eigen tekortschieten van [geïntimeerde] (namelijk in de nakoming van de verbintenis tot het verrichten van klein onderhoud). Het laatste wordt niet anders doordat [geïntimeerde] de deur inmiddels heeft vervangen. De pachtkamer in eerste aanleg heeft gemotiveerd beslist dat een nadere aanmaning niet nodig was (kort gezegd zowel op grond van de overweging dat [appellante] op 1 december 2004 afhoudend had gereageerd, als vanwege de omstandigheid dat uit oogpunt van veiligheid nader uitstel niet verantwoord was). [appellante] heeft die beslissing in hoger beroep niet behoorlijk bestreden, zodat – behoudens de nog onbesliste geschilpunten als onder 4.21 aangeduid – ervan dient te worden uitgegaan dat [geïntimeerde] de deur mocht vervangen. Dat hij de oude schuifdeur heeft bewaard, zodat die deur nog kan worden gezien, is in redelijkheid een voldoende maatregel om de bewijspositie van [appellante] veilig te stellen.
4.24 Grieven 4 en 5 in het principaal beroep richten zich tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent de door [geïntimeerde] gevraagde machtiging tot vernieuwing van draden voor het luchtmechaniek, de stormdraden, de luchtraambeugels, de moeren en bouten, en het op- en afrolsysteem van de luchtraampijpen (vonnis van 3 april 2007 onder 24), alsmede van de draden voor de regenleiding (idem onder 25). Het hof onderkent in de toelichting op de grieven de navolgende gemotiveerde bezwaren tegen het bestreden vonnis.
4.25 In de eerste plaats komt [appellante] op tegen de overweging dat op dit punt niet van belang is of [appellante] door [geïntimeerde] in gebreke is gesteld, omdat vernieuwing nog niet plaats had plaatsgevonden en in de onderhavige procedure een machtiging wordt gevraagd. Aldus ziet [appellante] er ten onrechte aan voorbij dat in geval van een rechterlijke machtiging op de voet van het tweede lid van artikel 26 Pachtwet wat betreft het oude recht en op de voet van artikel 3:299 Burgerlijk Wetboek wat betreft het nieuwe pachtrecht, verzuim niet vereist is. Een zodanige machtiging strekt immers niet tot schadevergoeding, maar tot (reële executie van de aanspraak op) nakoming.
4.26 In de tweede plaats beroept [appellante] zich ook in dit verband op opschorting vanwege een beweerde betalingsachterstand van [geïntimeerde]. Het hof verwijst op dit punt naar hetgeen naar aanleiding van grief 2 is overwogen.
4.27 In de derde plaats beroept [appellante] zich erop dat geen sprake zou zijn van groot onderhoud wat betreft de draden voor de ophanging van regenleidingen, respectievelijk dat wat betreft deze draden de oorzaak tekortschieten van [geïntimeerde] in het verrichten van klein onderhoud is (memorie van grieven onder 20). Het hof zal bij gelegenheid van de hiervoor aangekondigde plaatsopneming aan dit punt aandacht besteden.
4.28 Het hof merkt in dit verband nog op dat waar de pachtkamer in eerste aanleg wat betreft de in rechtsoverweging 24 bedoelde vernieuwing van draden voor het luchtmechaniek, de stormdraden, de luchtraambeugels, de moeren en bouten, en het op- en afrolsysteem van de luchtraampijpen, ervan is uitgegaan dat dit tot het groot onderhoud behoort, zodat aan de vereisten voor het verlenen van een machtiging is voldaan, [appellante] daartegen geen grief heeft opgeworpen. In haar memorie van grieven onder 15 heeft zij weliswaar (geheel) terloops vermeld dat zij heeft betwist dat zij gehouden was groot onderhoud te plegen, maar enige andere motivering voor die betwisting dan de hiervoor reeds behandelde kwesties van verzuim en opschorting, heeft het hof in die memorie niet kunnen ontwaren. Voor zover [appellante] bij schriftelijk pleidooi de rechtsstrijd in hoger beroep alsnog heeft willen uitbreiden (vergelijk de pleitnotities van mr. Duijsens onder 4 en 5), is dat vergeefs omdat een zodanige uitbereiding in dat stadium niet meer toelaatbaar was.
4.29 Grief 6 in het principaal beroep richt zich tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent de offerte van de firma [Y] (productie 16 bij de conclusie van antwoord in conventie). In de toelichting op de grief onderkent het hof de navolgende bezwaren tegen het bestreden vonnis van 3 april 2007 onder 26:
¦ uit de offerte blijkt niet dat zij niet (mede) betrekking heeft op kas II;
¦ het vervangen van breukramen en de “bevestiging aan goot” is klein onderhoud en dus niet voor rekening van [appellante] als verpachtster;
¦ [geïntimeerde] heeft de boel laten versloffen door geen enkel (klein) onderhoud te plegen;
¦ ook wat betreft vernieuwing van de hemelwaterafvoeren blijkt niet voor welke kas dit geldt;
¦ [geïntimeerde] heeft [appellante] nooit in kennis gesteld van eventuele problemen met de afvoeren;
¦ de minimale verzakkingen van de fundering rechtvaardigen geen groot onderhoud.
4.30 Wat betreft de stelling dat [geïntimeerde] [appellante] nooit in kennis heeft gesteld van problemen met de afvoeren verwijst het hof naar hetgeen hiervoor onder 4.25 heeft overwogen. De overige bezwaren van [appellante] tegen het bestreden vonnis zal het hof bij gelegenheid van de plaatsopneming onderzoeken.
4.31 Grief 7 in het principaal beroep bouwt voort op de grieven 4 en 5 en heeft ten opzichte van die grieven geen zelfstandige betekenis.
4.32 Voor grief 8 in het principaal beroep geldt evenzeer dat zij voortbouwt op andere grieven. Zelfstandige betekenis heeft de grief slechts in zoverre dat volgens [appellante] gelet op de omvang van de betalingsachterstand van [geïntimeerde] er geen aanleiding bestond tot het verlenen van een term de grâce op de voet van artikel 55 Pachtwet.
4.33 Voorshands uitgaande van de veronderstelling dat de pachtkamer in eerste aanleg terecht heeft geoordeeld dat niet meer dan € 22.639,47 openstond, heeft de pachtkamer in eerste aanleg terecht een terme de grâce verleend. In dit verband is van belang dat tussen partijen klaarblijkelijk sprake is van een ernstig verstoorde verhouding, die in ieder geval deels valt te wijten aan het achterwege laten van groot onderhoud door [appellante].
4.34 Nadat het hof bij een volgend arrest aan de hand van de nog openstaande geschilpunten de grootte van de betalingsachterstand nader heeft vastgesteld, zal het hof definitief over het lot van grief 8 beslissen.
4.35 Grief 9 in het principaal beroep heeft betrekking op hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent de door [geïntimeerde] verwijderde koelcel en de plaatsing van een damwand.
4.36 Deze grief slaagt in zoverre dat het aan [geïntimeerde] niet vrijstond om zonder toestemming van [appellante] als verpachtster of vervangende machtiging van de grondkamer de gedaante en/of inrichting van het gepachte te wijzigen. Dat sprake is van een zonder noemenswaardige kosten te herstellen wijziging is door [geïntimeerde] onvoldoende toegelicht. [geïntimeerde] is in dit opzicht dus tekortgeschoten.
4.37 In de memorie van antwoord in het principaal beroep van [geïntimeerde] onder 76 en 77 ligt besloten dat hij zich beroept op de uitzondering dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dit verband voert [geïntimeerde] onder meer aan dat in feite sprake is van een verbetering waardoor de waarde van de kas is toegenomen. Naar het hof uit dezelfde memorie onder 72 begrijpt is [geïntimeerde] bovendien nog steeds bereid om de koelcel terug te plaatsen, zij het ook deels met andere materialen (geen asbest). In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] zich er verder nog op beroepen (conclusie van antwoord in conventie onder 30 en conclusie van dupliek in conventie onder 24):
¦ dat de koelcel in staat van ontbinding verkeerde, dat regelmatig stukken asbesthoudend materiaal vrij kwamen, zodat sprake was van een levensgevaarlijke situatie en dat hij de koelcel door een erkend asbestverwerkingsbedrijf heeft laten verwijderen;
¦ [appellante] is reeds lang op de hoogte van de verwijdering maar heeft hiertegen eerst in het kader van de onderhavige procedure bezwaar tegen gemaakt.
4.38 Het hof zal bij gelegenheid van de plaatsopneming aan een en ander aandacht besteden.
4.39 Grief 10 in het principaal beroep richt zich tegen een groot aantal overwegingen uit het bestreden vonnis van 5 februari 2008. Uit de toelichting op de grief maakt het hof op dat [appellante] in verband met de verstrekte bankgarantie op zichzelf geen bezwaar heeft tegen het ontslag uit de pacht van geïntimeerden sub 1 en sub 2, zij het ook dat zij haar standpunt handhaaft dat de overeenkomst dient te worden ontbonden.
4.40 [appellante] richt zich voorts tegen de afwijzing van de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. In zoverre houdt het hof zijn beslissing aan.
4.41 Voor het overige is de grief onvoldoende begrijpelijk toegelicht, dan wel mist zij zelfstandige betekenis ten opzichte van de overige grieven.
4.42 De enige grief in het incidenteel beroep ziet op de beslissing van de pachtkamer in eerste aanleg omtrent de proceskosten (compensatie). Het hof houdt zijn beslissing op deze grief aan.
4.43 De slotsom is dat het hoger beroep tegen het vonnis van 3 augustus 2006 zal worden verworpen en dat het hof een plaatsopneming van het gepachte zal bevelen. Bij gelegenheid van de plaatsopneming zal het hof aandacht besteden aan:
¦ de vraag of de offerte en factuur van de firma [X] mede zien op kas/perceel II (zie hiervoor onder 4.17);
¦ de vraag of de vervanging van de schuifdeur noodzakelijk was, en zo ja, of die noodzaak is ontstaan doordat [geïntimeerde] onvoldoende aan klein onderhoud heeft gedaan (zie hiervoor onder 4.21 en 4.22);
¦ de vraag of wat betreft de draden voor de ophanging van regenleidingen sprake is van noodzakelijk groot onderhoud, en zo ja, of die noodzaak is ontstaan doordat [geïntimeerde] onvoldoende aan klein onderhoud heeft gedaan (zie hiervoor onder 4.27);
¦ diverse vragen rond de offerte van de firma [Y] (zie hiervoor onder 4.29 en 4.30);
¦ de vraag of de tekortkoming van [geïntimeerde], erin bestaande dat hij de koelcel zonder toestemming of vervangende machtiging heeft verwijderd, de ontbinding van de pachtovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt (zie hiervoor onder 4.37 en 4.38).
4.44 Na de plaatsopneming zal het hof zo nodig bij een volgend arrest behalve over de zojuist bedoelde kwesties ook (definitief) beslissen:
¦ op de vraag of de pachtkamer in eerste aanleg aan [geïntimeerde] terecht een terme de grâce heeft gegund (hiervoor onder 4.34);
¦ op de vordering van [appellante] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten (hiervoor onder 4.40);
¦ op de grief in het incidenteel beroep omtrent de proceskosten van de eerste aanleg (hiervoor onder 4.42).
4.45 Partijen dienen bij gelegenheid van de plaatsopneming te verschijnen ten behoeve van het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwerpt het hoger beroep tegen het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank ’s Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, van 3 augustus 2006;
bepaalt dat het lid van het hof, mr. W.L. Valk, die hierbij tot raadsheer-commissaris wordt benoemd, en het deskundige lid ing. L.L.M. de Lorijn de plaatselijke omstandigheden in ogenschouw zullen nemen en daartoe het gepachte ([adres] te [plaats]) zullen bezichtigen, vergezeld van de griffier;
bepaalt dat partijen hun verhinderdagen zullen opgeven op de rolzitting van 13 maart 2012 (ambtshalve peremptoir), waarna dag en uur van de plaatsopneming (ook indien voormelde opgave van een of meer der partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;
bepaalt aansluitend aan deze plaatsopneming een comparitie van partijen;
bepaalt dat partijen samen met hun advocaten, ter gelegenheid van de in de vorige alinea bedoelde comparitie voor de raadsheer-commissaris en bedoeld deskundig lid zullen verschijnen op een door partijen in gezamenlijk overleg te bepalen plaats in de nabijheid van de plaats van bezichtiging, zulks tot het geven van inlichtingen en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2012.