Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.029.109
(zaaknummer rechtbank 294321)
arrest van de pachtkamer van 7 februari 2012
inzake
1. [appellant sub 1],
2. [[appellant sub 1],
beiden wonende [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. P.J.W.M. Theunissen,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.H.M. Harbers.
Partijen worden hierna (in enkelvoud) [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. Appellant sub 1 afzonderlijk zal ook [appellant sub 1] worden genoemd.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Voor het verloop van het geding tot dan toe verwijst het hof naar zijn arrest in deze zaak van 2 juni 2009. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bepaald.
1.2 Op 7 oktober 2009 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.3 Vervolgens heeft [appellant] bij memorie van grieven zeven grieven tegen het bestreden vonnis van 4 februari 2009 aangevoerd en toegelicht, en heeft hij bewijs aangeboden en producties overgelegd. Hij heeft gevorderd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen, behoudens voor wat betreft het ontslag van [appellant sub 1] als pachter, en opnieuw recht doende voor recht zal verklaren dat het gebruik ten behoeve van verblijfsrecreatie in de vorm van agrotoerisme in de tot woonruimte (appartement) verbouwde voormalige paardenstal met bovenverdieping als behorende tot de hoeve [B], niet aan een toestemmingsvereiste van [geïntimeerden] is onderworpen, alsmede de reconventionele vordering van [geïntimeerden] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
1.4 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden, en heeft hij bewijs aangeboden en producties overgelegd. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, alsmede in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie.
1.5 Tot slot hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2. De motivering van de beslissing in hoger beroep
2.1 Tussen [appellant] als pachter en [geïntimeerden] als verpachter bestaat een pachtverhouding betreffende de hoeve [B], bestaande uit een woning, bedrijfsgebouwen, erf en bouwland. Het geschil spitst zich toe op het gebruik van de tot de hoeve behorende voormalige paardenstal met bovenruimte, die door [appellant] tot woonruimte is verbouwd (hierna: het appartement). [appellant] wenst het appartement te gebruiken ten behoeve van recreatieve doeleinden (verblijfsrecreatie) en heeft het daartoe te huur aangeboden. [geïntimeerden] verzet zich tegen dat gebruik.
2.2 Het hof stelt voorop dat de pachter niet bevoegd is de bestemming van het gepachte geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verpachter. Tussen partijen staat vast dat het laatst overeengekomen gebruik van het appartement gebruik als woonruimte betrof. Verhuur van het appartement ten behoeve van recreatieve doeleinden betreft een andere bestemming dan het gebruik als woonruimte. Daarbij kan in het midden blijven of het toegestane gebruik was beperkt tot bewoning door het echtpaar [A] of als agrarische dienstwoning. Ook indien het toegestane gebruik als woonruimte niet op een dergelijke wijze was beperkt, geldt dat het gebruik van het appartement voor verblijfsrecreatie - met telkens wisselende huurders die slechts voor korte tijd in het appartement verblijven met het oog op ontspanning en vertier - een wezenlijk ander gebruik betreft dan het gebruik als woonruimte. Voor een dergelijke verandering van de bestemming behoeft [appellant] de (schriftelijke) toestemming van [geïntimeerden].
2.3 De in artikel 7:348 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) voorziene uitzondering dat geen schriftelijke toestemming is vereist voor veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de pacht zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd, heeft naar zijn aard slechts betrekking op (geringe) veranderingen en toevoegingen aan de inrichting of gedaante van het gepachte en niet op wijzigingen in de bestemming. Het hof wijst er in dit verband op dat waar in titel 5 van boek 7 BW over het ongedaan maken of verwijderen van veranderingen en toevoegingen wordt gesproken, dit blijkens de strekking van die bepalingen telkens betrekking heeft op veranderingen en toevoegingen aan de feitelijke gesteldheid van het gepachte. Voorts neemt het hof in overweging dat de wetgever met de regeling van titel 5 van boek 7 BW mede aansluiting heeft willen zoeken bij de regeling van de huur (titel 4 van boek 7 BW). Ook in die regeling heeft de hier bedoelde uitzondering alleen betrekking op veranderingen en toevoegingen aan de inrichting of gedaante van het gehuurde (artikel 7:215 lid 1 BW), en niet op een ander dan het overeengekomen gebruik van het gehuurde (artikel 7:214 BW). Dit laat zich ook daardoor verklaren dat een bestemmingsverandering zich weliswaar in veel gevallen, zoals ook in dit geval aan de orde is, eenvoudig en zonder kosten door het enkel staken van het veranderde gebruik ongedaan laat maken, maar dat een dergelijke verandering van bestemming gedurende dat andere dan overeengekomen gebruik wel voor een andere belasting en hogere risico’s voor het gehuurde of gepachte kan leiden. Een redelijke wetsuitleg brengt dan ook met zich dat het toestemmingsvereiste onverkort geldt voor de door [appellant] beoogde bestemmingsverandering, ook indien die zich zonder noemenswaardige kosten ongedaan laat maken. Het beroep van [appellant] op deze uitzondering slaagt dan ook niet.
2.4 Gelet op het voorgaande behoeft [appellant] voor het gebruik van het appartement ten behoeve van verblijfsrecreatie de (schriftelijke) toestemming van [geïntimeerden]. Hetgeen [appellant] overigens heeft gesteld ten aanzien van zijn belangen bij de bestemmingsverandering, en het gebrek aan belang aan de zijde van [geïntimeerden] om zich tegen die verandering te verzetten, kan daaraan niet afdoen. Indien [geïntimeerden] zijn toestemming op onjuiste gronden zou weigeren, staat [appellant] de weg van artikel 7:348 lid 2 BW (machtiging grondkamer) ten dienste. De vordering strekkende tot het verkrijgen van een verklaring van recht dat die verandering niet aan het toestemmingsvereiste is onderworpen, mist derhalve grond. De tegen dat oordeel gerichte grieven falen.
2.5 Nu niet is gebleken dat [appellant] toestemming of machtiging heeft gekregen voor het gebruik van het appartement ten behoeve van verblijfsrecreatie, is de vordering in reconventie terecht toegewezen en faalt de daartegen gerichte grief.
2.6 De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zowel in conventie als in reconventie dient te worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant], als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het hoger beroep. [geïntimeerden] heeft in het slot van zijn memorie van antwoord ook wat betreft de eerste aanleg geconcludeerd tot kostenveroordeling van [appellant]. Het hof leest in die memorie echter geen gemotiveerd bezwaar tegen de beslissing van de pachtkamer in eerste aanleg omtrent de proceskosten, welke beslissing een compensatie van die kosten inhoudt, zodat geen sprake is van een (voor [appellant] voldoende kenbaar) incidenteel hoger beroep op dit punt.
2.7 Nu het bestreden vonnis wordt bekrachtigd, behoeft de vraag of [appellant sub 1] belang heeft bij het hoger beroep, geen behandeling meer.
3. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen van 4 februari 2009;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.788,00 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief en op € 262,00 voor griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock en de deskundige leden ir. H.B.M. Duenk en mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 februari 2012.