Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.073.632
(zaaknummer rechtbank 271796)
arrest van de derde kamer van 16 oktober 2012
in de zaak van
[A],
wonende te[woonplaats], gemeente [woonplaats],
appellant,
hierna: [A],
advocaat: mr. J.B. Mus,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Utrecht,
zetelend te Utrecht,
geïntimeerde,
hierna: de gemeente,
advocaat: mr. M.E. Koolen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof verwijst naar het tussenarrest van 17 mei 2011 (verder: het tussenarrest).
1.2
Ingevolge het vermelde tussenarrest hebben op 17 november 2011 en op 21 februari 2012 getuigenverhoren plaatsgevonden. De hiervan opgemaakte processen-verbaal bevinden zich in afschrift bij de stukken. Voorafgaand aan het eerste getuigenverhoor heeft de gemeente bij bericht van 2 november 2011 de producties 28 tot en met 34 overgelegd. Voorafgaand aan het tweede getuigenverhoor heeft [A] bij bericht van 1 februari 2012 de producties 35, 36 en 37 in het geding gebracht.
1.3
Vervolgens heeft de gemeente een memorie na enquête genomen, waarna [A] van antwoordmemorie na enquête heeft gediend.
1.4
Vervolgens heeft [A] wederom de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling in hoger beroep
2.1
Bij het tussenarrest heeft het hof de gemeente toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen het vermoeden dat [A] eigenaar is van het in het geding zijnde stuk grond ter grootte van 604 m2. Tevens heeft het hof [A] toegelaten tot het bewijs van zijn subsidiaire stelling dat zijn rechtsvoorgangers en hijzelf sinds 1992 het onafgebroken bezit van dat stuk grond hebben gehad.
2.2
De gemeente heeft daarop als getuigen voorgebracht [getuige 1], landmeter bij het kadaster, [getuige 2], ambtenaar/landmeter bij de gemeente, en [getuige 3], ambtenaar/senior vastgoedadviseur bij de gemeente.
2.3
[A] heeft in (tegen)getuigenverhoor als getuigen doen horen: zichzelf als partij-getuige, [getuige 4], voormalig eigenaar van perceel 2186 en [getuige 5], voormalig huurder van [B] van perceel 3152.
2.4
[getuige 1] heeft als getuige verklaard dat de oppervlakten die het kadaster in zijn boekhouding hanteert, bij benadering zijn. Tot 1920 waren de metingen onnauwkeurig, vanaf 1920 zijn de metingen wel nauwkeurig maar worden ze ingepast in onnauwkeurig kaartmateriaal, aldus deze getuige. [getuige 1] heeft verder verklaard dat als het hof overweegt dat een aantal vierkante meters ontbreekt wanneer de oppervlakte van kadastrale percelen bij elkaar wordt opgeteld en dat dat aantal vierkante meters dan nog ergens moet liggen, dat een onjuist uitgangspunt is. Deze getuige heeft verder verklaard dat de oppervlaktebepalingen van de stukken grond waar het in deze procedure over gaat, nog stammen uit de tijd van de inpassing in onnauwkeurig kaartmateriaal. [getuige 1] noemt een afwijking van 600 m2 op anderhalve hectare “fors, maar voor die tijd niet zo gek”. Volgens [getuige 1] meet het kadaster bij afsplitsing en verkoop van een gedeelte van een kadastraal perceel alleen de nieuw gevormde grens op in het veld en past deze dan in in een oude kaart. Als het stuk grond volgens die oude kaart een andere oppervlakte heeft, dan wordt het verschil verhoudingsgewijs toegerekend aan beide stukken grond, zo verklaart [getuige 1]. [getuige 1] heeft verder verklaard dat het bij perceel 2186 zo was dat de oost- en zuidgrens nieuw werden gevormd en dat de west- en noordgrens de bestaande grenzen bleven, en dat het getal van 16.965 m2 is berekend vanuit de kaart en niet ter plaatse is opgemeten. Het aantal van 10.565m2 zoals genoemd in de leveringsakte waarbij een gedeelte van perceel 2186 is verkocht, berust volgens [getuige 1] op een meting of schatting van partijen zelf, en waar dit aantal in opvolgende leveringsaktes verandert in 1 hectare 3 are 30 centiare heeft er waarschijnlijk een inmeting door het kadaster plaatsgevonden. Vanwege het inpassen van nieuw gevormde grenzen in oude kadastrale kaarten, is niet gezegd dat dat getal juist is, aldus [getuige 1]. [getuige 1] heeft verder nog verklaard dat de kadastrale metingen meestal wel exacter zijn dan de oppervlakte aanduidingen van partijen, maar dat dat niet zo hoeft te zijn. Het zou volgens [getuige 1] in theorie kunnen dat het aantal van 10.565 m2juister is dan het aantal van 10.330 m2. [getuige 1] heeft voorts verklaard dat aan het kadaster wel een opdracht kan worden gegeven tot een (wel) nauwkeurige meting. Dat kan zijn een meting in het veld rondom een stuk grond, dan krijg je echt een vrij exacte oppervlakte volgens deze getuige. Het kan, zo heeft [getuige 1] verklaard, ook op basis van archiefstukken, oude veldwerken, waarbij ook een vrij exacte oppervlakte is te bepalen. [getuige 1] heeft verder verklaard dat bij het voormalige perceel 2186 rondom in het veld meten nu niet meer mogelijk is, maar dat de veldwerken met betrekking tot dit perceel voldoende nauwkeurig zijn om met de huidige middelen de oorspronkelijke oppervlakte ervan te berekenen, met een marge van 10 of 20 m2. Naar aanleiding van een vraag van mr. Kooijman heeft [getuige 1] nog verklaard dat als een perceel wel rondom werd gemeten in het veld en er dus een exacte oppervlaktemaat bekend was, die maat ook werd vermeld in de kadastrale boekhouding, en dat als de afwijkingen met de bestaande kadastrale kaart te groot werden, de overige oppervlakteaanduidingen van de andere percelen werden aangepast. Aan de vermeldingen in het kadaster kun je niet het verschil zien tussen oppervlaktevermeldingen op basis van een exacte meting of berekening, en onnauwkeurige vermeldingen op basis van inpassing in oud kaartmateraal.
2.5
Het hof ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de verklaring van [getuige 1] te twijfelen, ook omdat [getuige 1] als getuige heeft verklaard al 45 jaar in dienst te zijn van het kadaster, waarvan 40 jaar als landmeter. [getuige 1] heeft dus veel ervaring op het gebied van landmeting en is bij uitstek bekend met de werkwijze bij het kadaster. Verder heeft [getuige 1] noch het kadaster een eigen belang bij de uitkomst van deze procedure. Het hof wijst voorts op het redresbericht, bij het kadaster ingeschreven op 20 september 2001, en de door de gemeente overgelegde “Rapportage reconstructie kadastrale grenzen en berekening oppervlaktes [adres]” van [getuige 2] van juli 2011, waaruit andere afmetingen van de hier relevante percelen naar voren komen dan de voordien in het kadaster opgenomen afmetingen. Een en ander ondersteunt in zoverre de verklaring van [getuige 1]. Dat laatstgenoemd rapport is opgesteld door een ambtenaar van de gemeente Utrecht betekent niet dat aan dit stuk geen waarde kan worden toegekend.
2.6
[A] merkt in zijn antwoordmemorie na enquête (onder 34) op dat het hem vreemd voorkomt dat enerzijds de perceelsgrenzen en afmetingen onnauwkeurig zijn, maar dat anderzijds de afstand van een veelhoekspunt naar de perceelsgrens of de ligging van veelhoekspunten ten opzichte van de perceelsgrenzen wel voldoende nauwkeurig zijn. Het hof begrijpt de getuigenverklaring van [getuige 1] op dit punt aldus, dat de vermelding van oppervlakten van percelen in het kadaster doorgaans niet berust op een berekening aan de hand van diverse oude veldwerken uit het archief, waarbij met behulp van speciale software op basis van coördinatiepunten, waaronder veelhoekspunten, de oppervlakte wordt berekend. Een nauwkeurige berekening op basis van oude veldwerken uit het archief kan voor een perceel wel worden aangevraagd bij het kadaster, en is duurder dan de “gewone” inpassing van een nieuw gevormd perceel in bestaand kaartmateriaal. In het geval van perceel 2186 heeft een dergelijke nauwkeurige berekening niet ten grondslag gelegen aan de vermelding van de oppervlaktemaat van 16.965 m2. De verklaring van [getuige 1] wordt op dit punt in zoverre ondersteund door de verklaring van [getuige 2], dat laatstgenoemde wel een dergelijke nauwkeurige berekening op basis van oude veldwerken aan de hand van coördinatiepunten, waaronder veelhoekspunten, heeft uitgevoerd en daarbij tot een aanzienlijk andere (kleinere) oppervlakte komt van perceel 2186.
2.7
De verklaring van [getuige 1] wordt in zoverre ondersteund door de verklaring van de getuige [getuige 4], dat uit de getuigenverklaring van laatstgenoemde volgt dat hij met (de rentmeester van) zijn rechtsvoorganger Hak bij de aankoop van perceel 2186 de oostgrens en de zuidgrens nieuw heeft bepaald, en dat de westgrens (een meter van de kassen van de buurman) en de noordgrens hetzelfde bleven. Dat [getuige 4] tevens heeft verklaard dat er twee landmeters waren en dat die met z’n tweeën een halve dag bezig zijn geweest, en dat hij ([getuige 4]) daar niet de hele tijd is bij geweest, is niet zonder meer in tegenspraak met de verklaring van [getuige 1] dat alleen de nieuw gevormde grenzen werden opgemeten in het veld en dat deze dan werden ingepast in bestaand kaartmateriaal.
2.8
Het hof is van oordeel dat de gemeente is geslaagd in het onder 2.1 bedoelde tegenbewijs. Door middel van de verklaring van [getuige 1] heeft de gemeente voldoende het vermoeden ontzenuwd dat het oorspronkelijke kadastrale perceel 2186 een grootte had van 16.965 m2, zoals het hof onder 4.11 van het tussenarrest voorshands voldoende bewezen heeft geacht door overlegging van het veldwerk van de kadastrale inmeting daarvan als productie 2 bij de inleidende dagvaarding. Zoals uit de getuigenverklaring van [getuige 1] volgt, zijn de vermeldingen van oppervlakten van kadastrale percelen in het kadaster vaak onbetrouwbaar en geven deze vaak slechts bij benadering de werkelijke oppervlakte van het betreffende stuk grond aan. Zoals hiervoor is overwogen, volgt uit de getuigenverklaring van [getuige 1] dat bij de vorming van dat perceel geen meting rondom heeft plaatsgevonden. Ook overigens is dit onvoldoende gesteld of uit de afgelegde getuigenverklaringen gebleken.
2.9
Tevens heeft de gemeente met de verklaring van [getuige 1] voldoende tegenbewijs geleverd tegen het voorshands bewezen geachte feit (eveneens onder 4.11 van het tussenarrest) dat het door [getuige 4] in 1990 van perceel 2186 afgesplitste en aan [B] geleverde gedeelte een grootte had van 10.330 m2en dat dat ook de oppervlakte was van het door [B] aan [C] en door [C] vervolgens aan [A] geleverde stuk grond. Ook hier geldt dat, zoals uit de getuigenverklaring van [getuige 1] volgt, de vermeldingen van oppervlakten van kadastrale percelen in het kadaster vaak onbetrouwbaar zijn en deze vaak slechts bij benadering de werkelijke oppervlakte van het betreffende stuk grond aangeven. Niet gesteld of gebleken is dat bij het van perceel 2186 afsplitsen van het nieuw gevormde perceel 3152, in plaats van de gebruikelijke opmeting van slechts de nieuw te vormen grenzen en inpassing daarvan in het bestaande kaartmateriaal, destijds een meting in het veld rondom het gehele stuk grond heeft plaatsgevonden.
2.1
Nu er derhalve niet op basis van de aanduidingen in het kadaster en in de leveringsakten van kan worden uitgegaan dat het door [getuige 4] aan [B] en door laatstgenoemde aan [C] en door [C] vervolgens aan [A] geleverde stuk grond een oppervlakte van 10.330 m2 dan wel van 10.565 m2 had, ontvalt ook de grond aan de voorshandse redenering onder 4.12 van het tussenarrest dat [A], na levering aan de gemeente van een stuk grond van 7.416 m2, nog een stuk grond 2.914 m2moet hebben overgehouden en dat derhalve een stuk grond van die grootte, gelegen aan de zuidzijde van het stuk grond dat [A] aan de gemeente heeft geleverd, aan [A] in eigendom moet toebehoren.
2.11
Nu [A] geen andere feiten en omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hij door levering eigenaar is geworden van het litigieuze stuk grond, is voor bewijslevering door [A] geen plaats. De vordering van [A] is op die primaire grondslag niet toewijsbaar.
2.12
Het hof komt nu toe aan de waardering van het door [A] aangedragen bewijs van zijn subsidiaire stelling dat zijn rechtsvoorgangers en hijzelf sinds 1992 het onafgebroken bezit van het in het geding zijnde stuk grond hebben gehad. [A] is in dat bewijs niet geslaagd. Uit de getuigenverklaringen blijkt niet, althans onvoldoende dat [A], althans zijn rechtsvoorgangers, gedurende een voor verkrijgende verjaring noodzakelijke periode het onafgebroken en ondubbelzinnige bezit hebben gehad van een stuk grond ter grootte van 604 m2, gelegen aan de zuidzijde van het stuk grond dat [A] aan de gemeente heeft geleverd. Het hof overweegt daartoe als volgt.
2.13
De zuidgrens van het door [A] aan de gemeente geleverde stuk grond liep, zoals blijkt uit de aankooptekening (productie 39 bij antwoordmemorie na enquête) op enige afstand ten noorden van een sloot.
2.14
De sloot die zich op het litigieuze stuk grond bevindt, is in 1991 door de gemeente gegraven, zo staat tussen partijen vast. Het graven van een sloot door de gemeente wijst niet op bezit van de grond door een ander dan de gemeente, en is veeleer als een daad van bezit van de gemeente aan te merken.
2.15
[getuige 5], destijds huurder van [B], heeft als getuige verklaard dat de gemeente de sloot heeft gegraven “aan de achterkant van de tuin” en dat de gemeente had gezegd dat “wij onze kant van die sloot moesten onderhouden”. [getuige 5] heeft verklaard dat hij de sloot vanaf zijn kant van het terrein heeft schoongehouden en dat hij de overzijde van de sloot niet heeft schoongehouden. [getuige 5] heeft verder verklaard dat hij indertijd daar een laurierheg heeft geplant, die ongeveer een halve meter tot een meter van de sloot stond.
2.16
De gemeente heeft gesteld (memorie na enquête onder 3.11) dat zij de sloot later heeft verlegd (kennelijk: in zuidelijke richting, zie memorie na enquête onder 3.10, slot).
2.17
[A] heeft als partij-getuige verklaard dat hij de sloot onderhield, maar hij heeft tevens verklaard dat ook de gemeente dat deed. Dat [A] (als enige) de sleutel had van een hekje op een dammetje in de sloot, zoals hij als getuige heeft verklaard, vindt geen bevestiging in één van de andere getuigenverklaringen. Bovendien blijkt uit de getuigenverklaringen niet dat [B] en [C] ook in het bezit van die sleutel waren.
2.18
[A] heeft voorts als partijgetuige verklaard dat hij ervan uitging dat het stuk grond dat hij in 2001 aan de gemeente verkocht, zich uitstrekte tot aan de (toenmalige) zuidelijke waterlijn van de sloot en dat hij het aan de gemeente verkochte stuk grond vervolgens in bruikleen heeft gekregen. [A] verkeerde in de veronderstelling dat zijn eigendom zich (niet verder) uitstrekte (dan) tot die toenmalige zuidelijke waterlijn. Het hof leidt uit een en ander af dat [A] in elk geval vanaf 2 mei 2001 geen bezit pretendeerde van de grond ten zuiden van de zuidelijke waterlijn van de sloot, maar hooguit zichzelf als houder daarvan beschouwde (voor de gemeente). Van enige bezitsdaad door [A] of diens rechtsvoorgangers ten aanzien van de grond die is gelegen ten zuiden van de sloot is dan ook niet gebleken.
2.19
Nu onduidelijk is op welk moment de laurierhaag is geplant, kan reeds daarom niet worden geoordeeld dat [A] heeft aangetoond dat sprake is geweest van bezit van de ondergelegen grond gedurende tien jaar voorafgaand aan 2 mei 2001.
2.2
Het onderhouden van de sloot door [A] kan voorts niet als ondubbelzinnige bezitsdaad worden aangemerkt, omdat ook de gemeente dit onderhoud verrichtte.
2.21
Uit het voorgaande volgt dat de subsidiaire grondslag, verkrijgende verjaring, niet kan worden aanvaard.
2.22
Het door de gemeente bij wijze van zelfstandig verweer gedane beroep op verkrijging door verjaring behoeft geen verdere behandeling meer.
2.23
De primaire vorderingen van [A], te weten een verklaring voor recht dat hij eigenaar is van een stuk grond ter grootte van 839 althans 604 m2, gelegen aan de zuidzijde van het stuk grond dat [A] aan de gemeente heeft geleverd, en de feitelijke terbeschikkingstelling daarvan door de gemeente, zijn, gelet op de uitkomsten van de (tegen)bewijslevering, niet toewijsbaar.
2.24
[A] heeft subsidiair gevorderd dat de koopovereenkomst tussen partijen wordt gewijzigd op grond van dwaling, in dier voege dat de koopsom wordt vermeerderd met € 16.171,43, althans € 11.639,08. In zijn grief tegen de afwijzende beslissing van de rechtbank op dit punt betoogt [A] (memorie van grieven onder 16) dat in werkelijkheid 839 m2 althans 604 m2 meer aan de gemeente is geleverd dan in de koopovereenkomst staat (7416 m2), hetgeen wederzijdse dwaling oplevert. Nu [A] zijn – door de gemeente betwiste – stelling dat in werkelijkheid 839 m2 althans 604 m2 meer aan de gemeente is geleverd dan in de koopovereenkomst staat (7416 m2), uitsluitend heeft onderbouwd aan de hand van de kadastrale oppervlaktevermeldingen van de percelen 2186, 3152 en 5924, en zoals hiervoor onder 2.8 en 2.9 is geoordeeld, die oppervlaktevermeldingen slechts bij benadering en derhalve onbetrouwbaar zijn, is het beroep op dwaling onvoldoende onderbouwd en is de subsidiaire vordering evenmin toewijsbaar.
3.Slotsom
De vorderingen van [A] zijn niet toewijsbaar. Het bestreden vonnis moet daarom worden bekrachtigd.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [A] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 485,00 voor griffierecht en op € 2.682,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten x tarief II, € 894,00).
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Utrecht van 9 juni 2010;
veroordeelt [A] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 2.682,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 485,00 voor griffierecht; te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
veroordeelt [A] in de nakosten, begroot op € 131,--, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval [A] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening.
verklaart dit arrest, voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M. Wattendorff, K.J. Haarhuis en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2012.