Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00430
uitspraakdatum: 20 december 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 21 april 2011, nummer AWB 10/2995, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Overbetuwe (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van de Ambtenaar is de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z voor het kalenderjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 434.000. Daarbij is voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelastingen opgelegd ten bedrage van € 365,43.
1.2. De vastgestelde waarde en de aanslag zijn, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar verminderd (de vastgestelde waarde tot € 370.000).
1.3. Het door belanghebbende tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof). De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast voormelde stukken, voorts het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 24 november 2011 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: belanghebbende, diens gemachtigde en A (taxateur) alsmede de Ambtenaar en B (taxateur).
1.7. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
1.8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het onderhavige object, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een omstreeks 1973 - houtskelet - gebouwde, in het buitengebied gelegen vrijstaande woning. Het hoofdgebouw van de onroerende zaak heeft een inhoud van ongeveer 250 m³. Tot de onroerende zaak behoren voorts een in 1989 gerealiseerde aanbouw met een inhoud van 84 m³ en een garage met een inhoud van 81 m³. De bij de onroerende zaak behorende schuur is ongeveer 53 m3 groot en de oppervlakte van het perceel bedraagt 2.240 m2.
2.2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak, na het overlijden van zijn vader, op 28 september 2009 gekocht van zijn moeder voor een bedrag van € 275.000. In het testament van de vader van belanghebbende was bepaald dat de kinderen – negen in totaal – de onroerende zaak van de moeder konden kopen voor de waarde in het economische verkeer minus een korting van 10 percent. In verband hiermee heeft de moeder van belanghebbende op 26 mei 2009 Makelaar C te Z opdracht gegeven de onroerende zaak te taxeren. De aan dit kantoor verbonden taxateur D heeft een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik aan de onroerende zaak toegekend per 28 mei 2009 van € 310.000. Op basis van deze waarde heeft belanghebbende de onroerende zaak gekocht met een korting van ongeveer 10 percent. Indien één van de kinderen de onroerende zaak niet zou hebben gekocht, zou de onroerende zaak door de moeder van belanghebbende op de onroerendezaakmarkt zijn aangeboden voor de getaxeerde prijs van € 310.000.
2.3. De Ambtenaar heeft de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) voor het kalenderjaar 2010 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 434.000.
2.4. Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar verminderd tot € 370.000.
2.5. In de – door belanghebbende geëntameerde - procedure bij de Rechtbank heeft de Ambtenaar een op 15 september 2010 gedagtekend taxatierapport van B (WOZ-taxateur) overgelegd, waarin een waarde in het economische verkeer per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak is toegekend van € 370.000.
2.6. De Rechtbank heeft de Ambtenaar met dit taxatierapport erin geslaagd geacht de door hem verdedigde waarde van € 370.000 aannemelijk te maken.
2.7. Hiertegen heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft belanghebbende een door A (taxateur) opgestelde taxatiekaart overgelegd, waarin een waarde in het economische verkeer aan de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2009 is toegekend van € 318.040.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de (in bezwaar nader) vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 370.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend. Partijen hebben ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat de aan belanghebbende voor het jaar 2010 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen niet tot de rechtsstrijd van partijen in appel behoort. Bij wijziging van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak wordt die aanslag – aldus partijen – dienovereenkomstig aangepast.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 318.000.
3.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van de onroerende
zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2. De waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald naar de waarde
die de zaak op 1 januari 2009 heeft.
4.3. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende van de (nader)
vastgestelde waarde van de onroerende zaak, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem (nader) vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 370.000 per 1 januari 2009 niet te hoog is.
4.4. In dat verband verwijst de Ambtenaar naar het door taxateur B op 15 september 2010 opgestelde taxatierapport, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderhavige onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 370.000.
4.5. In het taxatierapport van B wordt de getaxeerde waarde van € 370.000 onderbouwd aan de hand van verkoopcijfers van drie in de ogen van taxateur B met de onroerende zaak vergelijkbare woningen, te weten B-straat 1 te Q (inhoud 455 m³), A-straat 2 te Z (inhoud 518 m³) en C-straat 1 te R (inhoud 550 m³).
4.6. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende is de Ambtenaar – anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld – naar het oordeel van het Hof niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de onroerende zaken B-straat 1 en C-straat 1 in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van belanghebbende om te dezen als referentiepanden te kunnen dienen. De verschillen in ligging (een andere dorpskern) en inhoud zijn daarvoor te groot. Het gebruik van het pand A-straat 2 als referentiepand wordt weliswaar niet betwist door belanghebbende, maar de gegevens van dat pand bieden – nog daargelaten dat zij door taxateur B niet correct zijn weergegeven in het taxatierapport (de verkoopprijs is niet € 405.000 maar € 385.000 en de verkoopdatum is niet 18 februari 2008 maar 10 november 2008) – naar het oordeel van het Hof onvoldoende steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde van € 370.000. Daarbij is van belang dat taxateur B desgevraagd ter zitting geen inzicht heeft kunnen verschaffen in de gehanteerde prijs per m3 van € 594 voor de onroerende zaak, mede in verhouding tot de gehanteerde prijs per m3 van € 345 voor het pand A-straat 2. De opmerking van de taxateur ter zitting dat ‘de prijs per m³ ook € 500 had kunnen zijn’ draagt niet bij aan de overtuiging dat de door de Ambtenaar nader vastgestelde waarde van € 370.000 niet te hoog is. Geconcludeerd dient dan ook te worden dat de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 370.000 aannemelijk te maken.
4.7. Vervolgens is aan de orde de vraag of belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 318.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof beantwoordt die vraag bevestigend. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat hij, na het overlijden van zijn vader, de woning kon kopen voor 90% van de waarde in het economische verkeer. Deze waarde is door taxateur D getaxeerd op € 310.000. Deze taxatie is, zoals onbestreden is gesteld door belanghebbende, tot stand gekomen vanuit de tegengestelde belangen van de acht broers en zusters van belanghebbende en belanghebbende zelf. Belanghebbende heeft verder onweersproken gesteld dat zijn moeder, wanneer één van de kinderen niet bereid zou zijn geweest de woning voor het door taxateur D getaxeerde bedrag van € 310.000 minus de korting van 10 percent te kopen, de onroerende zaak via de makelaar aan potentiële kopers zou hebben aangeboden voor de getaxeerde waarde van € 310.000. Alsdan is aannemelijk dat, zoals door belanghebbende gemotiveerd is gesteld, de meestbiedende gegadigde op de onroerendezaakmarkt niet meer zou hebben betaald dan de vraagprijs van € 310.000. In het licht hiervan en mede gelet op de in hoger beroep overgelegde taxatiekaart van A, waarin een waarde aan de onroerende zaak per 1 januari 2009 wordt toegekend van € 318.040, acht het Hof – hoewel op de door A gebruikte vergelijkingspanden ook kritiek kan worden geuit – dan ook aannemelijk dat de door D getaxeerde waarde van de onroerende zaak in mei 2009 overeenstemt met de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op dat moment. De omstandigheid dat het rapport mede is opgesteld met het oog op de financiering van de koopsom van de onroerende zaak, doet aan deze conclusie niet af.
4.8. In aanmerking genomen dat belanghebbende in hoger beroep een waarde per peildatum 1 januari 2009 bepleit van € 318.000, zal het Hof de (nader) vastgestelde waarde verminderen tot dat bedrag.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De uitspraak van de Rechtbank kan niet in stand blijven.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbende heeft slechts aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de procedure in hoger beroep. Het Hof berekent die kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op een bedrag van € 874. De vergoeding van de kosten in bezwaar en beroep zijn reeds in de uitspraak van de Rechtbank begrepen, welke beslissing het Hof in stand zal laten.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht;
- verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 318.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 874, en
- gelast de gemeente Overbetuwe aan belanghebbende te vergoeden het door hem voor de procedure in hoger beroep betaalde griffierecht van € 112.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. P.M. van Schie, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2011.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.