Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
sector civiel recht
zaaknummer hof: 200.082.876
(zaaknummer rechtbank: 317959)
arrest van de pachtkamer van 29 november 2011
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats]
niet verschenen,
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
hierna: [geïntimeerde sub 2],
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats],
niet verschenen,
4. [geïntimeerde sub 4],
wonende te [woonplaats],
niet verschenen,
5. [geïntimeerde sub 5],
wonende te [woonplaats],
niet verschenen,
6. [geïntimeerde sub 6],
wonende te [woonplaats],
niet verschenen,
7. [geïntimeerde sub 7],
wonende te [woonplaats]
niet verschenen,
geïntimeerden.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 2 maart 2010 en 11 januari 2011 die de pachtkamer van rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, tussen [appellant] als eiser en geïntimeerden als gedaagden heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen in hoger beroep d.d. 8 en 9 februari 2011 alsmede de herstelexploten van 23 en 24 maart 2011 en de herstelexploten II van 11 april 2011,
- het tegen geïntimeerden onder 1 en 3 tot en met 7 verleende verstek,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord.
2.2 Vervolgens hebben [appellant] en [geïntimeerde sub 2] (hierna: partijen) de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, staan vast de feiten die de pachtkamer in zijn vonnis van 2 maart 2010 onder 2 heeft vermeld.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze zaak kort samengevat om het volgende. Bij overeenkomst van 15 april 1957 heeft [appellant] een hoeve en land, tezamen ongeveer 13 ha, verpacht aan de heer [A]. Na diens overlijden op 3 juni 1971 is zijn pleegzoon [B] als pachter opgevolgd. In 1987 heeft [appellant] de boerderij en een groot deel van de pachtgronden verkocht aan [geïntimeerde sub 2]. Het pachtobject betrof sindsdien ongeveer 2,2 ha. Op 8 oktober 1996 is [B] overleden. Geïntimeerden zijn zijn kinderen en (inmiddels) enig erfgenamen. [geïntimeerde sub 2] bewerkt het gepachte en woont in de hoeve.
4.2 [appellant] heeft vanaf 2005 [geïntimeerde sub 2] verzocht een gewijzigde pachtovereenkomst te sluiten overeenkomstig de ontstane situatie. [geïntimeerde sub 2] heeft zich bereid verklaard tot het sluiten van een nieuwe pachtovereenkomst maar partijen verschillen van mening over de omvang van het pachtobject. Het geschil gaat om een aan de westkant van het gepachte gelegen strook (hierna: de strook).
4.3 [appellant] heeft in eerste aanleg op de voet van artikel 7:370 aanhef Pro en onder d BW beëindiging van de pachtovereenkomst en ontruiming gevorderd. Bij conclusie van repliek heeft [appellant] zijn eis vermeerderd met een subsidiaire vordering tot verklaring van recht dat de strook geen deel uitmaakt van het pachtobject. De pachtkamer in eerste aanleg heeft de primaire vordering afgewezen en [appellant] in zijn subsidiaire vordering niet-ontvankelijk verklaard omdat de vermeerdering van eis niet aan alle gedaagden was betekend. Tegen deze oordelen richt zich het hoger beroep.
4.4 In zijn eerste grief betoogt [appellant] dat de pachtkamer ten onrechte heeft aangenomen dat het voorstel een verhoging van de pachtprijs bevat. Het hof oordeelt als volgt. De bij brief van 1 juli 2009 aan [geïntimeerde sub 2] aangeboden pachtovereenkomst (productie 3 bij inleidende dagvaarding) bevat een hogere pachtprijs dan de tot dan tussen partijen geldende. Bij conclusie van repliek heeft [appellant] echter onvoorwaardelijk dezelfde pachtovereenkomst aan [geïntimeerde sub 2] aangeboden met de vigerende pachtprijs van € 567,23 per jaar. Bij conclusie van dupliek heeft [geïntimeerde sub 2] daarmee ingestemd (randnummer 3.5). De grief slaagt.
4.5 De tweede grief gaat over het oordeel van de pachtkamer dat het voorstel geen redelijk aanbod betreft. [geïntimeerde sub 2] is niet tot ondertekening van de aangeboden pachtovereenkomst overgegaan en vindt het aanbod onredelijk omdat in de aangeboden pachtovereenkomst onder artikel 5 is Pro opgenomen: "De navolgende bijzondere voorwaarden zijn overeengekomen: - De toegangsweg van het zomerhuisje, zoals aangegeven op de bijgevoegde tekening, behoort uitdrukkelijk niet tot het pachtobject." Hetgeen hier met de toegangsweg van het zomerhuisje is aangeduid, is de strook.
4.6 Partijen houdt in het bijzonder verdeeld of de strook al dan niet oorspronkelijk tot het pachtobject behoort. Op basis van de tot nu toe door partijen ingenomen standpunten heeft het hof onvoldoende aanknopingspunten om de (on)redelijkheid van de aangeboden pachtovereenkomst met artikel 5 te Pro beoordelen. Het hof zal daarom een plaatsopneming met aansluitend een comparitie van partijen gelasten om onder meer de navolgende punten met partijen te bespreken.
4.7 [appellant] heeft gesteld dat de strook een toegangsweg is die nimmer tot het pachtobject heeft behoord. Dit laatste heeft hij onderbouwd met een notariële akte van 20 februari 1956 (productie 20 bij conclusie van repliek) waarbij [appellant] "een strookje grond, gelegen aan de straatweg [woonplaats] in de gemeente [woonplaats], breed aan de straat ongeveer vijf meter en groot ongeveer drie Aren vijf en zeventig centiaren, uitmakende een op het terrein afgescheiden noordoostelijke strook van het kadastrale perceel gemeente [.....]
4.8 [geïntimeerde sub 2] heeft betwist dat de strook een toegangsweg vormt. Volgens hem is het grasland. Daarnaast wijst hij erop dat op de bij de akte van 20 februari 1956 behorende tekening een bestaande weg en een nieuw te maken weg is ingetekend. De nieuw te maken weg valt volgens [geïntimeerde sub 2] samen met de strook en ligt op het perceel gemeente [.....], en dus binnen het pachtobject, aldus [geïntimeerde sub 2]. Het hof zal partijen nadere vragen stellen over de bij de akte behorende kaart en over de kwestie of, en zo ja wanneer, (op de op de tekening aangegeven plaats) een nieuwe toegangsweg is gerealiseerd.
4.9 Verder verwijt [appellant] [geïntimeerde sub 2] dat de laatste het pachtobject wil vergroten met de toegangsweg, terwijl [geïntimeerde sub 2] juist betoogt dat [appellant] het pachtobject wenst te verkleinen door de strook aan het pachtobject te onttrekken. [appellant] heeft zijn stelling onderbouwd met de stelling dat [geïntimeerde sub 2] jegens ing. [C], rentmeester, steeds zou hebben gezegd de strook erbij te willen en verwezen naar het bij conclusie van repliek overgelegde gesprekverslag (productie 6 bij conclusie van repliek) van 7 augustus 2007. Dit besprekingverslag is opgesteld door [C] namens [appellant]. [appellant] heeft tevens bewijs aangeboden. [geïntimeerde sub 2] heeft zijn verweer toegelicht door eveneens te verwijzen naar het gespreksverslag. Volgens het verslag heeft [C] gezegd: "In de afgelopen twee jaar hebben we u diverse keren gevraagd akkoord te gaan met een nieuw pachtcontract voor de grond die u pacht van de heer [appellant]. Daarbij wil [appellant] ook het pad in gebruik nemen dat aan de westzijde van het gepachte is gelegen. Door het in gebruik nemen van deze weg wil [appellant] een zelfstandige inrit voor de zomerwoning zodat deze beter verhuurbaar wordt." Het hof wenst over deze passage meer duidelijkheid te verkrijgen en over de opmerking van [geïntimeerde sub 2] volgens dat verslag: "Een nieuw contract vind ik prima maar dan wel met de weg erbij en anders niet."
4.10 Daarnaast wijst het hof op het volgende. De vermeerdering van eis, zoals geformu-leerd bij akte van 6 april 2010 en herhaald bij memorie van grieven luidt: "te verklaren voor recht dat de strook grond, evenals het pachtobject deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend gemeente [.....] (…) geen deel uitmaakt van het pachtobject." Daaruit lijkt te volgen dat de strook nu tot hetzelfde kadastraal perceel behoort als het pachtobject. Het hof verzoekt partijen historische kadastrale gegevens in het geding te brengen, zo mogelijk met historische kadastrale kaarten, opdat kan worden vastgesteld wat voorheen tot het perceel gemeente [.....] en tot het perceel gemeente [.....] behoorde. Ter onderbouwing van hun wederzijdse standpunten kunnen partijen voorafgaand aan de plaatsopneming en comparitie van partijen desgewenst ook luchtfoto's en eventuele andere bewijsmiddelen in het geding brengen.
4.11 Tot slot merkt het hof op dat in de thans lopende pachtovereenkomst onder artikelen 25 en 26 is opgenomen dat de pachter zorgdraagt voor periodieke sluiting van toegangswegen tot het gepachte en dat het onderhoud van de toegangswegen tot het gepachte berust bij en voor rekening is van de pachter. Het hof wenst te vernemen of deze bepalingen ook zien op de onderhavige strook, wat het gebruik van aanvang tot heden van de strook is geweest en de plaats van de strook in het oorspronkelijke pachtobject.
Slotsom
4.12 Het hof zal een plaatsopneming en comparitie gelasten. Voorafgaand kunnen partijen stukken overleggen. Verder houdt het hof iedere beslissing aan.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bepaalt dat het lid van het hof, mr. Th.C.M. Willemse, die hierbij tot raadsheer-commissaris wordt benoemd, bijgestaan door het deskundig lid ir. H.K.C. Roelofsen, de plaatselijke gesteldheid van het perceel kadastraal bekend gemeente [.....], zal opnemen, vergezeld van de griffier;
verstaat dat partijen voorafgaand aan de plaatsopneming verzamelen ter plaatse van [adres]
bepaalt dat partijen aansluitend aan de plaatsopneming in persoon of vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en hetzij bevoegd hetzij speciaal schriftelijk gemachtigd is tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten zullen verschijnen voor het geven van inlichtingen als onder 4.8, 4.9 en 4.11 bedoeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
verzoekt aan partijen om in gezamenlijk overleg een ruimte te reserveren in de nabijheid van het perceel waar, aansluitend aan voormelde bezichtiging, de comparitie van partijen kan plaatsvinden;
bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden december 2011 tot en met februari 2012 zullen opgeven op de roldatum 13 december 2011, waarna dag en uur van de plaatsopneming en de aansluitende comparitie door de raadsheer-commissaris en het deskundige lid zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat partijen de stukken als bedoeld in rov. 4.10 in tweevoud in het geding dienen te brengen en dat partijen ervoor dienen te zorgen dat de raadsheer-commissaris, het deskundige lid en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van die stukken hebben ontvangen;
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat de raadsheer-commissaris, het deskundige lid en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordig-heid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 november 2011.