Uitspraak
Arrest d.d. 6 december 2011
Zaaknummer 200.073.617/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
gevestigd te Heerlen,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. H.Ch. Altmann, kantoorhoudende te Heerlen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
toevoeging,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. E.R. van Schaik, kantoorhoudende te Lelystad.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 8 september 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 13 september 2010 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 28 september 2010.
De conclusie van de appeldagvaarding, die tevens de grieven bevat en waaraan twee producties zijn gehecht, luidt:
"(…) te vernietigen het vonnis (…) tussen partijen gewezen en, opnieuw rechtdoende, voor zover wettelijk mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, de tussen partijen vigerende huurovereenkomst betrekkelijk de woonruimte aan [adres] en geïntimeerde te veroordelen om binnen drie dagen na het ten deze te wijzen arrest, het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met al het hare en de haren en met afgifte der sleutels, ter algehele vrije beschikking van appellante te stellen en appellante toe te staan om die ontruiming op kosten van geïntimeerde te laten uitvoeren door een daartoe bevoegde gerechtsdeurwaarder, indien geïntimeerde met voormelde ontruiming ingebreke mocht blijven, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, en tevens geïntimeerde te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de som van € 1.882,20 (…) zijnde de huurachterstand t/m september 2010, te vermeerderen met de in prima gevorderde contractuele boete ad € 265,96, alsmede de betaling van een bedrag € 627,40 voor iedere ingegane maand die geïntimeerde nog van het onderhavige gehuurde gebruik zullen blijven maken, althans niet ontruimd, ter algehele vrije beschikking van appellante zullen hebben gesteld na 1 oktober 2010, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2010 tot de dag der algehele voldoening alsmede een bedrag ad € 186,-- terzake de contractuele boete en met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instantiën."
[appellante] heeft van eis geconcludeerd.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"(…) dat de kantonrechter terecht de vordering van [appellante] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft afgewezen zodat [geïntimeerde] Uw Gerechtshof verzoekt de vordering van [appellante] in hoger beroep af te wijzen en het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector Kanton van 8 september 2010 te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van beide instanties."
Ten slotte heeft [appellante] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[geïntimeerde] heeft één grief opgeworpen, die uit verschillende onderdelen bestaat.
De beoordeling
de feiten
1.1 Het hof ziet aanleiding om de feiten zelfstandig vast te stellen. Deze feiten komen in het kort op het volgende neer.
1.2 [appellante] heeft de woning aan [adres] met ingang van 1 april 2009 voor de duur van één jaar verhuurd aan [geïntimeerde]. In de op 24 maart 2009 ondertekende huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat indien de periode van één jaar verstrijkt zonder opzegging, de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. De huurprijs, die bij vooruitbetaling verschuldigd is, bedraagt bij aanvang € 620,00 per maand.
1.3 Geen van partijen heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de overeengekomen termijn, zodat deze na 31 maart 2010 voor onbepaalde tijd is voortgezet.
1.4 Tot en met maart 2010 zijn de huurpenningen voldaan. In april en mei 2010 heeft [geïntimeerde] geen huurbetalingen gedaan. Op 3 juni 2010 heeft [geïntimeerde] € 620,00 betaald aan [appellante].
1.5 Op 8 juni 2010 heeft [appellante] [geïntimeerde] in rechte betrokken.
1.6 De huurprijs bedraagt met ingang van 1 juli 2010 € 627,40.
1.7 Op 29 juni 2010 en op 23 augustus 2010 heeft [geïntimeerde] telkens een bedrag van € 620,00 aan [appellante] betaald.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1 [appellante] heeft gevorderd - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling tot betaling van € 1.860,00 aan achterstallige huur, € 186,00 aan contractuele boete en € 627,40 voor iedere ingegane maand die [geïntimeerde] na 1 juli 2010 nog in de woning zal verblijven. Tevens heeft [appellante] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over € 1.860,00 vanaf 1 juni 2010 en tot betaling van de proceskosten.
2.2 [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen. Bij repliek heeft [appellante] de vordering aan achterstallige huur verminderd tot € 1.240,00.
2.3 Bij het beroepen vonnis van 8 september 2010 heeft de kantonrechter als volgt beslist:
- veroordeelt [geïntimeerde] tegen bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen een bedrag van € 1.240,00, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 3 juni 2010 tot de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op:
• € 200,00 voor salaris gemachtigde
• € 93,88 voor explootkosten
• € 158,00 voor vastrecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
met betrekking tot de eiswijziging
3.1 Voor zover [appellante] haar eis in hoger beroep heeft veranderd en/of vermeerderd, heeft [geïntimeerde] daartegen geen bezwaar gemaakt. Ook ambtshalve ziet het hof geen aanleiding de eiswijziging wegens strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing te laten. Het hof zal derhalve recht doen op de gewijzigde eis.
met betrekking tot de grief
4.1 Tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft [appellante] met name gegriefd. Hiertoe heeft zij onder meer aangevoerd dat [geïntimeerde] op 10 september 2010 een huurachterstand heeft van € 1.882,20.
4.2 Uit het door [appellante] in het geding gebrachte overzicht van huurtermijnen en ontvangen betalingen, waarvan de inhoud door [geïntimeerde] niet is weersproken, blijkt dat de laatste betaling van 23 augustus 2010 is toegerekend (naar 's hofs oordeel terecht) aan de huurverplichting over de maand juni 2010. De betalingsachterstand bedraagt derhalve ten tijde van de dagvaarding in hoger beroep drie maal de huur van € 627,40 over de maanden juli, augustus en september 2010.
4.3 Het hof stelt voorop dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit een wederkerige overeenkomst (zoals in dit geval een huurovereenkomst) aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit geldt echter niet wanneer de tekortkoming door haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen.
4.4 Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter het beroep van [geïntimeerde] op verrekening van de waarborgsom met de huurachterstand, terecht op goede gronden verworpen. Van een huurachterstand van drie maanden, waarvan in dit geval derhalve sprake is, kan niet worden gezegd dat een dergelijke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. Te meer niet, omdat [geïntimeerde] de huur bij herhaling (veel) te laat betaalde. De betalingsproblemen waarin [geïntimeerde] zegt te verkeren omdat hij in een tijdelijke uitkeringssituatie zit, kan hij niet afwentelen op [appellante] als verhuurder. Dat [geïntimeerde] door de ontbinding en ontruiming, zoals hij stelt, samen met zijn minderjarige zoon op straat komt te staan, doet evenmin aan voormeld oordeel af.
4.5 De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning (met nevenvorderingen) zullen daarom worden toegewezen. In zoverre slaagt de grief. Het hof ziet er evenwel niet aan voorbij dat de actuele situatie in relevante mate kan afwijken van hetgeen blijkt uit de thans voorhanden zijnde informatie. Het hof gaat er dan ook vanuit dat [appellante] geen gebruik maakt van de hierna te verstrekken ontruimingstitel, indien de huurachterstand inmiddels in betekenisvolle mate is ingelopen dan wel indien [geïntimeerde] na kennisneming van dit arrest een deugdelijke afbetalingsregeling voorstelt en die ook nakomt.
4.6 De door [appellante] gevorderde "contractueel bepaalde gefixeerde boete à 15%" is door de kantonrechter afgewezen op grond van de overweging dat voor buitengerechtelijke kosten geen plaats is, nu [appellante] onvoldoende heeft aangevoerd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die los van de proceskosten voor vergoeding in aanmerking komen. Met een onderdeel van zijn grief komt [appellante] tegen dit oordeel op.
4.7 De contractuele bepaling waarop [appellante] zich kennelijk beroept, heeft zij noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep overgelegd. De kantonrechter is er klaarblijkelijk van uitgegaan dat [appellante] het oog had op buitengerechtelijke (incasso)kosten, hetgeen het hof, gelet op de gebrekkige onderbouwing van de vordering op dit punt en gegeven het voor buitengerechtelijke (incasso)kosten niet-ongebruikelijke tarief van 15%, niet onbegrijpelijk voorkomt.
4.8 Ook in hoger beroep maakt [appellante] niet duidelijk waarop zij haar vordering baseert. [appellante] stelt slechts dat de gevorderde boete contractueel betrekking heeft op te late huurbetalingen en niets te maken heeft met buitengerechtelijke kosten. Maar de uitdrukkelijke verwijzing in de inleidende dagvaarding naar het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 17 maart 2005 (LJN: AT5449), waarin het ging om een beding in een huurovereenkomst waarin is bepaald dat in afwijking van art. 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de werkelijke proceskosten van de verhuurder voor rekening van de huurder komen, lijkt er op te duiden dat [appellante] het oog heeft op een dergelijk beding. Dat verhoudt zich echter niet met de gebezigde bewoordingen die duiden op een contractuele boete en bovendien heeft [appellante] geen specificatie van de werkelijke proceskosten overgelegd. Het hof is dan ook van oordeel dat de vordering in zoverre terecht is afgewezen, omdat [appellante] tekort geschoten is in haar plicht de vordering deugdelijk te onderbouwen.
4.9 De kantonrechter heeft voorts, gelet op art. 237 lid 1, laatste volzin, Rv, terecht de hoogte van de proceskosten waarin [geïntimeerde] is verwezen, zowel qua griffierecht als qua salaris van de advocaat, gerelateerd aan de hoogte van de huurachterstand ten tijde van de inleidende dagvaarding voor zover die is komen vast te staan (€ 1.240,00), en het meerdere als nodeloos gemaakte kosten voor rekening van [appellante] gelaten. Voor zover de grief inhoudt dat de door de kantonrechter ten laste van [geïntimeerde] uitgesproken proceskostenveroordeling te laag is, mist zij daarom doel.
4.10 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft [appellante] geen belang meer bij bespreking van (het onderdeel van) haar grief dat de kantonrechter ten onrechte de vorderingen tot ontbinding en ontruiming heeft afgewezen op de grond dat de huurachterstand minder dan drie maanden bedroeg.
slotsom
5.1 De slotsom luidt dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd behoudens de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling.
5.2 [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 1.882,20 aan achterstallige huur. Het hof zal niet - zoals gevorderd - de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 1 juni 2010 toewijzen, aangezien het hier gaat om de huur over de maanden juli t/m augustus 2010. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de 1e van de maand volgend op de dag waarop onderscheiden huurtermijnen opeisbaar zijn geworden.
5.3 De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen op na te melden wijze worden toegewezen, alsmede de daarmee samenhangende vordering tot betaling van € 627,40 voor iedere maand dat [geïntimeerde] na ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning zal verblijven.
5.4 Er bestaat geen grond de mede gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te doen voeren met inroeping van de sterke arm, ook toe te wijzen. Deze vordering berust niet op de wet. Art. 556 lid 1 Rv schrijft immers voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder en vormt in dit opzicht een uitzondering op het bepaalde in art. 3:299 BW. De deurwaarder zélf behoeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm te kunnen inroepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan art. 557 Rv, waarin art. 444 Rv van overeenkomstige toepassing is verklaard.
5.5 [geïntimeerde] zal als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (salaris advocaat: 1 punt tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het bestreden vonnis van 8 september 2010, behoudens de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling die wordt bekrachtigd;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres],
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen zes weken na betekening van dit arrest met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voorzover die niet het eigendom van [appellante] zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [appellante] te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 1.882,20 ten titel van achterstallige huur over de maanden juli t/m september 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 1e van de maand volgend op de dag waarop de onderscheiden huurtermijnen opeisbaar zijn geworden tot de dag der algehele voldoening,
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 627,40 voor iedere ingegane maand die [geïntimeerde] na ontbinding van de huurovereenkomst nog van de woning gebruik maakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 1e van de daarop volgende maand tot de dag der algehele voldoening,
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [appellante] tot aan deze uitspraak op € 350,93 aan verschotten en op € 894,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat,
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 6 december 2011 in bijzijn van de griffier.