Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.069.529
(zaaknummer rechtbank 592683)
arrest van de tweede civiele kamer van 9 augustus 2011
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Villapark De Zeven Heuvelen B.V.,
gevestigd te Groesbeek,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. L.G.U. Compri,
tegen:
[A],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. O. Diemel.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 19 maart 2010 dat de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) tussen principaal appellante (hierna ook te noemen: De Zeven Heuvelen) als eiseres en principaal geïntimeerde (hierna ook te noemen: [A]) als gedaagde heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 De Zeven Heuvelen heeft bij exploot van 17 juni 2010 [A] aangezegd van voormeld vonnis van 19 maart 2010 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [A] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft De Zeven Heuvelen vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en een aantal, deels nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zo nodig onder aanvulling van gronden, [A] zal veroordelen om aan haar tegen kwijting te betalen:
1. de som van € 1.580,04 ter zake van de in eerste aanleg en in memorie van grieven vermelde gronden verschuldigd;
2. de buitengerechtelijke kosten van € 300,--;
3. de wettelijke rente over het bedrag van € 965,90 vanaf 5 januari 2007 en over het bedrag van € 614,14 vanaf 23 september 2007, alles tot aan de dag der algehele voldoening;
4. de kosten van het geding in beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [A] de grieven bestreden, heeft zij bewijs aangeboden en drie producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest De Zeven Heuvelen niet in haar principaal hoger beroep zal ontvangen, althans het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met uitzondering van de beslissing over de bemiddelingskosten van de verhuur van haar villa van € 614,14, de buitengerechtelijke kosten van € 150,--, alsmede de wettelijke rente daarover van 23 september 2007 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van de Zeven Heuvelen in de kosten van het principaal hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen arrest en vermeerderd met nakosten voor een bedrag van € 131,-- dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 199,--.
2.4 Bij dezelfde memorie heeft [A] incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 19 maart 2010, en heeft zij daartegen grieven aangevoerd en toegelicht en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft gevorderd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis inzake de bemiddelingskosten voor de verhuur van haar villa van € 614,14, de buitengerechtelijke kosten van € 150,--, alsmede de wettelijke rente daarover van 23 september 2007 tot de dag der algehele voldoening zal vernietigen en, opnieuw recht doende, voor recht zal verklaren dat de overeenkomsten (waaronder de beheersovereenkomst) gesloten door en met De Zeven Heuvelen zijn vernietigd op grond van misbruik van recht dan wel dwaling, en de oorspronkelijke vordering van De Zeven Heuvelen inzake de bemiddelingskosten voor de verhuur van haar villa, de buitengerechtelijke kosten, alsmede de wettelijke rente daarover alsnog zal afwijzen, met veroordeling van De Zeven Heuvelen in kosten van het incidenteel hoger beroep vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen arrest en vermeerderd met nakosten voor een bedrag van € 131,-- dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 199,--.
2.5 Bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep heeft De Zeven Heuvelen verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof de vordering van [A] zal afwijzen, met veroordeling van [A] tot betaling aan haar van de proceskosten in beide instanties, vermeerderd met de nakosten voor een bedrag van € 131,-- dan wel indien betekening plaatsvindt, van € 199,--.
2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
3.1 Op 29 maart 1994 hebben De Zeven Heuvelen en de projectontwikkelaar van Villapark de Zeven Heuvelen een contract gesloten met betrekking tot een te bouwen villapark in de gemeente Groesbeek. Daarbij is onder meer overeengekomen dat De Zeven Heuvelen de exploitatie verkrijgt van het beheer van het villapark en van de centrale voorzieningen. Verder is overeengekomen dat De Zeven Heuvelen wordt betrokken bij het opstellen van de statuten van de op te richten Vereniging van Eigenaren (VvE) en dat De Zeven Heuvelen samen met de projectontwikkelaar de koopovereenkomst voor de toekomstige eigenaren van villa’s in het villapark zal opstellen.
In die onderlinge overeenkomst hebben de projectontwikkelaar en De Zeven Heuvelen voorts afgesproken, dat het lidmaatschap van de VvE voor toekomstige bewoners van het park verplicht zal worden gesteld.
3.2 Het voorgaande is vastgelegd in een zogenaamde “beheersovereenkomst Villapark de Zeven Heuvelen”. Die beheersovereenkomst is gesloten tussen “het dagelijks bestuur van de VvE” en de “B.V. De Zeven Heuvelen i.o.”. Op het moment dat die beheersovereenkomst werd getekend was nog geen sprake van kopers of aspirant-kopers. Dat was evenmin het geval toen de tekst van de koopovereenkomst en de statuten van de VvE werden opgesteld.
3.3 Artikel 3 van de beheersovereenkomst luidt als volgt:
“1. De eigenaar van de villa is niet verplicht maar wel gerechtigd de villa aan derden te verhuren. De beheerder bemiddelt daarbij op verzoek van de eigenaar ter zake waarvan tussen beheerder en eigenaar een overeenkomst dient te worden gesloten.
2. De huurprijs voor de villa’s wordt door de beheerder i.s.m. het Bestuur van de VVE vastgesteld.(…)
3. De beheerder is (naast de eigenaar) exclusief belast met de organisatie van de verhuur van de villa’s.
4. (…) Deze zal voor administratiekosten, bewaking en ontvangst van de gasten etc. een vergoeding ontvangen van 4% exclusief BTW van de geldende huurprijs met een minimum van fl. 25,= per wisseling.(…)
5. (…)”
3.4 Artikel 7 van de beheersovereenkomst luidt als volgt:
“Voor de uitoefening van het beheer, zoals genoemd in deze overeenkomst, zomede de kosten van onderhoud van de centrale voorzieningen verstrekt het Bestuur van de VVE aan de beheerder een vaste vergoeding en een variabele vergoeding waarvan de vaste vergoeding gelijkelijk, uiterlijk op 1 april, over de eigenaren als verenigingskosten zal worden omgeslagen en in rekening gebracht. De vaste vergoeding, welke omschreven in dit artikel, wordt per kalenderjaar toegekend en betaling vindt plaats nadat het Bestuur van de VVE een door de beheerder op te stellen begroting heeft goedgekeurd. De variabele vergoeding zal per geval worden betaald. (…)”
3.5 In alle koopovereenkomsten met betrekking tot de villa’s in het park is een “kettingbeding/kwalitatieve verplichting” opgenomen. Daarin is onder meer bepaald:
“Kettingbeding/kwalitatieve verplichting
Artikel 18
Partijen zijn overeengekomen dat ten tijde van de levering van het verkochte kettingbedingen/kwalitatieve verplichtingen in het leven zullen worden geroepen, zoals hierna omschreven:
1 (…)
2. Lidmaatschap vereniging.
Koper is er mee bekend dat al hetgeen gelegen is in het villapark “De Zeven Heuvelen”, doch geen deel uitmaakt van de afzonderlijke kavels, eigendom blijft van de grondeigenaar, casu quo verkoper totdat één en ander, zoals straten en de groenvoorziening, in eigendom zal worden overgedragen aan de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid: Villapark “De Zeven Heuvelen”, welke vereniging ten doel heeft het in eigendom verkrijgen van bedoelde onroerende zaken en het beheer en het onderhoud daarvan, alles in de ruimste zin des woords en welke vereniging ten doel heeft het in eigendom verkrijgen van bedoelde onroerende zaken en het beheer en het onderhoud daarvan, alles in de ruimste zin des woords en welke vereniging zijn leden omslagen of contributies mag opleggen terwijl:
- slechts lid zal kunnen zijn, degene aan wie als eigenaar of beperkt zakelijk genotsgerechtigde, een afzonderlijk perceel bestemd voor de bouw van een woning toebehoort;
- elk lid één stem kan uitbrengen per aan hem toebehorend perceel;
- de contributies en omslagen per perceel door de vereniging zullen worden vastgesteld.
Koper heeft een exemplaar van de statuten van die vereniging ontvangen, is met de inhoud daarvan bekend. Koper is verplicht lid te zijn -en zolang hij eigenaar of beperkt zakelijk genotsgerechtigde is van het verkochte lid te blijven- van genoemde vereniging en verplicht zich tot nakoming van alle uit bedoeld lidmaatschap voortvloeiende verplichtingen.
3.(…)
4. Parkreglement/beheerscontract.
Koper heeft een exemplaar van het parkreglement, van het tussen genoemde vereniging en de beheerder gesloten beheerscontract en van de modelhuurovereenkomst van bedoelde vereniging ontvangen. Koper verplicht zich tot naleving van het parkreglement, bedoeld beheerscontract en -voor het geval men tot verhuur wens over te gaan- de modelhuurovereenkomst.
5. (…)
6. (…)”.
3.6 [A] is in 2001 eigenares geworden van één van de op het villapark gesitueerde villa’s. Zij heeft vergaderingen bijgewoond van de VvE en is actief geweest in de VvE.
3.7 Per 31 december 2006 heeft [A] haar lidmaatschap van de VvE opgezegd.
3.8 De Zeven Heuvelen heeft, in afwijking van het in artikel 7 van de beheersovereenkomst bepaalde, de rekeningen voor de beheers- en de verhuurvergoeding van meet af aan rechtstreeks aan de eigenaren van de villa’s gestuurd. [A] heeft die rekeningen tot en met het jaar 2006 ook altijd voldaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In eerste aanleg heeft De Zeven Heuvelen - na haar eis verminderd te hebben - gevorderd dat [A] - kort gezegd - wordt veroordeeld om aan haar te betalen een bedrag van € 1.580,04. Het eerste gedeelte van dat bedrag ziet op een verhuurvergoeding voor de verhuur van de villa van [A] over de periode 5 januari 2007 tot 30 juli 2007 (€ 614,14). Het tweede gedeelte van dat bedrag ziet op de beheersvergoeding over het jaar 2007 (€ 965,90). De kantonrechter heeft in eerste aanleg - kort gezegd - het eerste gedeelte van de vordering toegewezen en het tweede gedeelte van de vordering afgewezen. De Zeven Heuvelen kan zich niet verenigen met het feit dat de kantonrechter het tweede gedeelte van de vordering heeft afgewezen. [A] kan zich daarentegen niet verenigen met de toewijzing van het eerste gedeelte van de vordering.
4.2 Tussen partijen is niet meer in discussie of [A] haar lidmaatschap van de VvE mocht opzeggen. Als eerste is aan de orde de vraag of [A] jegens De Zeven Heuvelen gehouden is de beheersvergoeding te betalen te meer nu zij haar lidmaatschap van de VvE heeft opgezegd. Met grief I betoogt De Zeven Heuvelen dat een redelijke uitleg van de koopovereenkomst en de beheersovereenkomst meebrengt dat de eigenaren van de villa’s jegens haar gehouden zijn een beheersvergoeding te voldoen.
4.3 Naar het oordeel van het hof is [A] niet gehouden een beheersvergoeding jegens De Zeven Heuvelen te voldoen. Het hof overweegt hiertoe als volgt.
Anders dan De Zeven Heuvelen aanvoert, kan de betaalplicht van de beheersvergoeding voor [A] jegens De Zeven Heuvelen niet enkel op basis van redelijkheid en billijkheid ontstaan. Nu [A] geen partij bij de beheersovereenkomst is, vloeien uit de beheersovereenkomst niet rechtstreeks verplichtingen voor [A] voort en kan de beheersovereenkomst niet de rechtsgrond vormen voor een op [A] jegens De Zeven Heuvelen rustende betaalplicht van de beheersvergoeding. Daar niet gesteld of gebleken is dat De Zeven Heuvelen partij was bij de door [A] gesloten koopovereenkomst, moet er van worden uitgegaan dat De Zeven Heuvelen geen partij bij de koopovereenkomst was. In zoverre wijkt deze zaak feitelijk af van de berechte casus in het door [A] ingeroepen vonnis van de rechtbank Arnhem van 16 augustus 2001 met zaaknummer 648996. Verder is gelet op voornoemd uitgangspunt niet komen vast te staan dat de koopovereenkomst een grondslag vormt voor de vordering tot betaling van de beheersvergoeding van De Zeven Heuvelen jegens [A]. De Zeven Heuvelen stelt niet dat bij de koopovereenkomst is bedongen dat zij in zoverre het recht heeft betaling van [A] te vorderen of op andere wijze jegens [A] een beroep op de koopovereenkomst te doen. Uit artikel 18 van de koopovereenkomst volgt evenmin een dergelijk ten gunste van De Zeven Heuvelen gemaakt derdenbeding. Dat bevat in zoverre onder 2 hooguit een ten gunste van de VvE gemaakt derdenbeding, maar een dergelijk beding ligt niet ten grondslag aan de gevorderde beheersvergoeding. Het feit dat in het verleden De Zeven Heuvelen de beheersvergoeding rechtstreeks aan de leden van de VvE factureerde en [A] als lid van de VvE dit ook aan De Zeven Heuvelen betaalde, maakt dit niet anders. Het betalingsadres is immers niet relevant.
Gelet hierop falen de grieven I en II.
4.4 Met grief III komt De Zeven Heuvelen op tegen het feit dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft overwogen dat [A] wegens ongerechtvaardigde verrijking aan haar zijde jegens De Zeven Heuvelen tot betaling is gehouden.
Op grond van artikel 6:212 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. De vereisten voor ongerechtvaardigde verrijking zijn derhalve verrijking van de één, verarming van de ander, een verband tussen de verrijking en de verarming en de ongerechtvaardigdheid van de verrijking. De op ongerechtvaardigde verrijking gebaseerde vordering is niet toewijsbaar nu niet is komen vast te staan dat sprake is van zowel relevante verrijking als relevante verarming of schade. Zo stelt De Zeven Heuvelen dat [A] voordeel trekt uit de door haar verrichte beheerswerkzaamheden, maar daaruit volgt zonder een verdere toelichting (die ontbreekt) nog niet dat de vermogenstoestand van [A] hierdoor is verbeterd. Dit geldt nog temeer nu [A] zich bij artikel 18 van de koopovereenkomst wel jegens de VvE lijkt te hebben verplicht tot naleving van de beheersovereenkomst. Voor zover De Zeven Heuvelen stelt dat zij schade lijdt door de gemiste beheerskosten, volgt hieruit zonder een verdere toelichting (die ontbreekt) nog niet dat haar vermogenstoestand is verslechterd. Dit geldt in het bijzonder nu de VvE zich bij artikel 7 van de beheersovereenkomst wel jegens De Zeven Heuvelen lijkt te hebben verplicht tot betaling van beheerskosten. Grief III faalt.
4.5 Met grief IV komt De Zeven Heuvelen op tegen het feit dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft overwogen dat [A] onrechtmatig heeft gehandeld jegens De Zeven Heuvelen, de VvE en haar leden door eerst een villa te kopen op het onderhavige park met bijkomende verplichtingen en vervolgens haar lidmaatschap van de VvE op te zeggen. Enkel hieruit volgt echter dat nog geen aan De Zeven Heuvelen toerekenbare onrechtmatige daad. De Zeven Heuvelen motiveert en concretiseert verder niet om welke inbreuk op welk recht dan wel welk doen of nalaten in strijd met welke wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, het zou gaan, zodat jegens De Zeven Heuvelen geen onrechtmatige daad is komen vast te staan. Grief IV faalt eveneens.
4.6 Met haar incidenteel hoger beroep komt [A] op tegen het feit dat zij is veroordeeld tot betaling van de verhuurvergoeding aan De Zeven Heuvelen. Naar het oordeel van het hof dient artikel 18 onder 4 van de koopovereenkomst in combinatie met artikel 3 leden 3 en 4 van de beheersovereenkomst gelezen te worden als een derdenbeding ten behoeve van De Zeven Heuvelen. Artikel 6:253 BW bepaalt dat een overeenkomst voor een derde het recht schept een prestatie van een der partijen te vorderen of op andere wijze jegens een van hen een beroep op de overeenkomst te doen, indien de overeenkomst een beding van die strekking inhoudt en de derde dit beding aanvaardt. Door het zenden van de facturen voor de verhuurvergoeding heeft De Zeven Heuvelen het beding aanvaard. Dat betekent dat [A] in beginsel is gehouden om in geval van verhuur van de woning aan De Zeven Heuvelen een verhuurvergoeding te betalen. Dat zij de woning heeft verhuurd wordt door haar erkend. Het verweer van [A] dat daarbij geen bemiddeling heeft plaatsgevonden treft geen doel, nu voor de verschuldigdheid van de vergoeding niet ter zake doet of daadwerkelijk bemiddeling heeft plaatsgevonden. De kosten zijn immers gelet op artikel 3 lid 4 van de beheersovereenkomst voor administratiekosten, bewaking en ontvangst van de gasten. [A] betwist verder de hoogte van de in rekening gebrachte verhuurvergoeding. Volgens haar zijn de werkzaamheden van de beheerder zodanig beperkt gebleken en onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat de vergoeding dient te worden afgewezen dan wel te worden gematigd. Naar het oordeel van het hof gaat ook dit betoog niet op, nu de verhuurvergoeding is gefixeerd op 4%.
4.7 In het incidenteel hoger beroep vordert [A] ook te verklaren voor recht dat de overeenkomsten (waaronder de beheersovereenkomst) gesloten door en met de Zeven Heuvelen vernietigd zijn op grond van misbruik van recht dan wel dwaling. Volgens artikel 353 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kan in hoger beroep geen eis in reconventie worden ingesteld. [A] voert aan een dergelijke eis in eerste aanleg al bij conclusie van antwoord te hebben ingesteld, maar De Zeven Heuvelen en de kantonrechter hebben daarin geen reconventionele vordering herkend, althans hebben zij niet op een dergelijke eis in reconventie gereageerd. Bij het bestreden vonnis is in ieder geval niet op een dergelijke reconventionele vordering beslist. Overigens komt [A] geen beroep op misbruik van recht dan wel dwaling toe, nu zij geen partij is bij de desbetreffende overeenkomsten en evenmin een orgaan van de VvE. De grieven van [A] falen.
4.8 Zowel in het principaal als het incidenteel hoger beroep falen de grieven, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij in het principaal hoger beroep wordt De Zeven Heuvelen veroordeeld in die kosten. In het incidenteel hoger beroep heeft [A] te gelden als de in het ongelijk gestelde partij, zodat zij in die kosten wordt veroordeeld.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in het principaal en het incidenteel hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) van 19 maart 2010;
in het principaal hoger beroep voorts:
veroordeelt De Zeven Heuvelen in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op € 632,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en € 263,-- voor griffierecht, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest;
veroordeelt De Zeven Heuvelen in de nakosten, begroot op € 131,--, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval De Zeven Heuvelen niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest wat de proceskostenveroordelingen in het principaal hoger beroep betreft uitvoerbaar bij voorraad;
in het incidenteel hoger beroep voorts:
veroordeelt [A] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Zeven Heuvelen begroot op € 316,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en nihil aan verschotten;
veroordeelt [A] in de nakosten, begroot op € 131,--, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval [A] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
in het principaal en het incidenteel hoger beroep voorts:
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, P.M.M. Mostermans en M.G.W.M. Stienissen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2011.