Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00288
uitspraakdatum: 6 september 2011
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 1 maart 2011, nummer AWB 10/3080, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking (met nummer AB 3814103) is de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q voor het kalenderjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 257.000. Daarbij is voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelastingen opgelegd ten bedrage van € 437,92.
1.2. De vastgestelde waarde en de aanslag zijn, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
1.3. Het door belanghebbende tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof). De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast voormelde stukken, voorts het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 23 augustus 2011 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord de gemachtigden van belanghebbende alsmede de Ambtenaar.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 gelegen in de wijk A te Q (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in een voormalige - uit 1919 stammende - kantoorvilla gelegen appartement op de eerste en tweede verdieping (zolder). De onroerende zaak heeft een bruto-oppervlakte van 121 m2, een berging van 8 m3, een schuin dak en beschikt over drie dakkapellen. Voorts behoort tot de onroerende zaak een eigen parkeerplaats. De onroerende zaak is gelegen aan een ventweg met daarachter - op een verhoogd talud - een drukke doorgaande weg. Op ongeveer 70 meter van de onroerende zaak is een spoorlijn gelegen.
2.2. Bedoelde kantoorvilla is in 2007 ingrijpend verbouwd tot vijf woningen. Het betreft twee op de begane grond gelegen zogenoemde stadswoningen en drie appartementen (waaronder de onroerende zaak). Eén van die appartementen is eveneens op de begane grond gelegen. De door belanghebbende in augustus 2007 voor de onroerende zaak betaalde V.O.N.-prijs bedraagt € 245.000.
2.3. De Ambtenaar heeft de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) voor het kalenderjaar 2010 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 257.000.
2.4. Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
2.5. Hiertegen heeft belanghebbende vergeefs beroep bij de Rechtbank aangetekend.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 257.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend. Partijen hebben ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat de aan belanghebbende voor het jaar 2010 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen niet tot de rechtsstrijd van partijen in appel behoort. Wanneer de vastgestelde waarde van de onroerende zaak wordt verminderd, dient die aanslag - aldus partijen - dienovereenkomstig te worden verminderd.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 225.000.
3.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2. De waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald naar de waarde die de zaak op 1 januari 2009 heeft.
4.3. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 257.000 per 1 januari 2009 niet te hoog is.
4.4. In dat verband verwijst de Ambtenaar naar een door taxateur B op 28 oktober 2010 opgestelde taxatierapport, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderhavige onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 260.000.
4.5. In het taxatierapport van taxateur B wordt de getaxeerde waarde van € 260.000 onderbouwd aan de hand van verkoopcijfers van drie in de ogen van taxateur B met de onroerende zaak vergelijkbare woningen, te weten b-straat 1 gelegen in de wijk C (op 7 december 2009 verkocht voor € 270.000), c-straat 1 gelegen in de wijk D (op 17 april 2009 verkocht voor € 345.000) en d-straat 1, eveneens gelegen in de wijk D (op 3 november 2008 verkocht voor € 255.000). Desgevraagd heeft de Ambtenaar ter zitting verklaard dat de onroerende zaak van belanghebbende een uniek object betreft en dat het zeer lastig is om bruikbare - omstreeks de peildatum verkochte - referentiepanden te vinden die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het Hof deelt die opvatting. De door taxateur B genoemde vergelijkingspanden acht het Hof, gelijk belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld, te dezen niet bruikbaar als referentiepanden. De verschillen in de ligging van de objecten zijn daarvoor te groot. Gelet hierop, moet worden geconcludeerd dat de Ambtenaar met het overgelegde taxatierapport niet erin is geslaagd de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
4.6. Belanghebbende heeft voor de onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 225.000 verwezen naar een op 6 april 2011 door taxateur E opgemaakt taxatierapport. De in dat taxatierapport genoemde vergelijkingspanden (a-straat 2, a-straat 3 en e-straat 1) acht het Hof evenmin bruikbaar om te dezen als referentiepand te dienen. Deze woningen verschillen wat type, bouwjaar en uitstraling betreft teveel van de onroerende zaak. Dit betekent dat belanghebbende evenmin erin is geslaagd de door haar bepleite waarde van € 225.000 aannemelijk te maken.
4.7. In de omstandigheden van het onderhavige geval acht het Hof de door belanghebbende in augustus 2007 betaalde V.O.N.-prijs het beste aanknopingspunt om de gezochte waarde te bepalen. Aannemelijk is - gelet op de, naar de Ambtenaar desgevraagd onweersproken heeft gesteld, ‘stijgende’ markt in die periode - dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009 hoger was dan de betaalde V.O.N.-prijs. In dat licht bezien, acht het Hof aannemelijk dat de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van € 257.000 niet te hoog is.
4.8. Belanghebbende heeft zich voorts nog beroepen op toepassing van het gelijkheidsbeginsel. In de in dat kader aangevoerde stellingen van belanghebbende ligt besloten dat de Ambtenaar naar haar opvatting de vier andere woningen in de verbouwde villa in afwijking van het in artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz vervatte waarderingsvoorschrift te laag heeft gewaardeerd. Die gunstige behandeling wenst belanghebbende evenzeer.
4.9. Het tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te rekenen gelijkheidsbeginsel kan in belastingzaken met vrucht worden ingeroepen, wanneer sprake is van - kort gezegd - een begunstigend beleid, een oogmerk tot begunstiging of van schending van de zogenoemde meerderheidsregel.
4.10. Niet gesteld of gebleken is dat de lagere, van de Wet Woz afwijkende, waardevaststelling van bedoelde vier andere woningen - het Hof zal veronderstellenderwijs ervan uitgaan dat daarvan sprake is - berust op een door de Ambtenaar gevoerd beleid dan wel berust op een oogmerk van de Ambtenaar tot begunstiging van de eigenaren van die onroerende zaken. In zoverre faalt het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel. Een beroep op de zogenoemde meerderheidsregel faalt evenzeer, aangezien belanghebbende - gelet op de door haar vermelde grootte van die woningen en hun ligging - niet meer dan één aan haar onroerende zaak identiek geval heeft aangevoerd. Alsdan kan van een meerderheid geen sprake zijn.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 september 2011.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 6 september 2011.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.