Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 104.004.086
(zaaknummer rechtbank 473501)
arrest van de vijfde civiele kamer van 12 april 2011
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellante],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. A. Klaassen,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. M. Struik.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 13 juli 2010. Ingevolge dat tussenarrest is [appellante] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de verhouding tussen de door [appellante] gevorderde bedragen en de door haar gestelde achterstand, alsmede over de bedragen die vanaf 22 december 2001 opeisbaar zijn geworden. [appellante] heeft bij die gelegenheid tevens wijziging van eis verzocht. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben hierop gereageerd bij memorie na tussenarrest.
1.2 Ter zitting van 14 januari 2011 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. A. Klaassen, advocaat te Veenendaal, en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] door mr. M. Struik, advocaat te Veldhoven; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
Mr. Klaassen voornoemd heeft voorafgaand aan de zitting aan [geïntimeerde sub 1] c.s. en het hof een aanvullende productie gezonden. Mr. Struik voornoemd heeft eveneens voorafgaand aan de zitting aan [appellante] en aan het hof een aanvullende productie toegezonden.
Het hof heeft, met partijen, geconstateerd dat beide in het geding gebrachte producties kort en eenvoudig te doorgronden zijn. Mr. Klaassen en mr. Struik hebben verklaard tegen het in het geding brengen van de beide producties geen bezwaar te hebben, waarna het hof aan mr. Klaassen en aan mr. Struik akte heeft verleend van het in het geding brengen van die producties.
1.3 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2. De motivering van de beslissing in hoger beroep
2.1 Het hof stelt vast dat op dit punt in de procedure nog de vraag rest of grond bestaat de huurovereenkomst te ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurbetalingsverplichting door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2], alsmede tot betaling door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aan [appellante] van – kort gezegd – achterstallige huur.
2.2 In het tussenarrest van 13 juli 2010 heeft het hof overwogen dat in of omstreeks 1985 een jaarlijkse huurprijsverhoging tussen partijen is afgesproken, en dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] deze jaarlijkse verhoging ook hebben betaald tot 1995. Voorts heeft het hof overwogen dat de vordering van [appellante] inmiddels is verjaard voor zover het betreft de achterstallige huurpenningen die opeisbaar zijn geworden vóór 22 december 2001.
2.3 [appellante] heeft bij memorie na tussenarrest betoogd dat het hof een onjuiste datum heeft gehanteerd waarop [appellante] de verjaring van haar vorderingen heeft gestuit, en stelt zich primair op het standpunt dat de achterstand van 1 juli 1996 tot 1 september 2010 € 9.600,14 bedraagt, exclusief rente. Voor het geval het hof volhardt in het oordeel dat de achterstallige huurbedragen, opeisbaar vóór 2001, zijn verjaard, stelt [appellante] dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aan haar vanaf 19 mei 2001 een bedrag van € 8.423,35 of, meer subsidiair, vanaf 22 december 2001 een bedrag van € 8.130,88 verschuldigd zijn, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid.
2.4 [appellante] wil haar eis in hoger beroep aldus wijzigen, dat zij thans uit hoofde van achterstallige huur niet langer – zoals bij memorie van grieven aangevoerd – vordert een bedrag van € 6.944,98, te vermeerderen met de contractuele rente van 1%, maar het hiervoor in 2.3 genoemde bedrag (primair: € 9.600,14, subsidiair: € 8.423,35, meer subsidiair: € 8.130,88), vermeerderd met de wettelijke rente.
2.5 In eerste aanleg en bij memorie van grieven vorderde [appellante] daarnaast veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot betaling van € 382,33 per maand vanaf 1 september 2006. [appellante] wenst ook deze eis te wijzigen, zodat deze komt te luiden: (Dat het hof) [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zal veroordelen om vanaf 1 september 2010 tot aan de ontruiming aan [appellante] te voldoen de overeengekomen huurtermijn van € 380,16 per maand, te vermeerderen met de jaarlijks per 1 juli toe te passen verhoging.
2.6 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] stellen zich op het standpunt dat [appellante] niet mag worden gevolgd in de beoogde eiswijziging, nu deze te laat in de procedure is gevorderd. Verder stellen zij dat het hof (deels) op onjuiste gronden een bindende eindbeslissing heeft gegeven, nu tussen partijen geen jaarlijkse huurverhoging is overeengekomen, en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] dit ook afdoende hebben betwist. Volgens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] is evenmin juist, dat zij tot 1995 de jaarlijkse huurverhoging aan [appellante] hebben voldaan. Aldus heeft het hof volgens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ten onrechte overwogen dat sprake is van een tekortkoming die [appellante] bevoegd maakt de huurovereenkomst te doen ontbinden.
Eiswijziging
2.7 Ten aanzien van de door [appellante] beoogde eiswijziging overweegt het hof als volgt. In hoger beroep mogen op grond van artikel 347 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) slechts een conclusie van eis en een conclusie van antwoord worden genomen (‘twee-conclusieregel’). Deze regel beoogt het debat in hoger beroep te beperken op de grond dat partijen in eerste aanleg hun standpunten al uitvoerig uiteen hebben kunnen zetten. Deze regel beperkt in beginsel ook de aan de oorspronkelijk eiser (in dit geval [appellante]) toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van eis; in beginsel kan deze zijn eis slechts veranderen of vermeerderen niet later dan in de memorie van grieven (conclusie van eis) of memorie van antwoord.
2.8 Uit de akte tot wijziging van eis, alsmede uit het verhandelde ter zitting is echter gebleken dat de eiswijziging van [appellante] in feite een vermindering van eis behelst. Zowel de maandelijkse grondslag als de gevorderde rente zijn immers omlaag bijgesteld ten opzichte van hetgeen [appellante] voordien vorderde. Weliswaar is het bedrag in hoofdsom in absolute zin verhoogd, maar dit is het gevolg van het feit dat de vordering thans is gekapitaliseerd tot september 2010, daar waar dat voorheen was gedaan tot 1 oktober 2006. Zolang het hof nog geen eindarrest heeft gewezen, kan de eiser te allen tijde zijn eis verminderen (art. 129 jo. art. 353 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit geldt ook in hoger beroep. Het hof zal bij de beoordeling daarom uitgaan van de gewijzigde (verminderde) eis van [appellante].
Bindende eindbeslissing omtrent overeengekomen jaarlijkse verhoging
2.9 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] betogen dat het hof in het tussenarrest van 13 juli 2010 ten onrechte heeft overwogen dat in of omstreeks 1985 een jaarlijkse huurprijsverhoging tussen partijen is afgesproken, en dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] deze jaarlijkse verhoging ook hebben betaald tot 1995. Zij wijzen erop dat ten aanzien van de jaarlijkse huurprijsverhoging de stelplicht en bewijslast bij [appellante] liggen en dat zij voldoende gemotiveerd hebben betwist dat een dergelijke huurprijsverhoging tussen partijen is overeengekomen. Zij verwijzen daartoe onder meer naar hun stellingen in eerdere processtukken en de getuigenverklaring van [geïntimeerde sub 1].
2.10 Ook leggen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] producties over ter onderbouwing van hun stelling dat zij sinds 1985 geen jaarlijkse huurprijsverhoging op basis van de wettelijke indexering hebben betaald.
2.11 Het hof overweegt dat wanneer in een tussenarrest op een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud is beslist, het hof hieraan in beginsel in het verdere verloop van het geding gebonden is. De eisen van een goede procesorde brengen echter mee dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen (HR 25 april 2008, NJ 2008/553).
2.12 Het hof ziet aanleiding terug te komen op de bindende eindbeslissing in het tussenarrest van 13 juli 2010, dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] onvoldoende gemotiveerd hebben betwist dat in of omstreeks 1985 een jaarlijkse verhoging van de huurprijs werd overeengekomen. Het hof constateert, dat het debat zich in eerste aanleg en in hoger beroep tot aan voornoemd tussenarrest met name heeft toegespitst op de vraag of de woning als een eigenlijke dienstwoning was verhuurd. De stellingen en weren, alsmede de overwegingen van het hof, met betrekking tot de gestelde huurachterstand stonden hierbij wat in de schaduw. Met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] is het hof van oordeel, dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de stelling dat tussen partijen een jaarlijkse huurprijsverhoging was overeengekomen, bij [appellante] rusten. [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] hebben het bestaan van deze afspraak genoegzaam betwist. Bovendien hebben zij toegelicht wat dan wel de oorsprong was van enkele afzonderlijke huurprijsverhogingen, die onmiskenbaar in de loop der tijd zijn doorgevoerd. Daarmee hebben [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] het bestaan van de afspraak tot jaarlijkse huurprijsverhoging voldoende gemotiveerd betwist.
2.13 In casu is het gewijzigde inzicht van het hof mede gestoeld op een tussen partijen met het oog daarop gevoerd debat, zowel in de wederzijdse aktes na tussenarrest als bij pleidooi, zodat partijen voldoende in de gelegenheid zijn geweest hun zienswijze met betrekking tot deze heroverweging kenbaar te maken (HR 26 november 2010, NJ 2010/634).
Geen ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkoming
2.14 als hiervoor overwogen, ligt thans de vraag nog voor, of grond bestaat voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Vooralsnog is niet vast komen te staan dat tussen partijen in of omstreeks 1985 is overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks zou worden geïndexeerd of verhoogd. Naar het oordeel van het hof kan dit ook in het midden blijven, op grond van het volgende.
2.15 Sinds 1 juli 1994 tot heden betalen [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] steeds een vaste maandhuur van (omgerekend) € 271,22. Zoals blijkt uit het overzicht dat [appellante] heeft overgelegd als productie 1 bij memorie na tussenarrest, was dit de per 1 juli 1994 betaalde huur en staat vast dat dit ook de laatstelijk betaalde huur is. In dat tussenarrest werd overigens – conform eerdere stellingen van [appellante], maar naar nu blijkt abusievelijk – in rechtsoverweging 2.10 nog overwogen dat dit het geval was sinds 1 juli 1996.
2.16 [appellante] stelt zich kennelijk op het standpunt dat zij de huurprijs jaarlijks indexeerde, en dat zij dit ook mocht doen, ondanks het feit dat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] deze verhogingen feitelijk nooit hebben betaald. Gesteld al dat tussen partijen daadwerkelijk zou zijn overeengekomen dat de huurprijs vanaf 1985 jaarlijks mocht worden geïndexeerd, dan nog volgt hieruit naar het oordeel van het hof niet dat [appellante] thans nog aanspraak kan maken op de gevorderde bedragen.
2.17 Niet is gesteld of gebleken, dat [appellante] in de periode tussen 1 juli 1994 en 19 mei 2006, althans 22 december 2006, op afdoende wijze jaarlijks een aankondiging heeft gedaan van een (voorgenomen) huurverhoging, dat zij aanspraak heeft gemaakt op betaling daarvan, of dat zij andere middelen heeft gebruikt om [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] te bewegen tot betaling van jaarlijkse verhogingen, afgezien van een eenmalige schriftelijke mededeling die [appellante] aan [geïntimeerde sub 1] heeft gezonden op 5 juni 1998. Daar staat tegenover dat [appellante] in ieder geval voor de maanden april en juli 1999, voor de perioden januari tot en met maart 2005, mei tot en met december 2005 en januari tot en met april 2006 kwitanties heeft afgegeven voor de van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] ontvangen huur. Ingevolge artikel 6:50 lid 1 en 2 BW vloeit hieruit een vermoeden voort dat ook de vroegere termijnen, inclusief rente en kosten, zijn voldaan.
2.18 Voor zover al sprake is geweest van een tussen partijen geldende afspraak, dat de huurprijs jaarlijks zou worden geïndexeerd, heeft [appellante] hierop, gelet op het voorgaande, thans geen aanspraak meer op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, dat [appellante] als verhuurder gedurende twaalf jaar zou zijn overgegaan tot een jaarlijks berekende huurverhoging – waarbij iedere verhoging weer kwam bovenop de voorgaande verhoging die ook al niet werd betaald – terwijl [appellante] in die periode nimmer daadwerkelijk effectief aanspraak heeft gemaakt op betaling van de aldus verhoogde huurprijs.
2.19 Gelet op het voorgaande behoeven de bezwaren die [appellante] heeft gemaakt met betrekking tot de bindende eindbeslissing van het hof omtrent verjaring van de vordering, voor zover deze ziet op achterstallige huur van vóór 22 december 2001, geen bespreking meer.
Slotsom
2.20 Op grond van het voorgaande komt het hof tot de volgende slotsom. Niet is komen vast te staan dat sprake is van een betalingsachterstand zijdens [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1], zodat geen grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst. Evenmin is komen vast te staan dat [appellante] aanspraak kan maken op betaling van een hogere huurprijs per maand dan thans door [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] wordt voldaan. Zo er al sprake zou zijn van een overeengekomen jaarlijkse indexering van de huurprijs, kan [appellante] op nakoming van die afspraak grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer maken. De grieven kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. [appellante] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
3. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen) van 11 juli 2007;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] begroot op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, op € 251,- voor griffierecht en op € 275,- voor andere verschotten (getuigentaxe);
verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, W. Duitemeijer en M.G.W.M. Stienissen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 april 2011.