Uitspraak
Arrest d.d. 5 april 2011
Zaaknummer 200.074.888/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. H.J.G.M. te Woerd, kantoorhoudende te Almelo,
tegen
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats],
toevoeging aangevraagd,
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats].
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. I.M. Hidding, kantoorhoudende te Nieuw-Amsterdam.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 3 november 2009 en 30 maart 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 29 juni 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 5 oktober 2010.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"te vernietigen de vonnissen van de rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle, d.d.
3 november 2009 en 30 maart 2010, gewezen onder zaaknummer 442908 CV EXPL 09-1486, tussen appellant als eiser en geïntimeerden als gedaagden en, opnieuw rechtdoende, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I te ontbinden en ontbonden te verklaren, onderhavige tussen [appellant] als verhuurder en
[geïntimeerden] als huurders bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het woonhuis
met erf, tuin, opstallen, landerijen en verdere aanhorigheden staande en gelegen aan de
[adres] [woonplaats], op de gronden als
vermeld in de inleidende dagvaarding in eerste aanleg;
II [geïntimeerden] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in dezen te
wijzen arrest, voornoemd object aan [adres] te [woonplaats], te ontruimen en te verlaten met al de zijnen het het zijne en dit object onder
afgifte van de sleutels en het object geheel ontruimd ter vrije beschikking van [appellant] te
stellen en te laten, met machtiging van [appellant], zo [geïntimeerden] met behoorlijke
nakoming van genoemde ontruimingsverplichting in gebreke mochten blijven, die
ontruiming zelf te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van
de sterke arm van politie en justitie, alles voor rekening en risico van [geïntimeerden];
III [geïntimeerden] te veroordelen, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander in zoverre en
voor dat gedeelte zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] of
diens gemachtigde te betalen een bedrag ad € 585,58 (Zegge: vijfhonderdvijfentachtig
Euro en achtenvijftig Eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente over de
verschuldigde huurtermijnen, vanaf de respectievelijke vervaldagen van de
onderscheidende huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening, zulks met ingang
van 1 december 2008.
IV [geïntimeerden] te veroordelen, hoofdelijk, des dat de één betalende de anders in zoverre en
voor dat gedeelte zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] of
diens gemachtigde te betalen een bedrag ad € 1.100,00 per maand, gelijk aan de thans
geldende huurprijs, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn
toegelaten, gerekend vanaf 1 oktober 2010 tot aan het tijdstip, waarop de onderhavige
overeenkomst door uw Gerechtshof, wordt ontbonden, een gedeelte van de maand voor
een volle maand te rekenen, alsmede te vermeerderen met een bedrag ad € 1.100,00 per
maand, gelijk aan de thans geldende huurprijs, of zoveel hoger als bij een wettelijke
huurverhoging zou zijn toegelaten, als vergoeding voor voortgezet gebruik, gerekend
vanaf de dag der ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag der ontruiming van
voornoemd object door [geïntimeerden], een gedeelte van een maand voor een volle maand
te rekenen;
V [geïntimeerden] te veroordelen, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander in zoverre en
voor dat gedeelte zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, alsmede in de kosten in
eerste aanleg, waaronder salaris gemachtigde.
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
"tot afwijzing van het hoger beroep met inbegrip van de eisen van [appellant] zoals geformuleerd
onder punt I t/m V, bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep en veroordeling van [appellant] bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep, op voorhand te begroten nasalaris en de in artikel 119 van boek 6 BW bedoelde wettelijke rente over alle proceskosten vanaf 14 dagen na het wijzen van arrest daaronder begrepen."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft zes grieven opgeworpen.
De beoordeling
Wijziging van eis
1. [appellant] heeft bij memorie van grieven zijn vordering, voor wat betreft de wettelijke rente, enigszins gewijzigd. [geïntimeerden] hebben zich niet tegen de wijziging van eis verzet. Het hof ziet ook geen reden om de wijziging van eis ambtshalve buiten beschouwing te laten, zodat op de vorderingen van [appellant] zal worden beslist met inachtneming van de gewijzigde eis.
Vaststaande feiten
2. Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in het vonnis van 3 november 2009 zijn geen grieven gericht. Het hof zal dan ook van deze feiten uitgaan. Met wat verder over de feiten vaststaat, kan van de volgende feiten worden uitgegaan.
2.1. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn echtgenoten. [geïntimeerde sub 3] is de hoogbejaarde (90 jaar oude) moeder van [geïntimeerde sub 1]. Zij woont bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in.
2.2. [geïntimeerden] waren eigenaar van de boerderij (woonhuis met veeschuur, tuin, erf en grond) aan de [adres] te [woonplaats]. In verband met financiële problemen hebben zij de boerderij aan [appellant] verkocht. [appellant] heeft de boerderij vervolgens met ingang van 21 februari 2008 aan [geïntimeerden] verhuurd. De tot 1 juli 2010 geldende huurprijs bedraagt € 1.100,00 per maand, maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen vóór of uiterlijk op de eerste dag van de maand.
2.3. [geïntimeerde sub 1] hebben een betalingsachterstand laten ontstaan, die eind februari 2009
€ 3.300,00 bedroeg. Na sommatie bij brief van 26 februari 2009 is dat bedrag door [geïntimeerden] op 2 maart 2009 aan [appellant] betaald. Nadien is de huur elke maand betaald, zij het niet vóór of op de eerste dag van de maand, maar in de loop van de maand (met uitzondering van de huur over de maand juli 2009, die in augustus 2009 is betaald) en vanaf de maand juni 2010 op de 2e, 4e of 5e dag van de maand.
2.4. [geïntimeerden] hebben in de stal, die oorspronkelijk was ingericht voor het houden van melkvee, kort na het aangaan van de huurovereenkomst voorzieningen aangebracht ten behoeve van het kunnen opfokken van kalveren. Voor het aanbrengen van deze voorzieningen is aan [appellant] geen toestemming gevraagd en deze is evenmin verkregen.
Procedure in eerste aanleg
3. [appellant] heeft ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde gevorderd, alsmede - na wijziging van eis - betaling van nog verschuldigde huurtermijnen (althans een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde na de ontbinding), wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.
4. [geïntimeerden] hebben verweer gevoerd. Nadat de kantonrechter een descente heeft gehouden, heeft hij de vorderingen van [appellant] grotendeels afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
Bespreking van de grieven
5. Grief 1 is gericht tegen het tussenvonnis van 3 november 2009. De grief verwijt de kantonrechter dat hij het verzuim van [geïntimeerden] afhankelijk heeft gesteld van een ingebrekestelling door [appellant].
6. Het hof stelt vast dat de kantonrechter in rechtsoverweging 3.1 van het tussenvonnis van 3 november 2009 heeft vastgesteld dat [appellant] [geïntimeerden] voor het eerst in de brief van 26 februari 2009 heeft gesommeerd tot aanzuivering van de huurachterstand en dat in die brief een termijn van vier dagen is gesteld. Hij heeft in die rechtsoverweging voorts vastgesteld dat [geïntimeerden] de huurachterstand binnen die termijn van vier dagen hebben aangezuiverd. Vervolgens heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 3.3 overwogen dat waar [geïntimeerden] de huurachterstand van drie maanden op eerste sommatie binnen vier dagen hebben ingelopen, en wel voor het betekenen van de dagvaarding, en ten tijde van het betekenen van de dagvaarding een huurschuld van één maand bestond, de niet nakoming niet als zodanig ernstig kan worden aangemerkt dat die de ontbinding rechtvaardigt.
7. In het tussenvonnis van 26 februari 2009 heeft de kantonrechter niets overwogen over het verzuimvereiste. Uit het vonnis kan ook niet worden afgeleid dat de kantonrechter het verzuim van [geïntimeerden] afhankelijk heeft gesteld van een ingebrekestelling. De grief berust dan ook op een verkeerde lezing van dat vonnis en faalt om die reden.
8. Met de grieven 2 en 4 betoogt [appellant] dat [geïntimeerden], door de huur stelselmatig te laat te betalen, en door geen toestemming te vragen voor het aanbrengen van veranderingen van het gehuurde, in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst tekort zijn geschoten, zodat de huurovereenkomst ontbonden dient te worden. Volgens [appellant] is geen sprake van tekortkomingen, die vanwege hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. De grieven hangen met elkaar samen. Grief 2 heeft weliswaar alleen betrekking op het niet vragen van toestemming, maar dat onderwerp komt ook in grief 4, die ziet op de vraag of sprake is van tekortkomingen die de ontbinding niet rechtvaardigen, weer aan de orde. Omdat de grieven, in die zin, met elkaar samenhangen, zal het hof ze tezamen bespreken.
9. Het staat vast dat [geïntimeerden] eind februari 2009 een huurachterstand van drie maanden hadden. Eveneens staat vast dat [appellant] nadien de huur steeds in de loop van de maand, en niet voor of op de eerste dag van de maand heeft ontvangen. [geïntimeerden] zijn dan ook tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, niet alleen toen sprake was van een huurachterstand van drie maanden, maar ook in de maanden dat zij “slechts" twee of vier dagen te laat betaalden. De huur dient immers voor op de eerste dag van de maand betaald te worden. Anders dan [geïntimeerden] betogen, is voor het antwoord op de vraag wanneer betaald is, de datum waarop het bedrag op de rekening van [appellant] is bijgeschreven doorslaggevend. Het hof volgt [geïntimeerden] dan ook niet in hun stelling dat zij de huur het laatste jaar altijd op de eerste dag van de maand, en dus tijdig, betalen.
10. Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW zal de rechter die op grond van artikel 7:231 lid 1 BW heeft te oordelen over een vordering tot ontbinding, bij iedere tekortkoming in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de vordering toewijzen, tenzij de tekortkoming vanwege zijn bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. [appellant] heeft er, onder verwijzing naar relevante rechtspraak, op gewezen dat het enkele feit dat een achterstand is ingelopen en/of dat sprake is van een overschrijding van de betalingstermijn van een paar dagen, nog niet betekent dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding niet rechtvaardigt.
11. Het hof is, alles afwegend, van oordeel dat het betalingsgedrag van [geïntimeerden] in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst (nog) niet rechtvaardigt. Het neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking:
- [appellant] heeft de boerderij van [geïntimeerden] gekocht in verband met hun slechte financiële situatie. Toen hij de boerderij vervolgens aan hen verhuurde, was hij van die situatie op de hoogte. Onder deze omstandigheden mag van [appellant] enige coulance verwacht worden betreffende de stipte nakoming door [geïntimeerden] van hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst;
- [appellant] heeft [geïntimeerden] slechts één keer schriftelijk gesommeerd de huurachterstand te voldoen. Naar aanleiding van deze sommatie hebben [geïntimeerden] de achterstand binnen de gestelde termijn voldaan. Vervolgens is geen nieuwe forse achterstand ontstaan, maar hebben [geïntimeerden] - op één maand na - de huur steeds betaald voordat een nieuwe huurtermijn verschuldigd werd;
- [appellant] hebben vanaf mei 2010 de huur steeds hooguit vier dagen te laat betaald. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat zij inderdaad, zoals zij stellen, het huurbedrag op de eerste dag van de maand hebben “overgemaakt”. Wat daar ook van zij, duidelijk is dat het betalingsgedrag van [geïntimeerden] in de loop der tijd sterk is verbeterd;
- De ontbinding van de huurovereenkomst heeft ernstige gevolgen voor [geïntimeerden] Zij dienen bij een ontbinding en de daarop volgende ontruiming van het gehuurde de boerderij te verlaten. Dat is ingrijpend voor [geïntimeerde sub 3], die hoogbejaard is, maar zeker ook voor [geïntimeerde sub 1], die in de stal bij de boerderij jongvee houdt. Naar het oordeel van het hof staan deze gevolgen thans nog niet in verhouding tot de ernst van de tekortkoming, nu [appellant] de aan hem verschuldigde huurpenningen wel steeds heeft ontvangen.
12. Het hof overweegt wel dat het ervan uitgaat dat [geïntimeerden] er voor zorgen dat zij de huur vanaf heden daadwerkelijk tijdig betalen, in die zin dat de huur uiterlijk op de eerste dag van de maand op de rekening van [appellant] is bijgeschreven. [geïntimeerden] dienen zich te realiseren dat stelselmatig te laat betalen op den duur ontbinding kan rechtvaardigen zodat,wanneer zij nogmaals te laat betalen (al is het maar een enkele dag) de kans aanwezig is dat deze tekortkoming in het licht van de geschiedenis tot ontbinding leidt.
13. [appellant] komt op tegen het oordeel van de kantonrechter in het vonnis van 30 maart 2010, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat aan [geïntimeerden] het ontbreken van toestemming voor de wijziging wordt tegengeworpen. [appellant] heeft tegen dit oordeel allereerst aangevoerd dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd is getreden. Wat daar ook van zij, nu [geïntimeerden] in appel - volgens hen niet voor het eerst - uitdrukkelijk hebben betoogd dat het beroep van [appellant] op het ontbreken van toestemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gaat de grief reeds om die reden niet op. Het hof merkt overigens op dat [geïntimeerden] niet alleen hebben betoogd dat de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid aan honorering van het beroep van [appellant] op het ontbreken van toestemming in de weg staat, maar dat zij ook hebben gesteld dat het ontbreken van de toestemming niet zo zwaar weegt dat daardoor de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Daarmee hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat het ontbreken van toestemming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
14. De kantonrechter heeft, in appel onbestreden, vastgesteld dat de oorspronkelijke stalinrichting voor het houden van melkrundvee haar nut heeft verloren, dat de gewijzigde stalinrichting voor [geïntimeerden] doelmatiger is en dat de stal ook na de wijzigingen nog geschikt (waarschijnlijk geschikter) is voor het houden van rundvee. Uit deze vaststellingen volgt, naar het oordeel van het hof, dat de wijzigingen de verhuurbaarheid van de boerderij niet schaden en evenmin leiden tot een waardedaling van de boerderij. Dat dit anders zou zijn, heeft [appellant] ook niet betoogd. Er moet dan ook van worden uitgegaan dat wanneer [geïntimeerden] machtiging tot het aanbrengen van de veranderingen zouden hebben gevorderd, deze machtiging zou zijn verleend. In dit verband overweegt het hof dat [appellant] weliswaar heeft aangevoerd dat voor het aanbrengen van de wijzigingen een bouwvergunning gevraagd dient te worden, maar dat deze vergunning niet kan worden verleend, heeft hij - daargelaten dat [geïntimeerden] gemotiveerd hebben betwist dat sprake is van vergunningplicht - niet gesteld.
15. Onder deze omstandigheden, waarin veranderingen zijn aangebracht die de verhuurbaarheid niet schaden en die evenmin tot waardedaling leiden, waren [geïntimeerden] weliswaar gehouden om toestemming voor de veranderingen te vragen aan [appellant] en zijn zij in deze verplichting uit de huurovereenkomst tekortgeschoten, maar kan deze tekortkoming vanwege haar geringe betekenis
- [appellant] is niet in een materieel belang geschaad, nu hij geen schade heeft opgelopen door het achterwege blijven van het verzoek om toestemming - de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
16. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen ook de tekortkomingen tezamen (de niet tijdige betaling van de huurpenningen en het nalaten van het vragen van toestemming) niet de ontbinding van de huurovereenkomst.
17. De grieven 2 en 4 falen.
18. Grief 3 betreft de afwijzing door de kantonrechter van de vordering betreffende de buitengerechtelijke kosten. De grief faalt. In de fase voorafgaand aan het aanhangig maken van de procedure heeft de advocaat van [appellant] één brief gestuurd, van 26 februari 2009. In deze brief wordt aanspraak gemaakt op betaling van de achterstallige huur en wordt een gerechtelijke procedure aangekondigd. Die procedure is vijf dagen nadien aanhangig gemaakt. In het licht daarvan heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de werkzaamheden in verband met het schrijven van de brief niet zijn te beschouwen als werkzaamheden ter instructie van de zaak. Voor de overige door hem in punt 4 van de inleidende dagvaarding vermelde werkzaamheden - zoals het aanmaken van een dossier en het voeren van een gesprek - geldt, mutatis mutandis, hetzelfde.
19. Grief 5 betreft de wettelijke rente. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter te weinig wettelijke rente toegewezen. Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat partijen met de afspraak dat de huur uiterlijk op de eerste dag van de maand moet zijn betaald een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW zijn overeengekomen. Dat, en waarom, deze termijn een andere strekking heeft, zoals [geïntimeerden] betogen, ziet het hof niet in. [geïntimeerden] verkeren dan ook met het enkele verstrijken van de termijn in verzuim. Dat betekent dat [appellant] steeds vanaf de tweede van de maand aanspraak heeft op de wettelijke rente over de huurtermijn van de desbetreffende maand tot op het moment dat de huurtermijn is voldaan. De kantonrechter heeft dat, voor wat betreft de in eerste aanleg gevorderde rente over de huurachterstand per 3 maart 2009 miskend. In zoverre slaagt de grief.
20. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter voor wat betreft de wettelijke rente vernietigen en de gewijzigde vordering van [appellant] op dit punt toewijzen als in het dictum te vermelden.
21. Grief 6 betreft de proceskostenveroordeling. Nu de vorderingen van [appellant], naar uit het voorgaande volgt, terecht grotendeels zijn afgewezen, is hij terecht in de proceskosten van het geding in eerste aanleg veroordeeld. De grief faalt dan ook.
Slotsom
22. Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter gedeeltelijk vernietigen en het vonnis voor het overige, met het tussenvonnis, bekrachtigen. De vordering betreffende de wettelijke rente zal alsnog worden toegewezen.
23. [appellant] is ook in appel grotendeels in het ongelijk gesteld en zal om die reden worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in appel (geliquideerd salaris van de advocaat 1 punt tarief II plus nasalaris). De vordering van [geïntimeerden] betreffende de wettelijke rente over de proceskosten is slechts toewijsbaar over het bedrag dat [appellant] aan [geïntimeerden], en niet aan de griffier, dient te voldoen. Het hof zal de vordering betreffende de nakosten, voor zover daaronder wat anders wordt begrepen dan nasalaris, afwijzen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat [geïntimeerden] gelet op de inhoud van het dictum kosten zullen maken in verband met de betekening van het vonnis.
De beslissing:
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 3 november 2009;
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 30 maart 2010, maar alleen voor wat betreft de beslissing over de wettelijke rente
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk, des dat de één betalende de anderen
zullen zijn bevrijd, om aan [appellant] te betalen de wettelijke rente over de
vanaf december 2008 tot en met september 2010 verschenen
huurtermijnen, steeds vanaf de 2e van de maand waarop de huurtermijn
betrekking heeft tot op de dag waarop de termijn betaald is, met bepaling
dat over de aldus berekende bedragen aan wettelijke rente de wettelijke
rente verschuldigd is met inachtneming van het bepaalde in artikel
6:119 lid 2 BW;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt het vonnis van 30 maart 2010 voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen op
€ 263,00 aan verschotten, op € 894,00 aan geliquideerd salaris van de advocaat en op € 131,00 voor nasalaris;
bepaalt dat van voormelde bedragen aan de griffier dient te worden voldaan
€ 197,25 aan voorschotten en € 894,00 voor geliquideerd salaris voor de advocaat, die daarmee zal handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv;
bepaalt dat [appellant] over het aan [geïntimeerden] te betalen deel van deze proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd is vanaf 14 dagen na heden;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, voorzitter, H. de Hek en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 5 april 2011 in bijzijn van de griffier.