Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.026.275
(zaaknummer rechtbank 307355)
arrest van de tweede civiele kamer van 1 februari 2011
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J.W. Both,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A. Schrik.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 2 maart 2010 (hierna te noemen: het tussenarrest),
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 8 juni 2010 met de daaraan gehechte akte met producties van [appellant],
- de door [appellant] genomen nadere memorie met producties,
- de door [geïntimeerde] genomen antwoordmemorie.
2. De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep
2.1 [appellant] legt aan de primair gevorderde huurbeëindiging ten grondslag dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat de huurovereenkomst niet langer in stand kan worden gelaten. In het tussenarrest is (in 4.11) overwogen dat nu [geïntimeerde] niet uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat zij andere passende woonruimte kan verkrijgen, het geschil zich in zoverre toespitst op het aan [appellant] opgedragen bewijs van het dringend eigen gebruik. Voor zover [geïntimeerde] die betwisting van verkrijgbare andere passende woonruimte nu alsnog uitdrukkelijk doet en motiveert, komt dat in strijd met een goede procesorde.
2.2 Bij het tussenarrest is een comparitie van partijen gelast en is [appellant] toegelaten tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit aannemelijk wordt dat [appellant] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst doorloopt. De comparitie heeft op 8 juni 2010 plaatsgevonden. Zoals blijkt uit het daarvan opgemaakte proces-verbaal hebben partijen geen minnelijke schikking bereikt en inlichtingen verschaft. Daarbij heeft [appellant] aangegeven het hem opgedragen bewijs te willen leveren door schriftelijke bewijsmiddelen.
2.3 [appellant] stelde aanvankelijk (in het opzeggingsexploot en tot aan het tussenarrest) dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik door deze te vervangen door een nieuw te bouwen tweede beheerderswoning ten behoeve van het naastgelegen vakantiepark. Naar [appellant] nu aanvoert is dat aanvankelijk gestelde dringend eigen gebruik naar verwachting van slechts tijdelijke aard. Uit de nu overgelegde en toegelichte stukken (waaronder het door [A] opgestelde eindrapport Toekomstvisie voor De Hooghe Bijsschel van 12 september 2006 en het door [B] opgemaakte (concept)vervolgrapport van 1 augustus 2010) volgt dat [appellant] (met zijn familie) al zo’n 30 jaren in betrekkelijke stilte bezig is met grondverwerving om het vakantiepark aanzienlijk (van circa 10 naar circa 30 hectare) te kunnen uitbreiden naar het zuiden, waar de enige reële uitbreidingsmogelijkheid bestaat. Blijkens haar brief van 9 augustus 2010 staat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nunspeet “In hoofdlijnen (…) achter de voorgenomen gebiedsontwikkeling”. Het gehuurde ligt tegen de rand van het huidige vakantiepark, maar zal in het midden liggen van het beoogde nieuwe (aanzienlijk grotere) parkgebied. Het is de bedoeling van [appellant] dat de [adres] als huidige ontsluitingsweg voor het gehuurde zal vervallen. [appellant] stelt dat met de resterende grondverwerving in de omgeving, met de benodigde aanpassing van het bestemmingsplan en met de daadwerkelijke herontwikkeling van het gebied zal kunnen worden gestart, zodra duidelijk is dát en wanneer [geïntimeerde] zal vertrekken. [appellant] vreest dat zijn toekomstplannen zonder de beëindiging van de huur gevaar lopen en dat de continuïteit van het vakantiepark daardoor gevaar kan lopen.
2.4 Het hof overweegt dat het de vordering slechts kan toewijzen op de in de opzegging vermelde grond van dringend eigen gebruik. Over het gestelde dringend eigen gebruik overweegt het hof dat [appellant] terecht betoogt dat toekomstige ontwikkelingen het vereiste dringend eigen gebruik kunnen opleveren. Dat baat hem in deze procedure echter niet. Niet gebleken is dat het beoogde eigen gebruik in dit geval voldoende dringend is. Zo de toekomstplannen van [appellant] al worden verwezenlijkt, is onvoldoende zeker in welke vorm en op welke termijn de beoogde uitbreiding van het vakantiepark en de gebiedsontwikkeling uiteindelijk zullen (kunnen) worden gerealiseerd. Duidelijk is dat het gehuurde midden in het gewenste nieuwe (aanzienlijk grotere) parkgebied zal liggen. Onvoldoende duidelijk is echter welk gebruik van het gehuurde wordt beoogd en wanneer dat zal worden gerealiseerd. Zo staat (door de in zoverre soms wisselende stellingen van [appellant]) zelfs onvoldoende vast, of op de plek van het gehuurde na sloop uiteindelijk nieuwbouw zal plaatsvinden ten behoeve van een tweede beheerderswoning of dat de ter plaatse geldende woonbestemming na sloop zal (kunnen) vervallen en elders in het parkgebied een nieuwe tweede beheerderswoning zal worden gebouwd. Niet alleen de toekomstplannen van [appellant] zijn in zoverre nog te onduidelijk, maar ook de visie en medewerking van de lokale overheden ten aanzien van het beoogde gebruik van het gehuurde zijn nog (te) onzeker. In zoverre is het voorgenomen gebruik te weinig concreet en heeft [appellant] het gehuurde mogelijk alleen nodig om dit af te breken, maar dat rechtvaardigt het ingeroepen eigen gebruik niet.
2.5 Hoewel [geïntimeerde] betoogt dat alleen sprake is van achterstallig onderhoud, stelt [appellant] slechts algemeen dat het gehuurde een in slechte staat verkerende noodwoning uit de jaren '40 is die gevaar kan opleveren. Hij concretiseert en adstrueert dat gevaar verder niet, althans onvoldoende, met relevante feiten. Daartoe bestaat temeer aanleiding nu het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nunspeet
(in reactie op een door [appellant] gedaan verzoek tot onbewoonbaarverklaring van het gehuurde) bij brief van 30 november 2006 nog schreef:
“Op 20 november 2006 hebben medewerkers (...) een bezoek gebracht aan de [adres] in [woonplaats]. De inspecteur heeft geconstateerd dat de woning nog voldoet aan het gestelde dat onder meer is neergelegd in de Woningwet, het Bouwbesluit en de specifieke gemeentelijke regelgeving. Hetgeen de inspecteur heeft geconstateerd betreft achterstallig onderhoud op het gebied van schilderwerk. Naar onze mening kan er dan ook geen sprake zijn van een verhoogd risico tot woongenot.
Wij zien dan ook geen reden de woning (...) onbewoonbaar te verklaren”.
Renovatie die dringend nodig is en niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is, kan onder omstandigheden een grond voor beëindiging wegens dringend eigen gebruik opleveren. Uit de stellingen en stukken van [appellant] volgt echter niet dat een dergelijke situatie zich hier voordoet. Zo zal volgens [appellant] in ieder geval geen sprake (kunnen) zijn van vernieuwing maar van sloop. Bovendien is onvoldoende duidelijk of dat gevolgd zal worden door enige vervangende nieuwbouw. [appellant] onderbouwt en concretiseert ook niet, althans onvoldoende, dat de toestand van het gehuurde in de loop van de tijd zodanig is verslechterd dat renovatie niet meer rendabel is en sloop economisch gezien voor de hand ligt.
De door [appellant] aangevoerde omstandigheid dat hij vanwege de niet marktconforme huur verlies lijdt op het gehuurde, levert niet het vereiste dringend eigen gebruik op.
2.6 Ook de belangenafweging leidt het hof niet tot het oordeel dat niet van [appellant] kan worden verlangd dat hij de huurverhouding voortzet. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat [appellant] de noodzaak van het gestelde eigen gebruik of de gestelde dringende situatie aan zichzelf heeft te wijten. De door [appellant] (en zijn familie) gemaakte toekomstplannen gaan volledig voorbij aan de bestaande huur van het gehuurde door [geïntimeerde], maar die keuze kan [geïntimeerde] niet worden toe- of aangerekend. Onvoldoende duidelijk is, welke plannen uiteindelijk verwezenlijkt zullen worden en in hoeverre de huur van het gehuurde de verwezenlijking van deze toekomstvisie uiteindelijk in de weg zal (kunnen) staan. Dat pas na de beëindiging van de huur met de resterende grondverwerving in de omgeving, de benodigde aanpassing van het bestemmingsplan en de daadwerkelijke herontwikkeling van het gebied zal kunnen worden gestart, is ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. Voorts is niet geconcretiseerd dat zodanige kosten voor [appellant] dreigen dat in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd het gehuurde in stand te houden. [geïntimeerde] benadrukt zelfs dat [appellant] naast de door hem verschuldigde onroerende zaaksbelasting (eigenaarsdeel) en verzekeringspremie geen of nauwelijks kosten zal hoeven te maken, mede omdat zij eventuele onderhoudskosten zelf pleegt te dragen. Voor zover [appellant] meent dat de huur moet worden beëindigd om [geïntimeerde] vanuit sociaal, humaan en verzorgingsoogpunt tegen zichzelf te beschermen, kent het hof daaraan in het kader van de onderhavige belangenafweging geen relevant gewicht toe.
Tegenover de belangen van [appellant] staan zwaarwegende belangen van [geïntimeerde]. In dit geval kent het hof hierbij vooral gewicht toe aan haar gevorderde leeftijd en de door haar gestelde verknochtheid aan haar sociale leefomgeving. Vast staat dat [geïntimeerde] van [jaar] tot [jaar] regelmatig met wijlen haar echtgenoot [X] recreëerde in een caravan op de (naast het nu door [appellant] geëxploiteerde vakantiepark gelegen) camping De Oude Pol, dat zij het gehuurde sinds [jaar] met [X] is gaan bewonen en dat zij na het overlijden van [X] in het gehuurde is blijven wonen. Uit de stellingen van [geïntimeerde] volgt dat zij niet weg wil van “een van de mooiste plekjes van [woonplaats]” waar zij jarenlang met wijlen haar echtgenoot [X] heeft gewoond, waar wijlen haar echtgenoot [X] ook is overleden en waar zij nog steeds met veel plezier woont. De belangen van [appellant] prevaleren niet zodanig boven die van [geïntimeerde], dat niet van [appellant] kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Voor zover [appellant] wijst op belangen van lokale overheden en instanties met wie hij zijn toekomstvisie wil verwezenlijken, komt aan die belangen in het kader van de onderhavige belangenafweging weinig of geen gewicht toe.
2.7 Op grond van het voorgaande oordeelt het hof [appellant] niet geslaagd in het hem opgedragen bewijs en acht het niet aannemelijk gemaakt dat [appellant] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van [appellant], de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Nu de primair gevorderde huurbeëindiging daarom niet toewijsbaar is, komt het hof toe aan de subsidiair gevorderde huurprijsverhoging. [appellant] stelt echter niet welke rechtsgrond hij daaraan ten grondslag legt. Voor zover [appellant] wenst te komen tot een verhoging van de huurprijs schrijft de wet daarvoor (in de artikelen 7:252 en 7:253 Burgerlijk Wetboek) een bijzondere procedure voor. Dit brengt mee dat de subsidiaire vordering evenmin toewijsbaar is.
Slotsom
2.8 De slotsom is dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering van [appellant] niet toewijsbaar zijn. Hiermee falen de door [appellant] aangevoerde grieven deels en voor zover zij terecht zijn voorgesteld, leidt het niet tot een vernietiging van het bestreden vonnis. Het bestreden vonnis zal (onder aanvulling van gronden) worden bekrachtigd en de primaire en subsidiaire vordering in hoger beroep zullen worden afgewezen. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] de proceskosten in hoger beroep te dragen.
3. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Harderwijk) van 5 november 2008;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.682,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op
€ 262,-- voor griffierecht;
verklaart dit arrest voor zover het de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, C.J.H.G. Bronzwaer en M.G.W.M. Stienissen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 februari 2011.