Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.050.419
(zaaknummer rechtbank 595320)
arrest van de tweede civiele kamer van 27 december 2011
inzake
de stichting
Standvast Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.T.W. Verhaagh.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 17 april 2009 en 18 september 2009 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) tussen appellante (hierna ook te noemen: Standvast) als eiseres en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen; van het vonnis van 18 september 2009 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Standvast heeft bij exploot van 26 november 2009 [geïntimeerde] aangezegd van het vonnis van 18 september 2009 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2
Bij memorie van grieven heeft Standvast vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft overeenkomstig het petitum van de appeldagvaarding gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de door Standvast in eerste aanleg ingestelde vorderingen alsnog volledig zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.3
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Hij heeft geconcludeerd dat het hof de grieven en het beroep zal verwerpen dan wel Standvast niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans deze vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van Standvast in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep.
2.4
Daarna heeft Standvast akte verzocht van het overleggen van een aantal schriftelijke verklaringen, waarna [geïntimeerde] antwoord-akte heeft verzocht.
2.5
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast:
3.2
[geïntimeerde] heeft met (de rechtsvoorgangster van) Standvast, een woningcorporatie, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning aan de [adres 1] te [woonplaats]. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande 1 februari 1989. De huurovereenkomst bepaalt onder meer:
"Huurder verklaart het huurreglement te hebben ontvangen. Huurder en verhuurder verklaren zich te zullen houden aan hetgeen in de bepalingen van het huurreglement is vervat."
3.3
Het huurreglement luidt onder meer als volgt:
"
Artikel 1.
Artikel 1.
Op huurovereenkomsten welke de woningbouwvereniging (…) aangaat betreffende woningen en anderszins, zijn de volgende bepalingen van toepassing. (…)
Artikel 6.
De huurder(ster) zal de gehuurde woning als een goed huisvader gebruiken en bewaren. Hieronder is mede begrepen de zorg voor een behoorlijke en regelmatige ventilatie van de vertrekken, in het bijzonder ook van de keuken.
Artikel 7.
Het is de huurder(ster) verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan zijn bestemming te onttrekken."
3.4
Woonconsulenten van Standvast hebben, naar aanleiding van een anonieme telefonische melding op 1 april 2008 inhoudende dat [geïntimeerde] al geruime tijd in Oosterhout woont en het gehuurde al ten minste anderhalf jaar leeg staat, langs het gehuurde gereden, waarbij zij niemand thuis hebben aangetroffen en hebben daarop een kaartje in de brievenbus gedaan met het verzoek contact op te nemen.
3.5
Op 22 september 2008 heeft [geïntimeerde] naar aanleiding van voormeld verzoek telefonisch contact opgenomen met [B], woonconsulent bij Standvast, waarbij [geïntimeerde] onder meer heeft aangegeven niet mee te willen werken aan een huisbezoek.
3.6
Bij brief van 9 december 2008, verzonden zowel aangetekend als per gewone post, heeft Standvast aan [geïntimeerde] onder meer bericht dat haar is gebleken dat [geïntimeerde] in strijd met zijn contractuele verplichtingen al geruime tijd niet meer woont in het gehuurde.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het onderhavige geschil betreft het volgende. Standvast vordert ontbinding van de tussen haar en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Standvast legt aan haar vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] tekortschiet in zijn verplichting het gehuurde zelf te bewonen door ten minste twee jaar elders zijn hoofdverblijf te hebben. Standvast verwijst hiertoe naar telefonische en mondelinge meldingen van buurtbewoners, alsmede naar inspecties ter plaatse door [A] en [B], woonconsulenten van Standvast, en de daarbij opgenomen meterstanden voor elektra-, gas- en waterverbruik. [geïntimeerde] heeft een en ander gemotiveerd betwist. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat Standvast niet heeft mogen concluderen dat sprake is van een langdurige en ernstige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde], nu Standvast heeft verzuimd een concreet onderzoek in te stellen naar de juistheid van de anonieme melding bij [geïntimeerde] zelf, zij heeft volstaan met langsrijden bij het gehuurde en het noteren van meterstanden en is afgegaan op mededelingen van derden, terwijl zij als goed verhuurster met [geïntimeerde] in gesprek had moeten treden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Standvast haar stellingen onvoldoende feitelijk onderbouwd en heeft zij onvoldoende de stelling van [geïntimeerde] betwist dat hij het gehuurde het afgelopen jaar intensiever is gaan gebruiken en sinds december 2008 structureel drie tot vijf nachten in het gehuurde heeft doorgebracht.
4.2
De grieven I tot en met IV, die zich kort samengevat richten tegen de hiervoor weergegeven oordelen van de kantonrechter en die beogen het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen, lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
4.3
Standvast beroept zich ter onderbouwing van haar vordering in hoger beroep op twee gronden, te weten (i) de verplichting van de huurder het gehuurde als een goed huisvader (zelf) te bewonen en niet te onttrekken aan zijn woonbestemming neergelegd in artikel 6 respectievelijk 7 van het huurreglement en (ii) de verplichting van de huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde te gedragen als een goed huurder (memorie van grieven, sub 6.2).
4.4
Het hof oordeelt met betrekking tot de eerste grond dat de huurder uit hoofde van een daartoe strekkende bepaling in de huurovereenkomst en/of de daarop toepasselijke algemene bepalingen gehouden kan zijn het gehuurde zelf te gebruiken. Volgens Standvast is [geïntimeerde] op grond van artikel 6 van het huurreglement verplicht de woning zelf als een goed huisvader te bewonen en mag hij op grond van artikel 7 van het huurreglement de woning niet gedeeltelijk aan zijn bestemming (woonruimte) onttrekken. Volgens Standvast kan het gebruik dat [geïntimeerde] van de woning maakt niet worden gekwalificeerd als gebruik als woonruimte en is dit in strijd met genoemde verplichtingen. Het hof oordeelt dat artikel 6 van het huurreglement niet de verplichting voor de huurder inhoudt om zelf het gehuurde te bewonen. Blijkens dit artikel dient de huurder immers de woning slechts als een goed huisvader te gebruiken en te bewaren, daaronder mede begrepen de zorg voor een behoorlijke en regelmatige ventilatie van de vertrekken in het bijzonder ook van de keuken. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] moest begrijpen dat hij op grond van deze bepaling het gehuurde zelf diende te bewonen dan wel dat Standvast hierop mocht vertrouwen. Van het onttrekken van het gehuurde aan zijn woonbestemming in strijd met artikel 7 van het huurreglement is evenmin sprake, nu het door Standvast gestelde door [geïntimeerde] niet zelf gebruiken van de woning op zichzelf niet met zich brengt dat het gehuurde een andere dan een woonbestemming heeft gekregen.
4.5
Het hof stelt met betrekking tot de tweede grond voorop dat de huurder ingevolge artikel 7:213 BW verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak te gedragen als een goed huurder. In beginsel is de huurder op grond van deze bepaling echter niet verplicht zelf de gehuurde woning te gebruiken. Dit kan onder meer anders zijn indien de huurder door het gehuurde niet zelf te gebruiken niet feitelijk in staat is de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen (HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766) of indien hierdoor het gehuurde in waarde daalt (Tweede Kamer, zittingsjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 23). Bij de beantwoording van de vraag of de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder door het gehuurde niet zelf te gebruiken, komt mede betekenis toe aan het belang dat Standvast, naar zij onweersproken heeft aangevoerd, als sociale verhuurster heeft haar schaarse woonruimte ter beschikking te stellen aan personen die voor hun hoofdverblijf zijn aangewezen op sociale huurwoningen.
4.6
Het hof oordeelt dat de stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, bewijslast ter zake van de tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerde] in zijn verplichting het gehuurde als goed huurder te gebruiken ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust op Standvast. Standvast heeft in hoger beroep nader uiteengezet welk onderzoek zij heeft verricht naar aanleiding van de anonieme telefonische melding op 1 april 2008 dat [geïntimeerde] al geruime tijd in [plaats] woont en het gehuurde tenminste anderhalf jaar leeg staat en haar telefoongesprek met [geïntimeerde] op 22 september 2008. Volgens Standvast bleek hieruit dat [geïntimeerde] al geruime tijd niet meer zijn hoofdverblijf heeft in de woning en dat hij niet of nauwelijks in de woning kwam. Voorts heeft Standvast aangevoerd dat [geïntimeerde] in een gesprek op 1 juli 2009 met [C] en [A], respectievelijk teamleider en woonconsulent bij Standvast, weliswaar heeft verklaard dat hij op dat moment drie tot vijf dagen in de week in de woning aanwezig was en er ook zou slapen, maar dat alle signalen uit de buurt dat uitdrukkelijk tegenspreken. Standvast heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerde] het gehuurde in de periode van 2006-2007 tot 2009 gelet op het geringe water- en energiegebruik in ieder geval niet heeft gebruikt als woonruimte en dat [geïntimeerde] nadien nog steeds niet in de woning woont, er niet slaapt en slechts ongeveer één keer per maand in de woning is om zijn post op te halen. Standvast heeft ter onderbouwing hiervan bij akte overlegging producties schriftelijke verklaringen overgelegd van [A] voornoemd, de heer en mevrouw [D], bewoners van [adres 2] en [E], bewoonster van [adres 3]. Het hof oordeelt dat Standvast aldus in hoger beroep haar stelling dat [geïntimeerde] het gehuurde niet zelf als woonruimte gebruikt voldoende feitelijk heeft onderbouwd. Het hof zal Standvast, gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde], derhalve overeenkomstig haar bij memorie van grieven, sub 7.2, gedane bewijsaanbod toelaten tot het bewijs van deze stelling. Het hof laat in dit stadium in het midden in welke mate bewoning van het gehuurde in verband met het goed huurderschap van [geïntimeerde] kan worden gevergd en houdt het antwoord op die vraag aan tot na de bewijslevering.
4.7
[geïntimeerde] heeft ten verwere nog aangevoerd dat hij eerst in verzuim is met de nakoming van zijn verplichtingen indien hij in gebreke is gesteld bij schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld. Het hof verwerpt dit verweer. Indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een voortdurende verplichting, zoals de onderhavige verplichting het gehuurde als een goed huurder te gebruiken, kan deze verplichting weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar wordt daarmee de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt zodat wat deze tekortkoming betreft nakoming dan ook niet meer mogelijk is. Zulks brengt met zich dat ontbinding mogelijk is zonder dat sprake is van verzuim.
Slotsom
4.8
Standvast zal worden toegelaten tot bewijslevering zoals hiervoor vermeld in rechtsoverweging 4.6. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
laat Standvast toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [geïntimeerde] het gehuurde niet zelf gebruikt als woonruimte;
bepaalt dat, indien Standvast dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. D. Stoutjesdijk, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat partijen ([geïntimeerde] in persoon / Standvast vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
bepaalt dat Standvast het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 10 januari 2012, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 10 januari 2012, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat Standvast overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, L.F. Wiggers-Rust, en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 december 2011.