Uitspraak
Arrest d.d. 7 december 2010
Zaaknummer 200.043.789/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [Naam],
wonende te [woonplaats],
toevoeging,
2. [Naam],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. H. Hulshof, kantoorhoudende te Emmeloord,
tegen
Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Landbouw,
gevestigd te Zoetermeer,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: BPF,
advocaat: mr. A.C. Blankesteijn, kantoorhoudende te Hengelo.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 26 augustus 2009 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 september 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van BPF tegen de zitting van 29 september 2009.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"het vonnis dat op 26 augustus 2009 door de rechtbank te Zwolle-Lelystad, sector kanton locatie Lelystad, onder rolnummer 451738 CV EXPL 09-6700 tussen partijen is gewezen, te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, zo nodig onder verbetering van de gronden, de vorderingen van geïntimeerde alsnog af te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, een en ander, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad."
[appellanten] hebben bij hun memorie van grieven een drietal producties in het geding gebracht en ter griffie foto's gedeponeerd.
Bij memorie van antwoord is door BPF onder overlegging van 7 producties verweer gevoerd met als conclusie:
"voor zover als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de kantonrechter te Lelystad (451738 CV EXPL 09-6700) van 26 augustus 2009 te bekrachtigen, zo nodig onder verbetering van gronden, met veroordeling van appellanten in de kosten van het hoger beroep."
[appellanten] hebben daarop een akte met één productie genomen waarop door BPF bij antwoordakte is gereageerd.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
de feiten
1.1. In het geding in eerste aanleg is niet overwogen welke feiten tussen partijen vaststaan zodat het hof dit zal doen.
1.2. BPF verhuurt met ingang van 1 december 2006 aan [appellanten] de woning aan de [adres]. De huurprijs bedroeg in mei 2009 € 574,68 per maand. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. [Naam] Vastgoedmanagement te Lelystad, verder te noemen [Vastgoedmanagement ], treedt namens BPF op als beheerder. Het is [appellanten] toegestaan storingen en klachten te melden bij Bimo Bouw Almere, verder te noemen Bimo Bouw.
1.3. [Vastgoedmanagement ] heeft Bimo Bouw op 18 december 2006 meegedeeld dat het toilet op de begane grond doorloopt en dat de deur van dit toilet klemt en opdracht gegeven deze gebreken te herstellen. Het herstel is begin 2007 uitgevoerd.
1.4. [Vastgoedmanagement ] heeft naar aanleiding van klachten van [appellanten] in 2008 op 21 maart 2008 aan Bimo Bouw opdracht tot renovatie van de badkamers op de eerste en tweede verdieping gegeven.
1.5 [Vastgoedmanagement ] heeft Bimo Bouw op 23 mei 2008 opdracht gegeven een aantal gebreken waaronder een tweetal deuren, rook in de kamer en het ontbreken van stroom in de hal en buiten bij de voordeur te herstellen.
1.6. De kantonrechter heeft op vordering van BPF bij vonnis van 30 juli 2008 de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [appellanten] veroordeeld tot betaling van - zakelijk weergegeven - de huurachterstand en tot ontruiming van de woning na betekening van het vonnis.
1.7. [Vastgoedmanagement ] heeft Bimo Bouw op 29 april 2009 opdracht gegeven tot het uitvoeren van diverse niet nader omschreven werkzaamheden.
1.8. [appellanten] hebben de huur over de maanden februari, maart en mei 2009 niet betaald. Deze huurachterstand bedroeg ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg in totaal € 1.724,04.
1.9. Op verzoek van [appellanten] heeft Bouwbedrijf [Naam] te Emmeloord op 28 oktober 2009 een offerte uitgebracht voor het verrichten van een aantal in de offerte nader omschreven werkzaamheden waaronder het beter sluitend maken van een tweetal deuren, het leveren en aanbrengen van opdekdeuren en het uithalen van kitvoeg en inzetten van nieuwe schimmelwerend kitvoeg in de badkamers. Deze offerte sluit op een bedrag van € 1.712,00 inclusief BTW. Bouwbedrijf [Naam] heeft op 1 december 2009 aan [appellanten] een offerte uitgebracht voor het uitvoeren van werkzaamheden aan het schoorsteenkanaal. Deze offerte sluit op een bedrag van € 1.745,00 inclusief BTW.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1. BPF heeft bij dagvaarding van 18 mei 2009 op grond van herhaalde wanprestatie dan wel op grond van de op dat moment bestaande huurachterstand gevorderd de huurovereenkomst met [appellanten] te ontbinden met veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het gehuurde en - zakelijk weergegeven - betaling van de huurachterstand.
2.2. [appellant] heeft de vordering betwist en daartoe aangevoerd dat hij de huur een aantal maanden niet heeft betaald omdat BPF haar onderhoudsverplichtingen niet nakomt. Zodra dat het geval is, zal Van Assen de huurachterstand voldoen. [appellant] heeft geen conclusie van dupliek genomen. [appellante] is in het geding niet verschenen.
2.3. De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 augustus 2009 de vorderingen van BPF met uitzondering van die met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten toegewezen.
met betrekking tot de grieven
3.1. [appellanten] hebben met de grieven het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof willen onderwerpen. Het hof zal de grieven dan ook tezamen behandelen.
3.2. Onderwerp van geschil is de vraag of [appellanten] op goede gronden een beroep op het hun toekomend opschortingsrecht hebben gedaan.
Bij de beoordeling van het geschil is uitgangspunt dat BPF de door haar aan [appellanten] verhuurde woning in goede staat van onderhoud moet houden en daartoe de nodige herstelwerkzaamheden heeft te verrichten. Ook moet zij instaan voor alle gebreken van het pand die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien er van gebreken sprake is, kan de huurder op grond van constante jurisprudentie eerst een beroep op het opschortingsrecht van art. 6: 262 BW doen nadat hij de verhuurder van de gebreken in kennis heeft gesteld (zie onder meer HR 06-06-1997 NJ 1998, 128). Een kennisgeving is alleen dan niet nodig wanneer de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan.
3.3. [appellanten] hebben ter onderbouwing van hun stellingen aangevoerd dat BPF niet dan wel eerst na zeer lange tijd op hun klachten reageerde en dat zij dus wel gehouden waren de huur gedurende een aantal maanden niet te betalen om BPF aldus te dwingen de gebreken te herstellen. Een medewerker van [Vastgoedmanagement ] heeft hen ook geadviseerd aldus te handelen. Zij hebben om die reden al eerder de huurbetaling een aantal malen opgeschort maar zijn vanwege de bijkomende kosten toch telkens weer tot betaling van de huurachterstand overgegaan. Uit de offertes blijkt dat de kosten van de reparaties van de gebreken bijna net zoveel bedragen als de huurachterstand. [appellanten] zijn derhalve van mening dat zij geen wanprestatie hebben gepleegd en dat, zo het hof tot het oordeel komt dat daarvan wel sprake is, deze tekortkoming gezien de redenen daarvoor en de achtergrond daarvan geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het door hen aan reparaties betaalde bedrag van € 291,88 moet met de huurachterstand worden verrekend.
3.4. BPF heeft betwist dat [appellanten] de door hen gestelde gebreken hebben gemeld. De haar wel bekende gebreken heeft zij laten verhelpen. Uit de door [appellanten] overgelegde foto's kan niet worden afgeleid dat de herstelwerk-zaamheden aan de badkamers niet goed zijn uitgevoerd. Schimmel kan immers ook ontstaan door onvoldoende ventilatie en onvoldoende schoonmaken. De door [appellanten] in hoger beroep genoemde gebreken stemmen bovendien niet overeen met de in de procedure in eerste aanleg door [appellant] genoemde gebreken. BPF wijst er verder op dat zij zich herhaalde malen tot een incassogemachtigde heeft moeten wenden en dat [appellanten] niet alleen in 2008 maar ook in 2007 tot betaling aan haar (BPF) zijn veroordeeld.
3.5. Het hof overweegt dat [appellanten] gelet op de stellingen van BPF en de overgelegde bescheiden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij meer en/of andere klachten over gebreken aan het gehuurde aan BPF dan wel [Vastgoedmanagement ] en/of Bimo Bouw hebben meegedeeld dan hiervoor onder de vaststaande feiten zijn opgenomen. Ook kan er niet zonder meer van worden uitgegaan dat BPF niet of te traag op hun klachten reageert. Het hof overweegt dienaangaande dat [appellanten] onvoldoende hebben betwist dat BPF aanvankelijk opdracht heeft gegeven tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de badkamers maar dat toen bleek dat er ingrijpender werkzaamheden nodig waren, zij opdracht tot renovatie van de twee badkamers heeft gegeven. [appellanten] hebben nog een verklaring van installateur [naam] van 29 januari 2010 overgelegd. In deze verklaring staat vermeld dat de oorzaak van de spanningsuitval gelegen was in een slecht/verbrand contact in een vierpolige aardlekschakelaar. BPF heeft ter zake van deze reparaties aangeboden de kosten te voldoen zodra zij de nota daarvan ontvangt. Voorts kan uit de aard van de door [appellanten] vermelde klachten niet worden afgeleid dat alle door hen vermelde gebreken voor rekening van BPF behoren te worden hersteld. Ook de offerte van Bouwbedrijf [Naam] voor het uitvoeren van werkzaamheden aan het rookkanaal is zonder verdere toelichting een onvoldoende onderbouwing van deze stelling van [appellanten] De offerte is op verzoek van [appellanten] uitgebracht en er is onvoldoende gesteld of gebleken om er in dit geding van te kunnen uitgaan dat het rookkanaal op deze ingrijpende wijze moet worden gerepareerd.
3.6. Maar ook indien ervan moet worden uitgegaan dat [appellanten] vaker en over meer gebreken hebben geklaagd dan door hen aannemelijk is gemaakt en/of dat BPF te traag is geweest met het verhelpen van de bij haar bekende gebreken, dan nog kan uit de stellingen van [appellanten] niet worden afgeleid dat zij BPF begin 2009 dan wel op enig moment voor- of nadien duidelijk hebben meegedeeld welke gebreken nog steeds niet deugdelijk verholpen waren. Ook is niet gebleken dat het BPF redelijkerwijs duidelijk moest zijn welke gebreken [appellanten] gerepareerd wilden hebben op het moment dat zij de huur niet betaalden. Ook tijdens de procedure zowel in eerste aanleg als in hoger beroep zijn [appellanten] dienaangaande niet duidelijk geweest terwijl dat voor een geslaagd beroep op een opschortingsrecht wel is vereist (HR 24-10-2003 NJ 2004, 51). Voorts moet in aanmerking worden genomen dat [appellanten] niet aannemelijk hebben gemaakt dat de in de loop van de tijd door hen vermelde gebreken zodanig ernstig van aard zijn dat zij ([appellanten]) de betaling van de huurpenningen gedurende (tenminste) drie maanden volledig mochten opschorten. Het enkele feit dat de offertes van Bouwbedrijf [Naam] ieder op een bedrag van ruim € 1.700,00 sluiten is - daargelaten hetgeen over de offertes hiervoor is overwogen - een onvoldoende grond voor een niet-betalen van de huurprijs gedurende drie maanden. Nu het alleen om offertes gaat, is van verrekening immers geen sprake. Volledigheidshalve wordt nog overwogen dat Assen c.s. ervan hebben afgezien op grond van het bepaalde in art. 7: 207 lid 1 BW vermindering van de huurprijs te vorderen.
3.7. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat [appellanten] niet op goede gronden een beroep op het opschortingsrecht hebben gedaan en dat zij dus jegens BPF toerekenbaar tekortgeschoten zijn door de huurpenningen niet tijdig te betalen.
3.8. Nu er sprake is van een huurachterstand van tenminste drie maanden en [appellanten] kennelijk in 2007 maar in elk geval ook al bij vonnis van 30 juli 2008 tot betaling van een huurachterstand zijn veroordeeld terwijl in laatstgenoemd vonnis tevens de huurovereenkomst is ontbonden, is er ook thans voldoende grond voor toewijzing van de vordering van BPF tot ontbinding van de huur-overeenkomst.
3.9. [appellanten] hebben geen bewijsaanbod gedaan en het hof acht geen gronden aanwezig hen ambtshalve bewijs van hun stellingen op te dragen.
De slotsom
3.10. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1,5 punt tarief I).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van BPF tot aan deze uitspraak op € 262,00 aan verschotten en € 948,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, J.M. Rowel-van der Linde en M.C.D. Boon-Niks en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 7 december 2010 in bijzijn van de griffier.