Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 09/00039
uitspraakdatum: 26 januari 2010
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank) van 15 december 2008, nummer Awb 07/1932 in het geding tussen de Ambtenaar en
X, te Z (hierna: belanghebbende)
op het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar betreffende de aan hem bekend gemaakte beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) betreffende de onroerende zaak a-straat 1 te Q.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij de genoemde beschikking de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2005 en naar de toestand op 1 januari 2007, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, vastgesteld op € 345.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 december 2008 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 268.450. Bij met instemming van partijen gedane hersteluitspraak van 12 januari 2009 heeft de Rechtbank de waarde vastgesteld op € 286.450.
1.4 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Bij het onderzoek ter zitting op 7 januari 2010 te Arnhem zijn verschenen en gehoord de Ambtenaar, bijgestaan door A, WOZ-taxateur, alsmede belanghebbende.
1.7 De Ambtenaar heeft tijdens het onderzoek ter zitting een brochure van B en een onder nummer VNG-2906 gepubliceerde aantekening van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten bij de uitspraak van de Rechtbank overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Deze stukken worden – zonder bezwaar van de wederpartij – door het Hof tot de stukken van het geding gerekend.
1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende heeft in december 2005 voor een bedrag van € 345.000 vrij op naam een bouwkavel (nr. 1) gekocht van 98 m² met daarop een – nog te bouwen – woning gelegen in B, eerste fase, te Q (hierna: het woonpark), alsmede het recht op de toekomstige levering van een onverdeeld aandeel in een zogenoemd mandelig park, waarvan de bewoners te zijner tijd gezamenlijk eigenaar worden.
2.2. De woning is gebouwd in 2006. Het betreft een twee-onder-één-kap-woning. De woning wordt bewoond vanaf 18 september 2006. De grond onder de woning bedraagt 98 m2. Het woonoppervlak is ongeveer 218 m2.
2.3. Het woonpark is 24 ha groot en zal worden verdeeld in vier mandeligheden. Volgens het plan voor het woonpark worden in totaal 197 woningen gerealiseerd. De grond onder de woning is eigendom van de eigenaar/bewoner. Daarnaast is er bij elke woning een deel aangrenzende grond waarvan de bewoner het exclusieve gebruik heeft verkregen, de zogenoemde ‘dubbele footprint’. Bij belanghebbende betreft dat circa 100 m². Voor het overige wordt het gehele woonpark, behoudens de grond die is bestemd tot openbare weg, geacht de tuin te vormen van alle bewoners. Bewoners hebben via een stichting zeggenschap over het beheer en onderhoud van het park. De onbebouwde delen van het woonpark zijn ook toegankelijk voor het publiek. Op 1 januari 2007 zijn het plangebied en het woonpark nog slechts beperkt ingericht en vinden er in de omgeving van belanghebbendes woning nog volop bouwactiviteiten plaats.
2.4. De ondergrond is aan belanghebbende en C geleverd bij notariële akte van 30 december 2005. In de akte zijn met betrekking tot de bouw van de woning, het in de toekomst te leveren aandeel in de onverdeelde eigendom van de mandeligheid en het beheer van het woonpark bijzondere bedingen opgenomen. Ook is in de akte opgenomen een kettingbeding waarbij de koper – belanghebbende en C – zich onder verbeurte van een boete heeft verplicht de verplichtingen uit de akte van 30 december 2005 op te leggen aan een nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde. Verder is in de akte vermeld dat voordat de levering van het aandeel in de mandeligheid plaatsvindt, belanghebbende reeds is gehouden bij te dragen in de kosten van beheer en onderhoud van het tot dat moment gereedgekomen gedeelte in het gebied dat bestemd is om mandelig te worden.
2.5. De levering van het onverdeelde aandeel in de mandeligheid vindt volgens de aan de koop verbonden voorwaarden in beginsel eerst plaats nadat de laatste woning van het project is opgeleverd. Die levering zal gerekend naar de toestanddatum 1 januari 2007 nog een aantal jaren op zich laten wachten.
2.6. In een bijlage bij de brief van 30 oktober 2008 aan de Rechtbank heeft belanghebbende een overzicht van verdeling van de aankoopkosten overgelegd, dat aan hem is verstrekt door de notaris die de akte van 30 december 2005 heeft opgesteld. Dit overzicht luidt als volgt:
aankoopbedrag € 345.000
onder te verdelen in:
woning € 220.770
ondergrond woning (‘footprint’) € 65.700
recht op toekomstige levering van het aandeel in de mandeligheid € 58.550.
Over het bedrag van € 58.550 merkt de notaris op dat dit bedrag de voorfinanciering van belanghebbende is inzake de mandeligheid ‘die naar alle waarschijnlijkheid binnen de komende 5 jaar niet wordt geleverd.’
2.7. De Ambtenaar baseert zich voor de waarde van de onroerende zaak op een taxatierapport van 4 februari 2008 van A, gecertificeerd WOZ-taxateur. In dit rapport taxeert de taxateur de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2007 op (afgerond) € 345.000. Voor de buurwoning a-straat 2, die voor dezelfde prijs is verkocht, heeft de taxateur een zelfde WOZ-waarde aangehouden.
2.8. De Rechtbank heeft geoordeeld dat aan het recht op de toekomstige levering van het onverdeelde aandeel in de mandeligheid een waarde moet worden toegekend van € 58.550, dat voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak dit bedrag moet worden afgetrokken van de aankoopprijs van € 345.000 en dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 286.450
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt uitsluitend verdeeld wat de waarde per 1 januari 2005 is van de onroerende zaak. Meer in bijzonder strijden partijen over de vraag of het recht op levering in de toekomst van het aandeel in de mandeligheid van invloed is op de waarde van de onroerende zaak op de peildatum. De Ambtenaar heeft ter zitting toegezegd de aanslag onroerendezaakbelastingen te zullen verminderen indien de uitspraak van het Hof daar aanleiding toe geeft.
3.2. Partijen hebben elk voor hun standpunt aangevoerd hetgeen is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4. De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat voor het bepalen van de waarde niet alleen gelet moet worden op de op 1 januari 2007 bestaande juridische eigendom van de woning en het grondoppervlak van 98 m2. Evenzeer is voor de waarde van de onroerende zaak bepalend, aldus de Ambtenaar, de bij koopovereenkomst overeengekomen bijzonderheden die eveneens in de akte van levering van 30 december 2005 zijn opgenomen. Belanghebbende beschikt, zo betoogt de Ambtenaar, over een bijzonder complex van rechten die onlosmakelijk met de onroerende zaak zijn verbonden, te weten het recht op levering van een aandeel in de toekomstige mandeligheid ofwel de gemeenschappelijke grond én het recht om vooruitlopend op die levering alvast de tot die mandeligheid bestemde grond te gebruiken. Dit complex van rechten is, aldus nog steeds de Ambtenaar, zo nauw verbonden met het eigendomsrecht dat het niet los kan worden gezien van dat recht. Aldus gaat van dit complex van rechten een waardeverhogende werking uit. Omdat belanghebbende bereid was de koopsom te betalen heeft hij het risico dat de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, kennelijk op nihil geschat.
4.2. Belanghebbende is van mening dat de waarde op de peildatum enkel wordt bepaald door de woning en de grond onder die woning. Over niet in eigendom zijnde grond kan niet worden geheven. Een deel van de koopprijs is toe te rekenen aan de toekomstige mandeligheid. Er is op de toestanddatum evenwel in het geheel geen sprake van een mandeligheid en daarop is ook in geen jaren nog enig zicht.
4.3. Bij de akte van 30 december 2005 is aan belanghebbende voor een bedrag van € 124.250 geleverd de in het woonpark gelegen bouwkavel nr. 22, groot 98 m², alsmede het recht op de toekomstige levering van een onverdeeld aandeel in een zogenoemd mandelig park. De woning van belanghebbende is gebouwd in de loop van 2006. Deze feiten laten naar het oordeel van het Hof geen andere conclusie toe dan dat op de toestanddatum 1 januari 2007 de onroerende zaak waarvan belanghebbende het eigendomsrecht heeft bestaat uit de bouwkavel van 98 m² en de daarop inmiddels gebouwde woning. Het recht op levering in de toekomst van een onverdeeld aandeel in de eigendom van het woonpark is op die datum een louter belanghebbende aangaand persoonlijk recht dat – naar het oordeel van het Hof – geen deel uitmaakt van de onroerende zaak.
4.4. Aan de in 4.3 opgenomen conclusie doet niet af dat belanghebbende tegelijk met het betalen van de prijs voor de bouwkavel van 98 m² en de in 2006 te bouwen woning tevens een bedrag van € 58.550 heeft betaald voor de toekomstige levering van het onverdeelde aandeel of dat belanghebbende zijn onroerende zaak alleen kan bereiken via de grond van de toekomstige mandeligheid. Naar het oordeel van het Hof moet de betaling van het bedrag van € 58.550 worden geduid als een vooruitbetaling voor de levering in de toekomst van een eigendom.
4.5. De Ambtenaar stelt dat het recht op de levering van een aandeel in de toekomstige mandeligheid en de mogelijkheid om het woonpark reeds te gebruiken zodanig met de onroerende zaak zijn verbonden, dat daarvan op de toestandsdatum 1 januari 2007 reeds een waardeverhogende werking uitgaat. Die waardeverhogende invloed komt aldus de Ambtenaar, overeen met de waarde die de Rechtbank aan de mandeligheid heeft toegekend. Belanghebbende heeft deze zienswijze van de Ambtenaar bestreden en stelt dat van een waardeverhogende werking geen sprake is.
4.6. Per 1 januari 2007 bestond, naar tussen partijen vaststaat, nog geen zicht op levering van het onverdeelde aandeel in de eigendom van het woonpark. Belanghebbende heeft ter zitting voorts onder meer gesteld c.q. herhaald en de Ambtenaar heeft niet bestreden, dat die levering in ieder geval niet is te verwachten vóór het jaar 2011, dat vanwege de slechte economische situatie momenteel weinig woningen in het plan worden verkocht en de gang van zaken met betrekking tot de levering in de toekomst nog minder duidelijk is geworden, dat slechts 25 percent van het woonpark is gecultiveerd en dat nog steeds sprake is van een tijdelijke bestrating.
4.7. Gelet op het vooroverwogene heeft de Ambtenaar, op wie te dezen te bewijslast rust, naar het oordeel van het Hof de door hem gestelde waardeverhogende werking naar de toestanddatum 1 januari 2007 in verband met een toekomstige levering van het onverdeelde aandeel in de eigendom van de mandeligheid dan wel het gebruik van het woonpark niet dan wel onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.8. Partijen hebben ter zitting ermee ingestemd, dat indien het recht op de toekomstige levering van het aandeel in de mandeligheid buiten beschouwing moet blijven de door de Rechtbank vastgestelde waarde kan worden gevolgd. Het Hof sluit zich, afgezien van hetgeen hierna wordt overwogen, daarbij aan.
4.9. Met betrekking tot de onder 2.3. vermelde zogenoemde ‘dubbele footprint’ merkt het Hof het volgende op. Belanghebbende heeft als eigenaar van de woning van de huidige eigenaar van het toekomstig mandelige park tot gebruik rondom zijn woning ter beschikking gekregen ongeveer 100 m² grond. Dit gebruik is exclusief voor de eigenaar van de woning. Gesteld noch gebleken is dat dit gebruik naar de toestand op 1 januari 2007 in de tijd of anderszins was beperkt of dat belanghebbende daarvoor een bedrag verschuldigd was. Deze gebruiksmogelijkheid verhoogt ontegenzeggelijk, zoals de Ambtenaar ter zitting ook heeft gesteld, het genot van de onroerende zaak. Het Hof vindt hierin aanleiding aan dit gebruik een waarde toe te kennen en bij gebreke van stellingen van partijen daaromtrent deze waarde te bepalen in goede justitie. Het Hof stelt de waarde van het genot van deze 100 m² op € 10.000.
4.10 Het voorgaande brengt mee dat de waarde moet worden gesteld op (€ 286.450 + € 10.000) € 296.450, waardoor het hoger beroep van de Ambtenaar gedeeltelijk gegrond is.
5. Kosten
Voor een veroordeling in proceskosten acht het Hof geen termen aanwezig.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskostenvergoeding;
– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde WOZ-waarde tot € 296.540;
Aldus gedaan door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. S. Darwinkel als griffier.
De voorzitter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2010.
De griffier, namens de voorzitter,
(S. Darwinkel) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 januari 2010.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.