Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer hof 200.022.890
(zaaknummer rechtbank 574695 \ VV EXPL 08-20120)
arrest van de vijfde civiele kamer van 15 december 2009
inzake
de stichting
Stichting Atelierbeheer SLAK,
gevestigd te Arnhem,
appellante,
advocaat: mr. P.A.C. de Vries,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.H.F.M. van Rijswijck.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 3 november 2008 dat de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) tussen appellante (hierna ook te noemen: SLAK) als eiseres en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 SLAK heeft bij exploot van 1 december 2008 [geïntimeerde] aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft SLAK drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en bewijs aangeboden. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de primaire vorderingen van SLAK alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, althans de vordering(en) van SLAK niet-ontvankelijk zal verklaren, althans die vordering(en) zal afwijzen, met veroordeling van SLAK in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Daarna heeft SLAK akte verzocht van schriftelijke opmerkingen, waarna [geïntimeerde] eveneens akte heeft verzocht van schriftelijke opmerkingen.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3. De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in haar vonnis van 3 november 2008 onder het kopje "De feiten" feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze procedure om het volgende. Woningstichting Portaal (hierna: Portaal) is eigenaar van zogeheten Maycretewoningen te Arnhem. Portaal was voornemens de door haar verhuurde woningen te slopen vanwege hun slechte staat van onderhoud, om welke reden zij haar huurders elders huisvesting heeft aangeboden en de woningen leeg zijn komen te staan. De gemeente Arnhem heeft Portaal toestemming gegeven de woningen tijdelijk te verhuren op grond van artikel 15 van de Leegstandwet. SLAK heeft de woningen gehuurd en onderverhuurd aan een aantal kunstenaars, onder wie [geïntimeerde]. De huurovereenkomst tussen SLAK en [geïntimeerde] is ingegaan per 1 mei 2006, voor onbepaalde tijd tot wederopzegging conform artikel 18 van de algemene voorwaarden. In gevolge artikel 18.1 van de algemene voorwaarden kan de overeenkomst beëindigd worden door opzegging minimaal een maand tevoren. SLAK heeft de onderhuurders bij brief van 22 augustus 2007 medegedeeld dat de woningen niet worden gesloopt, Portaal de tijdelijke verhuurcontracten zal beëindigen, de onderhuurders een definitieve opzegging ontvangen zodra de planning bekend is en verwacht wordt dat Portaal over een aantal maanden zal starten met de renovatie. Portaal heeft aan SLAK op 3 juni 2008 de huur opgezegd per 15 september 2008. Bij brief van 10 juni 2008 heeft SLAK de overeenkomst met [geïntimeerde] opgezegd per 1 september 2008. Deze datum is door SLAK bij brief van 13 augustus 2008 verschoven naar 15 oktober 2008. [geïntimeerde] heeft de woning niet ontruimd en heeft zich beroepen op huurbescherming.
4.2 SLAK vordert in deze procedure de ontruiming van het gehuurde. SLAK legt aan haar vordering primair ten grondslag dat de huurovereenkomst is gesloten onder de vigeur van de Leegstandwet, zodat de overeenkomst na opzegging is beëindigd. Subsidiair stelt SLAK zich op het standpunt dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat ook om deze reden de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Uiterst subsidiair heeft SLAK aangevoerd dat gezien alle omstandigheden [geïntimeerde] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op zijn huurrechten kan beroepen. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, op grond van het oordeel dat de huurovereenkomst niet aan het uitzonderingsregime voldoet van de Leegstandwet en dat er gelet op de tekst van de wet geen ruimte is voor toepassing van de redelijkheid en billijkheid of beoordeling van de bedoeling van partijen zoals door SLAK voorgestaan. Tegen eerstgenoemd oordeel heeft SLAK geen grief gericht. Ook het hof gaat er van uit dat de Leegstandwet niet van toepassing is op de tussen SLAK en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst. Grief I klaagt dat de kantonrechter ten onrechte niets heeft overwogen omtrent de subsidiair aangevoerde grond dat het gaat om een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is.
4.3 Het hof oordeelt dat de omstandigheid dat de onderhavige huurovereenkomst niet voldoet aan het uitzonderingsregime van de Leegstandswet onverlet laat dat niettemin sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). In zoverre is grief I gegrond.
4.4 Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat in gevolge artikel 7:232 lid 2 BW de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing zijn op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat en gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (zie: HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495 (met noot PAS), rechtsoverweging 3.4).
4.5 Het hof oordeelt met inachtneming hiervan als volgt. SLAK is een organisatie die zich ten doel stelt atelierruimte en huisvesting te verhuren aan kunstenaars. SLAK heeft hiertoe een (beperkt) aantal eigen en een (beperkt) aantal gehuurde woningen en atelierruimtes die zij (onder)verhuurt aan bij haar ingeschreven kunstenaars. Daarnaast betrekt SLAK van woningcorporaties, beleggers en projectontwikkelaars onder meer woningen die tijdelijk beschikbaar zijn met het oog op sloop en nieuwbouw, renovatie en/of andersoortige ontwikkelingen in de nabije toekomst. SLAK knapt deze woningen vervolgens zodanig op dat deze tijdelijk verhuurbaar zijn aan haar doelgroep.
4.6 De eigenaar van de Maycretewoningen, Portaal, was eerst voornemens de woningen te slopen. SLAK heeft in dit verband - onweersproken - aangevoerd dat de sloopplannen niet zijn doorgegaan en dat de gemeente de woningen tot gemeentelijk monument heeft verklaard als gevolg waarvan de woningen thans ingrijpend worden gerenoveerd.
4.7 Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] het gehuurde, naast als atelier, overwegend in gebruik heeft als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW. [geïntimeerde] heeft in dit verband - onweersproken - aangevoerd dat hij geen andere woonruimte heeft en dat hij, samen met zijn twee minderjarige kinderen ten aanzien van wie hij het co-ouderschap heeft, zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
4.8 Uit de door SLAK overgelegde transcriptie van haar telefonische aanbiedingenlijn in de periode 11 april tot en met 18 april 2006 blijkt dat het bij de aanbieding van de door [geïntimeerde] gehuurde woning ging om een woning die minimaal anderhalf jaar in beheer zou zijn bij SLAK. De huurovereenkomst tussen SLAK en [geïntimeerde] is blijkens artikel 3A van die overeenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd, met ingang van 1 mei 2006, tot wederopzegging conform artikel 18 van de algemene voorwaarden. Artikel 18.1 van de algemene voorwaarden bepaalt dat de overeenkomst (bij afloop van de overeengekomen termijn) beëindigd kan worden door opzegging minimaal één maand tevoren, per de eerste dag van de maand. In de aanbiedingsbrief van SLAK aan [geïntimeerde] van 2 mei 2006, die blijkens zijn inhoud deel uitmaakt van het huurcontract, staat onder meer het volgende vermeld: "Voor het betreffende pand heeft SLAK een bruikleenovereenkomst/huurcontract van beperkte duur met de eigenaar afgesloten. Het pand zal t.z.t. gesloopt, gerenoveerd, verkocht of anderszins in gebruik worden genomen door de eigenaar en is tot die tijd in beheer bij SLAK. Het betreffende contract loopt van maand tot maand. Eventuele verlenging zal op maand tot maand-basis plaatsvinden. Er zal dan overeenkomstig artikel 18 van het contract opgezegd worden." SLAK heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde] bij brief van 10 juni 2008 opgezegd tegen 1 september 2008. De feitelijke duur van de huurovereenkomst bedraagt aldus ruim twee jaar.
4.9 Uit de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst blijkt dat [geïntimeerde] gehouden is het gebruikelijk voor rekening van de huurder komende onderhoud aan de woning te verrichten. In artikel 13.1 van de in gevolge artikel 9.1 van de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden staat met betrekking tot het onderhoud vermeld dat onder meer voor rekening van de verhuurder komt het onderhoud, herstel en vernieuwing van de constructieve delen van het gehuurde. Blijkens artikel 13.2 van de algemene voorwaarden zijn voor rekening van de huurder alle overige onderhoud, herstel en vernieuwingen, zoals onder meer het inwendig onderhoud, niet zijnde onderhoud als bedoeld in artikel 13.1, alsmede het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet (artikel 7A:1619 BW (oud, hof)).
4.10 Het hof is gegeven voorgaande omstandigheden, bezien in onderling verband en samenhang, voorshands van oordeel dat - in aanmerking genomen dat de uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW blijkens de parlementaire geschiedenis zeer restrictief moet worden opgevat - in het onderhavige geval geen sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van voormelde bepaling. Het gehuurde betreft woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW. De woonruimte wordt door [geïntimeerde] als zodanig gebruikt als zijn hoofdverblijf. SLAK heeft zich op het standpunt gesteld dat haar voor ogen heeft gestaan dat sprake is van tijdelijke verhuur en dat dit ook bekend was bij [geïntimeerde]. Deze heeft zich hiertegenover echter op het standpunt gesteld dat hij een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft gesloten met betrekking tot woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW. Blijkens de transcriptie van de aanbiedingenlijn van SLAK zou de duur van de huurovereenkomst minimaal anderhalf jaar bedragen. De huurovereenkomst is blijkens artikel 3A van de huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd, met dien verstande dat ingevolge artikel 18 van de algemene voorwaarden kan worden opgezegd met inachtneming van een termijn van een maand. De aanbiedingsbrief bij de huurovereenkomst vermeldt slechts in algemene zin dat SLAK een bruikleenovereenkomst/ huurcontract van beperkte duur met de eigenaar heeft afgesloten en dat het pand te zijner tijd zal worden gesloopt, gerenoveerd, verkocht of anderszins in gebruik worden genomen door de eigenaar en tot die tijd in beheer is bij SLAK. De periode tussen het sluiten van de huurovereenkomst en de datum waartegen door SLAK werd opgezegd bedraagt ruim twee jaar. Dat de langere duur van de huurovereenkomst mede het gevolg is van de inspanningen van onder meer [geïntimeerde], ten gevolge waarvan de gemeente de Maycretewoningen heeft aangemerkt als monument, de aanvankelijke sloopplannen niet zijn doorgegaan en de woningen uiteindelijk worden gerenoveerd, doet hier niet aan af. De omstandigheid dat [geïntimeerde] er zich mede voor heeft ingespannen de Maycretewoningen te renoveren betekent immers nog niet dat hem eveneens geacht moet worden voor ogen te hebben gestaan dat sprake zou zijn van een tijdelijke situatie. Tot slot wijst de in artikel 13.2 van de algemene voorwaarden neergelegde onderhoudsverplichting van de huurder evenmin op een tijdelijke situatie waarin de huurder, in afwachting van de voorgenomen sloop van het gehuurde, niet of in mindere mate gehouden is tot het verrichten van onderhoud. Grief I kan derhalve niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.
4.11 Grief II klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat op grond van de tekst van de wet (de Leegstandswet, hof) er geen ruimte is voor toepassing van de redelijkheid en billijkheid of beoordeling van de bedoeling van partijen, zoals door SLAK voorgestaan. De toelichting op de grief strekt ten betoge dat de dwingendrechtelijke regels van het huurrecht onverenigbaar kunnen zijn met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid en dat het beroep van [geïntimeerde] op de wettelijke ontruimingsgronden wel degelijk naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.12 Het hof oordeelt dat in gevolge artikel 6:248 lid 2 BW iedere tussen partijen geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit geldt derhalve ook voor de regels van huurbescherming voor huurders van woonruimte van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW (vgl. HR 19 april 1996, NJ 1996, 684). In zoverre slaagt ook grief II.
4.13 Het hof heeft geoordeeld dat in hoger beroep vaststaat dat de onderhavige huurovereenkomst niet valt onder het regime van de Leegstandwet. Blijkens het oordeel van het hof omtrent grief I is evenmin sprake van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Dit betekent dat de (onder)huurovereenkomst tussen SLAK en Portaal niet is geëindigd met de opzegging van SLAK bij brief van 10 juni 2008. Hiervan uitgaande komt [geïntimeerde] naar voorlopig oordeel van het hof een beroep toe op artikel 6:269 lid 1 BW, dat bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn woonverblijf heeft in geval van beëindiging van de huur tussen de huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder. Het hof heeft bij het door [geïntimeerde] overgelegde arrest in kort geding van 3 maart 2009 tussen Portaal en [geïntimeerde] ook geoordeeld dat de hoofdhuurovereenkomst tussen Portaal en SLAK is voortgezet tot medio november 2008 en dat op deze voortgezette huurovereenkomst de bepalingen van de Leegstandwet niet van toepassing zijn, althans niet jegens [geïntimeerde] kunnen worden ingeroepen, nu de termijn waarvoor de vergunning is verleend is verstreken, zodat naar het voorlopig oordeel van het hof de conclusie is dat aan [geïntimeerde] bescherming toekomt op grond van artikel 7:269 lid 1 BW. Het antwoord op de vraag of het beroep op huurbescherming van [geïntimeerde] jegens SLAK naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is gelet hierop niet meer relevant. Grief II kan derhalve evenmin leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.
4.14 Grief III klaagt tot slot dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat naar haar voorlopige oordeel niet te verwachten is dat in een bodemprocedure anders zal worden geoordeeld en dat de vordering moet worden afgewezen.
4.15 De grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking.
4.16 Aangezien hetgeen SLAK voor het overige heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel kan leiden, dient het algemene bewijsaanbod van SLAK te worden gepasseerd.
Slotsom
De grieven zijn weliswaar deels terecht voorgesteld, maar kunnen niettemin niet leiden tot vernietiging van het vonnis, zodat dit zal worden bekrachtigd.
Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal SLAK in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) van 3 november 2008;
veroordeelt SLAK in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.603,00, waarvan te voldoen aan de griffier van het gerechtshof (bankrekeningnummer 1923.25.752 ten name van MvJ arrondissement Arnhem, postbus 9030, EM Arnhem, onder vermelding van het zaaknummer en de namen van partijen) het bedrag van € 1.537,50 te weten:
- € 196,50 wegens in debet gesteld griffierecht,
- € 1.341,00 wegens salaris overeenkomstig het liquidatietarief ,
en het restant ad € 65,50 aan de advocaat van [geïntimeerde] wegens diens eigen aandeel in het griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, I.A. Katz-Soeterboek en D. Stoutjesdijk, is bij afwezigheid van mr. Fokker ondertekend door mr. Katz-Soeterboek en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van
15 december 2009.