Uitspraak
GERECHTSHOF TE ARNHEM
Sector civiel recht
Zaaknummer 104.002.945
(zaaknummer rechtbank 271095/CV EXPL 624/06)
Arrest van de vijfde civiele kamer van 28 juli 2009
inzake:
1. [appellante A],
wonende te [woonplaats],
2. [appellant B],
wonende te [woonplaats], en
3. [appellant C],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr F.A.M. Knüppe,
tegen:
de stichting
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd te Enschede,
geïntimeerde,
advocaat: mr W.A.J. Hagen.
1 Het geding
Voor het verloop van het geding tot 3 maart 2009 verwijst het hof naar het in deze zaak op die datum uitgesproken arrest van de raadsheer-commissaris.
Aan De Woonplaats is akte verleend van een schriftelijke uitlating na enquête, waarbij zij (de grondslag van) haar eis heeft gewijzigd. Aan [appellanten] is akte verleend van een schriftelijke uitlating na enquête, waarbij zij bezwaar hebben gemaakt tegen de wijziging van (de grondslag van) de eis van De Woonplaats. Hierop heeft De Woonplaats bij antwoord-akte gereageerd.
Ten slotte hebben de partijen voor het wijzen van arrest de processtukken van de beide instanties aan het hof overgelegd (in het procesdossier van [appellanten] ontbreken de conclusie van repliek in oppositie, het proces-verbaal van de terechtzitting van 27 juni 2008 en alle producties).
2 De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.1 Het hof volhardt bij hetgeen het in zijn tussenarrest van 4 maart 2008 heeft overwogen.
2.2 De Woonplaats heeft na de enquête de grondslag van haar eis gewijzigd in die zin dat zij heeft gesteld dat de bepaling van artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek (BW) niet van toepassing is, omdat PK Holding niet de verhuurder van het pand was, zoals haar ten onrechte bij de eigendomsoverdracht is medegedeeld, maar [appellanten B en C]. De Woonplaats heeft subsidiair gesteld dat de huurovereenkomst met [appellante A] is beëindigd door haar opzegging bij brief van 10 januari 2006.
2.3 [appellanten] hebben tegen de wijziging van (de grondslag van) de eis bezwaar gemaakt, omdat deze wijziging in dit stadium van het geding in strijd met de eisen van een goede procesorde zou zijn.
2.4 De Woonplaats heeft haar stellingen die aan haar eis ten grondslag liggen aangepast aan hetgeen tijdens het getuigenverhoor naar voren is gekomen. Het hof acht dit niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. De door De Woonplaats genoemde wijziging van (de grondslag van) haar eis heeft geen onredelijke bemoeilijking van de verdediging van [appellanten] meegebracht (zij hebben op de stellingen van De Woonplaats inhoudelijk kunnen reageren en hebben dat ook gedaan) en evenmin een onredelijke vertraging van het geding.
Het bezwaar van [appellanten] wordt derhalve verworpen.
2.5 [appellanten] waren toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat (ook) [appellant B] en [appellant C] als huurders van de panden moeten worden aangemerkt.
[appellanten] hebben zichzelf en [D] als getuigen doen horen.
2.5.1 De getuige [D] heeft (onder meer) verklaard (waarbij het hof enige taal- en stijlfouten heeft verbeterd): Van het pand aan de [adres] te [plaats] heb ik voor het eerst gehoord van mr Bax in zijn hoedanigheid van curator in een faillissement van de eigenaresse van die panden. ... Mr Bax heeft mij daarbij uitgelegd dat [appellanten B en C] huurders van dat pand waren. PK Holding, een van mijn vennootschappen, heeft het pand van de curator gekocht. De [appellanten B en C] wilden het pand graag terugkopen. Zij waren reeds lange tijd betrokken bij dit pand en hadden er een emotionele binding mee. Ik was bereid om het pand aan hen te verkopen en wij hebben ook een koopprijs afgesproken. De [appellanten B en C] zijn vervolgens aan de slag gegaan om financiering voor dat pand te verkrijgen. Intussen is de huurovereenkomst die de [appellanten B en C] met betrekking tot het pand hadden gewoon voortgezet en zij hebben de huurprijs ook steeds betaald. Op een gegeven moment hadden de [appellanten B en C] de financiering rond en heeft PK Holding met hen een koopovereenkomst gesloten. De [appellanten B en C] hebben de koopprijs aan mij voldaan. Ik kan mij niet meer precies de hoogte van die koopprijs herinneren. Dat ik de eigendom van het pand niet aan de [appellanten B en C] heb overgedragen kwam in eerste instantie doordat op het pand nog een hypotheekrecht rustte voor een oude schuld die eerst moest worden afgelost. Intussen bleven de [appellanten B en C] gewoon als huurders in het pand zitten; zij betaalden vanaf een bepaald tijdstip alleen geen huurpenningen meer omdat zij immers al de complete koopprijs hadden betaald. Enige tijd later ging een van mijn andere vennootschappen failliet en mr Herstel werd als curator aangesteld. De samenwerking met mr Herstel verliep niet geheel glad en in het kader van dat faillissement ben ik gegijzeld. Na de periode van gijzeling stelde mr Herstel dat de failliete vennootschap nog geld van PK Holding te vorderen had. Mr Herstel wenste dat die vordering werd voldaan en PK Holding had niet voldoende liquide middelen om die schuld te voldoen. Mr Herstel had voorgesteld dat het onderhavige pand zou worden verkocht om met de opbrengst de schuld van PK Holding te voldoen. Door de voorafgaande gijzeling en de dreiging van mr Herstel om mij nogmaals te gijzelen haalde ik het niet in mijn hoofd al te veel tegenwerking te bieden. Wel heb ik mr Herstel gewezen op het feit dat de [appellanten B en C] het pand huurden en het pand ook reeds hadden gekocht, maar de druk op mij was zo groot dat ik toch mijn medewerking heb gegeven.
2.5.2 [appellant B] heeft als getuige (onder meer) verklaard: Ik ben mede-eigenaar geweest van het onderhavige pand aan [adres] in [plaats]. In 1980 of 1981 is het pand gekocht door mijn moeder, mijn broers [appellant C] en [E] en mij. Op de begane grond van het pand exploiteerden wij een discotheek, een restaurant en een speelclub en de bovenverdieping werd verhuurd; daar was een kamerverhuurbedrijf gevestigd. Omstreeks 1996 kwam mijn moeder in financiële problemen. Mijn broers en ik hebben onze aandelen toen verkocht aan onze moeder en mijn broer [appellant C] en ik hebben het pand van onze moeder gehuurd. Enige tijd later werd mijn moeder in staat van faillissement verklaard met aanstelling van mr Bax tot curator. Mr Bax heeft het pand vervolgens verkocht aan [D] of zijn vennootschap PK Holding. De huurovereenkomst die mijn broer en ik met onze moeder hadden is voortgezet door ons met [D]. Mijn broer en ik hadden plannen om het pand te kopen en wij spraken met [D] af dat wij het pand zouden huren totdat wij financiering voor de koop van het pand zouden hebben verkregen. Tot dat moment hebben mijn broer en ik steeds de huur betaald aan [D], die het geld steeds à contant kwam ophalen. Wij kregen dan steeds een kwitantie van [D]. Die situatie heeft geduurd tot 2000 of 2001, toen mijn broer en ik financiering hadden verkregen voor de koop van het pand. Wij hebben het pand van [D] gekocht voor een bedrag van ongeveer f 720.000,--. ... De heer [D] heeft de eigendom van het pand nooit aan mijn broer en mij geleverd, ofschoon wij wel de koopprijs hadden betaald. Ik heb van [D] begrepen dat hij en/of PK Holding in staat van faillissement zijn verklaard en dat de curator in dat faillissement (wederom mr Bax of een van zijn kantoorgenoten) het onderhavige pand heeft verkocht, naar ik later begreep aan De Woonplaats. Ik heb later van de curator of een van zijn kantoorgenoten gehoord dat hij bij de verkoop De Woonplaats erop heeft gewezen dat mijn broer en ik huurders van het pand waren. Overigens hoorde ik voor het eerst dat De Woonplaats eigenaresse van het pand was geworden, toen deze zich als zodanig meldde. Ik sprak toen met een zekere [F] van De Woonplaats, die mij vertelde dat hij niets van huurders van het pand wist. Mijn broer is door de politie meegenomen en het pand is vervolgens ontruimd. De huurprijs hebben wij aan [D] betaald totdat wij aan hem de koopprijs van het pand hadden voldaan. Daarna hebben wij geen huurprijs meer betaald, omdat wij al f 720.000,-- voor de eigendom van het pand hadden betaald. Wij stelden ons op het standpunt dat, zolang de eigendom niet aan ons was overgedragen, de huurovereenkomst tussen [D] en/of PK Holding en ons nog steeds gold.
2.5.3 [Appellant C] heeft als getuige (onder meer) verklaard: In 1981 hebben mijn moeder, mijn twee broers en ik het pand aan de [adres] te [plaats] gekocht en in 1988 ook het pand aan [adres] en nog een ander pand. Tot 1993 hebben mijn moeder, mijn broers en ik daar een bedrijf geëxploiteerd in het kader van een v.o.f.. In 1993 is die v.o.f. opgehouden en heeft mijn moeder de zaak als eenmanszaak voortgezet. Vanaf dat tijdstip was mijn moeder ook de enige eigenaresse van de panden. Ik trad op als bedrijfsleider en als vertegenwoordiger van mijn moeder. Nadat de panden in 1996 waren gerenoveerd, heeft mijn moeder, vertegenwoordigd door mij als bedrijfsleider, de panden verhuurd aan mijn broer [appellant B]. In 1997 kwam mijn moeder in financiële problemen en is zij in staat van faillissement verklaard, waarbij mr Bax tot curator werd aangesteld. Mijn broer [appellant B] bleef huurder van de panden. De curator wilde de panden aan mijn broer en mij verkopen, maar wij konden toen de financiering niet rond krijgen. Wij hadden in die tijd contact met [D], die pogingen deed de financiering voor ons te verkrijgen. Wij hebben [D] alvast een bedrag van f 205.000,-- gegeven. Uiteindelijk heeft [D] het pand van de curator gekocht. Het was de bedoeling dat [D] het pand aan mijn broer en mij zou verkopen, zodra wij onze financiering rond hadden. Zolang de financiering niet rond was gingen wij het pand van [D] huren. Hiertoe is een huurovereenkomst opgesteld. ... Er is ook een koopcontract opgesteld, volgens hetwelk mijn broer en ik het pand voor ongeveer f 625.000,-- van [D] hebben gekocht. Wij spraken af met [D] dat de eigendom van dat pand aan ons zou worden overgedragen, maar dat tijdstip werd door [D] steeds verschoven. Wij zagen daarin niet zoveel problemen, omdat wij nog steeds huurders waren en wij geen huurpenningen hoefden te betalen, omdat wij de volledige koopprijs al hadden betaald. In 2001 en 2002 ben ik ziek in Marokko geweest en toen ik terugkwam in 2002 had de eigendomsoverdracht nog steeds niet plaatsgevonden. Toen bleek dat ook [D] enige financiële problemen had en er bleek ook een hypotheekrecht op het aan ons verkochte pand te rusten voor een schuld van [D] van € 50.000,--. Uiteindelijk is [D] omstreeks 2005 in staat van faillissement verklaard. In maart 2006 meldde zich plotseling een zekere [F] van De Woonplaats, die mij vertelde dat De Woonplaats eigenaresse van het pand was geworden. Ik heb geprobeerd uit te leggen dat mijn broer en ik het pand hadden gekocht en dat wij tot het moment van eigendomsoverdracht huurders waren. [F], vergezeld van politie, zei echter dat wij hier niets te zoeken hadden en liet de panden dichttimmeren.
2.5.4 [Appellante A] heeft als getuige (onder meer) verklaard: In 2002 heb ik de bovenste verdieping van [adres] te [woonplaats] gehuurd van [appellanten B en C]. Ik heb dat gehuurd om er een kamerverhuurbedrijf te exploiteren, zoals de huurder voor mij dat ook al had gedaan. Het kamerverhuurbedrijf was volgens mij algemeen bekend in [plaats]. Ik wist niet beter dan dat de [appellanten B en C] de eigenaars van het onderhavige pand waren en ik heb de voornoemde verdieping alleen van hen gehuurd. Mij wordt gevraagd of ik bekend ben met PK Holding; dat is niet het geval. Ik heb de huurprijs ook nooit aan PK Holding betaald, maar steeds aan de [appellanten B en C].
2.6 [Appellanten] hebben een op 1 augustus 1998 door de voornoemde getuige [D] namens PK Holding, [appellant B] en [appellant C] ondertekende huurovereenkomst, volgens welke [appellanten B en C] de onderhavige onroerende zaak met ingang van die dag van PK Holding hebben gehuurd, overgelegd, alsook een op 1 oktober 2002 door [appellant B] en [appellante A] ondertekende huurovereenkomst, volgens welke [appellante A] de onroerende zaak van [appellant B] (met toestemming van de eigenaar PK Holding) heeft gehuurd.
2.7 Uit de overgelegde huurovereenkomst tussen PK Holding en [appellanten B en C] en de verklaring van de getuige [D], aangevuld met de verklaringen van [appellanten B en C], blijkt dat [appellanten B en C] huurders van het litigieuze pand waren op het moment van de vervreemding ervan door PK Holding (aan De Woonplaats).
Anders dan De Woonplaats lijkt te stellen, is deze huurovereenkomst niet geëindigd door de tussen PK Holding en [appellanten B en C] gesloten koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst bracht weliswaar de verplichting van PK Holding tot eigendomsoverdracht van de onroerende zaak aan [appellanten B en C] mede, maar PK Holding is die verplichting nooit nagekomen. De enkele koopovereenkomst (zonder een daarop gevolgde eigendomsoverdracht) brengt niet mede dat de huurovereenkomst is geëindigd. Geen van de getuigen heeft verklaard dat [appellanten B en C] na de verkoop van het pand (economische eigenaars en) niet meer huurders van het pand waren. Integendeel, de getuigen [D] en [appellanten B en C] hebben juist verklaard dat [appellanten B en C] wél huurders zijn gebleven, doch later niet meer de huurprijs hebben betaald, omdat zij al de koopprijs hadden betaald. Het hof overweegt daarbij dat het niet-betalen van de huurprijs de huurovereenkomst niet zonder meer doet eindigen.
Hiermede is het probandum bewezen.
2.8 Het hof leest de verklaringen van de getuigen [D] en [appellanten B en C] dat [appellanten B en C] later niet meer de huurprijs hebben betaald omdat zij reeds de koopprijs hadden betaald, aldus dat zij (met medeweten van PK Holding) ofwel hun betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens PK Holding hebben opgeschort totdat PK Holding aan haar verplichting tot levering van de onroerende zaak en/of tot terugbetaling van de koopprijs en/of tot vergoeding van schade zouden hebben voldaan ofwel hun betalingsverplichtingen hebben verrekend met de (aanmerkelijk grotere) vordering die [appellanten B en C] onmiskenbaar op PK Holding uit hoofde van de koopovereenkomst hadden.
2.9 De overdracht van de litigieuze onroerende zaak door PK Holding aan De Woonplaats heeft medegebracht dat de rechten en verplichtingen van PK Holding uit hoofde van de met [appellanten B en C] gesloten huurovereenkomst op grond van artikel 7:226 lid 1 BW zijn overgegaan op De Woonplaats.
[appellanten B en C] zijn derhalve huurders van de onroerende zaak gebleven.
Nu uit de verklaringen van de getuigen [D] en [appellanten B en C] volgt dat PK Holding haar verplichtingen uit hoofde van de tussen hen gesloten koopovereenkomst niet is nagekomen en dat [appellanten B en C] uit dien hoofde een onmiskenbaar grotere vordering op PK Holding hebben dan PK Holding had uit hoofde van de huurovereenkomst en De Woonplaats dit niet gemotiveerd heeft weersproken en die tegenvordering van [appellanten B en C] op PK Holding aldus in dit geding vast staat, stond het [appellanten B en C] vrij de vordering van PK Holding op hen uit hoofde van de huurovereenkomst te verrekenen met hun vordering op PK Holding. Een dergelijke verrekening kan op de voet van artikel 6:130 lid 1 BW ook worden tegengeworpen aan De Woonplaats, nu de onderhavige tegenvordering van [appellanten B en C] reeds voor de eigendomsoverdracht aan De Woonplaats is opgekomen en opeisbaar is geworden.
Het stond [appellanten B en C] ook vrij hun verplichtingen uit hoofde van de met PK Holding gesloten huurovereenkomst op te schorten totdat de koopovereenkomst was nagekomen of schadevergoeding was betaald of de koopprijs in geval van ontbinding was terugbetaald, hetgeen zij op grond van artikel 6:145 BW ook aan De Woonplaats konden tegenwerpen.
Het feit dat [appellanten B en C] niet de (volledige) huurprijs aan De Woonplaats hebben betaald, kan mitsdien geen reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en evenmin tot opzegging ervan door De Woonplaats.
Ook het feit dat [appellante A] niet de (volledige) huurprijs aan De Woonplaats heeft betaald kan geen reden voor ontbinding of opzegging van de huurovereenkomst zijn: [appellante A] heeft het pand immers niet van De Woonplaats (als opvolger van PK Holding) gehuurd, maar van [appellant B] en/of [appellant C].
2.10 Het door De Woonplaats aangevoerde feit dat zij niet op de hoogte was van de huurovereenkomst, de inhoud ervan en het opschortings- en/of verrekeningsrecht van [appellanten B en C] jegens de verhuurder kan aan het hiervoor overwogene niet afdoen en staat niet in de weg aan de overgang van de rechten en verplichtingen van PK Holding als verhuurder op De Woonplaats.
2.11 Ook het door De Woonplaats gestelde feit dat tijdens of korte tijd na de eigendomsoverdracht aan haar verbouwingen aan de onroerende zaak plaatsvonden (waarbij niet is gesteld of gebleken welke de aard en omvang van die verbouwingen waren), kan niet zonder meer leiden tot het oordeel dat [appellanten B en C] zich niet als goede huurders hebben gedragen en aldus wanprestatie jegens de verhuurder hebben gepleegd.
2.12 Het hiervoor overwogene brengt mede dat grief 1 niet behoeft te worden besproken en dat de overige grieven slagen, dat het bestreden vonnis en het verstekvonnis van de kantonrechter van 13 februari 2006 moeten worden vernietigd, dat De Woonplaats haar conventionele vordering moet worden ontzegd en dat de reconventionele vordering van [appellanten] kan worden toegewezen in die zin dat voor recht wordt verklaard dat [appellanten B en C] huurders van de onderhavige onroerende zaak zijn.
2.13 In hoger beroep hebben [appellanten] hun reconventionele vordering vermeerderd en tevens gevorderd dat De Woonplaats wordt veroordeeld tot vergoeding van schade ten belope van € 186.355,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 2 maart 2005.
De Woonplaats heeft deze vordering gemotiveerd betwist.
2.14 Aannemelijk is dat [appellanten B en C] als huurders en [appellante A] als onderhuurster schade hebben geleden doordat De Woonplaats de huurovereenkomst tussen haar en [appellanten B en C] niet heeft geëerbiedigd.
Nu, zoals uit het hiervoor overwogene blijkt, De Woonplaats die huurovereekomst wél had moeten eerbiedigen, is zij jegens [appellanten B en C] in haar verplichtingen toerekenbaar tekortgeschoten en heeft zij jegens hen en [appellante A] bovendien onrechtmatig gehandeld.
De Woonplaats zal de dientengevolge geleden schade moeten vergoeden.
2.15 De onderhavige vordering tot schadevergoeding is eerst in hoger beroep ingesteld en over de hoogte van de schade is nog nauwelijks gedebatteerd. Het hof acht het gewenst dat het debat over de hoogte van de schade - dat naar het voorlopig oordeel van het hof niet eenvoudig zal zijn - desgewenst in twee instanties kan worden gevoerd in een schadestaatprocedure.
Het hof zal De Woonplaats daarom veroordelen tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat.
2.16 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal De Woonplaats worden veroordeeld in de kosten van de beide instanties.
Bij de begroting van de kosten van het hoger beroep zal het hof verdisconteren dat [appellanten] de kosten van de terechtzitting van 20 januari 2009 nodeloos hebben veroorzaakt, zoals blijkt uit hetgeen in het arrest van de raadsheer-commissaris van 3 maart 2009 is overwogen.
3 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
1. vernietigt het tussen de partijen gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Groenlo) van 28 augustus 2006,
en, opnieuw recht doende,
2. vernietigt het door die kantonrechter tussen de partijen gewezen verstekvonnis van 13 februari 2006;
3. ontzegt De Woonplaats haar vordering in conventie;
4. verklaart in reconventie voor recht dat [appellanten B en C] huurders zijn van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats];
5. veroordeelt De Woonplaats tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, aan [appellante A], [appellant B] en [appellant C] ten gevolge van het niet-eerbiedigen van de tussen De Woonplaats en [appellanten B en C] bestaande huurovereenkomst en de tussen [appellant B] en/of [appellant C] en [appellante A] bestaande onderhuurovereenkomst met betrekking tot de onder 4 genoemde onroerende zaak;
6. veroordeelt De Woonplaats in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellanten] tot aan deze uitspraak bepaald op € 700,-- aan salaris van de gemachtigde en op € 84,87 aan verschotten;
7. veroordeelt De Woonplaats in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [appellanten] tot aan deze uitspraak bepaald op € 1.341,-- aan salaris van de advocaat en op € 332,87 aan verschotten;
8. verklaart dit arrest, voor zover het de onder 5, 6 en 7 gegeven veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
9. ontzegt [appellanten] hun vordering voor het overige.
Dit arrest is gewezen door mrs J.P. Fokker, H. van Loo en H. Wammes, bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 28 juli 2009.