Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00246
uitspraakdatum: 24 november 2009
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar WOZ van de gemeente Hardenberg (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 29 april 2008, nummer AWB 07/1125, in het geding tussen de Ambtenaar en
X te Z (hierna: belanghebbende)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij een op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking van 28 februari 2007 is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 te Z (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ vastgesteld op € 502.000 (hierna: de beschikking).
1.2. Bij uitspraak van 6 juni 2007 heeft de Ambtenaar de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij haar uitspraak het beroep van belanghebbende ge-grond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde van het object verminderd tot € 447.000.
1.4. De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belangheb-bende heeft het hoger beroep van de Ambtenaar beantwoord.
1.5. Tot de stukken van het geding behoren het hoger beroepschrift van de Ambtenaar en het ver-weerschrift in hoger beroep van belanghebbende, alsmede het dossier van de procedure bij de Recht-bank.
1.6. Bij het onderzoek ter zitting op 22 september 2009 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende, alsmede de gemachtigde van de Ambtenaar, bijgestaan door een gediplomeerd WOZ-taxateur.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.8. De notities van het pleidooi dat de gemachtigde van de Ambtenaar ter zitting heeft gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd. Belanghebbende heeft geen bezwaar gemaakt tegen het tot de stukken rekenen van de bijlage bij de pleitnota van de Ambtenaar.
2. Vaststaande feiten
2.1. Het object is een landelijk gelegen vrijstaand woonhuis met een inhoud van 580 m³. Er is een berging/schuur met een inhoud van ongeveer 435 m². Bouwjaar van de opstallen is 1999. Het perceel heeft een oppervlak van 29.736 m² en bestaat deels uit grasland.
2.2. Het object, waarvan belanghebbende eigenaar is, dient hem tot woning. Belanghebbende heeft het object op 2 januari 2004 aangekocht voor € 511.000.
2.3. In november 2002 heeft de gemeente Hardenberg een persbericht naar buiten gebracht inzake de mogelijke aanleg van een windmolenpark. Tussen de woning van belanghebbende en de grens van het potentiële plaatsingsgebied is de afstand 850 meter. Tussen het perceel van be-langhebbende en de grens van het potentiële plaatsingsgebied is de afstand 450 meter. Er bestaat voor de gemeente geen wettelijke verplichting tot de aanleg van een windmolenpark.
2.4. De Ambtenaar baseert zich voor de vastgestelde waarde op een taxatierapport van 15 okto-ber 2007 van een gediplomeerd taxateur in dienst van de gemeente Hardenberg (hierna: het rap-port). In dat rapport heeft de taxateur de waarde van het object gesteld op € 502.000.
In het rapport zijn als vergelijkingsobjecten vermeld de objecten b-straat 1 te Q, c-straat 1 te Z te en d-straat 1 te R. Bij het hoger beroepschrift heeft de Ambtenaar een overzicht overgelegd van in de periode januari 2004 tot en met juni 2008 gerealiseerde verkoopprijzen van – niet met het object van belanghebbende vergelijkbare – objecten die eveneens dicht bij het mogelijke plaat-singsgebied van windmolens liggen.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt verdeeld, of de Ambtenaar terecht de waarde van het object heeft vastge-steld op € 502.000
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen af-komstige stukken.
3.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotitie, toegevoegd het-geen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4. De Ambtenaar verzoekt in hoger beroep de uitspraak van de Rechtbank te vernietigen en de uitspraak op bezwaar te handhaven.
3.5. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In dit geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2005.
4.2. Op de Ambtenaar rust de last bewijs te leveren dat de waarde van het object per 1 januari 2005 niet te hoog is vastgesteld. De Ambtenaar heeft daartoe het hiervoor onder de feiten ver-melde rapport overgelegd. In het rapport is voor de waardebepaling uitgegaan van de feitelijke situatie op 1 januari 2007. Hij is van mening dat op de peildatum geen sprake is van een waarde-drukkend effect van de mogelijke aanleg van een windmolenpark. De Ambtenaar heeft opge-merkt dat de gemeente Ommen in 2006 na protesten heeft aangegeven niet verder te willen met een windmolenpark. In de gemeente Hardenberg is het project na de peildatum twee jaar stil ge-legd en over de gemeenteraadsverkiezingen heen getild. De gemeente Hardenberg is nog steeds voorstander van de plaatsing van windmolens. De meest waarschijnlijke locatie voor een wind-molenpark is de locatie (op de door belanghebbende overgelegde kaart aangeduid als gebied A) die is gelegen pal naast het object van belanghebbende. De Ambtenaar acht het onwaarschijnlijk dat belanghebbende bij de aankoop van het object niet heeft geweten van de plannen voor een windmolenpark. Hij bestrijdt dat van het windmolenpark een absolute waardedruk uitgaat voor objecten in de directe omgeving. De Ambtenaar stelt dat de waarden van die objecten wellicht minder zijn gestegen, maar dat de waarden in ieder geval niet zijn gedaald. Hij heeft geen verge-lijkingsoverzicht van waarden van objecten vóór en na het bekend worden van de plannen voor een windmolenpark. Hij wijst op het door hem bij het hoger beroepschrift overgelegde overzicht. De Ambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat er nauwelijks woningen in het buitenge-bied van Z zijn die met het object van belanghebbende vergelijkbaar zijn.
4.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij ten tijde van de aankoop van het object niet op de hoogte was van de mogelijke aanleg van een windmolenpark. Het persbericht van de gemeente Hardenberg van november 2002 was hem niet bekend. Het hem door de verkopende makelaar ter inzage overgelegde vigerende bestemmingsplan was ten tijde van de aankoop van het object niet gewijzigd of in bestemmingsplanwijzigingsprocedure. De verkopende makelaar heeft hem niet geïnformeerd over de plannen van de gemeente. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat, hij het object niet had gekocht of er veel minder voor zou hebben betaald als hij van de plannen zou hebben geweten. Vanaf juni 2005 zijn de plannen genoegzaam bekend ge-worden door protesten van omwonenden. Voorts stelt belanghebbende dat de Rechtbank voor dicht bij het geplande windmolenpark gelegen woningen in de gemeente Ommen een waardedruk van 15 percent in aanmerking heeft genomen. De gemeente Ommen heeft het voornemen tot het plaatsen van windmolens na protesten van de bevolking in de ijskast gezet. Op de door de Amb-tenaar in hoger beroep overgelegde lijst komt één woning voor (nummer 2 op die lijst) die op 250 meter van locatie A ligt. Deze woning is verkocht voor een prijs die onder de WOZ-waarde per 1 januari 2005 ligt. Belanghebbende kan zich vinden in een WOZ-waarde per 1 januari 2005 van € 502.000 indien geen sprake zou zijn van de dreigende aanleg van een windmolenpark.
4.4. Nu partijen het erover eens zijn dat de in aanmerking te nemen waarde van het object zon-der waardedruk van de dreiging van de aanleg van een windmolenpark in aanmerking te nemen € 502.000 bedraagt, ziet het Hof zich geplaatst voor de vraag of de ligging van belanghebbendes object in de nabije omgeving van een potentieel plaatsingsgebied van windmolens per 1 januari 2005 moet leiden tot een lagere waarde dan de Ambtenaar heeft vastgesteld.
4.5. Bij de vaststelling op een peildatum van de WOZ-waarde van een onroerende zaak moeten alle omstandigheden in aanmerking worden genomen die op die waarde van invloed kunnen zijn. Daartoe behoort, zoals in het onderhavige geval, het op een peildatum bestaande voornemen van een gemeente om in de nabijheid van een object een windmolenpark te realiseren. Een windmo-lenpark zorgt voor een minder vrij uitzicht en enige geluidsoverlast. Daarnaast kan overlast ont-staan door de slagschaduw van de wieken, welke overlast afhankelijk is van de stand van de zon en plaats van de molen. Aannemelijk is dat een potentiële koper van een onroerende zaak zich bij zijn keuze uit verschillende te koop aangeboden objecten zal laten leiden door een ligging dicht-bij of verder verwijderd van een reeds aanwezig of nog aan te leggen windmolenpark. Het Hof acht mitsdien aannemelijk dat van de dreiging van het windmolenpark nabij belanghebbendes object een waardedrukkende werking uitgaat.
4.6. Desgevraagd heeft de Ambtenaar ter zitting van het Hof verklaard dat hij niet beschikt over verkoopgegevens van nabij het plaatsingsgebied gelegen onroerende zaken van vóór en na het bekend worden van de voorgenomen aanleg van een windmolenpark. Voorts staat vast, als door de Ambtenaar erkend, dat het bij de verkoopgegevens die de Ambtenaar heeft verstrekt van in de omgeving van het plaatsingsgebied gelegen onroerende zaken gaat om woningen die niet met belanghebbendes object vergelijkbaar zijn.
4.7. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de Ambtenaar tegenover de bestrijding door belanghebbende niet het van hem verlangde bewijs met betrekking tot de waarde heeft gele-verd.
4.8. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 447.000, welke waarde gelijk is aan de door Rechtbank vastgestelde waarde, waarbij de Rechtbank de waardedrukkende werking van de per 1 januari 2005 bestaande dreiging van de aanleg van een windmolenpark in goede justitie heeft bepaald. Het Hof kan zich verenigen met de waarde die de Rechtbank heeft bepaald en bepaalt de WOZ-waarde per 1 januari 2005 op € 447.000.
slotsom
Bij de uitspraak van de Rechtbank is het beroep terecht gegrond verklaard. Het Hof zal de uit-spraak van de Rechtbank bevestigen.
5. Proceskosten
Belanghebbendes kosten voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger be-roep bij het Hof zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 45 voor reis- en verblijfkosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en het Hof.
Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende verzocht om een vergoeding van verletkosten en heeft hij verklaard dat hij als zzp-er een uurloon van € 57,50 exclusief omzetbelasting rekent. De verletkosten worden door het Hof berekend op (4 uur x € 57,50) = € 230.
De totale proceskosten bedragen € 275.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, en
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een
bedrag van € 275, te vergoeden door gemeente Hardenberg.
Van de Ambtenaar zal een griffierecht worden geheven van € 447.
Aldus gedaan door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mrs. R.F.C. Spek en R.A.V. Boxem, in tegenwoor-digheid van mr. J.H. Luggenhorst als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 november 2009, en bij afwezigheid van de voorzitter, ondertekend door mr. Spek.
(J.H. Luggenhorst) (R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie in-stellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten