Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 200.003.564
arrest van de pachtkamer van 17 februari 2009
inzake
1. [appellante sub 1],
2. [appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. A.T. Bolt,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Heibloem B.V.,
gevestigd te Heiloo,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.M. Wilmink.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
14 maart 2007, 9 mei 1007, 12 september 2007 en 30 januari 2008, met zaak/rolnummer 216.885 PA EXPL 06-6 (H.K.) die de pachtkamer van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar, tussen appellanten (hierna te noemen: [appellanten]) als gedaagden in conventie en – alleen [appellante sub 1] – als eiseres in reconventie en geïntimeerde (hierna te noemen: Heibloem) als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie heeft gewezen. Van het vonnis van 30 januari 2008 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 28 februari 2008 aan Heibloem aangezegd van de vonnissen van 14 maart 2007, 9 mei 2007, 12 september 2007 en 30 januari 2008 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Heibloem voor dit hof. Bij herstelexploot van
13 maart 2008 hebben zij onder handhaving van het exploot van 28 februari 2008 de naam van hun procureur hersteld.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] negen grieven tegen het vonnis van 30 januari 2008 aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht, en hebben [appellanten] geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad
1. alsnog de vordering van Heibloem af zal wijzen,
2. De pachtovereenkomst voor zover deze bestaat tussen Heibloem en appellante sub 1 [bedoeld is [appellante sub 1], hof] zal ontbinden met veroordeling van Heibloem tot ontruiming van een kas, twee schuurtjes, een koelcel en land, samen groot circa 12.305 m² gelegen aan de [.......], binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis [het hof begrijpt: arrest], subsidiair binnen een termijn in goede justitie te bepalen. Dit op verbeurte van een dwangsom door Heibloem aan [appellante sub 1] van € 1.000,00, subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag, voor elke dag dat Heibloem in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis [het hof begrijpt: arrest] te voldoen, waarbij de dwangsom maximaal € 250.000,00 bedraagt, subsidiair maximaal een in goede justitie te bepalen bedrag zal zijn,
3. Heibloem zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft Heibloem de grieven bestreden en verweer gevoerd, heeft zij bewijs aangeboden en een nieuwe productie in het geding gebracht en heeft zij geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest het beroep van [appellanten] niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel als ongegrond af zal wijzen, met de veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure.
2.4 Ter zitting van 19 januari 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellanten] door
mr. R. van der Hooft, advocaat te Opmeer, en Heibloem door mr. P. Sipma, advocaat te Drachten. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Mr. Van der Hooft voornoemd heeft voorafgaand aan de zitting aan Heibloem en het hof productie 11 gezonden.
Desgevraagd heeft mr. Sipma voornoemd ter zitting meegedeeld dat hij voldoende heeft kennisgenomen van die productie, dat hij zich voldoende heeft kunnen voorbereiden op een verweer daartegen en dat hij instemt met het in het geding brengen van die productie zonder nadere maatregel door het hof. Vervolgens is aan mr. Van der Hooft voornoemd akte verleend van het in het geding brengen van die productie.
2.5 Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. Het hof zal arrest wijzen op het griffiedossier.
3 De vaststaande feiten
3.1 Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, staan vast de feiten die de rechtbank in haar vonnis van 30 januari 2008 onder 3.1 tot en met 3.3 heeft vermeld, met uitzondering van de vermelding onder 3.1 dat Heibloem voor het gebruik van de grond fl. 2.500,00 per jaar voldeed.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Ten aanzien van de ontvankelijkheid van [appellant sub 2], wordt overwogen dat hij geen eigenaar van de in geding zijnde gronden en opstallen is. Verder heeft hij zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat hij ten onrechte door Heibloem was gedagvaard waarop Heibloem haar vordering tegen hem heeft verminderd tot nihil. Niet valt in te zien dat [appellant sub 2] belang heeft bij het door hem ingestelde hoger beroep zodat hij niet-ontvankelijk verklaard zal worden. [appellante sub 1] zal hierna [appellante sub 1] genoemd worden.
4.2 Tegen de tussenvonnissen van 14 maart 2007, 9 mei 2007 en 12 september 2007 heeft [appellante sub 1] geen grieven gericht zodat zij in zoverre niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
4.3 Het gaat in deze zaak om het volgende. In eerste aanleg heeft Heibloem in conventie de schriftelijke vastlegging van de tussen haar als pachter en [appellante sub 1] als verpachter bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot een kas, twee schuurtjes, een koelcel en land, samen groot circa 12.305 m², gelegen aan de [.......], gevorderd. Deze vordering is toegewezen per 1 januari 1999 waarbij de pachtprijs is bepaald op € 3.176,46 per jaar. [appellante sub 1] heeft in reconventie ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd welke vordering is afgewezen.
4.4 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7: 311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Omdat tussen oud en nieuw recht geen voor de onderhavige zaak relevant verschil bestaat, behoeft de vraag welk recht volgens het overgangsrecht van toepassing is, geen bespreking.
4.5 De pachtkamer in eerste aanleg heeft de stelling van Heibloem dat zij eind 1998/begin 1999 met de voormalige eigenaar [voormalige eigenaar] mondeling een pachtovereenkomst heeft gesloten ter zake van het gehele aan [voormalige eigenaar] toebehorende perceel, met uitzondering van de stolp, bewezen geacht. Zij heeft daarbij acht geslagen op de schriftelijke verklaringen van [A] (productie bij akte van 23 november 2007 van Heibloem), alsmede van [B], [C], [D], [E], [F] en [G] (productie 3 bij akte van 14 februari 2007). In haar grieven 1, 4, 5 en 7 stelt [appellante sub 1] aan de orde dat de rechtbank niet zonder meer op de schriftelijke, niet onder ede afgelegde, verklaringen mocht afgaan en dat deze onvoldoende bewijs opleveren. Subsidiair, voor zover sprake is van wel voldoende bewijs, is de rechtbank volgens haar ten onrechte voorbij gegaan aan het door haar aangeboden (tegen)bewijs. Zij betwist dat een uitbreiding van de pacht is overeengekomen. Volgens haar heeft Heibloem zonder recht steeds meer land van [voormalige eigenaar] in gebruik genomen.
4.6 [appellante sub 1] heeft de juistheid van de verklaringen gemotiveerd betwist. Daarnaast heeft zij in hoger beroep opnieuw tegenbewijs aangeboden zodat van de juistheid van die verklaringen niet kan worden uitgegaan. Heibloem zal haar stelling dienen te bewijzen dat de pachtovereenkomst per 1 januari 1999 is gewijzigd zodat zij vanaf die datum van [voormalige eigenaar] een kas, twee schuurtjes, een koelcel en land, samen groot circa 12.305 m², is gaan pachten. Heibloem wordt verzocht in dit kader - zo mogelijk - de conceptpachtovereenkomst over te leggen waarover [makelaar], makelaar/taxateur, in zijn verklaring rept. In zijn verklaring van 17 mei 2005 staat immers: "Vanwege de omvang van de verpachting (de gehele kwekerij) had ondergetekende geadviseerd om dit schriftelijk op te stellen middels een pachtcontract. [voormalige eigenaar] was in die tijd ziek en vanwege andere prioriteiten en wellicht het gebrek aan noodzaak bij [voormalige eigenaar] vanwege eerdere goede ervaringen met Heibloem B.V., is dit schriftelijke contract wel gemaakt, maar uiteindelijk niet ondertekend!".
4.7 [appellante sub 1] heeft haar grief 6 gericht tegen het oordeel van de pachtkamer in eerste aanleg dat de pachtprijs aanvankelijk fl. 2.500,00 bedroeg en na de wijziging fl. 7.000,00
(€ 3.176,46). De pachtkamer heeft daarbij overwogen dat [appellante sub 1] de aanvankelijke pachtprijs van fl. 2.500,00 heeft erkend. [appellante sub 1] voert aan dat van een erkenning geen sprake is geweest. In elk geval betwist zij thans uitdrukkelijk dat de pachtprijs is gewijzigd. Volgens haar is de pachtprijs vanaf 1995 altijd fl. 7.000,00 geweest.
4.8 In haar conclusie van antwoord, waarnaar de pachtkamer in eerste aanleg heeft gewezen, heeft [appellante sub 1] op pagina vijf gesteld dat tussen haar en Heibloem slechts uitgegaan kan worden van een pachtprijs van fl. 2.500,00 voor de pacht van een perceel ter grootte van rond de 3800 m². [appellante sub 1] heeft in dezelfde conclusie echter ook aangevoerd dat de pachtprijs nimmer is gewijzigd en dat de pachtprijs altijd fl. 7.000,00 bedroeg. Haar verweer betreffende de wijziging van de pachtprijs heeft zij dus niet ondubbelzinnig prijsgegeven in eerste aanleg (artikel 348 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Het staat haar - anders dan Heibloem heeft aangevoerd - vrij haar verweer op dit punt te verduidelijken en het standpunt in te nemen dat de pachtprijs nimmer is gewijzigd en vanaf 1995 fl. 7.000,00 bedroeg.
4.9 Heibloem zal ook worden belast met het bewijs dat ook de pachtprijs per 1 januari 1999 is gewijzigd van fl. 2.500,00 in fl. 7.000,00. Zij wordt verzocht daartoe in elk geval haar jaarstukken van 1995 tot en met 1999 te overleggen. Ter zitting heeft haar statutair directeur, [statutair directeur] (hierna: [statutair directeur]), verklaard dat hij in elk geval tot 1999 de pachtprijs contant aan [voormalige eigenaar] voldeed. De gelden die hij daartoe aanwendde, kwamen uit zijn privévermogen omdat de vennootschap op dat moment nog geen winst maakte. De betaalde pachtprijs is dan ook niet opgenomen in de jaarstukken, aldus [statutair directeur]. Ook om vast te stellen dat de pachtprijs niet in de jaarstukken is opgenomen, is het nodig over die jaarstukken te beschikken. Daarnaast wordt Heibloem verzocht - voor zover mogelijk - bewijsstukken van haar betalingen aan [voormalige eigenaar] in de jaren 1995 -1999, althans de betalingen in die periode van [statutair directeur] in privé, te overleggen, zoals bankafschriften of geldopnamestukken.
4.10 Verder is [appellante sub 1] in haar achtste grief opgekomen tegen het oordeel van de pachtkamer in eerste aanleg dat er geen gronden zijn de pachtovereenkomst te ontbinden. [appellante sub 1] heeft aangevoerd dat Heibloem misbruik heeft gemaakt van de omstandigheid dat over de eigendom van de gronden van [voormalige eigenaar] in de jaren 1999 - 2004 een juridische procedure is gevoerd door in die periode zonder recht gronden in gebruik te nemen.
4.11 Het oordeel of Heibloem de gronden zonder recht in gebruik heeft genomen, is afhankelijk van de hiervoor vermelde bewijslevering. Dat en waarom Heibloem - buiten de ingebruikname van de gronden - anderszins misbruik zou hebben gemaakt van het "zeggenschapsvacuüm" tussen 1999 en 2004 heeft [appellante sub 1] niet (voldoende) gesteld zodat daaraan in zoverre wordt voorbijgegaan.
4.12 In haar negende grief voert [appellante sub 1] aan dat Heibloem als pachter is tekortgeschoten. De pachtkamer in eerste aanleg heeft volgens ten onrechte haar daartoe aangevoerde gronden afgewezen en overwogen dat een ingebrekestelling ontbrak. Zij stelt dat Heibloem zich enerzijds niet als goed pachter heeft gedragen door afval op de gronden achter te laten en onvoldoende onderhoud te plegen. Een ingebrekestelling is niet vereist. Anderzijds voert zij aan dat Heibloem is tekortgeschoten doordat Heibloem, in de persoon van [statutair directeur], bedreigingen heeft geuit tegen haarzelf en haar dochter.
4.13 Ten aanzien van de tekortkomingen die Heibloem worden verweten sluit het hof zich bij het oordeel van de pachtkamer van de rechtbank aan dat deze tekortkomingen in het licht van het daartegen gevoerde verweer onvoldoende zijn (onderbouwd) om ontbinding te rechtvaardigen. Wat het gebrek aan onderhoud van de watergangen betreft, is onduidelijk gebleven in hoeverre Heibloem nalatig was en is gebleven na de aanschrijving door [appellante sub 1] bij brief van 17 november 2006 (productie 10 bij memorie van grieven). Heibloem heeft verder betwist dat zij onderhoudsplichtig is betreffende de watergangen. Ook heeft [appellante sub 1] onvoldoende gesteld waaruit volgt dat Heibloem (langdurig) afval deponeert op de gronden. Het door [appellante sub 1] als bouwafval bestempelde hout betreft volgens Heibloem hout dat afkomstig is van een hobbykas. Het hout heeft slechts korte tijd op het land gelegen en is ook al enige tijd geleden afgevoerd, aldus Heibloem. Bij pleidooi is [appellante sub 1] hier niet meer op teruggekomen. Daarnaast heeft [appellante sub 1] aangevoerd dat een groot deel van het gepachte gebruikt wordt voor de opslag van plantafval. Volgens Heibloem bestaat het plantafval uit plantaardige resten (tarra) van haar bedrijfsvoering, dat op grond van regelgeving van de overheid bij voorkeur verwerkt moet worden in het perceel waar het vandaan komt. De resten liggen tijdelijk op het land voordat zij verwerkt worden. Van (langdurig aanwezig) afval is volgens Heibloem dus geen sprake. Dit is door [appellante sub 1] niet meer weersproken. [appellante sub 1] heeft zodoende niet voldaan aan haar stelplicht betreffende de tekortkomingen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.
4.14 Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellante sub 1] ook nog aangevoerd dat de stolpwoning nu niet kan worden onderhouden omdat Heibloem voor de ingangen ervan kratten heeft opgestapeld. Zij heeft gesteld dat dit de ontbinding van de pachtovereenkomst rechtvaardigt. Heibloem is zonder voorbehoud inhoudelijk op dit punt ingegaan en heeft aldus de rechtstrijd over deze nieuwe grondslag ondubbelzinnig aanvaard. Heibloem heeft aangevoerd dat de kratten inderdaad vlak tegen de stolp aan staan en dat zij daartoe het recht heeft omdat zij de grond tot aan de stolp pacht. Verder heeft zij aangevoerd dat er niemand in de stolp woont en [appellante sub 1] ook nimmer heeft verzocht toegang te verkrijgen om de stolp te onderhouden. De stolp wordt ook niet onderhouden. Als er een nieuwe huurder in komt, dan zal Heibloem de kratten op een andere plaats zetten.
4.15 Of Heibloem recht heeft op het plaatsen van de kranten tegen de stolp is afhankelijk van de hiervoor vermelde bewijslevering. Indien dat bewijs wordt geleverd, geldt het volgende. Nu [appellante sub 1] niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat zij gebruik maakt van de stolp of daaraan onderhoud pleegt - integendeel, zij stelt dat zij niet op de gronden durft te komen - valt niet in te zien dat het plaatsen van de katten door Heibloem een tekortkoming jegens haar oplevert die de ontbinding van de pachtovereenkomst rechtvaardigt.
4.16 Ter zitting heeft [appellante sub 1] haar stelling dat Heibloem haar en haar dochter heeft bedreigd nader toegelicht. Zij heeft verklaard dat [statutair directeur] na haar brief van 17 november 2006 heeft gedreigd over de erfafscheiding te komen. De raadsman van [appellante sub 1] is haar te hulp is geschoten en heeft [statutair directeur] gesommeerd onder geen beding over de afscheiding te komen en elke vorm van bedreiging te staken. Als gevolg van de bedreigingen is [appellante sub 1] verhuisd. Vervolgens heeft [statutair directeur] de dochter bedreigd toen er op enig moment een vrachtwagen voor de oprit van de dochter geparkeerd stond. De dochter heeft gevraagd om de vrachtwagen met oplegger te verrijden waarop [statutair directeur] haar heeft toegevoegd dat hij haar zou afmaken, aldus [appellante sub 1].
4.17 Ten aanzien van het incident bij de erfafscheiding wordt overwogen dat [appellante sub 1] onvoldoende duidelijke feiten en omstandigheden heeft gesteld om te kunnen oordelen dat er een bedreiging heeft plaatsgevonden. Niet gesteld is door welke bewoordingen of door welk gedrag van [statutair directeur] zijn mededeling "over de afscheiding te komen" voor [appellante sub 1] bedreigend was. Als onvoldoende onderbouwd wordt deze grond voor ontbinding dus verworpen.
4.18 Anders ligt dit met het incident bij de oprit van de dochter. Ter zitting heeft [statutair directeur] bevestigd dat er op enig moment een vrachtwagen voor de uitrit van de dochter stond en dat zij hem heeft verzocht die te verwijderen. Volgens [statutair directeur] heeft hij toen uitgelegd dat een andere werkwijze gevaar voor het verkeer zou opleveren. Vervolgens zou de dochter een toespeling hebben gemaakt op het indienen van bezwaar tegen de aanvraag voor een bouwvergunning van [statutair directeur]. [statutair directeur] heeft daarop gezegd dat hij het wel kon hebben. Volgens hem is er vervolgens niets meer gebeurd. De dochter, ter zitting aanwezig, heeft daarentegen verklaard dat [statutair directeur] toen heeft gezegd: "ik kan je hebben, ik maak je af". Zij is daarna naar de politie gegaan. Er waren volgens haar meerdere getuigen aanwezig, onder wie de vrachtwagenchauffeur.
4.19 Hoewel de lezingen uiteen lopen, valt op te maken dat [statutair directeur] en de dochter van [appellante sub 1] een woordenwisseling hebben gehad toen een vrachtwagen de uitrit van de dochter blokkeerde. Indien vast komt te staan dat [statutair directeur] op dat moment bedreigingen tegen de dochter heeft geuit in bewoordingen als "ik maak je af", moet geoordeeld worden dat hij zich onrechtmatig heeft gedragen. Deze onrechtmatige gedraging tegen de dochter van [appellante sub 1] heeft in de relatie tussen Heibloem en [appellante sub 1] te gelden als een gedragen in strijd met de verplichting ex artikel 7:347 BW om zich als een goed pachter te gedragen. Heibloem dient zich in het kader van de pachtovereenkomst immers te onthouden van bedreigingen tegen derden die nauw verwant zijn aan de verpachter.
4.20 [statutair directeur] heeft betwist dat hij bedreigingen heeft geuit. [appellante sub 1] zal dan ook moeten bewijzen dat [statutair directeur] de bewoordingen "ik maak je af" (of woorden van gelijke bedreigende strekking) tegen haar dochter heeft geuit.
Slotsom
4.21 [appellant sub 2] zal niet ontvankelijk verklaard worden in het door hem ingestelde hoger beroep. [appellante sub 1] zal in haar hoger beroep tegen de tussenvonnissen van 14 maart 2007, 9 mei 2007 en 12 september 2007 niet-ontvankelijk verklaard worden. Er zal bewijslevering plaatsvinden door beide partijen. Uit proceseconomische overwegingen zal het getuigenverhoor voor zoveel mogelijk gelijkertijd plaatsvinden. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart [appellant sub 2] niet-ontvankelijk in het door hem ingestelde hoger beroep;
verklaart [appellante sub 1] niet-ontvankelijk in haar tegen de tussenvonnissen van 14 maart 2007,
9 mei 2007 en 12 september 2007 ingestelde hoger beroep;
laat Heibloem toe tot het bewijs dat de pachtovereenkomst per 1 januari 1999 is gewijzigd zodat zij vanaf die datum van [voormalige eigenaar] een kas, twee schuurtjes, een koelcel en land, samen groot circa 12.305 m², is gaan pachten en dat de pachtprijs per 1 januari 1999 is gewijzigd van fl. 2.500,00 in fl. 7.000,00;
laat [appellante sub 1] toe tot het bewijs dat [statutair directeur] de bewoordingen "ik maak je af" (of woorden van gelijke bedreigende strekking) tegen haar dochter heeft geuit;
bepaalt dat, indien Heibloem en [appellante sub 1] dat bewijs door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. Th.C.M. Willemse, in aanwezigheid van de raad ir. H.K.C. Roelofsen, die daartoe zitting zullen houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door dezen vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat partijen ([appellante sub 1] in persoon en Heibloem vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
bepaalt dat partijen het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen over de maanden maart tot en met mei 2009 van partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de roldatum 3 maart 2009 waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zal worden vastgesteld;
bepaalt dat partijen overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven;
bepaalt dat Heibloem de stukken als bedoeld in rov. 4.6 en 4.9 – voor zover mogelijk - in het geding zal dienen te brengen en dat zij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk vier dagen voor de dag van de zitting een afschrift van die stukken hebben ontvangen;
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk vier dagen voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.K.B. van Daalen, Th.C.M. Willemse en de deskundige leden F.J.A. baron van Verschuer en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2009.