Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 104.004.086
arrest van de vijfde civiele kamer van 3 februari 2009
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellante],
gevestigd te [plaats],
appellante,
advocaat: mr. A. Klaassen,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. P.M. Wilmink.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 11 juli 2007 dat de kantonrechter te Wageningen (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen) tussen appellante (hierna ook te noemen: [appellante]) als eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie en geïntimeerden (hierna ook te noemen: [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]) als gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellante] heeft bij exploot van 3 augustus 2007 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aangezegd van dat vonnis van 11 juli 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellante] acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest de vorderingen van [appellante] alsnog zal toewijzen onder veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de kosten van beide procedures.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de grieven bestreden en verweer gevoerd. Zij hebben bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Samengevat hebben zij ook gesteld dat voor zover het hof het gehuurde als een eigenlijke dienstwoning mocht aanmerken of dat het hof de door [appellante] ingestelde subsidiaire vordering tot ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst zal toewijzen, zij de in eerste aanleg geformuleerde voorwaardelijke eis in reconventie in hoger beroep herhaald en ingelast willen zien. Zij hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van (bedoeld zal zijn) het hoger beroep.
2.4 Daarna heeft [appellante] een akte overlegging producties genomen, waarna [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een antwoordakte hebben genomen.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. In het door [appellante] aan het hof overgelegde dossier ontbreekt de in eerste aanleg genomen conclusie van dupliek in reconventie.
3. De grieven
3.1 [appellante] heeft de volgende grieven aangevoerd.
Grief 1
Ten onrechte heeft de kantonrechter onder de beoordeling overwogen dat:
a. “er geen enkel stuk voorhanden is waaruit zou kunnen worden afgeleid dat het hier gaat om een eigenlijke dienstwoning”,
b. de verklaring van zekere [persoon A] geen duidelijkheid schept,
c. “wel aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde sub 1] altijd als chauffeur heeft gewerkt”.
Grief 2
Ten onrechte oordeelt de kantonrechter voorts dat de verklaring van [persoon B] wegvalt tegenover die van [betrokkene appellante] en dat aan diens verklaring meer waarde toekomt en ten onrechte wordt het bewijsaanbod van [appellante] (impliciet) gepasseerd.
Grief 3
Ten onrechte oordeelt de kantonrechter dat [appellante]s vordering grondslag mist, sprake is van gewone huur van woonruimte en huurbescherming toepasselijk is.
Grief 4
Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat “uit het feit dat gas en elektra eventueel door [appellante] werden betaald en dat de huurprijs laag is niet zonder meer kan worden afgeleid dat het hier wel om een eigenlijke dienstwoning zou gaan en andere relevante omstandigheden door [appellante] niet worden genoemd”.
Grief 5
Ten onrechte oordeelt de kantonrechter dat voor ontbinding van de huurovereenkomst onvoldoende grondslag bestaat, nu geen sprake is van wanbetaling, slecht huurderschap en enige verplichting tot ondertekening van een overeenkomst met voorwaarden die hem niet bevallen of die niet zijn afgesproken.
Grief 6
Ten onrechte stelt de kantonrechter dat de grond dringend eigen gebruik buiten toepassing moet blijven omdat niet op die grond is opgezegd, [appellante] de belangenafweging niet met zoveel woorden aan de orde stelt en evenmin spreekt over passende vervangende woonruimte.
Grief 7
Ten onrechte oordeelt de kantonrechter dat van achterstallige huur geen sprake kan zijn nu nimmer op de door de wet voorgeschreven wijze is vastgesteld dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] meer zouden moeten betalen dan zij doen.
Grief 8
Ten onrechte heeft de (bedoeld zal zijn:) kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar veroordeeld in de kosten.
4. De vaststaande feiten
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de kantonrechter vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
4.1 Op grond van een arbeidsovereenkomst verrichtte [geïntimeerde sub 1], geboren op
3 maart 1953, met ingang van 1 juni 1975 in dienst van ([betrokkene appellante] als rechtsvoorganger van) [appellante] tegen loon arbeid. Het daarvan op schrift gestelde arbeidscontract werd op
2 juni 1975 door de betrokken partijen ondertekend en volgens dat contract trad [geïntimeerde sub 1] in dienst in de functie van “broederijmedewerker”. De aan hem verstrekte loonspecificaties vermeldden in ieder geval vanaf 1986 dat [geïntimeerde sub 1] werkzaam was in het beroep van “chauffeur”.
4.2 Krachtens daartoe gesloten koopovereenkomst verkreeg (de rechtsvoorganger van) [appellante] in 1979 of 1980 de eigendom van de percelen [perceel A en perceel B].
4.3 Ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingspl[perceel A en perceel B] een kuikenbroederij met dienstwoning planologisch toegestaan.
4.4 Op grond van een in of omstreeks 1979 gesloten huurovereenkomst huren [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] van (de rechtsvoorganger van) [appellante] in ieder geval [perceel A] (hierna ook te noemen: de gehuurde woning) tegen een verschuldigde maandhuur die aanvankelijk ƒ 200,00 (omgerekend en afgerond: € 90,76) bedroeg. De electriciteitskosten die door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de gehuurde woning werden gemaakt, zijn krachtens daarbij gemaakte afspraak steeds door [appellante] betaald.
4.5 Rond 1981 liet (de rechtsvoorganger van) [appellante] in een schuur nabij de gehuurde woning voorbroedmachines plaatsen.
4.6 In 1985 liet (de rechtsvoorganger van) [appellante] nabij de gehuurde woning op het perceel [perceel B] een kuikenbroederij bouwen.
4.7 Nadat [appellante] in of omstreeks 1985 een fiscale naheffing had ontvangen omdat de fiscus de lage huurprijs voor de gehuurde woning aanmerkte als door [geïntimeerde sub 1] genoten loon in natura, overlegde [appellante] met de fiscus over een door de fiscus reëel geachte huurprijs voor de gehuurde woning. De fiscus achtte uiteindelijk een maandhuur van ƒ 420,00 (omgerekend en afgerond: € 190,59) reëel voor de gehuurde woning.
4.8 Op grond van een arbeidsovereenkomst verrichtte [geïntimeerde sub 2] met ingang van
6 september 1994 in dienst van [appellante] tegen loon arbeid in de functie van schoonmaakster.
4.9 In de jaren ’90 van de vorige eeuw legde [appellante] aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ter ondertekening een huurcontract voor waarin onder meer was opgenomen:
“Huurobjekt: Bedrijfswoning [perceel A].
(...)
- De huurprijs dient te worden voldaan binnen 1 week na afloop van de maand waarover de huurprijs verschuldigd is.
- De huurprijs wordt elk jaar per 1 juli herzien.
- De herziening geschiedt conform de wettelijke huurverhoging, als geregeld bij of krachtens de Huurprijzenwet woonruimte.
- De kosten van water en verwarming zijn voor rekening van de huurder”.
[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben dat voorgelegde huurcontract niet ondertekend.
4.10 Bij brief van 19 mei 2006 werd namens [appellante] aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] onder meer geschreven over de verstoorde arbeidsrelaties en werden voorstellen gedaan over de beëindiging van de met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] bestaande arbeidsverhoudingen. In die brief werd verder onder meer geschreven:
“Het verbreken van de arbeidsrelatie brengt tevens mee dat [appellante] de beschikking terugvordert van de door u bewoonde dienstwoning. Nu het hier gaat om een zogeheten eigenlijke dienstwoning, brengt dit mee dat u bij het beëindigen van de arbeidsrelatie de woning dient op te leveren. Er bestaat geen recht op huurbescherming.
Zelfs als echter zou komen vast te staan (…) dat het huurrecht op de woning van toepassing zou zijn, dient de woning eveneens ontruimd te worden. Immers is sprake van de volgende situatie.
De tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ingevuld door een aantal wezenlijke afspraken, waarvan de voornaamste de huurprijs is. Vast staat dat na 1985 is overeengekomen dat de huurprijs wordt gevormd door het door de fiscus aangegeven minimumbedrag, vermeerderd met de jaarlijks toegestane wettelijke verhoging, zoals gepubliceerd door het Ministerie van VROM.
Dat dit een harde overeenkomst betreft, blijkt uit het feit dat u een aantal jaren conform deze afspraken heeft betaald, maar op enig moment (…) eenzijdig geweigerd heeft de huurverhogingen te voldoen en een door u zelf bepaald bedrag bent gaan betalen.
Dit is in juridische zin niet meer of minder dan structurele wanbetaling, hetgeen één van de gronden is waarop de verhuurder de overeenkomst zonder meer kan ontbinden en de woning kan laten ontruimen na verkregen toestemming van de rechtbank. U bent reeds herhaaldelijk aangemaand en thans dan ook in verzuim.
Het voorgaande staat los van uw verplichting alsnog de volledige huurprijs doorberekend naar de stand van 2006 dient te betalen alsmede uw achterstallige huurschuld vanaf 1996 tot op heden. Deze achterstallige huurschuld bestaat uit het volledige bedrag dat u in deze jaren
had moeten betalen volgens afspraak, verminderd met het door u wél voldane bedrag.
Daarnaast is ingevolge de wet tevens een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst uw weigering een door ons aangeboden huurcontract te willen ondertekenen. Ook op deze grond zal [appellante] de ontruiming verzoeken.
Tot slot is los van al het voorgaande in verband met de ontwikkelingen sprake van een behoefte aan de woning voor eigen gebruik door [appellante]. Ook op deze grond kan ontruiming worden verzocht en zal dit -indien nodig- ook gebeuren.
(…)
NB: Middels dit schrijven deel ik u derhalve mee dat de dienstwoning uiterlijk vier maanden na de datum van het door de rechter gegeven ontslag leeg en ontruimd opgeleverd dient te worden.
Voorstel woning
Naar u begrijpt is uitvoering van het bovenstaande niet hetgeen [appellante] zou wensen. Gelet op de omstandigheden en het historisch verloop, is cliënte inmiddels echter op een punt aanbeland waarin haar weinig ruimte overblijft. Als gezegd heeft het echter de sterke voorkeur van cliënte in één klap de situatie te regelen. Ook ten aanzien van de woning wenst cliënte u een redelijk voorstel te doen.
Concreet behelst het voorstel het volgende:
Indien u bereid bent de woning vrijwillig te verlaten, is de gang naar de rechter niet nodig. Cliënte is bereid u een periode van maximaal 12 maanden te vergunnen voor het zoeken naar passende woonruimte en zal tevens actief assisteren daarbij. Daarnaast is zij bereid tot kwijtschelding van de achterstallige huur en is zij akkoord met handhaving van de thans door u betaalde huurpenningen tot einde huurovereenkomst.
Daarnaast is cliënte, alhoewel onverplicht, bereid u schadeloos te stellen cq te compenseren. Indien u uiterlijk 1 juni 2007 de woning oplevert, betaalt zij u eenmalig een bedrag van aan verhuiskosten ad EUR 25.000,- bruto.
Cliënte is van mening u hiermee een uitermate redelijke oplossing te hebben geboden (…). Uw reactie zie ik (…) uiterlijk binnen veertien dagen na heden graag tegemoet. Bij gebreke van een (positieve) reactie (…) acht cliënte zich verder vrij tot het nemen van de noodzakelijk geachte maatregelen ten aanzien van de woning”.
4.11 De tussen [appellante] en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] bestaande arbeidsovereenkomsten zijn met ingang van 1 augustus 2006 ontbonden.
4.12 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] betalen laatstelijk feitelijk een maandhuur van
€ 271,22.
5. De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 Voor zover hier van belang vordert [appellante] in conventie:
- primair: te verklaren voor recht dat sprake is van een eigenlijke dienstwoning en dat het recht op bewoning van de dienstwoning met ingang van 1 augustus 2006 is geëindigd,
- subsidiair: de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, althans te beëindigen,
- primair en subsidiair:
a. dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] worden veroordeeld om het perceel [perceel A] te ontruimen en te verlaten op verbeurte van een dwangsom en met machtiging van [appellante] om zonodig die ontruiming met hulp van politie en justitie te doen bewerkstelligen,
b. dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] worden veroordeeld tot betaling van € 6.944,98, te vermeerderen met contractuele rente en met buitengerechtelijke (incasso)kosten, en
c. dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] worden veroordeeld tot betaling van € 382,33 voor iedere maand, of gedeelte van een maand, vanaf 1 oktober 2006 dat zij met de ontruiming in gebreke blijven.
Bij het bestreden vonnis zijn die vorderingen afgewezen.
5.2 De tegen het bestreden vonnis aangevoerde grieven 1 tot en met 4 beogen de in dat vonnis gegeven (bewijs)beslissingen met betrekking tot de dienstwoning, in volle omvang aan het hof voor te leggen. Die grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.3 [appellante] legt aan haar gevorderde verklaring voor recht betreffende de dienstwoning en de beëindiging van het recht op bewoning per 1 augustus 2006 ten grondslag dat de gehuurde woning een eigenlijke dienstwoning is. [appellante] stelt daartoe dat de huurovereenkomst destijds uitsluitend werd aangegaan vanwege de onverbrekelijke band met de dienstbetrekking van [geïntimeerde sub 1] en omdat de bewoner(s) van de gehuurde woning (ook) een toezichts- en signaleringsfunctie moest(en) vervullen met betrekking tot de - toen voorgenomen en planologische toegestane - bedrijfsuitbreiding met de broederij(activiteiten), waarbij het niet alleen ging om de later gerealiseerde kuikenbroederij maar ook om de eerdere plaatsing van voorbroedmachines in de schuur. [appellante] stelt dat daarom toen ook een lage huurprijs werd overeengekomen en dat met [geïntimeerde sub 1] zelfs expliciet werd afgesproken dat hij de storingsdienst voor de broederij(activiteiten) zou verrichten op momenten dat daar geen ander personeel (meer) aanwezig is. Het gebruik van de gehuurde woning en van de door [appellante] betaalde electriciteit maakten volgens [appellante] onderdeel uit van de beloning voor de door [geïntimeerde sub 1] verrichte arbeid. [appellante] stelt verder dat de gehuurde woning op haar balans en in haar bedrijfsvoering steeds als een eigenlijke dienstwoning is aangemerkt en dat zij zich na de beëindiging van de arbeidsovereenkomsten met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoodzaakt zag om een overeenkomst met een beveiligingsdienst te sluiten.
5.4 Omdat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de stelling van [appellante], dat de gehuurde woning bij het sluiten van de huurovereenkomst in of omstreeks 1979 als eigenlijke dienstwoning aan [geïntimeerde sub 1] is verhuurd, gemotiveerd hebben betwist, dient [appellante], die zich beroept op de rechtsgevolgen daarvan, feiten en/of omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat de hiervoor bedoelde woning bij het sluiten van de huurovereenkomst als eigenlijke dienstwoning aan [geïntimeerde sub 1] is verhuurd.
5.5 Indien de gehuurde woning na bewijslevering geen eigenlijke dienstwoning mocht blijken te zijn, zal de door [appellante] primair gevorderde verklaring voor recht betreffende de dienstwoning en de beëindiging van het recht op bewoning per 1 augustus 2006 worden afgewezen. Dan leggen de tegen het bestreden vonnis aangevoerde grieven 5 tot en met 7 de in dat vonnis gegeven afwijzing van de door [appellante] subsidiair gevorderde ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst vervolgens in volle omvang ter beslissing aan het hof voor.
5.6 Indien de gehuurde woning na bewijslevering een eigenlijke dienstwoning mocht blijken te zijn, verzetten de wettelijke bepalingen inzake de beëindiging van de arbeidsovereenkomst zich tegen toepassing van die inzake de beëindiging van de huurovereenkomst en de huurbescherming, zodat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aan die laatste regels dan geen bescherming kunnen ontlenen. Dan is de door [appellante] gevorderde verklaring voor recht betreffende de dienstwoning en de beëindiging van het recht op bewoning per 1 augustus 2006 toewijsbaar en zal het bestreden vonnis moeten worden vernietigd, als gevolg waarvan dan het door de kantonrechter beslechte geschil in volle omvang ter beslissing aan het hof voorligt.
Slotsom
Het hof zal [appellante] toelaten tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit volgt dat de gehuurde woning bij het sluiten van de huurovereenkomst in of omstreeks 1979 als eigenlijke dienstwoning aan [geïntimeerde sub 1] werd verhuurd. Aansluitend aan de getuigenverhoren kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
laat [appellante] toe tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit volgt dat de gehuurde woning bij het sluiten van de huurovereenkomst in of omstreeks 1979 als eigenlijke dienstwoning aan [geïntimeerde sub 1] werd verhuurd;
bepaalt dat, indien [appellante] dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M.G.W.M. Stienissen, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat [appellante] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen in de maanden maart, april en mei 2009 van partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum 17 februari 2009, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat [appellante] overeenkomstig artikel 170 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
bepaalt voorts dat, indien er getuigen worden voorgebracht, partijen in persoon, althans vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij bevoegd hetzij speciaal schriftelijk gevolmachtigd is tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn, zulks zowel opdat van de kant van partijen zelf zonodig nadere inlichtingen zullen kunnen worden gegeven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord, als opdat eventueel kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, H. van Loo en M.G.W.M. Stienissen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van
3 februari 2009.