Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 200.011.310
arrest van de vijfde civiele kamer van 20 januari 2009
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. W.A.J. Hagen,
tegen:
het publiekrechtelijk lichaam
Gemeente Almelo,
gevestigd te Almelo,
geïntimeerde,
advocaat: mr. F.J. Boom.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 8 juli 2008 dat de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) tussen appellant (hierna ook te noemen: [appellant]) als gedaagde en geïntimeerde (hierna ook te noemen: de gemeente ) als eiseres heeft gewezen. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 4 augustus 2008 de gemeente aangezegd van het vonnis van 8 juli 2008 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van de gemeente voor dit hof. Daarin heeft hij acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en heeft hij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van de gemeente als eiseres in eerste aanleg alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft de gemeente verweer gevoerd, heeft zij bewijs aangeboden en één productie in het geding gebracht en heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bevestigen en het door [appellant] in hoger beroep gevorderde af zal wijzen, alles met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, althans in de kosten van hoger beroep.
2.3 Ter zitting van 31 oktober 2008 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant]
door mr. G.J. Hollema, advocaat te Almelo, en de gemeente door mr. R.W.A. Kroon, advocaat te Almelo, beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
Mr. Kroon voornoemd heeft ter zitting aangegeven een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo van 1 oktober 2008, alsmede een aantal overige producties in het geding te willen brengen. Desgevraagd heeft mr. Hollema bezwaar gemaakt tegen het in het geding brengen van de producties, met uitzondering van het vonnis van de voorzieningenrechter. Gezien de aard van die stukken en het tijdstip waarop de producties in het geding zijn gebracht, heeft het hof geoordeeld dat geen akte zal worden verleend van het in het geding brengen van deze producties. Van het in het geding brengen van het vonnis van de voorzieningenrechter is aan mr. Kroon wel akte verleend.
2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd. De geweigerde producties die toch aan de door mr. Kroon overgelegde pleitnota waren gehecht, zijn door het hof niet in de beoordeling betrokken.
2.5 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de kantonrechter vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
3.2 Camping de Pooksbelten, gelegen aan de [adres], werd sinds tientallen jaren geëxploiteerd door de familie [Familie A]. Op het campingterrein, dat in eigendom toebehoorde en toebehoort aan de gemeente Almelo, was sinds 1973 een erfpachtrecht gevestigd ten behoeve van de familie [Familie A]. [Familie A] heeft bij notarieel verleden akte van 23 februari 2007 afstand gedaan van dit erfpachtrecht en de opstallen en infrastructuur alsmede inventarissen, bedrijfsmiddelen en klantenbestanden aan de gemeente verkocht.
3.3 De gemeente heeft direct na aankoop de camping gesloten. Er werden geen nieuwe campinggasten of kampeermiddelen meer toegelaten, diverse voorzieningen werden buiten werking gesteld, van gemeentewege werd een beheerder aangesteld en de campinggasten werden geïnformeerd.
3.4 [appellant] heeft in mei/juni 2006 standplaats 3 op de camping ingenomen krachtens een niet schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst.
3.5 Bij aangetekende brief van 17 april 2007 heeft de gemeente de huurovereenkomst aan (onder meer) [appellant] opgezegd tegen 31 december 2007 en ontruiming aangezegd.
3.6 Op 28 juni 2007 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] en medewerkers van de gemeente inzake herhuisvesting.
3.7 De gemeente is op 2 oktober 2008 overgegaan tot ontruiming van de vaste bewoners van de camping, waaronder [appellant]. [appellant] heeft in september 2008 zijn been gebroken en verblijft sinds zijn ontslag uit het ziekenhuis in een revalidatiecentrum in Almelo. Hij is er nog niet in geslaagd vervangende woonruimte te vinden.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
Feiten
4.1 Met de grieven I en II richt [appellant] zich tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Nu het hof onder punt 3 de feiten opnieuw heeft vastgesteld, behoeven deze grieven geen nadere behandeling.
Spoedeisend belang
4.2 Allereerst is de vraag aan de orde of sprake is van een spoedeisend belang bij de door de gemeente gevorderde voorlopige voorziening. In een richtinggevende discussienota met betrekking tot camping De Pooksbelten (productie 3 bij dagvaarding) beschrijft de gemeente de aangetroffen situatie op de camping. Hierin komt duidelijk naar voren dat zich onveilige en onrechtmatige toestanden op de camping voordeden die de openbare orde en veiligheid in gevaar konden brengen. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de gemeente in de richtinggevende discussienota de situatie op de camping nader omschreven. Zo is de hygiëne op de camping slecht, zijn de gebouwen op de camping bouwtechnisch slecht, voldoet bijna geen enkele caravan aan de bouwvoorschriften en zijn de gebouwen allemaal brandgevaarlijk, onder meer door stoken met houtkachels met een veel te grote capaciteit en gevaarlijk aangelegde elektrische voorzieningen. [appellant] heeft hiertegenover zijn verweer dat geen sprake zou zijn van onveilige en onrechtmatige toestanden onvoldoende onderbouwd. De gemeente heeft voorts aangevoerd dat op de camping gevaarlijke stoffen, waaronder asbest, zijn aangetroffen. De gemeente heeft dit standpunt nader onderbouwd door in de memorie van antwoord te refereren aan rechtsoverweging 5.2 en 5.3 van een arrest van het hof van 10 juni 2008 in de zaak [persoon A] tegen de gemeente (zaaknummer 200.001.256; hierna te noemen: [arrest 200.001.256]), waaruit volgt dat de gemeente in die zaak op de pleitzitting heeft gesteld dat het campingterrein op 21 verschillende plaatsen is gepeild en dat hierbij grote hoeveelheden asbest in de ondergrond zijn aangetroffen en dat het campingterrein zal moeten worden gesaneerd om het asbest te kunnen verwijderen. Ook dit standpunt van de gemeente heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd bestreden.
4.3 Voor zover [appellant] nog heeft aangevoerd dat ter illustratie van het feit dat geïntimeerde geen spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de camping moge dienen dat ten tijde van het indienen van de memorie van grieven de gemeente nog steeds niet was overgegaan tot ontruiming van de staanplaats van [persoon A] voornoemd, dat nog steeds een aantal permanente bewoners die wel een beëindigingovereenkomst met de gemeente hebben gesloten op de camping woont en dat de gemeente nog steeds geen concrete plannen heeft met de camping, overweegt het hof als volgt. Dat de gemeente heeft gewacht met het ontruimen van de camping, totdat zij de camping (op 2 oktober 2008) in één keer kon ontruimen, maakt niet dat het spoedeisend belang in de individuele gevallen is komen te vervallen. Ook is voldoende gebleken dat er aan de zijde van de gemeente een aanvang is gemaakt met het besluitvormingsproces dat zal leiden tot concrete plannen voor de camping. Zo heeft het college van B&W op 11 maart 2008 toekomstplannen aan de gemeenteraad gepresenteerd en vervolgens een projectgroep opgedragen hiermee verder aan de slag te gaan. De conclusie is dat in eerste aanleg sprake was van een voldoende spoedeisend belang en dat daarvan in hoger beroep nog steeds sprake is. Grief III faalt derhalve.
Bevoegde opzegging
4.4 [appellant] richt zich met grief IV tegen het oordeel van de kantonrechter dat de gemeente bevoegd was om de huurovereenkomst op te zeggen. Volgens [appellant] is het aan de huuropzegging door het College van Burgemeesters en Wethouders ten grondslag liggende besluit van 11 februari 2005 onjuist, omdat het besluit ten onrechte uitgaat van zowel seizoensplaatsen en niet van jaarcontracten als van kampeerders en niet van permanente bewoners. Nu het volgens [appellant] gaat om een feitelijk onjuist en derhalve ondeugdelijk besluit, zou de huuropzegging van 17 april 2007 rechtskracht missen.
4.5 Het hof kan [appellant] niet volgen in dit betoog. In het besluit van 11 februari 2005 wordt besloten in te stemmen met: “rehabilitatie van de camping De Pooksbelten, waarbij de 0-optie het uitgangspunt vormt voor nieuwe ontwikkelingen. Dat wil zeggen het beëindigen van de seizoenscontracten van de huidige kampeerders en samen met de woningbouwcorporaties de (permanente) bewoners een reguliere woning toe te wijzen”. Hieruit volgt dat het uitgangspunt van de gemeentelijke besluitvorming de 0-optie was, en daarmee het vertrek van alle op het campingterrein verblijvende personen. Dat ook werd gedoeld op de permanente bewoners (met jaarcontract) blijkt voorts uit de passage dat aan deze bewoners (samen met de woningbouwcorporaties) een reguliere woning zal worden toegewezen. Naar het oordeel van het hof is geen sprake van een gebrekkig besluit, zoals door [appellant] bedoeld. Grief IV faalt dan ook.
Strijd met de doorkruisingsleer
4.6 Met grief V handhaaft [appellant] zijn standpunt dat het door de gemeente gevorderde bevel tot ontruiming in strijd is met de doorkruisingsleer. Volgens [appellant] was het doel van de gemeente: de rehabilitatie van de camping en niet de ontruiming van de camping om hoogwaardige recreatie te realiseren. Rehabilitatie van de camping had de gemeente, volgens [appellant], ook via de publiekrechtelijke weg kunnen bereiken. De gemeente verwijst naar rechtsoverwegingen 5.7 tot en met 5.9 van het [arrest 200.001.256] en handhaaft daarmee haar standpunt dat het doel was de camping leeg te krijgen, zodat er een nieuwe, hoogwaardige recreatieve voorziening gerealiseerd kon worden.
4.7 Naar het oordeel van het hof bevestigen de door de gemeente in het geding gebrachte stukken (waaronder het voornoemde besluit van 11 februari 2005 en de “toekomstvisie De Pooksbelten” (aangehecht als productie 1 aan de brief van 12 maart 2008 van de gemeente ten behoeve van de zitting in eerste aanleg)) het standpunt van de gemeente dat haar plannen verder gaan dan alleen rehabilitatie van de camping. Uitgangspunt van de gemeente is in het besluit van 11 februari 2005 de 0-optie en dus ontruiming van de camping. Daarna is het blijkens (pagina 3 van) de “toekomstvisie De Pooksbelten” de bedoeling van de gemeente om, na sanering van het terrein, te komen tot een vernieuwde recreatieve invulling, afgestemd op de recreatieve vraag en met respect voor het onderliggende landschap, de natuur en de nabijheid van het Almelose centrum. Tegenover dit met stukken onderbouwde standpunt van de gemeente heeft [appellant] zijn standpunt onvoldoende onderbouwd.
4.8 Het hof overweegt voorts dat de gemeente op grond van haar verhuurderspositie de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst met [appellant] op te zeggen en, nu [appellant] daaraan geen gehoor heeft gegeven, een vordering tot ontruiming in te stellen. [appellant] heeft niet voldoende concreet aangevoerd op grond van welke publiekrechtelijke regeling de gemeente een vergelijkbaar resultaat (ontruiming van de camping om hoogwaardige recreatie te realiseren) kan bereiken als door gebruikmaking van de privaatrechtelijke weg. Dit had wel op zijn weg gelegen, gezien het zeer uitvoerige verweer van de gemeente op dit punt. Het hof verwerpt daarom het standpunt van [appellant] dat het door de gemeente gevorderde bevel tot ontruiming in strijd is met de doorkruisingsleer. Grief V faalt.
Object van de huurovereenkomst
4.9 De grieven VI en VII lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. Grief VI richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat gelet op de bedoeling van partijen sprake is van verhuur van een onbebouwde onroerende zaak, namelijk een standplaats. Volgens [appellant] is bij de vaststelling van het object van de huurovereenkomst en het daarop van toepassing zijnde huurregime - anders dan de kantonrechter heeft beslist - niet de bedoeling van partijen beslissend, maar dient te worden gekeken naar het huurobject, de bestemming van de gebouwde onroerende zaak en het feitelijk gebruik en/of de aard en inrichting van het gehuurde. [appellant] concludeert dat sprake is van huur van woonruimte en dat nu de huuropzegging van 17 april 2007 niet voldoet aan de eisen van artikel 7:271 lid 4 Burgerlijk Pro Wetboek sprake is van een nietige opzegging (grief VII). De gemeente handhaaft haar standpunt dat sprake is van verhuur van een onbebouwde onroerende zaak.
4.10 Het hof stelt voorop dat bij de vaststelling van het object van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst beslissend is. De door [appellant] genoemde “stappen”: de bestemming van de gebouwde onroerende zaak en het feitelijk gebruik (Dozy, Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht voor de praktijk, derde druk, 1999, blz. 45 e.v.), komen slechts aan de orde indien sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak. In het onderhavige geval is het hof van oordeel dat de (kennelijke) bedoeling van [appellant] en de toenmalige verhuurder [Familie A] de verhuur van een onbebouwde onroerende zaak, namelijk een standplaats, was. Dit is door de gemeente gesteld en door [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist. [appellant] heeft op 14 mei 2006 bovendien een inschrijfformulier vaste gasten ingevuld. In dit formulier is niets geregeld over een gebouwde onroerende zaak als object van de huurovereenkomst. Dat [appellant] naast de huur voor de standplaats tevens huur zou gaan betalen voor zijn stacaravan, dan wel dat dit in de huurprijs voor de standplaats was inbegrepen, blijkt evenmin uit dit formulier en is voorts door [appellant] onvoldoende gemotiveerd aangevoerd en ook niet met stukken onderbouwd. Er is ook niet gesteld of gebleken dat [appellant] een hoger bedrag betaalde dan overige campingbewoners die alleen een standplaats huurden. [appellant] heeft voorts in de memorie van grieven onder punt 27 aangegeven dat hij een bedrag van € 1.500,- voor de stacaraven heeft betaald. In het gesprek met medewerkers van de gemeente op 28 juni 2007 heeft hij eveneens aangegeven dat hij de stacaravan (woonwagen) van [persoon B] heeft overgenomen (voor een bedrag van € 1.500, -), alsmede dat hij tegels, een schutting en coniferen van hem heeft overgenomen. Dat hier sprake zou zijn – zoals door [appellant] is betoogd – van sleutelgeld, dan wel overnamekosten, acht het hof niet aannemelijk.
4.11 Voor zover de stacaravan (woonwagen) van [appellant] op enig moment door natrekking eigendom van de grondeigenaar zou zijn geworden, kan dit niet afdoen aan de bedoeling die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst kennelijk hebben gehad. Dergelijke goederenrechtelijke gevolgen staan los van hetgeen verbintenisrechtelijk tussen partijen geldt. De stelling van [appellant] dat niet anders geoordeeld kan worden dan dat het object van de huurovereenkomst een bebouwde onroerende zaak is, nu de stacaravan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst reeds een onlosmakelijk geheel met de ondergrond vormde, er een tuintje en terras was aangelegd, er sprake was van een schuurtje en de stacaravan op gas, water, elektra en het riool was aangesloten, is dan ook onjuist. De grieven VI en VII kunnen niet slagen.
Schadevergoeding
4.12 Grief VIII richt zich tegen de hoogte van de door de kantonrechter aan [appellant] toegekende schadevergoeding. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter een gelijke vergoeding toegekend als het hof in het [arrest 200.001.256] (€ 3.000,-) en heeft de kantonrechter geen rekening gehouden met het feit dat de situatie van [appellant] aanzienlijk van de situatie van [persoon A] verschilt. [persoon A] is een recreant en [appellant] een permanente bewoner. [appellant] zal, anders dan [persoon A], niet alleen zijn stacaravan op de camping moeten achterlaten, maar zal tevens moeten verhuizen naar nieuwe woonruimte, waardoor hij verhuis- en herinrichtingskosten moet maken. De gemeente heeft voorts aan permanente bewoners met wie zij een beëindigingovereenkomst heeft gesloten een verhuiskostenvergoeding van € 3.000,- betaald, alsmede een bedrag van € 2.000,- extra indien zij hun standplaats in ontruimde toestand aan de gemeente ter beschikking stellen, aldus [appellant].
4.13 De gemeente heeft hiertegenover onder meer aangevoerd dat de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat [appellant] aanspraak maakt op een regeling die geldt voor bereidwilligen, nu hij niet wilde meewerken met herhuisvesting en resocialisatie en de gemeente op kosten heeft gejaagd door de zaak aan de kantonrechter en het hof voor te leggen. Daarnaast heeft de gemeente (ter zitting) aangevoerd dat de € 2.000,- extra aan bereidwilligen slechts wordt verstrekt, indien zij hun standplaats in ontruimde toestand aan de gemeente ter beschikking stellen. In het geval van [appellant] zal de gemeente deze kosten voor verwijdering van de stacaravan zelf moeten maken, hetgeen neerkomt op circa
€ 2.000,-.
4.14 Het hof is van oordeel dat [appellant], tegenover het door de gemeente hierboven aangevoerde, onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die meebrengen dat de schadevergoeding op een hoger bedrag dient te worden bepaald dan de € 3.000,- die door de kantonrechter zijn toegewezen.
4.15 Voor zover [appellant] ter zitting bij het hof nog heeft aangevoerd dat verrekening (van de € 3.000,- met vorderingen die de gemeente nog heeft op [appellant]) in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht, aangezien hij een inkomen op bijstandsniveau heeft en niet over financiële reserves beschikt en dus niet in staat is om vervangende woonruimte te vinden en behoorlijk in te richten, overweegt het hof dat niet uitdrukkelijk en gemotiveerd is betwist dat de gemeente in beginsel bevoegd is tot verrekening. Het hof acht de door [appellant] genoemde omstandigheden onvoldoende om te concluderen dat een beroep van de gemeente op verrekening in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.
4.16 Voor een oordeel over de vraag of het vorderen van stageld over 2007 door de gemeente, gelet op het feit dat in 2007 de camping door de gemeente is gesloten en geen onderhoud meer is gepleegd, “misplaatst” dient te worden geacht – zoals door [appellant] is aangevoerd – is in het kader van dit kort geding geen plaats. Dat kan naar voorhands oordeel bovendien niet afdoen aan de toewijzing van de door de gemeente in eerste aanleg gevorderde voorzieningen.
Slotsom
De slotsom is dat de eerste twee grieven geen bespreking behoeven en dat de overige grieven falen, zodat het vonnis van de kantonrechter dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Voorzover de gemeente in haar memorie van antwoord nog heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] eveneens zal veroordelen in de kosten van de eerste aanleg, zal het hof hieraan voorbijgaan nu de gemeente overigens heeft aangevoerd met het vonnis te kunnen instemmen.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) van 8 juli 2008;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 254,- voor griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. W. Duitemeijer, C.J.H.G. Bronzwaer en M.G.W.M. Stienissen, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 januari 2009.