Uitspraak
10 juni 2008
vijfde civiele kamer
zaaknummer: 200.001.256
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
procureur: mr. H. van Ravenhorst,
tegen:
de Gemeente Almelo,
gevestigd te Almelo,
geïntimeerde,
procureur: mr. J.M. Bosnak.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 20 december 2007, dat de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) als voorzieningenrechter tussen appellante (hierna te noemen: [appellante]) als gedaagde en geïntimeerde (hierna te noemen: de gemeente) als eiseres heeft gewezen. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellante] heeft bij exploot van 16 januari 2008 de gemeente aangezegd van het onder 1 genoemde vonnis in hoger beroep te komen, met gelijktijdige dagvaarding van de gemeente voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellante] overeenkomstig de dagvaarding grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden, nieuwe producties in het geding gebracht en gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van de gemeente alsnog zal afwijzen en de gemeente zal veroordelen om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de gemeente heeft voldaan aan [appellante] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, met veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft de gemeente de grieven bestreden, bewijs aangeboden, een aantal producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, eventueel met verbetering van gronden, en [appellante] in haar hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, althans haar vorderingen aan haar zal ontzeggen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Ter zitting van 11 april 2008 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. G.J. Hollema (verder: mr. Hollema), advocaat te Almelo, en de gemeente door mr. R.W.A. Kroon (verder: mr. Kroon), eveneens advocaat te Almelo, en mr. I.C. Dunhof-Lampe, advocaat te Enschede. Beide partijen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
Mr. Hollema heeft voorafgaand aan de zitting aan mr. Kroon en het hof de producties genummerd 5 en 6 ten behoeve van het pleidooi gezonden. Desgevraagd heeft mr. Kroon ter zitting meegedeeld dat hij voldoende heeft kennisgenomen van die producties, dat hij zich voldoende heeft kunnen voorbereiden op een verweer daartegen en dat hij instemt met het in het geding brengen van die producties zonder nadere maatregel door het hof. Vervolgens is aan mr. Hollema akte verleend van het in het geding brengen van die producties.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De grieven
3.1 [appellante] heeft acht grieven aangevoerd. De eerste zeven grieven heeft zij in de memorie van grieven genummerd als I tot en met VII. Daarnaast heeft zij in de memorie van grieven onder ‘argumenten’ een achtste, ‘versluierde grief’, aangevoerd, die hieronder als grief 8 is opgenomen.
Grief 1:
Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat de gemeente een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming van [appellante] van de camping.
Grief 2 :
Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat de gemeente bevoegd was tot opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 juli 2007.
Grief 3:
Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat niet valt in te zien dat een door de gemeente gevorderd bevel tot ontruiming in strijd is met de doorkruisingsleer.
Grief 4:
Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat aan [appellante] een onbebouwde onroerende zaak, te weten een standplaats, is verhuurd.
Grief 5:
Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat de door de gemeente gewenste beëindiging van de huurovereenkomst niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid is en dat er geen wettelijke of contractuele grond bestaat welke de gemeente tot schadevergoeding verplicht.
Grief 6:
Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg de ontruimingstermijn bepaald op 30 april 2008.
Grief 7:
Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
Grief 8:
Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geen enkele acht geslagen op het verweer van [appellante] zoals weergegeven in punt 4 van de pleitaantekeningen van
mr. Hollema.
4 De vaststaande feiten
4.1 De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 20 december 2007 in de punten 1 en 2 onder “De feiten, het geschil en de motivering van de beslissing” de feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4.2 Op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken, kunnen hieraan de volgende vaststaande feiten worden toegevoegd.
4.3 [appellante] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst € 5.000,- aan de vorige huurder van de standplaats betaald.
4.4 [appellante] en haar familie hebben op geen enkele wijze bijgedragen aan de door de gemeente gestelde onrechtmatige en onveilige toestanden op de camping.
4.5 Toen de gemeente op 17 april 2007 de huurovereenkomst aan [appellante] heeft opgezegd, bevond zich op de gehuurde standplaats een stacaravan die niet verplaatsbaar was en niet uit elkaar kon worden gehaald.
4.6 [appellante] staat in [plaats] ingeschreven in het GBA. De zoon van [appellante] heeft na aanvang van de huurovereenkomst bijna een jaar permanent in de stacaravan op de gehuurde standplaats gewoond.
5 De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 Het hof stelt voorop dat partijen in de onderhavige procedure er -gelijk de rechtbank- vanuit gaan, dat (1) de gemeente gebonden is aan de huurovereenkomst met [appellante] en als verhuurder moet worden aangemerkt en dat (2) deze huurovereenkomst slechts beëindigd kan worden door middel van opzegging. Het hof zal daarom in zijn verdere overwegingen dit ook als uitgangspunt nemen.
Spoedeisend belang
5.2 Allereerst is de vraag aan de orde of er sprake was van een spoedeisend belang bij de door de gemeente gevorderde voorlopige voorziening in eerste aanleg. Uit de beschrijving van de door de gemeente aangetroffen situatie op de camping in de richtinggevende discussienota (productie 3 bij dagvaarding) komt duidelijk naar voren dat zich onveilige en onrechtmatige toestanden op de camping voordeden die de openbare orde en veiligheid in gevaar konden brengen. Van de zijde van de gemeente is ter pleitzitting van het hof bovendien nog gesteld, dat het campingterrein inmiddels op 21 verschillende plaatsen is gepeild en dat hierbij grote hoeveelheden asbest in de ondergrond zijn aangetroffen. Het campingterrein zal moeten worden gesaneerd om het asbest te kunnen verwijderen. Dit alles is door [appellante] niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist. Naar het oordeel van het hof is daarom ook in hoger beroep sprake van een spoedeisend belang. Het feit dat [appellante] en haar familie op geen enkele wijze aan de onveilige en onrechtmatige toestanden op de camping hebben bijgedragen en het feit dat deze toestanden zich niet op de standplaats van [appellante] hebben voorgedaaan, maakt dit niet anders. Grief 1 faalderhalve.
5.3 Ook de stelling van [appellante] dat de gemeente geen (spoedeisend) belang heeft bij volledige ontruiming van de camping omdat de gemeente nog geen concrete plannen voor de camping heeft, kan hieraan niet afdoen. Naar het oordeel van het hof is in dit stadium niet noodzakelijk dat de gemeente dergelijke concrete toekomstplannen gereed heeft liggen. Sanering van de camping kan immers niet plaatsvinden zolang er zich nog huurders en/of bewoners op de camping bevinden en de gemeente mag redelijkerwijs veronderstellen dat het enige tijd zal duren voordat de laatste groep bewoners/huurders de camping -vrijwillig dan wel gedwongen- heeft verlaten. Wel mag van de gemeente verwacht worden dat er een aanvang is gemaakt met het besluitvormingsproces dat uiteindelijk tot concrete plannen voor de camping zal leiden. Dat dit inderdaad het geval is, blijkt onder meer uit de door [appellante] niet betwiste stelling van de gemeente ter pleitzitting van het hof dat het college van burgemeester en wethouders (hierna ook: het college) op 11 maart 2008 toekomstplannen voor de camping aan de gemeenteraad heeft gepresenteerd en vervolgens een projectgroep heeft opgedragen hier verder mee aan de slag te gaan.
Bevoegde opzegging
5.4 [appellante] stelt, dat aan de opzeggingsbrief van 17 april 2007 (productie 7 bij dagvaarding) geen rechtsgeldig besluit ten grondslag ligt waaruit blijkt dat de gemeente besloten heeft om de huurovereenkomst met [appellante] met een opzegtermijn van drie maanden op te zeggen zonder redengeving en zonder haar een behoorlijke tegemoetkoming in de schade aan te bieden. Hierdoor is de huurovereenkomst met [appellante] volgens haar onbevoegd opgezegd en kan deze opzegging derhalve geen effect hebben. De gemeente heeft dit gemotiveerd betwist.
5.5 Het hof overweegt hieromtrent het volgende. Het college van burgemeester en wethouders is op grond van artikel 160 Gemeentewet bevoegd om de gemeente te vertegenwoordigen. De burgemeester heeft die bevoegdheid op grond van artikel 170 Gemeentewet. Aan de opzegging door het college van de huurovereenkomst met [appellante] ligt ten grondslag het besluit van 11 februari 2005 waarin het college instemt met “(…) het beëindigen van de seizoenscontracten van de huidige kampeerders en samen met de woningbouwcorporaties de (permanente) bewoners een reguliere woning toe te wijzen (…)”. De opzeggingsbrief van 17 april 2007 is namens het college geschreven en ondertekend door de burgemeester en de secretaris. De gemeente was derhalve bevoegd om de huurovereenkomst met [appellante] op te zeggen. Grief 2 faalt dan ook.
5.6 Het betoog van [appellante] dat de gemeente niet had mogen opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden, zonder redengeving en zonder [appellante] een behoorlijke tegemoetkoming in de schade aan te bieden is niet relevant voor de vraag of de gemeente bevoegd was de huurovereenkomst op te zeggen, maar is slechts van belang voor de vraag naar de rechtsgevolgen van de opzegging, en behoeft in dit verband derhalve geen verdere bespreking.
Geen strijd met de doorkruisingsleer
5.7 [appellante] stelt op grond van het Windmill-arrest (HR 26 januari 1990, NJ 1991/393) dat een door de gemeente gevorderd bevel tot ontruiming in strijd is met de doorkruisingsleer omdat via de publiekrechtelijke weg hetzelfde resultaat, namelijk rehabilitatie van de camping, kan worden bereikt als via de privaatrechtelijke weg. De gemeente dient volgens haar in dat geval vanwege de rechtsbescherming van belanghebbenden voor deze publiekrechtelijke weg te kiezen. Zo zou [appellante] via de bestuursrechtelijke weg aanspraak kunnen maken op bestuurscompensatie en zou zij op grond van het bestuursrecht, in het bijzonder artikel 19 lid 3 Wet op de Ruimtelijke Ordening juncto artikel 20 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening 1985, in aanmerking kunnen komen voor een persoonsgebonden gedoogbeschikking. Verder verwijst [appellante] ter motivering van haar stelling naar de Wet Ruimtelijke Ordening, de Woningwet en het Bouwbesluit, overigens zonder daarbij naar enige concrete bepalingen uit die regelgeving te verwijzen.
5.8 De gemeente heeft de stelling van [appellante] gemotiveerd betwist. De gemeente stelt dat het doel is, de camping leeg te krijgen zodat daar een nieuwe, hoogwaardige recreatieve voorziening gerealiseerd kan worden. [appellante] heeft volgens haar niet gesteld welke publiekrechtelijke regeling voorziet in de beëindiging van de huurovereenkomsten zodat dit doel bereikt kan worden. De gemeente motiveert onder punt 27 tot en met 33 van de memorie van antwoord, waarom dit doel niet bereikt kan worden via de Bouwverordening, de Woningwet en aanverwante regelingen of via de Wet op de Ruimtelijke Ordering. In aanvulling daarop heeft de gemeente in haar pleitnota onder punt 45 tot en met 49 uitvoerig toegelicht waarom dit doel ook niet gerealiseerd kan worden via de Wet op de Openluchtrecreatie, de Wet op de Ruimtelijke Ordering, het bestemmingsplan of artikel 125 van de Gemeentewet. [appellante] heeft op deze stellingen van de gemeente niet gereageerd, althans niet anders dan het wederom aanhalen van haar eerdere stellingen.
5.9 Naar het oordeel van hof is het door de gemeente gevorderd bevel tot ontruiming niet in strijd met de doorkruisingsleer. De gemeente heeft op grond van haar eigendomsrecht de bevoegdheid om de huurovereenkomst met [appellante] op te zeggen en, nu [appellante] daar geen gehoor aan heeft gegeven, een vordering tot ontruiming in te stellen. [appellante] heeft niet voldoende concreet gesteld op grond van welke publiekrechtelijke regeling de gemeente een vergelijkbaar resultaat -dat wil zeggen: ontruiming van de camping om hoogwaardige recreatie te realiseren- kan bereiken als door gebruikmaking van de privaatrechtelijke weg. Dit had wel op haar weg gelegen, gezien het zeer uitvoerige verweer van de gemeente op dit punt. [appellante] heeft hierop slechts gereageerd door het opnieuw aanhalen van haar eerdere stellingen. Het hof verwerpt daarom de stelling van [appellante] dat het door de gemeente gevorderde bevel tot ontruiming in strijd is met de doorkruisingsleer. [appellante] heeft deze stelling tegenover de uitvoerig gemotiveerde betwisting van de gemeente onvoldoende onderbouwd. Grief 3 faalt derhalve.
Object van huurovereenkomst
5.10 [appellante] stelt dat sprake is van verhuur van een bebouwde onroerende zaak, namelijk van een standplaats én een stacaravan waardoor de opzeggingsbrief van de gemeente de gronden van opzegging had moeten vermelden en, nu dat niet het geval is, de opzegging op grond van artikel 7:271 lid 4 BW nietig is. De gemeente heeft dit gemotiveerd betwist en stelt dat slechts een onbebouwde onroerende zaak is verhuurd, namelijk een standplaats. Daardoor is niet artikel 7:271 BW van toepassing, maar artikel 7:228 lid 2 BW.
5.11 Bij de vaststelling van het object van de huurovereenkomst is beslissend de bedoeling van partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof was de (kennelijke) bedoeling van de toenmalige verhuurder [A.] en de toenmalige huurder [appellante] de verhuur van een onbebouwde onroerende zaak, namelijk een standplaats. Ten eerste staat immers vast dat er op de camping geen opstallen werden verhuurd. Dit is door de gemeente gesteld en door [appellante] niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Ten tweede staat vast dat [appellante], net als de andere huurders, de reguliere huur voor een standplaats betaalde. Ook dit is door de gemeente gesteld en door [appellante] niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Deze stelling van de gemeente wordt ook ondersteund door de facturen van 5 december 2005 en 29 maart 2007 die [appellante] bij appeldagvaarding, tevens memorie van grieven (productie 4) heeft overgelegd. Op de derde plaats staat vast dat [appellante] (al dan niet via bemiddeling van de voormalig exploitant) aan de vorige huurder € 5.000,- heeft betaald. [appellante] heeft dit gesteld en dit is door de gemeente niet betwist. Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft [appellante] gesteld dat zij de stacaravan voor dit bedrag heeft gekocht. De gemeente heeft dit niet betwist. In hoger beroep is [appellante] echter teruggekomen op deze stelling en stelt zij onder punt 21 van haar pleitnota d.d. 11 april 2008 dat het overnamekosten betreft zoals dat in de praktijk ook bij reguliere huurwoningen voorkomt. Het hof acht onwaarschijnlijk dat [appellante] € 5.000,- heeft betaald om zaken in de stacaravan van de vorige huurder over te nemen -die stelling is door [appellante] in elk geval op geen enkele wijze nader geconcretiseerd-, niet in de laatste plaats omdat zij aanvankelijk zelf heeft betoogd de stacaravan voor dat geld te hebben gekocht. Grief 4 faalt derhalve.
5.12 In dit verband overweegt het hof ten slotte nog dat voor zover de stacaravan op enig moment door natrekking eigendom van de grondeigenaar zou zijn geworden, dit niet kan afdoen aan de bedoeling die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst kennelijk hebben gehad. Dergelijke goederenrechtelijke gevolgen staan immers los van hetgeen verbintenisrechtelijk tussen partijen geldt. De stelling van [appellante] dat niet anders geoordeeld kan worden dan dat het object van de huurovereenkomst een bebouwde onroerende zaak is, nu de stacaravan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst reeds een onlosmakelijk geheel met de ondergrond vormde, is dan ook onjuist.
Strijd met de redelijkheid en billijkheid
5.13 In beginsel kan een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder van een standplaats te allen tijde opzeggen, waarbij evenwel het bepaalde in artikel 7:228 lid 2 BW in aanmerking dient te worden genomen. Een dergelijke opzegging kan echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Voor de beantwoording van de vraag of de opzegging door de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dient het alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. Ingevolge artikel 3:14 BW dienen daarbij de beginselen van behoorlijk bestuur in aanmerking te worden genomen.
5.14 Het hof stelt voorop, dat het besluit van de gemeente om de camping te sluiten en de huurovereenkomsten met de zich aldaar bevindende huurders op te zeggen, uit het oogpunt van het algemeen belang gerechtvaardigd is. Uit de beschrijving van de door de gemeente aangetroffen situatie op de camping in de richtinggevende discussienota (productie 3 bij dagvaarding) komt immers duidelijk naar voren dat er zich onveilige en onrechtmatige toestanden op de camping voordoen die de openbare orde en veiligheid in gevaar kunnen brengen. Bovendien heeft mr. Kroon namens de gemeente ter pleitzitting van het hof gesteld -wat door [appellante] niet (voldoende gemotiveerd) is betwist-, dat er op het campingterrein grote hoeveelheden asbest in de ondergrond zijn aangetroffen.
5.15 Naar het oordeel van het hof is het echter, gelet op de volgende omstandigheden, onaanvaardbaar als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW als de gemeente de huurovereenkomst met [appellante] opzegt zonder daarbij de schade die [appellante] lijdt als gevolg van dit
-op zichzelf rechtmatig- privaatrechtelijk overheidshandelen, te vergoeden.
5.16 Op de eerste plaats staat vast, dat [appellante] en haar familie op geen enkele wijze hebben bijgedragen aan de onveilige en onrechtmatige toestanden op de camping. Dit is door [appellante] gesteld en door de gemeente niet (voldoende gemotiveerd) betwist. De gemeente daarentegen, heeft wel bijgedragen aan het ontstaan van de huidige situatie. Zo valt in de nadere toelichting van bij het besluit tot sanering van de camping (productie 2 bij dagvaarding) te lezen: “Enerzijds is de ondernemer de oorzaak, anderzijds kan de gemeente de hand in eigen boezem steken, omdat in het verleden met medeweten van de gemeente mensen zijn verwezen en zijn ondergebracht op de camping. Zij werden geregistreerd in het bevolkingsregister en kwamen daardoor eventueel in aanmerkingen voor een uitkering”.
Mede door toedoen van de gemeente is de camping momenteel in dusdanige mate ‘verloederd’ dat sluiting van de camping in de visie van de gemeente noodzakelijk is.
5.17 Ten tweede heeft de gemeente de huurovereenkomst met [appellante] opgezegd, terwijl de gemeente wist dat de stacaravan van [appellante] niet verplaatsbaar was. Hierdoor zou [appellante] niet alleen haar stacaravan kwijtraken, maar zou zij zelfs kosten moeten maken om de stacaravan af te breken of de gemeente de kosten van sloop en verwijdering moeten vergoeden, zonder dat zij hiervoor enige redelijke vergoeding van de gemeente krijgt. Dit klemt temeer nu [appellante] een uitkering op bijstandsniveau heeft.
5.18 Het voorgaande leidt tot de volgende conclusie. De gemeente mag, gelet op alle omstandigheden, zonder dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, de huurovereenkomst met [appellante] opzeggen als zij daar een schadevergoeding van € 3.000,-, zoals door haar eerder is aangeboden, tegenover stelt en de kosten van sloop en verwijdering van de stacaravan voor haar rekening neemt. De overige stellingen van partijen kunnen niet tot een ander oordeel leiden. De grieven 5 en 8 slagen derhalve.
Ontruimingstermijn
5.19 Het hof is van oordeel dat de kantonrechter niet buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door de ontruimingstermijn te bepalen op uiterlijk 30 april 2008. De gemeente heeft terecht betoogd dat een rechter niet meer mag toewijzen dan gevorderd wordt, maar wel minder, wat bij het toewijzen van een latere datum aan de orde is. Grief 6 faalt derhalve.
5.20 Nu partijen over een weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van beide instanties worden gecompenseerd zoals hierna vermeld. Grief 7 slaagt derhalve.
Slotsom
De grieven 5, 7 en 8 slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) van 20 december 2007, en, opnieuw recht doende:
1. veroordeelt [appellante] om uiterlijk 1 juli 2008, doch niet dan na betekening van dit arrest, de door haar voorheen gehuurde grond, standplaats 134, op camping de Pooksbelten aan [adres] te ontruimen en ontruimd te houden met al het hare en al de haren;
2. machtigt de gemeente om, in geval van weigering of nalatigheid aan de zijde van [appellante], na 1 augustus 2008 de benodigde ontruiming, afbraak en het afvoeren zelf te doen bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en sterke arm, dit alles op voorwaarde dat de gemeente aan [appellante] een vergoeding van € 3.000,- heeft betaald en de gemeente de kosten van ontruiming, afbraak en het afvoeren voor eigen rekening neemt;
3. compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg en van die in hoger beroep aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
4. verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Katz-Soeterboek, Van der Kwaak en Wammes en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juni 2008.