Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 104.004.435
arrest van de vijfde civiele kamer van 26 augustus 2008
inzake
de stichting Stichting Vivare,
gevestigd te Arnhem,
appellante,
procureur: mr. J.E. Brands,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr. S.I. Henny.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 11 juni en 13 augustus 2007 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) tussen appellante hierna ook te noemen: Vivare ) als eiseres en geïntimeerden (hierna ook te noemen: [geïntimeerden]) als gedaagden heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Vivare heeft bij exploot van 6 november 2007 aan [geïntimeerden] aangezegd van het vonnis van 13 augustus 2007 in hoger beroep te komen, met hun dagvaarding voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft Vivare vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats aan [adres] zal ontbinden, [geïntimeerden] zal veroordelen tot ontruiming en zal veroordelen in de kosten, zoals nader omschreven in die memorie.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en hebben zij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij hebben geconcludeerd dat het hof Vivare niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans deze zal afwijzen, met haar veroordeling in de kosten van (bedoeld zal zijn:) de kosten van het hoger beroep.
2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3. De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Vivare heeft twee grondslagen voor de vordering aangevoerd, in de eerste plaats dat de huurders door het houden van de hennepkwekerijen in strijd hebben gehandeld met de woonbestemming van het gehuurde en in de tweede plaats dat zij zich niet, zoals behoort, hebben gedragen als goede huurders.
4.2 De kantonrechter heeft de eerste grond verworpen, overwegende dat de schuren waarin de kwekerijen zijn aangetroffen niet tot het gehuurde behoren, maar op grond staan die is geleend van de gemeente Arnhem. Daartegen richt zich grief 1, kort gezegd inhoudende dat de schuren inderdaad niet tot het gehuurde behoren, maar daartoe wel moeten worden gerekend, omdat zij op zeer korte afstand van het gehuurde staan, alleen via het gehuurde waren te bereiken en de water- en electriciteitsvoorzieningen naar de schuren waren doorgetrokken vanuit het gehuurde.
4.3 De tweede grond heeft de kantonrechter ook verworpen. De kwekerijen bevonden zich niet in het gehuurde en Vivare heeft niet gesteld dat zich overlast en gevaar voor verloedering van de woonomgeving hebben voorgedaan, waarbij een rol speelt dat de voorzieningen die nodig zijn voor het kweken van hennep niet wezenlijk verschillen van die welke nodig zijn voor de teelt van andere gewassen zoals tomaten, aldus samengevat de kantonrechter.
4.4 Het hof laat de eerste grond en de daartegen gerichte grief 1in het midden. Het hof bespreekt hierna de overige grieven gezamenlijk, die opkomen tegen het oordeel van de kantonrechter over het goed-huurderschap.
4.5 Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat een belangrijk, en hier doorslaggevend, verschil bestaat tussen het kweken van tomaten en hennep: het professioneel kweken van hennep, zoals hier is gebeurd (100 respectievelijk 95 planten, met de nodige professionele apparatuur), is, anders dan het kweken van tomaten, illegaal. De politie doet regelmatig invallen in hennepkwekerijen en ontruimt aangetroffen hennepkwekerijen, zoals ook hier is gebeurd. Dit soort invallen is slecht voor de naam van een buurt. Nu dit algemeen bekend is, behoefde Vivare daarover niets te stellen. De schuurtjes mogen dan op geleende grond staan, zij bevonden zich op enkele meters achter het gehuurde. Zij waren alleen via het gehuurde bereikbaar. De elektriciteits- en watervoorziening waren vanuit het gehuurde doorgetrokken naar de schuurtjes. Voor het oog hoorden de schuurtjes bij het gehuurde. Daarom moeten de schuurtjes worden gerekend te behoren tot de buurt waarin de huurders wonen. Het kweken van hennep op de schaal zoals hier is gebeurd brengt voorts naar algemeen bekend is gevaar voor brand en stankoverlast mee.
De conclusie is dat de huurders zich niet hebben gedragen als goede huurders, zoals artikel 7:213 BW voorschrijft. Op grond van deze tekortkoming staat het Vivare, gelet op artikel 6:265 lid 1 BW, vrij ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Het hof is van oordeel dat er geen reden is de tekortkoming als zo bijzonder of gering van aard te beschouwen, dat zij de ontbinding niet rechtvaardigt. De grieven 2 tot en met 4 slagen. De persoonlijke omstandigheden die de huurders aanvoeren ter afwering van de vordering treffen geen doel. De huurders hadden immers moeten weten dat Vivare ontbinding en ontruiming nastreeft in dit soort gevallen en hadden daarmee rekening kunnen houden. De vordering van Vivare is alsnog toewijsbaar met dien verstande dat het hof een langere ontruimingstermijn zal uitspreken. Grief 1 behoeft niet meer besproken te worden. [geïntimeerden] worden als in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het bestreden vonnis en doet opnieuw recht:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonwagenstandplaats met berging plaatselijk bekend [adres];
veroordeelt [geïntimeerden] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest voormelde standplaats met berging met alle personen en zaken die zich daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vivare te stellen;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vivare voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 500,- voor salaris van de gemachtigde, op € 285,- voor vast recht en op € 97,29 voor explootkosten, en voor wat betreft het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vivare begroot op € 251,- wegens vast recht, € 88,48 wegens exploot en € 632,- wegens salaris van de procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, I.A. Katz-Soeterboek en D.J. van der Kwaak en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 augustus 2008.