Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummers 104.002.157 en 104.002.158
arrest van de pachtkamer van 24 november 2008
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Haarlemmermeer,
zetelend te Hoofddorp,
appellante,
advocaat: mr. H. van Ravenhorst,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde.
advocaat: mr. F.J. Boom.
1 Het verloop van het geding
1.1 Voor het verloop van het geding tot aan de arresten van 6 november 2007 in de incidenten tot voeging in beide zaken, verwijst het hof naar die arresten.
1.2 Bij het genoemde arresten heeft het hof beide zaken gevoegd.
1.3 Vervolgens heeft [geïntimeerde] bij memorie van antwoord in beide zaken de door de Gemeente bij memories van grieven opgeworpen grieven bestreden, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden. Bij dezelfde memorie heeft [geïntimeerde] zijnerzijds drie grieven tegen het vonnis met rolnummer 166523/042 aangevoerd en toegelicht. In het principaal en het incidenteel beroep heeft [geïntimeerde] geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de grieven van de Gemeente ongegrond zal verklaren, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, zo nodig met verbetering van de gronden waarop het berust, behoudens de proceskostenveroordeling in de zaak met nummer 166523/02 HK, in zoverre dat vonnis zal vernietigen en de Gemeente alsnog zal veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg, alsmede in de proceskosten van het hoger beroep.
1.4 Daarna heeft de Gemeente zich bij akte uitgelaten over de door [geïntimeerde] overgelegde producties en heeft zij bij hetzelfde processtuk van antwoord gediend in het incidenteel beroep. De Gemeente heeft geconcludeerd dat het hof [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn incidenteel beroep, althans dat beroep ongegrond zal verklaren, met veroordeling van de [geïntimeerde] – uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten.
1.5 Ter zitting van 3 november 2008 hebben partijen de beide zaken doen bepleiten, de Gemeente door mr. P.F.P. Nabben, advocaat te Haarlem en [geïntimeerde] door mr. W.M. Bijloo, advocaat te Middelharnis, beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
1.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
2 De vaststaande feiten
2.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
2.2 De Gemeente heeft in januari 2000 80.25.60 ha grond met gebouwen in de [woonplaats] (hierna: de gronden) aangekocht. Volgens het raadsvoorstel van 18 januari 2000 was de bedoeling van deze aankoop om compensatiegrond te kunnen bieden aan agrariërs binnen de Haarlemmermeer. De Gemeente heeft aan NVR-rentmeester [...] (hierna: de rentmeester) opdracht gegeven om de gronden te beheren.
2.3 [geïntimeerde] heeft een akkerbouwbedrijf.
2.4 Een door [geïntimeerde] voor akkoord getekende brief van [de rentmeester] van 17 januari 2001 (hierna: de overeenkomst van 17 januari 2001) houdt onder meer het volgende in:
“Betreft: teelt contract verhuur 2001 gronden van [namen]
Geachte heer [geïntimeerde],
Volgens afspraak doen wij u de volgende opstelling toekomen aangaande de verhuur van gronden van [namen] voor het teeltjaar 2001
[Volgt een opstelling van op in totaal 78 ha te telen akkerbouwgewassen met prijzen per ha.]
Verhuur aardappelloods voor oogstjaar 2001 ƒ 10.000,—
(excl. BTW indien aan de orde)
over het gebruik van een deel van het erf nabij de loods zullen we nog nader afspraken maken
In gezamenlijk overleg zullen de nodige drains worden doorgespoten voor rekening van de eigenaar.
Wij zullen zorgen voor zaaizaad voor ca. 6 ha suikerbieten en voor het zaaizaad voor ca. 9 ha zomertarwe.
De teelt van tarwe geschiedt onder uw regie met als saldo voor de opdrachtgever voornoemd bedrag van ƒ 1.000,—/ha.
(Mc Sharry vergoeding voor u of voor ons met verrekening van het beoogde saldo.)
[Volgen bepalingen over betalingstermijnen en rekeningnummer.]
Met bovenstaande hebben wij de zaken vastgelegd die wij hebben besproken.
Gaarne vernemen wij van u of u zich met deze opstelling kunt verenigen.”
2.5 Een aan [geïntimeerde] gerichte b[de rentmeester] van 4 januari 2002 (hierna: de overeenkomst van
4 januari 2002) houdt onder meer het volgende in:
“Betreft: teeltcontract 2001-2002 gronden van [namen] effectief 78 ha.
Geachte heer [geïntimeerde],
Voor het nieuwe teeltseizoen 2001-2002 doen wij u hierbij de opstelling toekomen omtrent de verhuur van 78 ha landbouwgrond alsmede de aardappelbewaarloods.
[Volgt een opstelling van op in totaal 73 ha te telen akkerbouwgewassen met prijzen per ha.]
Nog in te vullen 15 ha, voor deze oppervlakte wordt door u een huur gegarandeerd van ƒ 40.000,—.
De huursom voor de landerijen bedraagt voor onderhavig teeltseizoen derhalve ƒ 200.250,–
De aardappelbewaarloods wordt voor oogstjaar 2002 aan u verhuurd voor ƒ 10.000,–
Totaal huursom voor teeltseizoen 2001 - 2002 ƒ 210.250,–
In Euro = 95.407
(…)
[Volgen bepalingen over betalingstermijnen en rekeningnummer.]
Gaarne vernemen wij of u zich met deze opstelling kunt verenigen.”
2.6 Met een email van 3 april 2003 heeft [...], medewerker in dienst van de Gemeente, bij [de rentmeester] gevraagd om kopieën van de met [geïntimeerde] in de jaren 2000-2002 gesloten overeenkomsten.
3 De motivering van de beslissing In beide zaken
3.1 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Omdat tussen oud en nieuw recht geen voor de onderhavige zaak relevant verschil bestaat, behoeft de vraag welk recht volgens het overgangsrecht van toepassing is, geen bespreking.
In de zaak met nummer 104.002.158
3.2 In deze zaak heeft de Gemeente, kort samengevat, een verklaring voor recht gevorderd dat tussen partijen geen reguliere pachtovereenkomst bestaat of heeft bestaan, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming, met nevenvorderingen. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vorderingen van de Gemeente afgewezen, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.3 Weliswaar voert de Gemeente in de toelichting op grief III aan dat zij het geschil in volle omvang aan het hof wenst voor te leggen, maar dat ontsloeg de Gemeente niet van haar gehoudenheid om gemotiveerde bezwaren te formuleren tegen die onderdelen van het bestreden vonnis waartegen zij wenst op te komen. Het hof kan in de memorie van grieven met name tegen de kwalificatie pacht geen gemotiveerd bezwaar van de Gemeente ontwaren. De vraag of inderdaad sprake is van pacht is in die zin in dit hoger beroep dan ook niet aan de orde.
3.4 De grieven richten zich tegen de oordelen van de pachtkamer in eerste aanleg met betrekking tot (a) de bevoegdheid van de rentmeester en (b) het beroep van de Gemeente op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid.
3.5 Wat betreft de bevoegdheid van de rentmeester overweegt het hof als volgt. Indien het hof er met de Gemeente vanuit gaat dat de rentmeester niet bevoegd was om met [geïntimeerde] de reguliere pachtovereenkomsten (zij het ook voor een kortere duur dan de wettelijke als bedoeld in het destijds geldende artikel 12 lid 3 Pachtwet) aan te gaan die hij aan [geïntimeerde] ter ondertekening heeft voorgelegd, komt het beroep van [geïntimeerde] op de schijn van volmacht en op (de schijn van) bekrachtiging aan de orde.
3.6 [geïntimeerde] mocht er redelijkerwijs van uitgaan dat de Gemeente zich door de rentmeester zou laten informeren over de met [geïntimeerde] gesloten overeenkomsten en erop zou toezien dat deze rentmeester haar afschriften van die overeenkomsten zou zenden. [geïntimeerde] mocht er bovendien van uitgaan dat de Gemeente de rentmeester binnen afzienbare tijd zou corrigeren in het geval de rentmeester tot het aangaan van bedoelde overeenkomsten niet bevoegd was. Gelet op het tijdsverloop sinds 17 januari 2001 mocht [geïntimeerde] er in ieder geval ten tijde van het aangaan van de tweede overeenkomst (4 januari 2002) vanuit gaan dat
– voor zover de rentmeester tot het aangaan van de overeenkomst van 17 januari 2001 niet bevoegd was geweest – de Gemeente die overeenkomst bekrachtigde. In het verlengde daarvan mocht [geïntimeerde] bij gelegenheid van het aangaan van de overeenkomst van 4 januari 2002 – op grond van het uitblijven van een (afwijzende) reactie van de Gemeente op de inhoudelijk sterk vergelijkbare overeenkomst van 17 januari 2001 – ervan uitgaan dat de rentmeester voor het sluiten van die overeenkomst volmacht van de Gemeente had.
3.7 Hetgeen de Gemeente aanvoert omtrent hetgeen [geïntimeerde] van de intenties van de Gemeente heeft geweten of moeten weten, stuit op het voorgaande af. [geïntimeerde] heeft zich over de twijfel die hij bij gelegenheid van het aangaan van de overeenkomst van 17 januari 2001 heeft gehad, dan wel had moeten hebben, heen mogen zetten naar aanleiding van het langdurig uitblijven van een reactie van de Gemeente op die overeenkomst. [geïntimeerde] behoefde er in redelijkheid geen rekening mee te houden dat de Gemeente zich eerst begin 2003, dus twee jaar nadat het gebruik van de grond was aangevangen, op de hoogte zou stellen van de inhoud van hetgeen de rentmeester met hem was overeengekomen.
3.8 Uit hetgeen is overwogen, volgt dat in het midden kan blijven of de rentmeester tot het aangaan van de overeenkomsten van 17 januari 2001 en 4 januari 2002 bevoegd was. Ook indien hij dat niet was, is de Gemeente aan die overeenkomsten gebonden.
3.9 Met betrekking tot het beroep van de Gemeente op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid overweegt het hof als volgt. De wettelijke maatstaf “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” noopt tot terughoudendheid. Daar komt bij dat het hier betreft de dwingendrechtelijke bescherming die de wetgever aan de pachter heeft willen toekennen. Tegen deze achtergrond is hetgeen de Gemeente heeft aangevoerd onvoldoende om te kunnen oordelen dat het beroep van [geïntimeerde] op de wettelijke regeling van de pacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor zover de Gemeente zich ook in dit verband erop beroept dat [geïntimeerde] wist of kon weten dat van de zijde van de rentmeester respectievelijk de Gemeente geen reguliere pacht werd beoogd, verwijst het hof mede naar hetgeen hiervoor onder 3.6 en 3.7 is overwogen.
3.10 De slotsom is dat de grieven falen, zodat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. Het hof zal de Gemeente veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
In de zaak met nummer 104.002.157
3.11 In deze zaak heeft de Gemeente, na eiswijziging, gevorderd, kort samengevat, (a) een verklaring voor recht dat wat betreft 2001 en 2002 sprake is geweest van kortdurende pachtovereenkomsten als bedoeld in artikel 12 lid 3 Pachtwet, (b) schriftelijke vastlegging van een kortdurende pachtovereenkomst als bedoeld over de periode vanaf 1 maart 2002 tot en met 31 december 2002 en (c) schriftelijke vastlegging van een kortdurende pachtovereenkomst als bedoeld over de periode vanaf 1 februari 2003 en eindigend op 2 februari 2004. Deze vorderingen zijn door de Gemeente voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval de vordering in de andere zaak (in hoger beroep met nummer 104.002.158) niet toewijsbaar is. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg een pachtovereenkomst vastgelegd voor het teeltseizoen 2001-2002 onder afwijzing van het meer of anders gevorderde en met compensatie van de proceskosten.
3.12 De grief van de Gemeente in deze zaak houdt niet meer in dan dat niet-ontvankelijk¬ver¬klaring van de Gemeente moet volgen omdat in de zaak met nummer 104.002.158 de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen. Nu de grieven in de zaak met nummer 104.002.158 falen, faalt daarmee ook de grief van de Gemeente in de onderhavige zaak.
3.13 Grief I in het incidenteel beroep ziet op een kennelijke verschrijving in rechtsoverweging 4.3 van het bestreden vonnis. [geïntimeerde] heeft geen belang bij deze grief.
3.14 De grieven II en III in het incidenteel beroep zien op de door de pachtkamer in eerste aanleg uitgesproken proceskostencompensatie. Deze grieven slagen omdat de pachtkamer in eerste aanleg de Gemeente als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten had moeten veroordelen.
3.15 De slotsom is dat de grief in het principaal beroep faalt en dat de grieven in het incidenteel beroep deels slagen. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen uitsluitend wat betreft de beslissing met betrekking tot de proceskosten en zal opnieuw recht doende de Gemeente veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg, met bekrachtiging van het betreden vonnis voor het overige. Het hof zal de Gemeente veroordelen in de kosten van zowel het principaal als het incidenteel beroep.
4 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in de zaak met nummer 104.002.157
vernietigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Den Helder, van 9 maart 2006 in de zaak met nummer 166.523/04-2 uitsluitend wat betreft de beslissing met betrekking tot de proceskosten, doet in zoverre opnieuw recht en bekrachtigt genoemd vonnis voor het overige;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van de eerste aanleg, van het principaal beroep en van het incidenteel beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 2.500,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en voor wat betreft het principaal beroep begroot op € 2.682,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 248,— voor griffierecht en wat betreft het incidenteel beroep begroot op € 1.341,—;
in de zaak met nummer 104.002.158
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Den Helder, van 9 maart 2006 in de zaak met nummer 203.070/06-1;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.682,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 248,— voor griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.M. van Ditzhuijzen en J.K.B. van Daalen en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.B.M. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2008.