Uitspraak
25 februari 2008
pachtkamer
zaaknummer: 104.007.408
rekestnummer (oud): P 2007/913
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Beschikking
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr. F.J. Boom,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. W.D. Huizinga.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de beschikking van 26 juni 2007 die de pachtkamer van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, tussen appellant (verder te noemen: [appellant]) als verzoeker en geïntimeerde (verder te noemen: [geïntimeerde]) als verweerster heeft gegeven. Van die beschikking is een fotokopie aan deze beschikking gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2. 1 [appellant] is bij op 27 juli 2007 per fax en op 30 juli 2007 per gewone post ter griffie van het hof ingekomen beroepschrift in hoger beroep gekomen van voornoemde beschikking van 26 juni 2007. Hij heeft daarbij vier grieven tegen die beschikking aangevoerd, producties overgelegd, bewijs aangeboden en het hof verzocht de bestreden beschikking te vernietigen en, opnieuw recht doende, de pachtovereenkomst tussen [appellant] als pachter en [geïntimeerde] als verpachter met betrekking tot de 2 varkensstallen [adres] te verlengen voor de wettelijke duur van zes jaar, althans met toepassing van artikel 45 lid 1 Pachtwet Pro voor een periode door het hof in goede justitie bepaald, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2. 2 Bij op 29 augustus 2007 ter griffie van het hof ingekomen verweerschrift heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd tegen het door [appellant] in het beroepschrift aangevoerde, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en heeft zij het hof verzocht het beroep af te wijzen zijnde niet-ontvankelijk danwel ongegrond; kosten rechtens.
2. 3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 december 2007. [appellant] is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Th.J.H.M. Linssen, advocaat te Son en Breugel. [geïntimeerde] is eveneens in persoon verschenen, bijgestaan door mr. R.Ph.E.M. Cratsborn, advocaat te Meerssen. Bij die gelegenheid hebben partijen aan het hof inlichtingen verstrekt en hebben beide advocaten de wederzijdse standpunten toegelicht, de advocaat van [appellant] aan de hand van overgelegde pleitnotities. [appellant] heeft ter zitting (lucht)foto’s, kadastrale tekeningen en kadastrale uittreksels overgelegd met betrekking tot het desbetreffende perceel.
2. 4 Vervolgens heeft [geïntimeerde] een ‘akte na comparitie’ genomen en heeft [appellant] een ‘antwoordakte na comparitie’ ingediend.
2. 5 Het hof heeft de beschikking nader bepaald op heden.
3 De vaststaande feiten
3. 1 Tussen partijen staat op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds niet is betwist, alsmede op grond van de niet betwiste inhoud van de overgelegde stukken het navolgende vast.
3. 2 Tussen partijen bestaan pachtovereenkomsten ten aanzien van twee varkensstallen staande en gelegen aan de [adres]. De pachtovereenkomsten zijn bij vonnis van 6 maart 1989 van de pachtkamer van de rechtbank ’s Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven schriftelijk vastgelegd. De ingangsdatum van die pachtovereenkomsten is 1 december 1981 respectievelijk 1 februari 1982. De pachtovereenkomsten zijn ingekomen bij de grondkamer voor Limburg op 8 maart 1989 en goedgekeurd op 26 mei 1989.
3. 3 Bij beschikking van 10 juli 2001 heeft de pachtkamer in eerste aanleg de pachtovereenkomsten verlengd met de wettelijke duur van zes jaren, tot 1 december 2007 respectievelijk 1 februari 2008.
3. 4 Bij aangetekende brief van 15 november 2006 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] te kennen gegeven geen verdere verlenging van de pachtovereenkomsten te wensen en beëindiging van de pachtovereenkomsten per 1 december 2007 respectievelijk 1 februari 2008 na te streven.
3. 5 Op 8 december 2006 heeft [appellant] de pachtkamer in eerste aanleg verzocht de pachtovereenkomst op grond van artikel 36 lid 3 Pachtwet Pro te verlengen.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4. 1 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Aan de orde is de vraag of het geschil tussen partijen naar oud dan wel naar nieuw recht dient te worden beslist.
4. 2 Kenmerkend voor het onderhavige geval is dat voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe recht door de verpachtster een kennisgeving van niet-verlenging als bedoeld in het tweede lid van artikel 36 Pachtwet Pro is uitgebracht en dat eveneens daaraan voorafgaand door de pachter tijdig om verlenging is verzocht als bedoeld in het derde lid van dat artikel.
4. 3 Het nieuwe recht met betrekking tot de verlenging van een pachtovereenkomst verschilt wezenlijk van het oude, niet alleen wat betreft de toepasselijke regels van procesrechtelijke aard, maar ook wat betreft de materiële regels aan de hand waarvan het geschil dient te worden beslist. Artikel 7:367 Burgerlijk Pro Wetboek voorziet in opzegging door de verpachter, welke opzegging volgens artikel 7:368 Burgerlijk Pro Wetboek – anders dan de kennisgeving van niet-verlenging van artikel 36 Pachtwet Pro – op straffe van nietigheid gronden dient te vermelden. Artikel 7:369 Burgerlijk Pro Wetboek houdt in dat, indien de pachter zich binnen zes weken met opgave van redenen tegen de opzegging verzet, het aan de verpachter is om – op de gronden vermeld in de opzegging – te vorderen (het gaat hier dus om een dagvaardingsprocedure) dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. De artikelen 7:370 e.v. Burgerlijk Wetboek voorzien vervolgens in een beoordeling van deze vordering op basis van regels die niet alleen wat betreft hun systematiek maar deels ook inhoudelijk belangrijk verschillen van de regeling van de artikelen 38 e.v. Pachtwet.
4. 4 Volgens het eerste lid van artikel 74 Overgangswet Pro Nieuw BW heeft de inwerkingtreding van het nieuwe recht geen gevolgen voor de aard van een lopende procedure, zodat in zoverre oud recht van toepassing blijft. De verzoekschriftprocedure van artikel 36 e.v. Pachtwet is een bijzondere procedure, gericht op de beoordeling van de vraag of – niettegenstaande de kennisgeving van niet-verlenging van de verpachter – verlenging van de pachtovereenkomst dient plaats te vinden, en die procedure kan naar zijn aard niet op iets anders worden gericht. In verband met het hiervoor bedoelde wezenlijke verschil tussen oud en nieuw recht ook wat betreft de materiële regels aan de hand waarvan het geschil dient te worden beslist en tegen de achtergrond van het beginsel van rechtszekerheid, dat het overgangsrecht mede beheerst, moet worden aangenomen dat die materiële regels de aard van de procedure mede bepalen en dat gelet daarop ook wat betreft die materiële regels in beginsel het oude recht van toepassing blijft. Een en ander stemt overeen met de uitleg die door de Minister van Justitie, alsmede door de regeringscommissaris Nieuw Burgerlijk Wetboek, tijdens de behandeling van het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de art. 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek in de Eerste Kamer der Staten-Generaal is gegeven.
4. 5 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal het hof oud recht toepassen.
4. 6 De pachtkamer in eerste aanleg heeft geoordeeld dat de plannen van [geïntimeerde] een serieuze indruk maken, gesteund door het overgelegde bedrijfsplan, en dat nu [geïntimeerde] de verpachte stallen persoonlijk voor een tot de landbouw betrekkelijk doel in gebruik wil nemen, terwijl dat voornemen ernstig gemeend is, het verlengingsverzoek van [appellant] dient te worden afgewezen.
4. 7 [appellant] heeft tegen dat oordeel het volgende aangevoerd. Hij stelt zich op het standpunt dat een voornemen tot een eigen gebruik dat de verpachtster geen nut zal opleveren als onuitvoerbaar moet worden beoordeeld en voorts dat de wil tot eigen gebruik, bij gebrek aan uitvoerbaarheid, niet aanwezig kan zijn. Aldus heeft de pachtkamer in eerste aanleg volgens hem ten onrechte de wil tot eigen gebruik aanwezig geacht en in het verlengde daarvan het verlengingsverzoek van [appellant] ten onrechte getoetst aan het bepaalde in artikel 41 lid 1 Pachtwet Pro.
Verder betoogt [appellant] dat de pachtkamer in eerste aanleg ten onrechte slechts marginaal de uitvoerbaarheid van het door [geïntimeerde] gestelde voorgenomen gebruik heeft onderzocht.
[appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen het rapport van ZLTO-Advies dat in opdracht van [geïntimeerde] (ter onderbouwing van haar stellingen) is opgesteld laten beoordelen door ABAB-Accountants. Uit de beoordeling van ABAB-Accountants blijkt volgens hem dat [geïntimeerde] jaarlijks een negatief rendement van € 2.000,00 zal genereren en dat daarnaast de jaarlijkse pachtopbrengst van € 24.958,00 zal wegvallen, zodat zij er jaarlijks € 26.958,00 op achteruitgaat. Voorts wijst [appellant] op het hogere risicogehalte van de varkenshouderij ten opzichte van het verpachten van de stallen. Volgens [appellant] blijkt uit de analyse van ABAB-Accountants dat het voornemen tot eigen gebruik van [geïntimeerde] niet uitvoerbaar is.
Verder stelt [appellant] dat uit een rapport van ABAB-Accountants blijkt dat de stallen voor hem noodzakelijk zijn om in de toekomst aan zijn financiële verplichtingen te kunnen blijven voldoen en dat hij op termijn zijn varkenshouderij zal moeten staken als gevolg van het wegvallen van de pacht. Aldus leidt beëindiging van de pachtovereenkomsten er volgens hem toe dat de grondslag van zijn maatschappelijk bestaan ernstig wordt aangetast, zodat van een verplichte afwijzingsgrond geen sprake is, maar naar billijkheid dient te worden beslist.
4. 8 [geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellant] gemotiveerd weersproken en stelt zich op het standpunt dat zij het verpachte persoonlijk voor een tot de landbouw betrekkelijk doel in gebruik wil nemen en dat dat gebruik voor haar van groot economisch belang is. Zij heeft voor de exploitatie van haar bedrijf bij de gemeente reeds milieuvergunningen aangevraagd. Voorts heeft zij een bedrijfsplan van ZLTO-Advies in het geding gebracht, waaruit volgens haar blijkt dat zij binnen haar huidige bedrijf zeer goede resultaten behaalt en dat zij ook in het verleden haar kennis en vakmanschap heeft bewezen door goede resultaten te behalen op een varkenshouderij in [adres]. De bezwaren die [appellant] tegen de rapportage van ZLTO-Advies heeft aangevoerd middels de rapportage van ABAB-Accountants heeft [geïntimeerde] uitgebreid weersproken ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg. Volgens [geïntimeerde] toont [appellant] de onjuistheid van het aldaar door haar gestelde niet aan. Ook na de beschikking van de pachtkamer in eerste aanleg heeft [appellant] zijn bezwaren tegen het ZLTO-Advies niet aangevuld of verduidelijkt.
[geïntimeerde] stelt dat het voorgenomen eigen gebruik voor haar van overwegende betekenis is nu zij zich in dat geval volledig kan richten op haar agrarische bedrijf en haar huidige parttime baan kan opzeggen. Het persoonlijk gebruik van het gepachte biedt haar zonder meer uitzicht op een behoorlijke winstgevende exploitatie, zodat niet van belang is of [appellant] op termijn aan zijn financiële verplichtingen zal kunnen blijven voldoen. Verder stelt [geïntimeerde] dat [appellant] onvolledige informatie verschaft en onvoldoende inzicht geeft in zijn ondernemingen, nu hij ook nog een bedrijf voert in [adres], waarvan hij geen jaarstukken heeft overgelegd en hij op de locatie [adres] een uitbreiding realiseert.
4. 9 Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 41 lid 1 Pachtwet Pro het verlengingsverzoek in beginsel dient te worden afgewezen indien de verpachter het verpachte persoonlijk voor een tot de landbouw betrekkelijk doel in gebruik wil nemen. Ingevolge artikel 41 lid 2 van Pro de Pachtwet dient echter naar billijkheid te worden beslist, indien door het verlies van het gepachte de grondslag van het maatschappelijk bestaan van de pachter ernstig zou worden aangetast en het persoonlijk gebruik voor de verpachter niet van overwegende betekenis is.
4. 10 Allereerst dient daarom te worden beoordeeld of [geïntimeerde] het verpachte daadwerkelijk persoonlijk voor een tot de landbouw betrekkelijk doel in gebruik wil nemen. Daartoe dient het beoogde eigen gebruik ernstig gemeend en uitvoerbaar te zijn.
4. 11 Het hof is van oordeel dat de overgelegde rapportage van ZLTO-Advies, hoewel daarbij enige kanttekeningen zijn te plaatsen, een voldoende reëel beeld geeft van de te verwachten resultaten van de door [geïntimeerde] voorgestelde bedrijfsvoering. Dat de overgelegde rapportage op bepaalde onderdelen (zoals de voorgestelde voerwinst) mogelijk enigszins te optimistisch is betekent niet dat reeds daarom moet worden geoordeeld dat het beoogde eigen gebruik niet ernstig gemeend of uitvoerbaar zou zijn. Daar komt bij dat de door [appellant] overgelegde rapportage van ABAB-Accountants op een aantal punten (zoals de voorgestelde voerwinst, de aankoop van een aggregaat, de aankoop van varkensrechten en de rentelasten) een nogal pessimistisch beeld geeft van het door [geïntimeerde] mogelijk te behalen bedrijfsresultaat, zoals volgt uit de door ABAB-Accountants toegepaste correctie op de KWIN-cijfers.
[appellant] heeft zijn stelling dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerde] ontegenzeglijk zal resulteren in aanzienlijke verliezen niet aannemelijk gemaakt, ook niet door het overleggen van de rapportage van ABAB-Accountants. [geïntimeerde] heeft de op basis van die rapportage door [appellant] getrokken conclusies en aangevoerde bezwaren ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg gemotiveerd weerlegd en [appellant] heeft een en ander nadien niet meer (gemotiveerd) weersproken. Hij heeft slechts opnieuw verwezen naar de door hem overgelegde rapportage van ABAB-Accountants en zijn eerdere argumenten herhaald.
Dat het bedrijfsresultaat van [geïntimeerde] ten opzichte van de huidige pachtopbrengst van de stallen mogelijk slechts weinig meer of zelfs minder inkomsten voor haar zal opleveren doet niet af aan het oordeel van het hof dat het voorgestelde eigen gebruik ernstig gemeend en uitvoerbaar is.
4. 12 Ten aanzien van de ter terechtzitting in hoger beroep voor het eerst aan de orde gestelde verkoop van het aan [geïntimeerde] in eigendom toebehorende (niet aan [appellant] verpachte) perceel, gelegen aan en om het verpachte, aan [A] overweegt het hof het volgende.
4. 13 [appellant] heeft ter terechtzitting betoogd dat [geïntimeerde] het desbetreffende perceel aan [A] heeft verkocht ten behoeve van woningbouw, dat zij slechts tijdelijk het gebruik van dat perceel behoudt en dat [A] slechts zeer beperkt toestaat dat nieuwe gebouwen op het perceel worden geplaatst. Voorts heeft [appellant] betoogd dat [A] het recht heeft om de thans aanwezige (agrarische) bedrijfsbebouwing op het gekochte perceel te slopen, zodat de plannen van [geïntimeerde] ten aanzien van het door haar gestelde eigen gebruik in het geheel niet kunnen worden uitgevoerd. [appellant] stelt daarom dat van enige wens om tot eigen gebruik te komen in het geheel geen sprake meer kan zijn.
4. 14 [geïntimeerde] heeft die stellingen van [appellant] gemotiveerd weersproken en heeft bij “akte na comparitie” in hoger beroep een faxbericht overgelegd van [A] van 12 december 2007, waarin [A] uitdrukkelijk heeft verklaard dat zij conform de bepalingen van de koopovereenkomst (artikel 17 lid Pro 4, 7 en 9) alle medewerking zal verlenen aan het uitbreiden en optimaliseren van de bedrijfsvoering van [geïntimeerde], inclusief het oprichten van opstallen en dergelijke. Voorts heeft [A] verklaard dat [geïntimeerde] nieuw op te richten opstallen zelf dient te slopen en te verwijderen op het moment dat [A] de grond in verband met de wijziging van het bestemmingsplan conform artikel 4 lid 1 van Pro de koopovereenkomst nodig heeft, alsmede dat [A] aan [geïntimeerde] conform artikel 17 lid 15 van Pro de overeenkomst, indien [geïntimeerde] dat noodzakelijk acht, toestemming verleent om bestaande opstallen of gedeelten ervan te slopen.
4. 15 Bij “antwoordakte na comparitie” in hoger beroep heeft [appellant] zijn eerdere bezwaren herhaald.
4. 16 Het hof overweegt dat zowel uit de koopovereenkomst als uit de verklaring van [A] voortvloeit dat [A] gedurende de periode van voortgezet gebruik door [geïntimeerde], desgewenst alle nodige medewerking zal verlenen aan [geïntimeerde] om haar bedrijf in stand te houden en haar (agrarische productie)rechten tot de bedrijfsvoering te kunnen blijven uitoefenen (artikel 17 lid Pro 7). Het betoog van [appellant] dat [A] het recht heeft over te gaan tot sloop van de opstallen is niet juist, nu in artikel 17 lid 15 is Pro bepaald dat [geïntimeerde] in overleg met [A], indien zij dat wenst, zelf kan overgaan tot het slopen van de agrarische gebouwen. Ten slotte vloeit uit de koopovereenkomst (artikel 17 lid Pro 9) voort dat [A] [geïntimeerde] alle medewerking verleent, indien zij dat wenst, om op het verkochte te bouwen. Dat [geïntimeerde] enkel een werktuigenloods zou mogen bouwen blijkt niet uit de koopovereenkomst en evenmin uit de verklaring van [A] [appellant] heeft bij antwoordakte na comparitie ook niet weersproken dat [A] [geïntimeerde] de gelegenheid biedt haar uitbreidingsplannen op het perceel te realiseren.
Dat in de toekomst mogelijk een bestemmingsplanwijziging door de gemeente aan de bouwplannen van [geïntimeerde] in de weg zal staan en dat [geïntimeerde] met het oog daarop reeds nu de eerdergenoemde koopovereenkomst met [A] heeft gesloten doet aan het voorgaande niet af.
Met inachtneming van het voorgaande kan ook uit de verkoop van de grond niet worden afgeleid dat het voornemen van [geïntimeerde] tot eigen gebruik niet ernstig gemeend of uitvoerbaar zou zijn en evenmin dat de verkoop daaraan in de weg zou staan.
4. 17 Het bewijsaanbod van [appellant] zal worden gepasseerd nu hij onvoldoende heeft gesteld om tot bewijslevering te kunnen worden toegelaten.
4. 18 Met inachtneming van het voorgaande is het hof van oordeel dat, nu zich de verplichte afwijzingsgrond van artikel 41 lid 1 Pachtwet Pro voordoet, het verzoek van [appellant] tot verlenging van de pacht dient te worden afgewezen en dat het hoger beroep faalt. De stelling van [appellant] dat door het verlies van het gepachte de grondslag van zijn maatschappelijk bestaan ernstig zal worden aangetast, heeft hij niet voldoende onderbouwd. Bovendien heeft [appellant] geen volledig inzicht gegeven in de jaarstukken van al zijn bedrijven, zodat het hof aan de billijkheidstoets van artikel 41 lid 2 Pachtwet Pro niet toekomt.
4. 19 Uit het voorgaande volgt dat de grieven vergeefs zijn voorgesteld. De beschikking waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5 De beslissing
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
bekrachtigt de bestreden beschikking van de pachtkamer van de rechtbank
‘s -Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, van 26 juni 2007;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.235,00 voor salaris van de procureur en op € 251,00 voor griffierecht.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Valk, Smeeïng-van Hees en Van Ditzhuijzen
en de raden ing. De Lorijn en Roelofsen en in tegenwoordigheid van de griffier
uitge¬sproken ter open¬bare terechtzitting van 25 februari 2008.