Het standpunt van de Inspecteur
4.10. Het taxatierapport van E noemt geen vergelijkingspanden. De taxateur heeft de economi-sche huurwaarde geschat op € 145.000. De Inspecteur heeft tegenover de betwisting door belang-hebbende niet aannemelijk gemaakt dat, mede gelet op de taxaties van G en H, de hoge huur-waarden per m2 voor het kantoor in overeenstemming zijn met marktprijzen op dat moment. Daarbij moet worden bedacht dat het pand volgens E bij taxatie aan een ”grote opknapbeurt” toe was.
4.11. E heeft ter zitting van de rechtbank, onder handhaving van zijn standpunt over de huur-waarde, opgemerkt dat tegen een aantal aspecten arbitrair aangekeken kan worden en dat daarom een bedrag van € 1.000.000 als uitgangspunt voor een eventueel compromis is genomen. De verwijzing van de Inspecteur naar de WOZ-waarde van € 1.059.000 per 1 januari 2003 kan wellicht dienen voor het pleidooi dat de door belanghebbende verdedigde waarde niet aanneme-lijk is, doch die taxatie biedt geen, althans onvoldoende, steun aan het standpunt van de Inspec-teur. Het Hof is gelet op het vorenstaande van oordeel dat de Inspecteur niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
Het standpunt van belanghebbende; de tegenprestatie
4.12. Belanghebbende beroept zich erop dat de overdrachtsprijs van € 536.527 door onderhande-ling tussen de beheermaatschappij en belanghebbende is tot stand gekomen, “waarbij de prijsstel-ling van vergelijkbare panden in de omgeving een belangrijke rol heeft gespeeld.”. Belangheb-bende geeft ook nog aan dat de andere erfgenamen niet de intentie hebben gehad om met de verkoop van het bedrijfspand zoon B en diens kinderen te bevoordelen.
4.13. Er is sprake van de overdracht van een bedrijfspand door een onderneming waarvan de aandelen krachtens erfrecht behoren tot een onverdeelde boedel waarin de echtgenote en de kinderen van erflater gerechtigd zijn. De overdracht vindt plaats aan een stichting waarin slechts één kind, de zoon B, optreedt als enig bestuurder, waarna de stichting de economische eigendom van het pand overdraagt aan de vier kinderen van B.
4.14. In een dergelijk geval waarin een onroerende zaak weliswaar via rechtspersonen, maar binnen de familiesfeer wordt overgedragen kan het geen bevreemding wekken dat de Inspecteur bijzondere belangstelling heeft voor die overdracht. Het is aan belanghebbende om, bij betwisting van de waarde door de Inspecteur, volledig opening van zaken te verschaffen over de omstandig-heden waaronder die overdracht heeft plaatsgevonden en de overwegingen die bij de prijsstelling een rol hebben gespeeld.
4.15. Belanghebbende maakt niet duidelijk met welke panden een vergelijking is gemaakt toen de prijs van € 536.527 werd bepaald. Voor die prijs zijn in de taxaties ook niet of nauwelijks aanknopingspunten te vinden. De Inspecteur heeft onweersproken gesteld dat de prijs is samen-gesteld uit een bedrag van € 317.646, zijnde de prijs die de erven voor de aandelen van de be-heermaatschappij, exclusief de hypotheek, wilden betalen. Bovendien is overeengekomen dat het restant van de hypotheekschuld zou worden overgenomen, te weten € 218.881. Deze twee bedra-gen vormen totaal het bedrag van € 536.527.
4.16. Het Hof leidt uit een en ander af dat belanghebbende voor de activa van de beheermaat-schappij, waaronder het bedrijfspand minus de passiva, exclusief de hypotheekschuld, niet meer dan € 317.646 heeft overgehad. Er is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat het bedrag van € 536.527 stoelt op een afzonderlijke, nauwkeurige waardebepaling van het tot de activa behorende bedrijfspand. Zonder nader bewijs van het tegendeel is niet uit te sluiten dat de partij-en die de overeenkomst hebben gesloten zijn uitgegaan van de in dit verband niet relevante boekwaarde van het bedrijfspand. Het standpunt van belanghebbende kan derhalve evenmin worden gevolgd.
Een beredeneerde, geconstrueerde waarde
4.17. Het Hof ziet af van het zelf inschakelen van een deskundige. Het risico is immers niet denkbeeldig dat dit leidt tot opnieuw een vragen oproepende waardering. Het Hof ziet mogelijk-heden om in dit geval zelf tot een zo goed mogelijke waardering te komen.
4.18 De prijzen per kubieke meter voor de onderdelen van de onroerende zaak welke zijn ge-hanteerd in de waardering van E wijken sterk af van prijzen berekend in G (2x) en H en zorgen daarmee voor een aanzienlijk hoger bedrag aan bruto huurwaarde. Het ligt dan, bij betwisting van die waarde door belanghebbende, op de weg van de Inspecteur, die zich op die waardering be-roept, aannemelijk te maken dat die prijzen in het onderhavige geval tot een waarde leiden die dichter de waarde in het economische verkeer benadert dan het geval is bij hantering van de door de anderen gebezigde prijzen. De Inspecteur is in dat bewijs niet voldoende geslaagd.
4.19. Belanghebbende heeft niet voldoende duidelijk kunnen maken waarom F, die diezelfde sterk afwijkende prijzen in aanmerking neemt, op dit punt van andere gegevens uitgaat dan de eveneens door haar ingebrachte taxaties van G en H. Het Hof zal daarom voorzichtigheidshalve het gemiddelde van de brutohuurwaarden van die laatste taxaties (afgerond op € 110.000) tot uitgangspunt nemen. Opmerking verdient hierbij dat de vanaf 1 januari 2005 overeengekomen huurprijs per jaar is vastgesteld op € 110.000; vanaf 1998 tot voormelde datum was de huur € 187.702. Niet aannemelijk gemaakt is dat op enig moment een huur van € 145.000 heeft gegol-den. Het Hof acht het niet onwaarschijnlijk dat de huurprijs van € 187.000 per jaar, gelet op de aard en toestand van het bedrijfspand mede gezien de taxaties van G en H, niet marktconform is geweest.
4.20. De bedragen die op de brutohuurwaarde in mindering worden gebracht voor eigenaarslas-ten, onderhoud en renovatie lopen zeer uiteen. Belanghebbende maakt, tegenover de betwisting door de Inspecteur, niet voldoende aannemelijk dat een koper van de onroerende zaak zich de uitgaven genoemd door F (bijna € 600.000) in de toekomst in die omvang heeft te getroosten. Het Hof acht evenmin aannemelijk gemaakt dat E die uitgaven te laag berekend heeft (€ 150.000). Het Hof merkt nog op dat, in de tot de gedingstukken behorende quick scan die in 2002 door K van het bedrijf van belanghebbende is gemaakt, het achterstallig onderhoud is berekend op een bedrag van € 125.250. Ten tijde van de taxatie G I waren inmiddels verbouwingen gedaan voor een bedrag van € 103.232. In de scan zijn voorts bouwtechnische en esthetische verbeteringen opgesomd die door de verhuurder redelijkerwijs in de komende jaren uit de huuropbrengsten kunnen worden gefinancierd. Het Hof zal, gelet op een en ander voor die uitgaven op de bruto-huurwaarde een aftrek toepassen van € 10.000.
4.21. De kapitalisatiefactor is in de taxatie van H gesteld op 10. De overige taxaties, behalve die van F, gaan uit van beredeneerde hogere waarden. Het Hof zal daarmee rekening houdend een kapitalisatiefactor van 10,5 berekenen.
4.22. Belanghebbende heeft, tegenover de betwisting door de Inspecteur, onvoldoende aanne-melijk gemaakt dat F en G I terecht een aftrek wegens leegstand hebben berekend. Uit de geding-stukken moet worden afgeleid dat het bedrijfspand steeds verhuurd is geweest en niet gesteld of gebleken is dat op 24 juni 2002 rekening moest worden gehouden met de mogelijkheid dat de verhuur in de toekomst (tijdelijk) niet zou kunnen worden gecontinueerd.
4.23. De door het Hof geconstrueerde waarde komt dan uit op een bedrag van € 110.000 minus € 10.000 maal 10,5 = € 1.050.000.
4.24. De voor het bedrijfspand bepaalde WOZ-waarde per 1 januari 2003 is vastgesteld op € 1.059.000, een half jaar na het tijdstip van verkrijging. Op deze waarde dient nog een correctie van de waardestijging in dat halfjaar te worden aangebracht. Deze waardebeschikking staat onherroepelijk vast aangezien, volgens een onbetwist gebleven mededeling van de Inspecteur ter zitting, daartegen na bezwaar in rechte geen verweer meer is gevoerd.