Uitspraak
22 januari 2008
tweede civiele kamer
rolnummer 2007/545
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Computer Services Nederland B.V.,
gevestigd te Leek,
appellante,
procureur: mr. F.J. Boom,
tegen:
[geïntimeerde], handelend onder de naam
Exploitatie Beleggings-Onroerendgoed Tolberterstraat 11 t/m 15a,
wonende te [woonplaats]
geïntimeerde,
procureur: mr. H. van Ravenhorst.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 17 januari 2007, die de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen, tussen appellante (hierna ook te noemen: CSN) als eiseres en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 CSN heeft bij exploot van 10 april 2007 aan [geïntimeerde] aangezegd van dat vonnis van 17 januari 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij voormeld exploot heeft CSN drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft gevorderd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende,:
I. voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde], door de overdracht van de bedrijfsruimte aan het Melkhuisje op 2 mei 2006 zonder deze eerst aan CSN te koop aan te bieden conform artikel 3 lid 5 van Pro de huurovereenkomst, zich jegens CSN schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie;
II. [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan CSN de door haar ten gevolge van de onder I. vermelde wanprestatie van [geïntimeerde] geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 mei 2006, zijnde de dag waarop de bedrijfsruimte aan een derde is geleverd, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
III. [geïntimeerde] zal veroordelen om aan CSN te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, het forfaitaire bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten conform het rapport Voorwerk II;
IV. [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van de procedure aan de zijde van CSN, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en heeft hij bewijs aangeboden. Hij heeft geconcludeerd dat het hof op gronden genoemd in de memorie van antwoord het bestreden vonnis, zonodig onder aanvulling en/of verbetering van gronden alsnog zal bevestigen met veroordeling van CSN in [bedoeld zal zijn:] de kosten van het hoger beroep.
2.4 Daarna heeft CSN op 28 augustus 2007 een akte genomen en heeft zij geconcludeerd ‘tot persistit’.
2.5 Vervolgens heeft [geïntimeerde] op 25 september 2007 een antwoord-akte genomen en heeft hij geconcludeerd ‘tot persistit’.
2.6 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de rechtbank vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
3.2 Tussen partijen is met ingang van 10 oktober 2005 een huurovereenkomst gesloten, waarin in artikel 3 lid 5 de Pro volgende bepaling is opgenomen.
“Verhuurder zal bij verkoop van het registergoed huurder het onderhavige registergoed markt conform aanbieden; recht van eerste koop. Als huurder geen gebruik maakt van het recht van eerste koop is verhuurder vrij om het registergoed aan derden aan te bieden. Verhuurder behoud zich na de aanbieding alle rechten voor.”
3.3 Op 2 mei 2006 heeft [geïntimeerde] de aan CSN verhuurde onroerende zaak (hierna: de zaak) in eigendom overgedragen aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid het Melkhuisje B.V. (hierna te noemen: het Melkhuisje). CSN heeft [geïntimeerde] in een brief met datum 10 mei 2006 laten weten dat [geïntimeerde] voorbij was gegaan aan haar voorkeursrecht. [geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij bij brief met datum 17 januari 2006 de zaak aan CSN heeft aangeboden voor een bedrag van € 232.650,-- en dat hij, omdat CSN niet binnen de gestelde termijn heeft gereageerd, tot overdracht van de zaak aan het Melkhuisje is overgegaan.
3.4 Na het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg, heeft [geïntimeerde] CSN bericht dat zij het Melkhuisje bereid heeft gevonden alsnog tot overdracht van de zaak aan CSN over te gaan. Hierna hebben gesprekken tussen partijen plaatsgevonden over de prijs.
3.5 Een door [geïntimeerde] ingeschakelde makelaar/taxateur o.g. heeft de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak in verhuurde staat op € 225.000,-- geschat. Een door CSN ingeschakelde makelaar en taxateur in registergoederen heeft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 191.700,-- geschat.
3.6 [geïntimeerde] heeft CSN in een brief met datum 28 augustus 2006 het aanbod gedaan om de zaak voor het bedrag waarvoor ook het Melkhuisje de zaak had gekocht, te weten een bedrag van € 217.140,--, te kopen. Op 4 september 2006 heeft CSN aan [geïntimeerde] bericht dat CSN dit aanbod accepteert en daarbij medegedeeld dat CSN voornemens is de reeds aanhangige procedure in beperkte vorm voort te zetten ter beoordeling van de vraag of het bedrag van € 217.140,-- als martkconform in de zin van de huurovereenkomst dient te worden aangemerkt. [geïntimeerde] heeft daarop op 7 september 2006 laten weten dat het aanbod is vervallen nu het niet op 31 augustus 2006 was geaccepteerd. [geïntimeerde] heeft op 8 september 2006 aan CSN bericht zich niet te kunnen vinden in het voornemen van CSN om de procedure als voormeld voort te zetten.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. Tussen CSN en [geïntimeerde] is een huurovereenkomst terzake van bedrijfsruimte gesloten, met CSN als huurder en [geïntimeerde] als verhuurder (hierna te noemen: de huurovereenkomst). In de huurovereenkomst is in artikel 3 lid 5 een Pro eerste recht van koop ten behoeve van de CSN opgenomen, waarvan de tekst is weergegeven onder 3.2 hierboven. CSN vordert in eerste aanleg vergoeding van de door haar geleden en te lijden schade, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 2 mei 2006, alsmede vergoeding van buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. De schade bestaat volgens CSN uit het verschil tussen de maandelijkse huurprijs en de maandelijks te betalen financieringslasten. Aan haar vordering legt CSN ten grondslag dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van voornoemd artikel uit de huurovereenkomst, omdat hij de zaak in eerste instantie in het geheel niet, en, in tweede instantie, niet tegen een marktconforme prijs aan CSN heeft aangeboden. De rechtbank heeft de vordering van CSN afgewezen. Zij heeft geoordeeld dat de koopsom waarvan [geïntimeerde] de zaak heeft aangeboden marktconform is geweest en dat, zo CSN in het onderhavige geval al schade lijdt, zij deze aan zichzelf te wijten heeft. In hoger beroep vordert CSN - naast vergoeding van de door geleden en te lijden schade, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 mei 2006, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten – nog een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] zich jegens CSN schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie, door de bedrijfsruimte op 2 mei 2006 aan het Melkhuisje over te dragen, zonder deze eerst aan CSN te koop aan te bieden conform artikel 3 lid 5 van Pro de huurovereenkomst. Dit behelst een wijziging van eis, waartegen [geïntimeerde] zich niet – anders dan inhoudelijk - heeft verzet. Aldus ligt de gewijzigde eis van [...] c.s. ter beoordeling voor.
4.2 De grieven – die zich voor gezamenlijke behandeling lenen – richten zich tegen het onder 4.1. vermelde oordeel van de rechtbank. Ter beoordeling ligt allereerst voor of [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de in de huurovereenkomst opgenomen verplichting om de zaak bij verkoop marktconform aan [geïntimeerde] aan te bieden. Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend. [geïntimeerde] heeft weliswaar gesteld dat zij bij brief met datum 17 januari 2006 de zaak aan CSN heeft aangeboden voor een bedrag van € 232.650,--, doch CSN heeft de ontvangst van die brief betwist. Ingevolge artikel 3:37 lid 1 BW Pro dient een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. De bewijslast van het ‘hebben bereikt’ rust op degene die zich op die verklaring beroept. [geïntimeerde] heeft weliswaar in eerste aanleg bewijs van al haar stellingen heeft aangeboden (conclusie van dupliek onder 12) alsmede in hoger beroep (memorie van antwoord onder 19), doch hij heeft tevens op dit punt aangegeven dat hij waarschijnlijk niet kan aantonen dat de brief die door haar is gezonden, werd ontvangen en dat [geïntimeerde] de jurisprudentie kent omtrent de ontvangsttheorie zodat hij vermoedt dat dat wel in zijn nadeel zal worden uitgelegd (conclusie van dupliek, onder 1 en 2). Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of het bewijsaanbod van [geïntimeerde] aldus moet worden begrepen dat dit geacht wordt mede betrekking te hebben op de stelling dat de brief met datum 17 januari 2006 door CSN is ontvangen, nu - zoals het hof hierna uiteen zal zetten – ook indien het hof er veronderstellender wijze vanuit gaat dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, de grieven niet slagen en de vordering tot schadevergoeding niet zal worden toegewezen, zodat CSN geen belang heeft bij een oordeel omtrent de door haar gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] wanprestatie heeft gepleegd. Om die reden heeft [geïntimeerde] geen belang bij bewijslevering op dit punt.
4.3 Uitgaande van de veronderstelling dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, betekent dit dat [geïntimeerde] in beginsel de schade die CSN daardoor lijdt dient te vergoeden, nu gesteld noch gebleken is dat die tekortkoming niet aan [geïntimeerde] toerekenbaar is. Dit betekent dat [geïntimeerde] in beginsel schadeplichtig is jegens CSN.
4.4 Wel rust op CSN de plicht om de door haar geleden of te lijden te schade te beperken (artikel 6:101 BW Pro). CSN zou in dit geval haar schade hebben kunnen beperken – en dit zou ook van haar verwacht mogen worden - door een nadien door [geïntimeerde] gedaan aanbod dat in overeenstemming is met het bepaalde in de huurovereenkomst, te accepteren. Of van CSN verwacht mocht worden het aanbod tegen een koopprijs van € 217.140 te aanvaarden hangt af van de vraag of die koopprijs marktconform was. In dat verband merkt het hof op dat de rechtbank heeft geoordeeld “Gedaagde mocht en moest immers aanbieden tegen de prijs die hij op de markt voor het verhuurde had kunnen krijgen en dat was ongeveer de prijs in de verhuurde staat. Als eiseres vindt dat er tussen de door de taxateurs genoemde prijzen gemiddeld had moeten worden dan had zij destijds een dergelijke procedure maar in de huurovereenkomst moeten doen opnemen.” Tegen dit oordeel heeft CSN geen grief gericht, zodat het hof ervan uitgaat dat tussen partijen met ‘marktconform’ is bedoeld de prijs die [geïntimeerde] op de markt voor het verhuurde had kunnen krijgen hetgeen overeenkomt met de prijs in de verhuurde staat. Gelet op het feit dat – zoals de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld – Het Melkhuisje een bedrag van € 217.140 voor de overdracht van de zaak heeft betaald en gelet op het door [geïntimeerde] overlegde taxatierapport, waarin de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat wordt getaxeerd op een bedrag van € 225.000,--, kan een koopprijs van € 217.140 naar het oordeel van het hof als marktconform worden aangemerkt. De waardeverklaring waarop CSN zich beroept, kan in deze niet als leidraad dienen, nu dit uitgaat van een ander uitgangspunt dan het hierboven weergegeven uitgangpunt, te weten de waarde in onverhuurde staat. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat het bij bedrijfsruimte niet vanzelfsprekend is dat de waarde in onverhuurde staat hoger ligt dan die in verhuurde staat. In zoverre is het standpunt van CNS tegenover de aanwijzingen omtrent de marktwaarde zoals die besloten liggen in de door het Melkhuisje betaalde koopprijs en het bedoelde taxatierapport derhalve ongemotiveerd, zodat het ervoor moet worden gehouden dat de koopprijs marktconform was, zodat het aanbod van Strijland in overeenstemming was met artikel 3 lid 5 van Pro de huurovereenkomst en CSN dit aanbod diende te aanvaarden.
4.5 Van aanvaarding door CSN is echter geen sprake. CSN heeft gesteld dat zij op 4 september 2006 via haar raadsman aan de raadsman van [geïntimeerde] heeft bericht dat CSN dit aanbod accepteert en daarbij heeft medegedeeld dat CSN voornemens is de reeds aanhangige procedure in beperkte vorm voort te zetten ter beoordeling van de vraag of het bedrag van € 217.140,-- als marktconform in de zin van de huurovereenkomst dient te worden aangemerkt. [geïntimeerde] had dit naar het oordeel van het hof niet anders behoeven op te vatten dan dat CSN, indien de rechter tot het oordeel zou komen dat er geen sprake was van marktconforme prijs, zij een verlaging van die prijs wenste. Dit betekent dat CSN een van de essentialia van het aanbod, te weten de koopprijs niet onvoorwaardelijk heeft aanvaard. De aanvaarding wijkt derhalve, anders dan op slechts ondergeschikte punten, van het aanbod van [geïntimeerde] en dient ingevolge artikel 6:225 BW Pro als een verwerping van dit aanbod te worden beschouwd.
4.6 De conclusie van het voorgaande is dat CSN niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan, zodat op die grond de vordering dient te worden afgewezen. Dit betekent dat CSN geen belang heeft bij een oordeel omtrent een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] wanprestatie heeft gepleegd, zodat het hof die vordering niet verder zal behandelen.
4.7 De slotsom van het voorgaande is dat de grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
4.8 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal CSN in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen van 17 januari 2007;
veroordeelt CSN in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.341,-- voor salaris van de procureur en op € 251,-- voor griffierecht.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Valk, Olthof en Frankena en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 januari 2008.