Uitspraak
13 maart 2007
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/616
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr. A.F. van Dam,
tegen:
de stichting
Woningstichting “St. Joseph”,
gevestigd te Almelo,
geïntimeerde,
procureur: mr. J.M. Bosnak.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het tussenvonnis en het eindvonnis van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) van respectievelijk 14 maart 2006 en 9 mei 2006, gewezen tussen appellant (hierna te noemen: [appellant]) als gedaagde en geïntimeerde (hierna te noemen: de woningstichting) als eiseres. Fotokopieën van deze vonnissen zijn aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 1 juni 2006 de woningstichting aangezegd in hoger beroep te komen van genoemde vonnissen van 14 maart 2006 en 9 mei 2006, met dagvaarding van de woningstichting voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant], onder overlegging van nieuwe producties, elf grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van de woningstichting alsnog zal afwijzen en haar zal veroordelen de huur en inventarisvergoeding (€ 1.300,-, exclusief BTW, per maand) , die door hem vanaf 1 juli 2006 is betaald, terug te betalen met de wettelijke rente over deze bedragen, telkens ingaande vanaf de dag dat elk bedrag is betaald, tot de dag der terugbetaling, met veroordeling van de woningstichting in de kosten van beide instanties.
2.3 De woningstichting heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen en de daartegen door [appellant] opgeworpen grieven zal verwerpen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de appelprocedure.
2.4 Ten slotte hebben beide partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De grieven
[appellant] heeft -zakelijk weergegeven- de volgende grieven aangevoerd:
tegen het tussenvonnis van 14 maart 2006
Grief 1
Ten onrechte heeft de kantonrechter in voormeld tussenvonnis onder de feiten vermeld dat [appellant] de aanwezige inventaris heeft overgenomen op basis van huurkooop.
tegen het eindvonnis van 9 mei 2006
Grief 2
Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen: “Nu ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst het gehuurde ingericht was als winkelruimte en in gebruik was als bakkerswinkel diende de bepaling van het huurcontract gelet op de gegeven omstandigheden en de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, dusdanig uitgelegd te worden dat de bestemming van het gehuurde winkelruimte was en niet horecagelegenheid met geheel andere, met name latere openingstijden dan een winkel. De wijziging van de bestemming levert een tekortkoming op zijdens (het hof leest) [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.”
Grief 3
Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] aldus handelt in strijd met de inhoud van de huurovereenkomst. Het tweede toilet en de afzuiginstallatie zijn immers geen veranderingen en/of toevoegingen van/aan het gehuurde, die zonder noemenswaardige kosten aan het eind van de huur ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Ook dit levert een tekortkoming op aan de zijde van [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Grief 4
Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen: “De aard van de tekortkomingen rechtvaardigen ook de ontbinding nu er geen sprake is van een bijzondere aard of geringe betekenis.”
Grief 5
Ten onrechte heeft de kantonrechter de stellingen van [appellant] terzake van de door de woningstichting gestelde huurkoopovereenkomst gepasseerd. (Zie onderdeel 4 van de conclusie van dupliek).
Grief 6
Ten onrechte is de zogenaamde huurkoopovereenkomst ontbonden, althans is [appellant] veroordeeld tot schadevergoeding terzake. In de huurovereenkomst is een zogenaamde huurkoopovereenkomst opgenomen voor de winkelinventaris, waarbij wordt uitgegaan van de betaling van een bedrag van € 200,- gedurende een termijn van 10 jaar. De zogenaamde huurkoopclausule luidt als volgt:
“Levering en diensten
Als door of vanwege verhuurder te verzorgen leveringen en diensten komen partijen overeen:
Huurder heeft de aanwezige inventaris (zie bijgevoegde lijst) overgenomen op basis van huurkoop. Nu huurder 10 jaar als huurder blijft fungeren heeft hij daarmee de inventaris overgenomen, mocht hij na 5 jaar het gehuurde verlaten dan blijft de inventaris eigendom van verhuurder zonder dat daartoe een vergoeding is verschuldigd. Het onderhoud van deze inventaris komt voor rekening van huurder.”
Grief 7 (subsidiaire grief)
Ten onrechte heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om de als huurkoop betitelde bedragen van € 200,- per maand door te betalen tot 1 december 2013. (Voor zover een schadevergoeding op zijn plaats is, kan deze niet langer lopen dan tot 1 december 2008).
Grief 8 (subsidiaire grief)
Ten onrechte heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld de huur ad € 1.100,- exclusief BTW per maand of zoveel hoger als de wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten te betalen tot 1 december 2013.
Grief 9
Ten onrechte heeft (het hof leest) de kantonrechter bepaald dat [appellant] schadevergoeding moet betalen groot € 200,- per maand vanaf de datum van ontbinding tot 1 december 2013 terzake de inventaris in het gehuurde aanwezig bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
Grief 10 (meest subsidiaire grief)
Ten onrechte heeft de kantonrechter de schadevergoeding terzake de inventaris en de huur niet gematigd.
Grief 11
Ten onrechte heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot schadevergoeding en ontruiming van het gehuurde.
4 De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 14 maart 2006 onder 2 feiten vastgesteld. Grief 1 van [appellant] is gericht tegen de vermelding van de kantonrechter onder 2 van dit vonnis dat huurder de aanwezige inventaris heeft overgenomen op basis van huurkoop. Het hof zal deze grief hierna bespreken. Tegen de overige door de kantonrechter onder 2 van dit vonnis vastgestelde feiten zijn geen grieven aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zodat het hof in hoger beroep ook van die feiten zal uitgaan. Op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende gemotiveerd is weersproken, kunnen hieraan de volgende vaststaande feiten worden toegevoegd.
4.1 [appellant] heeft, tijdens de verbouwing van het verhuurde tot horecagelegenheid, de in het gehuurde aanwezige inventaris verwijderd en vernietigd.
4.2 De woningstichting heeft [appellant] op 3 juli 2006 ontruimd.
5 De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 De woningstichting heeft in eerste aanleg ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en ontruiming van [appellant] gevorderd. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [appellant] wanprestatie jegens haar heeft gepleegd omdat a. [appellant], zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming, een andere bestemming (horecagelegenheid) dan vermeld in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (winkelruimte, te weten een bakkerswinkel) aan het gehuurde heeft gegeven en b. [appellant] zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming de inrichting en/of de gedaante van het gehuurde heeft veranderd (door het plaatsen van een tweede toilet en een filterinstallatie), terwijl deze veranderingen niet zonder noemenswaardige kosten aan het eind van de huur ongedaan kunnen worden gemaakt of verwijderd.
5.2 Voorts heeft de woningstichting in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderd dat [appellant] zal worden veroordeeld om aan haar te betalen 1. een bedrag van € 1.100,- per maand, of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, als vergoeding voor het gebruik, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot 1 december 2008 (de datum waarop de huurovereenkomst na het verstrijken van de duur van 5 jaar zou eindigen), 2. een bedrag van € 200,- per maand wegens nog te vervallen huurkooptermijnen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot 1 december 2013 (tot die datum is [appellant] volgens de woningstichting huurkooptermijnen aan haar verschuldigd) en 3. een bedrag van € 357,- (inclusief BTW) wegens buitengerechtelijke incassokosten.
5.3 De kantonrechter heeft, nadat [appellant] verweer heeft gevoerd, in het eindvonnis van 9 mei 2006 de in rechtsoverweging 5.1 en 5.2 vermelde vorderingen toegewezen, met dien verstande dat de in rechtsoverweging 5.2 onder 1 vermelde vordering is toegewezen tot 1 december 2013. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.
5.4 De kantonrechter heeft met de vermelding in het tussenvonnis dat huurder de aanwezige inventaris heeft overgenomen op basis van huurkoop, slechts weergegeven hetgeen in artikel 5 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is vermeld. In zoverre faalt grief 1. Voor zover [appellant] er met zijn eerste grief over klaagt dat de kantonrechter het verweer van [appellant] dat geen sprake was van huurkoop, maar van koop op afbetaling, heeft verworpen, zal het hof dit verweer bij de behandeling van grief 5 bespreken.
5.5 Met de grieven 2 tot en met 11, die zijn gericht tegen de in rechtsoverweging 5.3 vermelde beslissingen, wordt beoogd het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor te leggen.
5.6 Het hof zal eerst grief 2 behandelen. Beoordeeld dient te worden of, zoals de woningstichting heeft gesteld en [appellant] gemotiveerd heeft betwist, [appellant] wanprestatie jegens de woningstichting heeft gepleegd omdat hij, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de woningstichting, een andere bestemming (horecagelegenheid) dan vermeld in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (winkelruimte, te weten een bakkerswinkel) aan het gehuurde heeft gegeven.
5.7 Volgens de woningstichting is het [appellant] op grond van de bepalingen van de tussen hen gesloten huurovereenkomst uitsluitend geoorloofd het gehuurde als winkelruimte (te weten als bakkerswinkel) te gebruiken. Volgens [appellant] daarentegen is hij op grond van de bepalingen van deze huurovereenkomst slechts gehouden het gehuurde als bedrijfsruimte te gebruiken. Aangezien de door hem uitgeoefende horecagelegenheid als bedrijfsruimte dient te worden aangemerkt -dit heeft de woningstichting op zich niet bestreden- is geen sprake van een ongeoorloofde wijziging van de bestemming en behoefde hij, zo begrijpt het hof de stellingen van [appellant], geen voorafgaande schriftelijke toestemming van de woningstichting om het gehuurde te gebruiken voor de uitoefening van een horecagelegenheid. Het gaat in deze zaak om de uitleg van de bepalingen van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, in het bijzonder van de daarin vermelde artikelen1.3, 1.4 en 8. Het hof overweegt het volgende.
5.8 Het hof stelt voorop -daarover zijn ook partijen het eens- dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kring partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
5.9 Partijen hebben de huurovereenkomst op 18 november 2003 getekend. De huur is op 1 december 2003 ingegaan. Vast staat dat, voordat de woningstichting het pand in 2003 kocht, in het pand een Duitse bakker was gevestigd. Na de aankoop van het pand door de woningstichting heeft tot 1 december 2003 een Turkse bakker het pand gehuurd. Ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst was het gehuurde ook als zodanig ingericht. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte. In dit artikel is geen nadere omschrijving van het begrip “bedrijfsruimte” vermeld. Met name is in dit artikel niet opgenomen dat de bestemming van het gehuurde -uitsluitend- is beperkt tot winkelruimte (in de vorm van een bakkerwinkel). In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat het huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in
1.3. Dit betekent dat het [appellant] -in ieder geval- niet geoorloofd is het gehuurde een andere bestemming dan bedrijfsruimte te geven. De verwijzing in artikel 1.4 naar artikel 1.3 biedt geen aanknopingspunt voor de stelling van de woningstichting dat [appellant] het gehuurde uitsluitend als winkelruimte diende te gebruiken. Voorts is van belang dat in de artikelen 1.3 en 1.4 niet wordt verwezen naar artikel 8 van de huurovereenkomst. Alleen in dit laatste artikel wordt ten aanzien van het gehuurde vermeld dat het ingericht is als winkelruimte en dat het “thans” in gebruik is als bakkerswinkel. Met name het woord “thans” sluit naar het oordeel van het hof niet uit dat een andere bestemming dan winkelruimte in de vorm van een bakkerswinkel, geoorloofd is, mits een dergelijke bestemming als bedrijfsruimte kan worden aangemerkt.
5.10 Gelet op het voorgaande kan niet zonder meer worden aangenomen dat het [appellant] uitsluitend geoorloofd was het gehuurde als winkelruimte (en wel als bakkerswinkel) te gebruiken. Dit zou slechts anders kunnen zijn indien, zoals de woningstichting heeft gesteld en [appellant] met name onder punt 2 van zijn conclusie van dupliek gemotiveerd heeft betwist, de woningstichting tijdens de besprekingen die hebben geleid tot de huurovereenkomst, aan [appellant] heeft medegedeeld dat hij, mede gelet op de bestemming van het gehuurde voordat hij huurder werd, het gehuurde uitsluitend als bakkerij in gebruik diende te nemen. Anders dan de woningstichting heeft aangevoerd, levert de brief van 13 augustus 2004 van [appellant] aan de woningstichting (productie 4 bij de memorie van grieven), waarin [appellant] schrijft dat hij een bakkerij van de woningstichting heeft gehuurd, onvoldoende bewijs op voor de hiervoor vermelde stellingen van de woningstichting. De woningstichting heeft in hoger beroep uitdrukkelijk bewijs aangeboden. Aangezien zij zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten, zal zij tot bewijslevering worden toegelaten, zoals hierna te vermelden.
5.11 Met betrekking tot de overige geschilpunten van partijen, waaronder de eventuele overlast die [appellant] met zijn bedrijfsvoering heeft veroorzaakt, de vraag of met betrekking tot de inventaris sprake was van huurkoop dan wel van koop op afbetaling en de daaruit voortvloeiende vorderingen van de woningstichting jegens [appellant] en het (subsidiaire) beroep van [appellant] op matiging van de schadevergoeding met betrekking tot de inventaris en de huurtermijnen, heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen van partijen. In het bijzonder dient de woningstichting -onder overlegging van bewijsstukken- aan te geven of het pand na de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van [appellant] weer is verhuurd, en zo ja, onder welke voorwaarden. In verband hiermee zal aansluitend aan de getuigenverhoren een comparitie van partijen worden bepaald, waarbij tevens kan worden onderzocht of de partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden.
5.12 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
laat de woningstichting toe te bewijzen dat zij tijdens de besprekingen die hebben geleid tot de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, aan [appellant] heeft medegedeeld dat hij, mede gelet op de bestemming van het gehuurde voordat hij huurder werd, het gehuurde uitsluitend als bakkerij in gebruik diende te nemen;
bepaalt dat, indien de woningstichting dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van dit hof mr E.B. Knottnerus, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op 10 mei 2007 om 11.30 uur;
bepaalt dat voor deze zitting in beginsel één dagdeel (van maximaal 2,5 uur) beschikbaar is en dat partijen zich erop moeten voorbereiden dat aan het einde van deze zitting een datum voor een nieuwe zitting zal worden bepaald voor voortzetting (of tegen)getuigenverhoor en/of aansluitende comparitie;
bepaalt dat de procureur alleen in geval van dringende verhindering tot twee weken na heden uitsluitend schriftelijk aanhouding kan verzoeken met vermelding van die dringende reden van verhindering en onder opgave van verhinderdata van beide partijen (en/of getuigen) en dat aanhoudingsverzoeken na die datum in beginsel niet worden toegestaan;
bepaalt dat de woningstichting het aantal, de namen en de woonplaats van de voor te brengen getuigen uiterlijk een week voor de zitting dient op te geven, ambtshalve peremptoir, onder gelijktijdige mededeling daarvan aan de wederpartij;
bepaalt voorts dat, indien er getuigen worden voorgebracht, [appellant] in persoon en de woningstichting vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en hetzij bevoegd hetzij speciaal schriftelijk gemachtigd is tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun raadslieden, bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn, opdat van de kant van partijen zelf zonodig nadere inlichtingen zullen kunnen worden gegeven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en over de punten onder 5.11 vermeld en kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
bepaalt dat partijen, indien zij zich willen beroepen op nieuwe bescheiden, deze tijdig voor de zitting aan de wederpartij en aan het hof dienen te verzenden, zodanig dat deze uiterlijk een week voor de zitting kunnen zijn ontvangen;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs Katz-Soeterboek, Knottnerus en Groefsema en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2007.