Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belasting
nummer 06/00014
uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Ubbergen, gevestigd te Beek (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Arnhem van 7 december 2005, nummer AWB 05/2662 WOZ, in het geding tussen de Ambtenaar
en
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende)
1. De beschikking, het bezwaar en het geding voor de Rechtbank
1.1 Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) de waarden van de onroerende zaak a-straat 1 te Z over het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 990.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gewijzigd in een, strekkende tot een waarde van € 886.000.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank).
De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 december 2005 gegrond verklaard,
de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de beschikking gewijzigd in een, strekkende tot een waarde van € 750.000.
De uitspraak van de Rechtbank is aan deze uitspraak gehecht.
2. Het geding voor het Hof
2.1 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 16 januari 2006 waarbij bijlagen zijn overge¬legd.
2.2 Tot de stukken van het geding behoren het beroepschrift en het verweerschrift, beide met de daarin genoemde bijlagen, alsmede de daarna op 1 september 2006 nog ingekomen stukken van de Ambtenaar en het op 4 september 2006 ingekomen nadere bericht van belanghebbende.
2.3 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 13 september 2006 te Arnhem door de twaalfde enkelvoudige belastingkamer. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door taxateur A, alsmede de Ambtenaar.
2.4 De Ambtenaar heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota wordt als hier ingelast aangemerkt.
Belanghebbende heeft zonder bezwaar van de wederpartij aan het Hof en de wederpartij ter zitting een nota overgelegd, welke tot de stukken van het geding worden gerekend.
3. De vaststaande feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
3.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. Het betreft een vrijstaande woning, het bouwjaar is ongeveer 1968, met een inhoud van circa 919 m³ en een perceelsoppervlakte van ongeveer 3.403 m².
3.2 De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak € 990.000 bedraagt, welke waarde hij, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij de bestreden uitspraak heeft verminderd tot € 886.000.
3.3 In beroep en hoger beroep verdedigt de Inspecteur nader een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van € 839.000.
3.4 De Ambtenaar heeft, tot staving van deze door de hem verdedigde waarde een op 25 augustus 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B, gecertificeerd WOZ-taxteur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2003 van € 839.000.
3.5 Belanghebbende stelt zich in beroep en hoger beroep op het standpunt dat de waarde van zijn woning € 750.000 beloopt. Ter ondersteuning van dit standpunt heeft hij een taxatierapport overgelegd van A van 12 juli 2005, waarbij belanghebbendes woning is getaxeerd op € 750.000 per 1 januari 2003.
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag op welk bedrag de WOZ-waarde van het onderhavige object moet worden vastgesteld voor het onderhavige tijdvak.
4.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.3 Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.4 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak tot € 839.000.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het onderhavige tijdvak 1 januari 2003 als waardepeildatum.
5.2 Op de Ambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak juist – dat wil zeggen niet te hoog – is vastgesteld.
5.3 In het door de Ambtenaar ter onderbouwing overgelegde taxatierapport worden drie vergelijkingsobjecten genoemd, te weten de objecten b-straat 1, c-straat 1 en a-straat 22. In hoger beroep zijn daaraan nog twee vergelijkingsobjecten toegevoegd, te weten a-straat 33 en
a-straat 44.
5.4 Het Hof is van oordeel dat ten aanzien van alle vijf aangevoerde vergelijkingsobjecten sprake is van niet goed met belanghebbendes pand vergelijkbare panden. Het Hof wijst daarvoor met betrekking tot de twee eerstgenoemde objecten op de substantieel afwijkende inhoud en grondoppervlakte, met betrekking tot het als derde eerstgenoemde object op de te ver van de peildatum gelegen verkoopdatum en de totaal andere bouwstijl, terwijl bij de twee laatstgenoemde objecten sprake is van een eveneens zeer afwijkende bouwstijl in combinatie met significant afwijkende bouwjaren. Dit laatste terwijl ook de Ambtenaar zélf het standpunt heeft ingenomen dat bouwjaren doorslaggevend zijn bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid.
5.5 Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is, evenals het door de Ambtenaar overgelegde rapport, opgesteld door een deskundige en naar de juiste peildatum. Het door belanghebbende overgelegde rapport is echter mede opgemaakt voor een financiering en in dat taxatierapport zijn geen gegevens opgenomen van vergelijkbare objecten, verkocht rond de peildatum. Deze omstandigheden zijn weliswaar van invloed op het gewicht dat aan het rapport als bewijsmiddel kan worden toegekend, maar vormen naar het oordeel van het Hof op zichzelf onvoldoende aanleiding om aan die taxatie geen gewicht toe te kennen of om daaraan minder gewicht toe te kennen dan aan het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport (HR 14 november 2003, nr 38.399, BNB 2004/48c*). Dit is te meer het geval, nu de in het door de Ambtenaar overgelegde rapport genoemde vergelijkingsobjecten – zoals hiervóór overwogen – niet zijn aan te merken als goed vergelijkbare objecten, en bij de door belanghebbende opgevraagde taxatie, in tegenstelling tot de door de Ambtenaar opgevraagde taxatie, sprake geweest van een inpandige opname, waarvan mag worden aangenomen dat het leidt tot een completer beeld bij de taxateur.
5.6 Gezien het voorgaande heeft de Ambtenaar de door hem verdedigde waarde van belanghebbendes onroerende zaak, als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, hoewel op zichzelf geloofwaardig onderbouwd, tegenover de evenzeer geloofwaardig onderbouwde betwisting daarvan door belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.7 Datzelfde geldt evenwel op overeenkomstige gronden voor de door belanghebbende verdedigde waarde, welke in het geheel niet is onderbouwd met transactieprijzen van andere (al dan niet goed vergelijkbare) panden. Om die reden stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 800.000.
5.8 Wat partijen overigens hebben aangevoerd, leidt het Hof niet tot een andere conclusie.
6. Kosten
Nu de beslissing leidt tot een lagere waarde dan in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Belanghebbende heeft een taxatierapport laten opmaken op 12 juli 2005. Uit hetgeen in het rapport staat vermeld is af te leiden dat dit rapport mede is opgesteld voor het verkrijgen van een hypotheek. Aldus komen de daaraan verbonden kosten niet voor vergoeding in aanmerking.
Ten aanzien van de procedure voor de Rechtbank is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Belanghebbendes proceskosten voor de onderhavige procedure voor het Hof zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op
[2 x € 322 x 1 x 1 =] € 644.
7. Beslissing
Het Gerechtshof
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
- verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 800.000,
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 644 en wijst de gemeente Ubbergen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
.
Deze uitspraak is op 20 november 2006 gedaan door prof.mr.dr. J.A. Monsma, lid van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(A.W.M. van der Waerden)
(J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 november 2006
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.