Uitspraak
11 april 2006
pachtkamer
rolnummer 2005/471 P
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr. J.C.N.B. Kaal,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. J.H. van Vliet.
1 De procedure in eerste aanleg
De pachtkamer van de rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Meppel heeft op 29 juli 2004 en 10 maart 2005 vonnissen gewezen tussen appellant (verder te noemen: [appellant]) als gedaagde in conventie en eiser in reconventie enerzijds en geïntimeerde (verder te noemen: [geïntimeerde]) als eiseres in conventie en verweerster in reconventie anderzijds. Van het vonnis van 10 maart 2005 is een afschrift aan dit arrest gehecht. Naar dat vonnis wordt verwezen voor de in eerste instantie genomen beslissing en de gronden daarvoor.
2 De procedure in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 8 april 2005 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het onder 1 bedoelde (deel)vonnis van 10 maart 2005 met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] tegen dat vonnis drie grieven aangevoerd en toegelicht, heeft hij een nieuwe productie overgelegd, heeft hij bewijs aangeboden en heeft hij geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover de wet zulks toelaat uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis zal vernietigen en opnieuw recht doende (het hof leest:) [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vordering dan wel deze zal afwijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.3 [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord onder overlegging van drie nieuwe producties verweer gevoerd en heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen, zo nodig met verbetering van gronden, en met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.4 Vervolgens is [appellant] akte verleend van enige nadere mededelingen en [geïntimeerde] van haar reactie daarop, waarna partijen de stukken aan het hof hebben overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
3.1 Het hof zal uitgaan van de volgende feiten, die voor het onderhavige hoger beroep van belang zijn en door de rechtbank zijn vastgesteld zonder dat daartegen in hoger beroep grieven zijn gericht of bezwaren zijn geuit.
3.2 Tussen partijen heeft een pachtovereenkomst bestaan betreffende de hoeve en landerijen gelegen te Berghuizen, gemeente De Wolden, groot circa 7 ha en deel uitmakende van de kadastrale percelen gemeente De Wolden, sectie G, nr. 680, 681, 1037 en 1055.
3.3 Bij beschikking van de pachtkamer te Meppel van 21 oktober 1999 is de pachtovereenkomst verlengd tot en met 30 april 2003 zonder dat verdere verlenging kon worden verzocht. Per laatstgenoemde datum is de pacht dan ook geëindigd.
3.4 [appellant] heeft het gebruik van het land beëindigd, maar is de boerderij zonder instemming van [geïntimeerde] blijven bewonen.
3.5 [appellant] heeft circa 20 ha land in eigendom. Op die grond heeft hij in de jaren zeventig een ligboxenstal gebouwd. [appellant] houdt vee en verbouwt gewassen.
4 Beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 Het onderhavige hoger beroep betreft de in eerste aanleg tegen [appellant] uitgesproken veroordelingen tot ontruiming van de boerderij en tot betaling van schadevergoeding wegens onrechtmatig gebruik van de boerderij. Het hoger beroep is niet gericht tegen de (afgewezen) vordering van [appellant] in reconventie tot vastlegging van een pachtovereenkomst.
4.2 In de toelichting op grief II voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] na 23 december 2004 geen belang had bij haar vordering tot ontruiming, nu [appellant] op die datum had ontruimd en dit ook aan [geïntimeerde] had geschreven. Het hof verwerpt dit betoog. Het is immers strijdig met hetgeen [appellant] zelf heeft aangevoerd in zijn conclusie na comparitie van 23 december 2004, waar onder nr. 1 staat vermeld dat [appellant] de boerderij uiterlijk 1 januari 2005 zal hebben ontruimd. [geïntimeerde] heeft op diezelfde roldatum geantwoord dat zij er gelet op de gang van zaken tot dan toe geen vertrouwen in had dat [appellant] ook daadwerkelijk tot ontruiming zou overgaan en dat zij daarom haar vordering handhaafde. Nu op 23 december 2004 kennelijk nog niet van ontruiming sprake was en [appellant] zich voordien sterk tegen de ontruiming had verzet, was er op die datum voor [geïntimeerde] alle aanleiding om haar vordering te handhaven. Aangezien vervolgens niet is komen vast te staan dat ontruiming had plaatsgevonden, is de pachtkamer in eerste aanleg er terecht van uitgegaan dat het belang aan de daartoe strekkende vordering van [geïntimeerde] niet was komen te ontvallen. Daar komt bij, dat [geïntimeerde] in haar memorie van antwoord onder nr. 20 heeft aangegeven dat pas in april 2005 de sleutel aan haar is overhandigd. [appellant] heeft in zijn akte van 10 januari 2006 uitvoerig gereageerd op de memorie van antwoord van [geïntimeerde], maar heeft dit punt niet betwist.
4.3 Grief I berust blijkens haar toelichting op het uitgangspunt dat na het einde van de pacht op grond van de Pachtwet een belangenafweging ter zake van de ontruiming dient plaats te vinden. Dit uitgangspunt is onjuist, nu de Pachtwet de mogelijkheid tot een dergelijke afweging niet geeft. Wel is denkbaar dat [geïntimeerde], in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen haar belang bij uitoefening van haar bevoegdheid tot ontruiming en het belang van [appellant] dat daardoor werd geschaad, in redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen en dus haar bevoegdheid misbruikt (art. 3:13 BW Pro). Het hof zal de argumenten van [appellant] in dit licht bezien.
4.4 [appellant] voert in de memorie van grieven drie factoren aan ter onderbouwing van zijn standpunt. In de eerste plaats betoogt hij dat hij met [geïntimeerde] in onderhandeling was over aankoop van de boerderij. In de tweede plaats betoogt hij dat hem door toedoen van [geïntimeerde] de mogelijkheid wordt onthouden om op eigen grond een bedrijfswoning te bouwen. In de derde plaats betoogt hij dat moet worden meegewogen dat zijn familie generaties lang als pachter de boerderij met bijbehorende grond heeft bewerkt, opgebouwd en in stand gehouden.
4.5 Wat betreft het eerste argument van [appellant] overweegt het hof dat niet voldoende is gesteld dat de onderhandelingen uit meer hebben bestaan dan dat [appellant] heeft verzocht de boerderij te mogen kopen. [appellant] heeft onvoldoende aangevoerd om daaruit te kunnen afleiden dat hij op grond van de houding of enige uitlating of handeling van [geïntimeerde] zelf mocht verwachten dat een koopovereenkomst tot stand zou komen of dat de gang van zaken meebracht dat hij erop mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] geen onmiddellijke ontruiming wenste. Het tegendeel lijkt te volgen uit hetgeen [appellant] zelf heeft betoogd in zijn conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie, nr. 2.6. Dit tegendeel volgt ook uit de sommatie van 3 juni 2003 tot (onder meer) ontruiming van de gebouwen (productie 4 bij conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie). [appellant] mocht in ieder geval na die sommatie niet meer uitgaan van een goede kans op aankoop van de boerderij, althans er niet op vertrouwen dat [geïntimeerde] ermee zou instemmen dat hij vooralsnog in de boerderij mocht blijven wonen.
4.6 Ook het verwijt dat [geïntimeerde] de mogelijkheden van [appellant] om een bedrijfswoning op eigen grond te stichten heeft gefrustreerd kan [appellant] niet baten. [geïntimeerde] heeft als producties A en B bij memorie van antwoord stukken in het geding gebracht, waaruit blijkt dat zij in februari 2002 door [appellant] zelf erop is gewezen dat er in het nieuwe bestemmingsplan een koppeling was aangebracht tussen de percelen [adres] 14 (het verpachte) en 17A (aan [appellant] toebehorend, met ligboxenstal), waartegen zij wellicht bezwaar zou willen maken, en dat zij dienovereenkomstig bezwaar heeft gemaakt. Dat [appellant] met deze handelwijze niet beoogde zijn eigen belangen te schaden, zoals hij in zijn akte onder nr. 8 betoogt, moge juist zijn, maar onder deze omstandigheden kan hij in redelijkheid niet [geïntimeerde] het verwijt maken dat zij (zonder nader onderzoek naar de gevolgen voor [appellant]) bezwaar tegen het bestemmingsplan heeft ingebracht. Het hof laat daarbij in het midden of het [geïntimeerde], mede gelet op haar eigen belangen, niet ook overigens vrijstond om dit bezwaar in te brengen.
4.7 De langdurige pachtverhouding tussen (rechtsvoorgangers van) partijen kan in dit verband geen rol van betekenis spelen. Die omstandigheid als zodanig hoeft een verpachter geen aanleiding te geven tot het verlenen van een extra termijn voor ontruiming. Van belang in dit verband is mede dat [appellant] sinds 1999 op de hoogte was van het definitieve einde van de pachtovereenkomst per 30 april 2003 en dus ruim de tijd had om zich in te stellen op de ontruiming.
4.8 De door [appellant] genoemde omstandigheden geven ook in onderlinge samenhang bezien geen aanleiding tot het oordeel dat [geïntimeerde] haar bevoegdheid om ontruiming te bewerkstellingen heeft misbruikt. Evenmin vormen zij voldoende grond voor het oordeel dat zij heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid die partijen bij de afwikkeling van hun pachtverhouding jegens elkaar in acht dienen te nemen. [appellant] heeft niet voldoende omstandigheden gesteld die tot deze conclusies kunnen leiden. Hij heeft – vooral in eerste aanleg – nog gesuggereerd dat hij door de bestemmingsplanwijziging in een noodsituatie is komen te verkeren omdat hij in de nabijheid van zijn bedrijf moest wonen, maar heeft die noodsituatie onvoldoende toegelicht, evenmin als hij onderbouwd heeft aangegeven dat geen redelijke alternatieven voorhanden waren. Het feit dat hij uiteindelijk vrijwillig heeft ontruimd wijst ook niet op een noodsituatie aan zijn kant.
4.9 Op grond van het bovenstaande falen de grieven I en II.
4.10 In de toelichting op grief III voert [appellant] aan dat hij niet in gebreke is gesteld, maar na afloop van de pachtovereenkomst gebruikte hij de boerderij in beginsel onrechtmatig. Dan treedt verzuim in zonder ingebrekestelling (art. 6:83 onder Pro b BW). [appellant] verweert zich voorts met het betoog dat partijen in onderhandeling waren. Indien hiervan in mei 2003 al sprake was – [appellant] onderbouwt dit onvoldoende, waartoe het hof mede verwijst naar rov. 4.5 van dit arrest – doet dit niet af aan het feit dat [appellant] niet heeft aangevoerd dat hij na het einde van de pachtovereenkomst de boerderij gebruikte op grond van toestemming of gedogen door [geïntimeerde]. Hiervan uitgaande was dat gebruik onrechtmatig, zelfs indien partijen onderhandelden over een koopovereenkomst.
4.11 Grief III is mede gericht tegen de hoogte van de toegewezen schadevergoeding ter zake van de boerderij. [appellant] acht dit bedrag (€ 300,-- per maand) absurd hoog. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. [geïntimeerde] heeft als schadevergoeding gevorderd een bedrag “gelijk aan de hoogte van de geldende pacht met betrekking tot de gebouwen en de ondergrond, verhoogd met 50% van de waterschapslasten”. Uit de stukken blijkt niet dat zij de grondslag van haar eis op dit punt heeft gewijzigd. [geïntimeerde] heeft geen poging gedaan haar schade op een concreet bedrag te bepalen, hoewel zij op de hoogte moet zijn geweest van de in april 2003 geldende pachtprijs. Ook [appellant] heeft zich over de concrete hoogte van de pachtprijs voor de gebouwen niet uitgelaten, evenmin als hij zich voldoende onderbouwd heeft uitgelaten over de kosten die hij voor zijn rekening heeft genomen (memorie van grieven, nr. 29). Een en ander geeft het hof aanleiding de schade bij wijze van schatting te begroten zonder over te gaan tot de bezichtiging die [appellant] voorstaat. Over die schade wordt het volgende overwogen. Het hof acht een schadevergoeding ter hoogte van de pachtwaarde per april 2003 op zichzelf een reëel uitgangspunt voor bepaling van de schade. Daarbij kan [appellant] als onrechtmatig handelende partij niet mogelijke onzekerheid over wat [geïntimeerde] na ontruiming met de gebouwen zou hebben kunnen doen aan [geïntimeerde] tegenwerpen. Op grond van het door [appellant] overgelegde taxatierapport uit 1986, de brief van [appellant] aan [geïntimeerde] uit 1996 (productie 4 bij conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie), de sinds 1996 plaatsgevonden hebbende verhogingen van rechtswege en acht slaand op de omstandigheid dat de schadevergoeding betrekking heeft op zowel een woongedeelte als een bedrijfsgedeelte, bepaalt het hof bij wijze van schatting de schade op een bedrag van € 175,-- per maand. In zoverre is grief III gegrond.
4.12 [appellant] voert ten slotte aan dat partijen van mening verschillen over de datum waarop feitelijk is opgeleverd. Dit lijkt weliswaar juist, maar in deze procedure is door partijen geen geschil over het tijdstip van opleveren aan de rechter voorgelegd. Het hof kan hierover dan ook geen oordeel geven, nog daargelaten dat deugdelijke aanknopingspunten voor een oordeel op dit moment ontbreken. Voor een veroordeling tot betaling van schadevergoeding is in ieder geval plaats, nu vaststaat dat [appellant] per 1 mei 2003 de boerderij niet had ontruimd.
4.13 De slotsom luidt dat alleen grief III ten dele gegrond is. Bewijslevering kan achterwege blijven, nu geen voldoende onderbouwde feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het aangevallen vonnis in conventie zal, voor zover in hoger beroep betrokken, worden bekrachtigd met dien verstande dat de door [appellant] aan [geïntimeerde] te betalen schadevergoeding zal worden bepaald op € 175,-- per maand. Terugwijzen naar de pachtkamer kan achterwege blijven, nu het vonnis van 10 maart 2005 alleen in hoger beroep is betrokken voor zover het een eindvonnis betreft.
4.14 Het hof beschouwt [appellant] als de op hoofdpunten in het ongelijk gestelde partij. Hij zal dan ook worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De (nog niet uitgesproken) kostenveroordeling in eerste aanleg is mede afhankelijk van de beslissing over niet in dit hoger beroep aan de orde gestelde geschilpunten, zodat in dit hoger beroep geen plaats is voor een beslissing daarover.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep,
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Meppel, van 10 maart 2005 in conventie, voor zover in dit hoger beroep aan de orde gesteld, met dien verstande dat in het tweede tekstblok van de beslissing in conventie het bedrag van € 300,00 wordt vervangen door een bedrag van € 175,--, waartoe het vonnis in zoverre wordt vernietigd en opnieuw recht wordt gedaan;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 244,-- wegens griffierecht en € 1.341,-- wegens salaris;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Heisterkamp, Valk en Van der Beek en de raden ing. De Lorijn en ir. Rogaar en is uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 11 april 2006.