Uitspraak
15 juni 2004
vijfde civiele kamer
rolnummer 2004/179
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de stichting Woningstichting Putten,
gevestigd en kantoorhoudende te Putten,
appellante,
procureur: mr. J.H.A.M. Hanssen,
tegen:
1 [geïntimeerde sub 1] en
2 [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
niet verschenen.
1 Het geding in eerste aanleg
Het hof verwijst naar het vonnis van de kantonrechter (rechtbank te Zutphen, sector kanton, locatie Harderwijk) van 10 december 2003, dat in fotokopie aan dit arrest is gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 2 februari 2004 heeft appellante – verder: de Woningstichting – aan geïntimeerden – verder ook: de huurders – aangezegd in hoger beroep te komen van genoemd vonnis en heeft zij hen gedagvaard voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft zij twee grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en de huurders zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van huurachterstand en proceskosten, een en ander als nader in die conclusie omschreven.
2.3 De huurders zijn, hoewel behoorlijk gedagvaard niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. De Woningstichting heeft arrest gevraagd.
3 De beoordeling van het hoger beroep
3.1 Het hof gaat uit van het volgende.
De Woningstichting heeft aan de huurders de woning aan de [adres] verhuurd tegen een huurprijs van € 317,98 per maand, inmiddels € 327,49 per maand.
In eerste aanleg heeft de Woningstichting ontbinding van die overeenkomst gevorderd op grond dat de huurders niet aan betalingsverplichtingen voldoen. De achterstand bedroeg volgens de dagvaarding € 2.157,70. In de dagvaarding werd verwezen naar een specificatie; deze ontbreekt evenwel.
3.2 Eén van de huurders, mevrouw [geïntimeerde sub 2], heeft in eerste aanleg namens beide huurders mondeling verweer gevoerd: zij heeft ter zitting meegedeeld dat zij zich niet kon voorstellen dat de huurachterstand zó groot was als in de dagvaarding genoemd en dat zij dacht dat het om slechts twee maanden achterstand zou gaan; verder vroeg zij om een specificatie van de gevorderde hoofdsom (waar zij naar haar zeggen al eerder, tevergeefs, bij het behandelende incassobureau om had gevraagd).
3.3 De Woningstichting heeft bij repliek een overzicht in het geding gebracht, beginnend met een achterstand per 1 november 2002 van € 1.814,73, die verder oploopt en waarop ook betalingen zijn gedaan. Dit overzicht is vervolgens door [geïntimeerde sub 2] betwist, in de eerste plaats met het verweer dat zij niet begreep waar het hoge bedrag vandaan komt waarmee het overzicht begint.
3.4 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 20 augustus 2003 overwogen dat dit overzicht niets toevoegt aan hetgeen bij dagvaarding was gesteld en heeft beslist dat de Woningstichting een specificatie van de huurachterstand diende over te leggen waaruit blijkt hoe de achterstand per 1 november 202 was ontstaan en waarin de betalingen na dagvaarding zijn verwerkt.
3.5 De Woningstichting heeft daarna een overzicht in het geding gebracht dat wederom aanvangt met de eerder genoemde achterstand per 1 november 2002.
3.6 De huurders hebben de kantonrechter een brief gestuurd waarin zij vragen om een schikking met dien verstande of ze “het in delen kunt terugbetalen of dat kan aub elke maand € 500”.
3.7 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering afgewezen op grond dat de hoogte van de huurachterstand wordt betwist en deze door de Woningstichting niet voldoende is onderbouwd, immers zij geeft niet aan hoe de achterstand per 1 november 2002 is opgebouwd.
3.8 Als grieven voert de Woningstichting aan dat de kantonrechter de vordering ten onrechte heeft afgewezen (grief 1) en haar ten onrechte in de proceskosten heeft veroordeeld (grief 2).
3.9 De Woningstichting heeft in hoger beroep alsnog een rekening-courantoverzicht overgelegd waaruit valt af te leiden dat de huurders op 31 oktober 2001 een positief saldo hadden van € 84,81, dat diezelfde dag wijzigt in een negatief saldo doordat zij de huur over november 2001 niet op tijd betalen. Dit tekort verdwijnt nadien niet meer, maar groeit in de loop der tijd langzaam aan, tot € 1.814,73 begin november 2002. Wel worden ook regelmatig betalingen gedaan, maar te weinig om de achterstand teniet te doen. Het resultaat is dat op 1 februari 2004 (de memorie van grieven dateert van 2 maart 2004) een achterstand van € 2.618,40 bestaat.
3.10 De achterstand is daarmee alsnog voldoende toegelicht, welke toelichting niet is bestreden. Nu de huurders niet aan hun verplichtingen voldoen zijn de vorderingen in beginsel alle toewijsbaar.
Het hof maakt evenwel een uitzondering voor de kosten.
De Woningstichting heeft nagelaten in eerste aanleg op een behoorlijke manier aan de kantonrechter de inlichtingen te geven die deze - terecht - verlangde. Hoewel de huurders nu in hoofdzaak alsnog in het ongelijk worden gesteld zal het hof hen niet veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en zal het hof het salaris van de gemachtigde in eerste aanleg beperken. Het hof laat de kosten voor het overige voor rekening van de Woningstichting, nu deze de procedure in eerste aanleg had kunnen bekorten en het hoger beroep had kunnen voorkomen door in eerste aanleg beter te procederen dan nu is gebeurd.
De Woningstichting vordert dat zij de ontruiming zonodig zelf mag bewerkstelligen door een deurwaarder, “zonodig met behulp van de politie en de gewapende macht”.
De Woningstichting maakt niet duidelijk welke hulp zij naast die van de politie verlangt van de “gewapende macht” en wat zij onder dat begrip verstaat.
In zoverre is de vordering niet toewijsbaar; volstaan zal moeten worden met de hulp van de politie. Ook de veroordeling tot betaling van eventuele huurverhoging is niet toewijsbaar; de formulering in de vordering is voor meer dan één uitleg vatbaar, is daardoor te vaag en daarom niet toewijsbaar.
4 De beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw recht doende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
veroordeelt de huurders het gehuurde met al de hunnen en het hunne te verlaten en te ontruimen, en met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort en in behoorlijke staat ter vrije beschikking van de Woningstichting te stellen, met machtiging aan deze om, indien de huurders met die bevolen ontruiming in gebreke mogen blijven, deze zelf op kosten van de huurders te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie;
veroordeelt de huurders tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Woningstichting te betalen de huurachterstand per 1 maart 2004 ten bedrage van € 2.945,89, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van
€ 323,68 en voorts te vermeerderen met € 327,49 ter zake van schadevergoeding voor iedere maand dat de huurders het gehuurde met ingang van 1 april 2004 in hun bezit zullen houden, een ingegane maand voor een volle gerekend, en voorts te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.618,40 vanaf 2 maart 2004;
veroordeelt de huurders in de kosten van de procedure in eerste aanleg aan de zijde van de Woningstichting gevallen en tot deze uitspraak begroot op € 162 aan vastrecht en € 100 salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Ter Veer en Groefsema en is uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 15 juni 2004.