Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
elfde enkelvoudige belastingkamer
nummer 04/00218
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : Kerkvoogdij [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 t/m 31 december 2004
nummer : [01]
mondelinge behandeling : op 24 november 2004 te Arnhem
waarbij verschenen : [belanghebbendes gemachtigde, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur A]
gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar van het kerkgebouw – exclusief de bij de gemeente Nijmegen in eigendom zijnde kerktoren – aan de [a-weg 1 te Z]. Het is een in de zestiende eeuw in gotische stijl gebouwde kerk waarvan het middendeel na verwoesting in 1942 is gerestaureerd en uitgebreid in de jaren na 1948. Het gebouw is een rijksmonument dat volgens het bestemmingsplan de bestemming “bijzondere doeleinden ten behoeve van openbare dienstverlening” heeft. Het is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten. In de kerk bevindt zich een orgel dat eveneens een monument in evenbedoelde zin is.
2. Het object dat bestaat uit een kerkzaal en consistorie wordt gebruikt voor religieuze erediensten en daarmee verband houdende nevenactiviteiten. Het heeft een inhoud van 2.718 m³ en een oppervlakte van 382 m². Het perceel met opstal heeft een oppervlakte van 740 m².
3. Bij voormelde WOZ-beschikking is de waarde van belanghebbendes onroerende zaak vastgesteld op € 115.668 en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd. De Ambtenaar baseert zich voor deze waarde op een taxatierapport van [A], register taxateur O.Z., van 10 november 2004, van welk rapport – waarin de zogenoemde vergelijkingsmethode is toegepast – zich een exemplaar bij de stukken bevindt. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde op de peildatum van de onroerende zaak van € 120.000.
4. Belanghebbende die geen rapport van een deskundige heeft overgelegd neemt het standpunt in dat de waarde van zijn onroerende zaak € 1 bedraagt. Hij baseert zijn stelling op de volgende gronden:
- de in het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport vermelde panden [b-weg 2 te Z] en [c-weg 3] zijn niet als referentiepanden bruikbaar;
- [het pand b-weg 2] is gedurende tien jaar verhuurd geweest aan een kunstenaar en in 1999 verkocht aan een ondernemer die het vanwege ligging en interieur – kennelijk in overeenstemming met de bestemming ‘sociaal doel’ – passend kon gaan gebruiken;
- het pand [c-weg 3] is gesitueerd in een gewild deel van het centrum van [Z]; het pand heeft thans voornamelijk een woonfunctie; de bestemming van het pand is “levensbeschouwelijke organisatie” en vormt kennelijk geen beletsel voor het commercieel gebruik van de benedenruimte;
- Het onderhavige object vergt veel onderhoud en voorzieningen. In 1999/2000 heeft een restauratie plaatsgevonden welke € 82.000 heeft gekost;
- gelet op de onderhoudskosten, de door de aard en bestemming beperkte gebruiksmogelijkheid, de kostbare monumentenstatus van het gebouw en het zich daarin bevindende orgel, zijn er in de markt geen gegadigden voor het kerkgebouw te vinden;
- de praktijk leert dat een gebouw als het onderhavige hooguit is te vervreemden aan een stichting met een ideële doelstelling voor slechts een symbolisch bedrag en dan meestal onder gelijktijdige schenking van een ‘bruidschat’.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in verbinding met het derde lid van dat artikel moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. Naar het oordeel van het Hof vertonen de twee in het rapport van [A] genoemde andere objecten vooral voor wat betreft bestemming, maar ook qua type, aard en ligging dermate grote verschillen met belanghebbendes object, dat deze niet als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Nu de Ambtenaar geen nadere gegevens over wel vergelijkbare objecten heeft verstrekt, komt het Hof tot de conclusie dat om en nabij de peildatum in het geheel geen vergelijkingsobjecten voorhanden waren.
7. Voor de waarde in het economische verkeer is bepalend de prijs die bij vrije verkoop de meest biedende gegadigde wil betalen voor de zaak in de staat waarin deze zich bevindt voor de bestemming die bedoelde gegadigde goeddunkt, dus ook voor een andere dan de op dat moment bestaande bestemming, daarbij rekening houdend met eventuele kosten van aanpassing en verbouwing en met de in het bestemmingsplan gegeven strikte gebruiksbeperkingen en in acht nemend dat eventueel ander gebruik niet mag leiden tot aantasting van het beschermd monument.
8. In het onderhavige geval gaat het om een kerkgebouw dat volgens de op de peildatum geldende bestemming alleen mag worden gebruikt voor “bijzondere doeleinden ten behoeve van openbare dienstverlening”. Belanghebbende stelt onder verwijzing naar een tweetal overdrachten van kerken tegen een bedrag van € 500 respectievelijk € 1 dat het kerkgebouw bij verkoop op de peildatum slechts het symbolische bedrag van € 1 zou hebben opgebracht. Belanghebbende voert aan dat, gezien de beperkte gebruiksmogelijkheden en de hoge onderhoudslasten, er geen gegadigden zouden zijn geweest of hooguit een stichting met een ideële doelstelling die eerder een ‘bruidschat’ zou verlangen dan een koopsom zou bieden.
9. De Ambtenaar, op wie de bewijslast rust voor de juistheid van de door hem vastgestelde waarde, heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, zijn stelling dat ten tijde van de peildatum meerdere gegadigden bereid zouden zijn geweest voor het onderhavige object een prijs gelijk aan de door hem verdedigde waarde de te betalen, niet aannemelijk gemaakt.
10. Op grond van het hiervoor overwogene concludeert het Hof dat de Ambtenaar niet is geslaagd in de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Nu belanghebbendes gemotiveerde stelling dat het kerkgebouw op de peildatum een waarde heeft gehad die niet uitging boven € 1 het Hof niet onredelijk voorkomt, vermindert het Hof de waarde tot laatstgenoemd bedrag.
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proces-kosten bestuursrecht te berekenen op € 10 (reiskosten).
Beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1;
- gelast dat de gemeente Nijmegen aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 267;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 10 en wijst de gemeente Nijmegen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op 8 december 2004 door mr. C.M. Ettema, lid van de elfde enkelvoudige belastingkamer.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J.L.M. Egberts) (C.M. Ettema)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 december 2004
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.