Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/00075 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. De beschikking is genummerd [01] en draagt als dagtekening 28 februari 2001. Zij vermeldt voor het object met het nummer [002], nader aangeduid als [a-weg 1 te 1234 AA Z], een waarde van ƒ 1.337.000. De beschikking is gegeven voor het tijdvak dat loopt van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ƒ 1.335.000.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, de Ambtenaar een conclusie van dupliek. Belanghebbende heeft, voorafgaande aan de mondelinge behandeling van zijn beroepschrift, nog enige stukken aan het Hof gezonden die in afschrift ter kennisneming aan de Ambtenaar zijn gezonden.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 juni 2003 en van 14 oktober 2003 te Arnhem. Aldaar zijn telkens verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [de Ambtenaar], het Hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente Zevenaar en als zodanig bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zevenaar aangewezen als heffingsambtenaar van die gemeente.
1.5. Belanghebbende heeft ter zitting van 17 juni 2003 een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt. Belanghebbende heeft bij zijn pleitnota zeven bijlagen overgelegd, genummerd 1 tot en met 5, 7 en 11, welke nummers verwijzen naar de onderdelen van de pleitnota. Het Hof heeft de bezwaren van de Ambtenaar tegen het overleggen van de bijlagen afgewezen omdat de inhoud daarvan niet zodanig is dat de Ambtenaar daardoor in zijn procespositie is geschaad. Naar aanleiding van het ter zitting door het Hof tot de Ambtenaar gerichte verzoek om schriftelijk nader inlichtingen te verstrekken heeft het Hof de mondelinge behandeling ter zitting van 17 juni 2003 geschorst en heeft tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden.
2. Feiten
2.1. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter beide zittingen, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als "[B]", gelegen aan de [a-weg 1 te Z]. Het betreft een vrijstaand landhuis dat deels in het eerste kwart van de 19e eeuw en deels in 1977 is gebouwd. Het perceelsoppervlak bedraagt 10.767 m². Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 1995 aangekocht voor ƒ 725.000.
2.3. Het landhuis heeft een aangebouwde berging. De bruto inhoud van de woning bedraagt circa 1540 m³. Bij de woning is een kapschuur gelegen. Aan de woning is door de Ambtenaar, ter gelegenheid van de objectafbakening ten behoeve van de uitvoering van de Wet WOZ, 10.327 m² van het perceelsoppervlak toegerekend. Het hier bedoelde gedeelte van de onroerende zaak wordt hierna aangeduid als: de woning. Belanghebbende heeft de woning na aankoop gedeeltelijk opgeknapt, een gedeelte van de grond bestraat, de omliggende gracht hersteld en de tuin gedeeltelijk opnieuw aangelegd.
2.4. Bij het landhuis is voorts een paardenstal gelegen die, na aankoop van de onroerende zaak door belanghebbende, voor ongeveer ƒ 100.000 is verbouwd tot kantoorruimte. Hieraan is bij de objectafbakening een perceelsoppervlak toegekend van 440 m². Het hier bedoelde gedeelte van de onroerende zaak wordt hierna aangeduid als: het kantoor. In verband met het gewijzigde gebruik van de paardenstal is het bestemmingsplan Buitengebied ([b]) van de gemeente Zevenaar bij raadsbesluit van 20 december 1995 gewijzigd. Het kantoor is in de jaarstukken ten behoeve van de heffing van inkomstenbelasting door belanghebbende opgenomen als verplicht bedrijfsvermogen van zijn, in de vorm van een eenmanszaak uitgeoefende, administratiekantoor. In de kantoorruimte is een aantal medewerkers van belanghebbende werkzaam die bij hem in dienstbetrekking zijn. Belanghebbende en zijn medewerkers verrichten in de kantoorruimte tevens werkzaamheden voor rekening van [X/a] BV. De kantoorruimte heeft een eigen ingang en beschikt zelfstandig over alle noodzakelijke voorzieningen.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het Hof begrijpt belanghebbendes standpunt aldus dat allereerst in geschil is het antwoord op de vraag of de Ambtenaar voor de toepassing van de Wet WOZ de woning en de kantoorruimte terecht als afzonderlijke objecten heeft aangemerkt. Voorts is in geschil de door de Ambtenaar aan de woning toegekende waarde op de peildatum 1 januari 1999.
3.2. Het Hof verwijst voor het standpunt van de partijen naar de van hen afkomstige stukken van het geding. Aan de daarin vermelde gronden is ter zitting, voor zover thans nog van belang en kort en zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd.
3.3.1. Door belanghebbende
tijdens de mondelinge behandeling op 17 juni 2003:
- het administratiekantoor wordt uitgeoefend in de vorm van een eenmanszaak. Aan de BV is geen gebruiksrecht toegekend;
- de onroerende zaak is gekocht voor ƒ 725.000. De ramen en de deuren van het huis, en het mastieken dak van de aanbouw zijn vervangen. Een gedeelte van het perceel is bestraat en er is een tuin aangelegd. Met betrekking tot de grachten, die zijn hersteld, is sprake van een wurgcontract met de gemeente op grond waarvan bij verkoop van de onroerende zaak in de toekomst een kettingbeding moet worden opgenomen. Het dak van de kapschuur is rond 1 januari 2002 vervangen voor een bedrag van circa ƒ 60.000. De kelder blijft lek en is niet te gebruiken;
- de nieuwe aanbouw uit 1977 is lelijk. De zolder van het landhuis is wel groot maar er is niets mee te doen;
- de vergelijkingspanden zijn vergelijkbaar, maar hij snapt niet waarom er dan zo'n groot verschil in waarde is. De vergelijkingspanden hebben niet zo'n grote zolder;
- de disco waar hij veel last van had is wel weg maar er ligt nog veel troep;
- in de toekomst ontstaat overlast van de Betuwelijn. De woning ligt op een terp dus de geluidsschermen helpen niet,
en tijdens de mondelinge behandeling op 14 oktober 2003:
- het kantoor is voor de inkomstenbelasting in zijn geheel verplicht ondernemingsvermogen. Aan zijn BV zijn geen afzonderlijke gebruikersaanslagen opgelegd. [X/b] BV was een BV van een cliënt van hem. Zijn adres fungeerde slechts als postadres voor die BV;
- hij is nader van mening dat de aangedragen vergelijkingsobjecten toch niet zo goed zijn. Het pand [b-weg 2 te Q] is beter vergelijkbaar. Hij weet niet op welke waarde dat pand voor de WOZ is vastgesteld. Dat pand is voor zover hij weet van rond de tweede wereldoorlog. Zijn pand is 200 jaar oud;
- hij krijgt ook last van de Betuwelijn; die komt op 300 meter te liggen;
- het zou kunnen dat de vastgestelde ƒ 1.335.000 juist is maar hij denkt van niet vanwege de slechte ligging. Als het pand elders zou liggen was het misschien wel twee of drie keer zoveel waard.
3.3.2. Door de Ambtenaar:
tijdens de mondelinge behandeling op 17 juni 2003:
- belanghebbende beïnvloedt met zijn nadere stukken de procesgang. Hij heeft voldoende tijd gehad om stukken in te dienen. De overgelegde stukken beïnvloeden de waarde niet. De door belanghebbende gestelde waardeverminderende factoren die daaruit blijken liggen alle in de persoonlijke sfeer;
- het kantoor betreft een ander WOZ-object. Tegen de waardevaststelling van dat object is geen bezwaar gemaakt. Gelet op het gebruik door de eenmanszaak en de BV's en de specifieke eigenschappen van het kantoor zijn het twee afzonderlijke objecten;
- als bouwplannen zijn afgewezen op grond van het bestemmingsplan wil dat nog niet zeggen dat geen enkel gebruik van de onroerende zaak mogelijk is;
- het landhuis is gunstig gelegen en het is de bedoeling van de gemeente dat het specifieke karakter behouden blijft. De disco is al lang gesloten. Van andere bewoners uit die buurt komen geen klachten. De spoorbaan die er nu ligt, ligt er al jaren. De Betuwelijn is nog in aanleg en zou in de toekomst zelfs een verbetering op moeten leveren. De door belanghebbende geschetste overlast ligt in zijn persoonlijke sfeer;
- in het taxatierapport is voldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest en de onderhoudssituatie voor zover die beoordeeld kon worden;
- het pand [[b-weg 3] is goed vergelijkbaar. Het is in uitgeleefde staat verkocht. Met de verschillen is voldoende rekening gehouden. Het pand aan de [c-dijk] is na aankoop zeer gerenoveerd,
en tijdens de mondelinge behandeling op 14 oktober 2003:
- belanghebbende bevestigt dat er meerdere gebruikers zijn van het kantoor. De gemeente heeft de beschikking met betrekking tot het kantoor aan belanghebbende als hoofdgebruiker kunnen sturen;
- het pand [b-weg 2] heeft een geheel andere waardeontwikkeling meegemaakt. Het ligt pal tegen een viaduct van de Betuwelijn. Dat pand is veel kleiner. Het is gebouwd in 1928. De onderhoudstoestand verschilt ten opzichte van die van belanghebbendes woning. De panden zijn niet goed vergelijkbaar. Het kan ook niet als vergelijkingsobject dienen omdat het niet rond de peildatum is verkocht.
3.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde, naar het Hof begrijpt, met € 200.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat het kantoor een gedeelte betreft van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het Hof zal hen daarin volgen. Naar het oordeel van het Hof verhinderen de afzonderlijke ligging en het specifieke gebruik van het kantoor door belanghebbende ten behoeve van zijn onderneming en de besloten vennootschap die een assurantiekantoor exploiteert dat in het onderhavige geval gesproken moet worden van een samenstel van twee of meer eigendommen of gedeelten daarvan die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Derhalve heeft de Ambtenaar de woning en het kantoor terecht voor de toepassing van de Wet WOZ als afzonderlijke objecten aangemerkt. Dat de BV geen zelfstandig recht op het gebruik van het kantoor had doet daaraan niet af, evenmin als de door belanghebbende aangevoerde omstandigheid dat de Ambtenaar aan de BV geen afzonderlijke aanslagen onroerende-zaakbelasting heeft opgelegd.
4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.3. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.2. bedoelde waarde van de woning van belanghebbende op de waardepeildatum ƒ 1.337.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarde nader vastgesteld op ƒ 1.335.000 (afgerond op € 605.796).
4.4. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes woning van ƒ 1.335.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij zijn verweerschrift een taxatierapport overgelegd dat op 30 juli 2002 is opgemaakt [een gecertificeerd WOZ-taxateur te R], waarin de waarde van de woning op de peildatum wordt getaxeerd op € 605.797. Ter onderbouwing van het taxatierapport zijn daarin de gegevens vermeld van de panden [b-weg 3 te Q] (bouwjaar 1901, inhoud 800 m³, met garage, opslagruimte, paardenstal en veestal, perceelsoppervlak 8.900 m², op 28 januari 2000 verkocht voor € 470.570), [c-dijk 4 te S] (bouwjaar 1920, inhoud 1.000 m³, met garage, perceelsoppervlak 16.450 m², op 11 december 2000 verkocht voor € 567.225) en [d-weg 5 te T] (bouwjaar 1889, inhoud 1.100 m³, met garage en berging, perceelsoppervlak 3.050 m², op 18 december 2000 verkocht voor € 589.914). In het rapport zijn beschrijvingen opgenomen van de verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten.
4.5. Gelet op de inhoud van het overgelegde taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar er in geslaagd aannemelijk te maken dat de nader vastgestelde waarde van ƒ 1.335.000 niet te hoog is. Gelet op het unieke karakter van panden als het onderhavige is het naar het oordeel van het Hof in deze gevallen verantwoord om verkopen van min of meer vergelijkbare panden in ogenschouw te nemen, ook indien die verkopen tamelijk ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de Ambtenaar, gelet op de toelichting die omtrent de vergelijking is gegeven, aannemelijk maakt dat met de verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingspanden, en de tussen de waardepeildatum en de transactiedata verlopen tijd op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden.
4.6. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift gesteld dat de waarde van zijn woning op een lager bedrag moet worden vastgesteld vanwege een asbestdak op de schuur, scheurvorming door verzakking van het pand, een door boktor aangetaste zolder en vervuiling van ongeveer 3.000 m² grond met puin. Belanghebbende heeft dit nadien nog aangevuld met waardevermindering vanwege liggingsaspecten. De taxateur heeft een deel van de waardeverminderende factoren niet kunnen beoordelen omdat belanghebbende hem de toegang tot de woning voor een nadere opname en waardering van die factoren heeft geweigerd. Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport van een deskundige of andere gegevens van gelijk gewicht overgelegd die zijn stellingen omtrent de waardeverminderende factoren ondersteunen. Hij maakt naar het oordeel van het Hof, met al hetgeen hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk dat de waarde van zijn woning door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld, laat staan dat de vastgestelde waarde met € 200.000 moet worden verminderd. Uit de enkele stelling omtrent de gemaakte kosten kan zulks niet worden afgeleid, temeer niet nu het Hof, zoals hiervoor is overwogen, aannemelijk acht dat met de verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden en die vergelijkingsobjecten, naar in het taxatierapport dat door de Ambtenaar is overgelegd is vermeld en het Hof aannemelijk acht, ten tijde van de verkoop in een sobere, uitgeleefde staat verkeerden en nadien, anders dan belanghebbendes woning op de waardepeildatum, volledig moesten worden gerenoveerd.
4.7. Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de aanslagen onroerendezaakbelastingen die zijn opgelegd aan de eigenaar/gebruiker van het pand [b-weg 2 te Q] een beroep heeft gedaan op het gelijkheidsbeginsel is het Hof van oordeel dat hij onvoldoende gegevens naar voren heeft gebracht op grond waarvan, wegens strijd met het gelijkheidsbeginsel, een lagere waarde voor zijn woning moet worden vastgesteld.
4.8. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.
5. Proceskosten:
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing:
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak op bezwaar waarvan beroep.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 3 november 2003 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.M. Sitsen als griffier.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J.M. Sitsen) (J.P.M. Kooijmans)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 november 2003
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.